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2011/05/28

5月份/房屋轉增貸/整合負債+現金周轉總金額近200萬之精采案例分享~

前言


長期的貸款經驗加上專業服務口碑,一直都是老客戶回籠、並介紹新客戶的保證;本案也不例外。


C小姐於上個月25日寫了封mail來說明,本身與先生是從事建築施工專業結構繪圖的自營商,前些時日因為工程上所需、針對公司繪圖軟體版本的升級花了不少錢,復加上被一家上游廠商倒了將進70萬的工程款,所以公司周轉上臨時出了一點問題迫使C小姐需透過信貸及信用卡的零活金撐過那段時間,導致信用卡部份又累積了不少循環債務;加上原有的房屋貸款與信貸(設定房屋二順位),致使每個月對銀行的整體月付金墊高

C小姐詢問是否能進行一次房貸的轉增貸,目的是希望能整合名下所有負債(包括一、二順位貸款,信用貸款以及卡債),並預留些現金做公司未來周轉使用……


客戶的背景
 
借款人工作背景:C小姐與先生目前共同經營一家企業社,企業社位於台中市中港路一地下室租賃做為公司辦公室;主要營業項目為『結構施工圖繪製』~小規模經營;最近三年申報營業額平均不超過250萬(97/201萬、98/191萬、99/267萬)。當然、這是中小企業都會有的”習性”。

不動產位置條件


位於台中市西屯區弘孝路上,自住、屋齡將近9年、主建
物加附屬建物總坪數約40坪,另有一坡道平面車位。原一順位銀行房貸580萬、目前剩餘金額為525萬,銀行信用貸款(有抵押給銀行二順位抵押權)原始申貸金額為100萬、目前剩餘約75萬。

借款人C小姐名下負債

1. 玉X銀行信用卡:信用額度18.2萬/循還信用5.8萬+小額分期金30期已繳11期餘款為12萬=17.8萬欠款(月繳金額約8,000元)
2. 遠X銀行信用卡:信用額度18萬/循環信用5萬+小額分期金24期已繳8期餘款為7萬=12萬欠款(月繳金額約5,800元)
3. 中X信託信用卡:信用卡額度8.5萬/循環信用欠款約7.5萬(月繳2,200元)
4. 美X運通信用卡:信用額度7.3萬/循環信用欠款約5萬(月繳約1,500元)
5. 台XX邦信用卡:信用額度20萬/循環信用欠款約11萬(月繳約3,300元)
6. 玉X銀行信用貸款:原貸款金額30萬/餘額約剩下24萬(月繳約6,200元)
7. 大X銀行房屋貸款:原貸款金額580萬/餘額約剩下525萬(月繳約3萬元)
8. 新X銀行信用貸款:原貸款金額100萬/餘額約剩下75萬(月繳約2萬元)


配偶C先生(登記負責人)名下負債


台XX邦信用卡:信用額度20萬/循環信用欠款約11萬(月繳金額約3,300元)


信用狀況
:兩人繳款正常無異常遲繳情況



針對本案分析與意見
 
1.    C小姐與先生經營的企業社有幫自己開立99年扣繳憑單,各為50萬與42萬;但平心而論:銀行審核實際的角度並不參考這些數據。畢竟大多數的企業負責人申報自己收入所得,都會讓銀行存有”自由心證”的疑慮~報高或低都由企業負責人決定。
2.    企業社最近三年所申報的營業額平均為219萬,加上公司與負責人、配偶所有往來存摺內的進出結餘數據都不理想;在有限的財力證明下要說服銀行給予轉增貸款整合負債並增貸現金,確實有一定難度。
3.    C小姐本身有動用信用卡循環與分期金,無擔保負債加總金額達152萬(包括含房屋二順位信用貸款與一般信用貸款兩筆餘額、信用卡總欠款金額),這數據足以讓許多銀行望而卻步。
4.    續上、C小姐與先生每個月對於銀行的借貸支出加總約為8萬元(C小姐約為77,000元、先生3,300元),詳細計算後的”收支比與負債比”早已超過多家銀行所規定的範圍甚多。加上C小姐來信說明希望本次貸款不要額外加保證人,讓本案的困難度又增加。
5.    又有中央銀行與金管會對於各家銀行的房貸授信狀況嚴加管控造成多家銀行都對本案保守~其經辦意願都很低


初步規劃
 
1.    原先規劃以先生名義進行信用貸款之申請,先還C小姐名下部分的信用卡負債,目的是降低其收支比與負債比後、等待聯徵記錄更新再進行房屋轉增貸款申請。但又經過重新評估、覺得整體效益並不大;除了時間的等待、銀行最終核准的信用貸款金額多寡是否足以還清C小姐卡債等等變數
2.    經內部、以及與各銀行的反覆討論與審慎評估之後,仍決議以房屋轉增貸款方式進行;申請金額以800萬為主要目標,訂定100萬為活用的理財型房貸,剩餘700萬為本利攤還型房貸。


最終結果
 
銀行核准金額800萬/20年期/月付金約為4萬元/內容略有更改為本利攤還型房貸,但每還一期房貸月付金後、即可多出一筆隨借隨還的周轉資金,動用金額隨定用天數計算,與理財型房貸相仿
 

分析本次個案結果,除整合C小姐夫婦兩人名下所有信用貸款、信用卡債外,更將原本有『銀行一、二順位設定的房屋貸款,又重新整合為一筆房屋貸款』。對銀行的月付金『從原本一個月不吃不喝就要繳到8萬元、降低到4萬元,足足減少50%!』。若詳細計算,增貸後多出可周轉的現金金額也有100多萬之譜


最後很慶幸能夠協助到C小姐與先生,圓滿完成所託。本案已於5月11日核准、13日對保、所有撥款完畢時間為5月26日(因為需幫C小姐代償信用卡負債,之後另需等待一、二順位銀行開立抵押權塗銷同意書與清償證明,方塗銷設定)~



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