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2015/04/27

限貸區2屋 成數最高6成 無「還息不換本」寬限期 禁修繕、周轉金名目增貸

轉載 2015/04/25 【蘋果日報/倪浩倫】


房市329檔期將至,新建案紛紛進場。考慮到中央銀行限制貸款政策,降低部分區域的第2屋放款成數,民眾看屋同時,應留意房貸問題,否則房子再喜歡也只能乾瞪眼。


為了減少房市的投資炒作行為,去年央行除原有部分區域外,另增加數個縣市行政區為「房貸限制區」。信義地政士聯合事務所專案經理林以德提醒,這些區域第2屋房貸將有所限制,除了無「還息不換本」寬限期,貸款成數也至多6成


 

夫妻名下可各有1戶


特定地區包括台北市全區、新北市17個行政區和桃園市4個行政區。林以德補充,根據央行規定,若在特定地區購買第2屋,而第1屋的房貸尚未還清,第2屋房貸就會受限,「至於上述所提的第1屋,是否坐落在特定地區並不影響。


央行限貸,志在減少投資行為,民眾若有自住、換屋需求,應如何因應呢?台灣房屋法務專員游璿樺表示,夫妻其中1人(丈夫)名下有1戶房貸,則可以用另1人(妻子)的名義,在特定地區購屋,申請房貸時將不受第2屋貸款限制


只是若因換屋需求,買屋後2年內,夫妻決定出售原有(先生)的房子,將無法申請重購退稅。林以德解釋,因為賣出和重購房子,所有權人並非同1人,故無法要求退還先前繳納的土地增值稅。


採買賣或贈與給小孩


若名下有1戶房貸,也可透過買賣或贈與將房子移轉給小孩,自己在特定地區購屋便不受第2戶房貸限制。游璿樺說,使用贈與,可用每人每年220萬元免贈與稅額度,分次將房產過到孩子名下。


若有急迫性,則可用買賣方式,一次將房產過給小孩。游璿樺建議,可先贈與小孩220萬元當頭期款,之後貸款以1年220萬元(夫妻440萬元 、夫妻加爺爺660萬元,以此類推)支付。」但小孩須年滿20歲


但林以德提醒,由於現在有實價登錄系統,就算是二等親內交易,價格也不宜過度低於市場行情,「否則未來房子以市價出售,過低的購買成本將拉高財產交易所得,申報綜合交易所得稅時,金額會相當可觀。


【限貸怎麼貸】


.夫妻幫幫忙
將房子登記在夫妻名下沒有房貸的那人,申請貸款不受第2戶房貸限制

.小孩幫幫忙
將有房貸的房子,「賣」給滿20歲的小孩,如此名下無房貸,申請貸款不受第2戶房貸限制

.自己幫幫忙
購買第2屋前,將第1屋房貸還清,申請貸款不受第2戶房貸限制

資料來源:《蘋果》採訪整理


【特定地區 第2戶貸款限制】


地區
台北市:全區
新北市:板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口、淡水、五股、泰山、八里、鶯歌
桃園市:桃園、蘆竹、中壢、龜山
適用對象:
◎購買非豪宅產品的自然人
◎名下已有1戶房貸

貸款成數:最多6成
寬限期:
可否使用修繕、周轉金名目,增加貸款金額:不可


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