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2015/04/28

房屋稅最高恐增7倍 新豪宅客、多屋族 苦啊

轉載 2015/04/25 【蘋果日報/洪安怡】


房地產相關的稅務,主要分為每年繳交的持有稅,如房屋稅和地價稅;以及交易才要課徵的土地增值稅、財產交易所得稅。地價稅於每年11月繳交,土地增值稅於售屋時繳交,每年5月報稅季會遇到的,就是房屋稅、財產交易所稅,以下針對這2種稅制做更詳盡的說明。


去年全台4縣市調高房屋標準單價,使得2014年7月以後取得使用執照的房屋,今年房屋單價平均增加1.6倍,加上部分區段新調高路段率,若是持有超過3戶的屋主,稅率還會從1.2%飆升至3.6%,房屋稅最多可能相差近7倍,讓新豪宅客、多屋族叫苦連天。





房屋稅計算方式,以房屋評定現值乘適用稅率,而影響房屋評定現值的因素之一,就是房屋標準單價,評定標準包含構造、用途、樓層數。而去年雙北、高雄、宜蘭4縣市同步調高房屋標準單價,使得這些縣市去年7月1日後取得使照的新建物,都以新制單價計算信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德表示,調整過後的單價平均變成2.6倍,相距甚大。


 

路段率3年調整1次


如台北市新成屋「青川富御」,取得使照為2012年,適用舊制房屋單價,專案經理羅陽春說,今年單戶房屋稅約3萬元,但同區域適用新制的新成屋,房屋稅約8萬元。一來一往增加5萬元


路段率各縣市調整時段不一,每3年固定調整1次,去年7月台北市調整99條部分路段,也造成房屋稅提高。此外,台北市更以總價8000萬元以上,及每坪100萬元或每戶面積80坪以上的住宅,參酌「獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全」8大指標,列出豪宅產品,加乘計算路段率,更加重負擔。


光這樣看下去,就已經夠讓今年持有新房屋的納稅人愁雲慘霧,更雪上加霜的是,除了稅基的調整,連稅率都要加乘計算,持有戶數3戶以上,將適用不同的稅率,也就是俗稱的「囤房稅


過去房屋稅的稅率只區分住家用與營業用,稅率分別為1.2%和3%,修改新制後,最低稅率1.2%須為本人或配偶、直系血親有居住事實,自用且無出租或營業,且本人、配偶和未成年子女共限定適用最多3戶,超過3戶以上,即便符合最低稅率資格也不可使用最低稅率,因此一般會建議多屋族群,選房屋評定現值最高的3間房屋,用1.2%最低稅率來節稅


大抵而言,今年房屋稅暴增,主因就在於去年新成屋房屋單價提高,北市路段率調高使得豪宅路段率加乘增加,以及囤房稅的實施。最極端的案例就是,假設買方買台北市去年7月過後取得使照的新成屋,平均房屋單價變成2.6倍,加上買方持有房產超過6戶,稅率從最低1.2%調整至3.6%,加乘3倍,和同路段,去年7月前取得使照,且自用的房屋相比,房屋稅最高可相差近7倍,這還不包含路段率調整等因素。


多屋一族湧現拋售潮


住商不動產企劃研究室主任徐佳馨舉實例,北市知名豪宅「華固天鑄」位中山北路七段,路段率150%,以38樓,178坪來算,若是去年7月前取得使照,沿用舊制房屋單價,房屋稅僅10.9萬元,豪宅路段率加乘後,頂多27.32萬元,但該屋用新制房屋單價,再加上豪宅路段率加乘,房屋稅變成62.2萬元,如果又囤房,適用稅率3.6%,單戶房屋稅暴增近6倍,達186.6萬元。


「不知道5月房屋稅到底會增加多少,現在買方充滿對未知的恐懼」,梁茂廣告副總經理謝佳儒指出,持有稅增加,導致目前市場上口袋不深、持有多戶的屋主湧現拋售潮,讓價空間也相對較大


房屋稅雖看似大幅調增,但可能影響的範圍有限,林以德補充,去年7月過後取得使照的新成屋,就已經排除掉大量中古屋,據台北市稅捐稽徵處評估,台北市今年真正大幅調高房屋稅的房屋約僅13%,將近9成的房屋,變動不大,一般民眾無須太過擔心


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