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2014/11/28

建築融資增 房市供過於求加劇 住商預估:明年下半年 法拍屋將放量

轉載 2014/11/27 【蘋果日報/王立德】


央行昨公布10月消費者貸款與建築融資餘額統計,其中象徵「房市買氣」的購置住宅貸款餘額年增率續降至4.52%,但建商推案指標的建築融資餘額年增率仍維持在高檔區的7.62%,央行官員分析原因為「買氣急凍」,房市「供過於求」情況延燒到10月。





央行統計顯示,購置住宅貸款10月續揚至5兆8171億元,月增約100億元,不過年增率連2降,到4.52%水準,創下今年3月以來的新低紀錄。央行官員補充,若不是1、2月有農曆年的季節性因素,紀錄還可能再往前推進

 

晚進場投資客難跑掉


央行官員分析,房市從內政部統計的買賣移轉棟數及5大行庫新承作房貸急速降溫,就看得出來觀望氣氛相當濃厚,民眾多半對購屋持保守及觀望態度,這與房地合一實價課稅等稅制改革,及央行力行房貸針對性審慎措施有相當大的關連。金融圈分析,「換言之,國人終於等到更好的買房時機。」


住商不動產主任徐佳馨說,「現在的確是供過於求進行式」,且在本周選完9合1選舉後,房地合一實價課稅草案應該就會送進立法院,對尚未出場的投資客來說壓力更重,預估明年下半年就有可能在法拍屋市場看到愈來愈多的物件


徐佳馨以淡水作為例子分析,早年進場的投資客,成本可能是每坪12∼15萬元,中期進場的成本約19∼20萬元,晚近才進場的則可能是22∼23萬元,早中期進場的投資客,可以用20萬元價格出場,但對晚近才進場的投資客就很難跑掉,在逾期未繳6∼8個月的情況下,預估明年下半年就會看到法拍屋市場有物價釋出


建商搶照潮方興未艾


不過,因國內房地產已經走了10多年的大多頭,建商口袋多已賺飽飽,在雄厚資本撐腰下,建商仍不願將房價向下修正,也讓房屋買賣價格呈現僵局。


象徵建商推案的建築融資,10月底餘額增加至1.61兆元,續創歷史新高,而年增率7.62%,雖較9月年增率7.91%微幅下滑,但仍維持在高檔區。央行官員指出,建築融資續飆升:主要原因有3,首先是2015年的容積總量管制,建商搶照潮方興未艾,畢竟台灣精華地段土地有限又很值錢,先搶先贏


其次則是國內利率低廉,隨著美國量化寬鬆退場,全球利率可能步步高升,寧可提前多貸一些錢,先進行較高的財務槓桿操作


第三,銀行也觀察到,建築融資餘額上漲,推測是因為房市買氣降溫,建築融資轉進分戶貸款的金額下滑,只能持續在帳上累積,被視為房市出現供過於求警訊。


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