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2013/04/24

租到違建遭拆除 舉證不堪居住可解約 房東若確實告知 可不負賠償責任

轉載 102/04/20 【蘋果日報/鄭詠翰】


違章建築隨處可見,在租屋市場更不勝枚舉,又以「頂樓加蓋」「露台外推」為大宗。專家表示,違建經舉報後,都將拆除,簽租約前應了解屋況是否變造。也可要求房東提出所有權狀或於契約加註但書


違章建築係未經主管建築機關審查許可,並發給建築和使用執照,而擅自建照使用之建物。依《建築法》第91條規定,主管機關得對該建築物所有權人、使用人處6萬元以上、30萬元以下罰鍰,必要時得停止供水供電、封閉、命其於期限內自行拆除或強制拆除



遭拆可要求賠償減租


租屋市場中,常見「頂樓加蓋」、「露台外推」、「夾層」和「農舍改建」等違建。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,前3類可藉由觀察建物外觀、詢問周邊住戶與平面圖判別,農舍改建則不易察覺,建議民眾可向地政機關調閱土地及建物謄本加以檢視


崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠指出,若承租物件遭舉報違建而拆除,以至房客居住品質受損或不能居住,在契約無另訂賠償辦法時,房客可依《民法》第423條「租賃物之交付及保持義務」第435條「租賃物一部滅失」向房東主張損害賠償或酌減租金。若房客能舉證該滅失區域為原先承租之必要條件,則可向房東要求解除契約



租約不因違建而失效


雖然違章建物不能辦理產權之取得與過戶登記,但在法律上,仍認為建造者有該建物實質處分及管理權,因此,建造者或其受讓人擁有該建物使用、買賣及出租的權利。換句話說,租賃契約不因該建物為違章建築而無效,江龍名建議,在簽訂租賃契約前,房客可向房東要求出示該建物之所有權狀,並於契約中加註但書,以茲保證


曹筱筠提醒,房東若訂約前如實告知違建情事,日後該建物遭舉報拆除,即可不負損害賠償責任,對此,房客無法主張租屋權益受損。



【6招檢視違建】

˙觀察建物立面外觀、樓高是否統一
˙詢問鄰居該建物之原始屋況、有無另行變造
˙向地政機關申請該建物之平面圖
˙要求房東出示建物所有權狀
˙向地政機關調閱該建物之土地及建物謄本
˙要求房東於契約中加註但書以茲保證和訂定損害賠償辦法


資料來源:《蘋果》採訪整理



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