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2014/02/25

房屋設定抵押 最高限額抵押權省規費 可貸鑑價8成 塗銷前可重複申貸

轉載2014/02/22 【蘋果日報/倪浩倫】


民眾有資金周轉需求或急用,若個人名下有不動產,可依此當擔保品,向金融機構或一般公司設定抵押權,進而申請貸款。根據法規,抵押權有分普通抵押權和最高限額抵押權,放貸方須注意抵押權順位,申貸方要注意擔保債權種類及範圍


最高限額抵押權是銀行實務上普遍的做法,銀行會先根據標的物(土地加建築物)所在地段、屋齡種種條件來進行鑑價。遠東國際商業銀行表示,鑑價金額即為所有權人可設定的最高金額,並須根據設定金額繳交1╱1000的規費,1000萬元須繳1萬元,依此類推。





雖然鑑價出的價格為可設定的最高金額,但考慮到利息、遲延利息、違約金種種款項,銀行大多僅貸出最高設定金額的6~8成,例如最高設定為1000萬元,申貸人僅能申請約600~800萬元的房貸信義地政士聯合事務所專案經理林以德說,最高限額抵押權可以節省規費,並可在抵押權塗銷前,重複進行還款與借款。

 

包括房貸以外欠款


最高限額抵押權設定1000萬元,申貸800萬元、已還300萬元的房子,若在債務清償日期前(多為30年)需要資金,可直接申請300萬元內的貸款而不須繳交規費與代書費用。」林以德補充,若增貸貸款加上未償還貸款,超過原始申貸的800萬元,可請銀行對擔保金額內容去做變更,或進行重新設定。


擔保債權種類及範圍是選擇最高限額抵押權最須注意的部分。由於債權人會將許多房貸以外的債權種類均納入,也就是未來要出售不動產時,除了房貸,尚需將當初涵蓋的債權種類欠款均繳清債務人務必要求債權人舉證,主張債權到底包含哪些範圍,避免將來出售時,清償證明書取得困難,造成交易延遲甚至破局


謄本可查抵押順位


最高限額抵押權是先將不動產設定抵押權,後續才會有債權發生。普通抵押權則多是向非金融機構的金主借貸,債權發生後再進行抵押權設定,雙方順序顛倒,均可在登記簿謄本內的他項權利部查詢到順位,待該房產所有權人因故違約或無法繳款,遭法拍的金額會先扣除政府的稅金,如土地增值稅、房屋地價稅等,再依抵押設定的順位依序分配


普通抵押權所擔保範圍無最高金額限制,最高限額抵押權則相反,「設定1000萬元的房子,因借款時間逼近30年,本金、利息、遲延利息等等總加起來超過1000萬元,但銀行仍只能要求當初設定的金額。」


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