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2008/11/29

本月份房屋轉增貸款共110萬還卡債的實際案例~

背景說明:


此位客戶當初是透過網路知道我有協助客戶進行債務整合之服務,自9月17開始先利用e-mail聯絡一直到收齊所有文件並送到銀行,超過一個月以上的時間持續追縱最後才完成案件。


此客戶位於台中市有一筆房屋貸款在國XX華銀行繳本金利息已經3年,當初共貸576萬(但分成2筆/1筆:借貸516萬、分20年還目前剩495萬/另1筆:借貸共60萬(信用貸款)、分5年還目前剩25萬)所以貸款餘額加總金額剩520萬,繳息一切正常。


客戶本身希望透過房屋轉增貸將名下的信用卡及信貸等借款還清,但問題關鍵在於夫妻倆是自己開建築繪圖的小公司,雖有扣繳憑單但金額都報不高,且401稅額申報亦不多


以下是客戶與房屋的狀況:

房屋條件:

1.房屋位於台中市X屯區、屋齡6年、鋼筋混凝土構造,14樓層數的9樓
2.登記用途為住家、且實際用途為自住
3.總建物坪數:主建物40坪左右、共同使用(公設+平面車位)約23坪
4.房屋貸款國XX華銀行516萬(餘495萬)、搭配的信貸60萬(剩25萬),餘額為520萬


借款人條件配偶的債務狀況:

(借款人)信用卡債

國XX華--額度15萬 / 動用2.7萬
土X銀--額度10萬 / 動用3.6萬
玉X銀--額度17.5萬 / 動用17萬
友X信用卡--額度18萬 / 動用17萬
美XX通--額度7.3萬 / 動用7.3萬
新X銀--額度12萬 / 動用2.3萬
中X銀--額度8.5萬 / 動用7.5萬
台XX邦--額度20萬 / 動用20萬

其他負債科目:

國XX華現金卡--額度5萬 / 動用1.8萬
美XX通信貸--額度20萬 / 餘額14.5萬

(配偶)信用卡債

土X銀--額度6萬 / 動用2.8萬
玉X銀--額度7萬 / 動用6萬
台X銀--額度19.2萬 / 動用10.2萬
新X銀--額度2萬 / 動用1.5萬
台XX邦--額度20萬 / 動用19.5萬

其他負債科目:
新X銀現金卡(前誠X銀)--額度50萬 / 動用45萬
國XX華銀行現金卡--額度5萬 / 動用1.6萬


以上、借款人無擔保負債總餘額93.7萬,配偶更高達104.2萬;夫妻兩人加總已經高達197.9萬!類似這一型的客戶其實可以確定的是:『國內應該已經沒有任何一家銀行願意承辦,況且房屋本身還有貸款在還』。


依循往例,已經充分瞭解房屋屋況、以及申請人、所有權人的詳細狀況後,並預先對房屋現有價值做初步的估算;整體狀況包括房屋與借款人的評估分析後,述說關鍵如下:


1.最大的障礙~以借款人與配偶的無擔保債務累積將近200萬的金額,相信國內應沒有銀行敢做與願意做;所以光是找銀行辦理就是一件非常困難的問題。

2.因為戶不願意拉下臉要找具有財力的保證人(負債比與收支比均超過銀行規定),夫妻兩人所經營的公司自1~8月的營收、有開發票的數據僅為150萬,加上銀行的往來存摺基數均不理想,更增添案件的變數。

3.雖繳款都正常,但仔細一算借款人與配偶的月支出包括房屋貸款就需要8萬以上,但銀行算401僅為150萬*20%毛利/12(月份)=2.5萬......借款人本身的收支比、負債比均已經大於200%以上,怎麼算都算不過!銀行也算不出來此位客戶是具有償債能力者。

4.雖然房屋位置地點尚可且經過鑑價有增貸的空間,但銀行得到借款人的資訊(未實際提供資料)後一致性都是『搖搖頭、說抱歉』。


送審前的預估值


以夫妻兩人互保方式,送審金額650萬/20年期/首年息利率約為3.23%/整合借款人名下部份的現金卡與信用貸款,以及原本搭配於國XX華銀行房屋貸款內的信用貸款餘額25萬/整合後的房屋月付金為32,839元


結果


核准金額630萬/20年期/3.23%/月付本利攤金額為35,669元(因為銀行審核認為風險過高所以將額度減少)


本次增貸總數據為110萬,整合項目包括借款人與配偶名下所有現金卡、信用貸款、以及部份的信用卡欠款金額,從原本無擔保債務金額197萬減少到僅剩下約90萬!降低借款人原本每個月超過9萬元的借貸支出減少到6萬元左右(含房屋貸款3.5萬)!


歷經半個月向銀行的爭取,除感謝銀行業務一起幫忙外,亦再次感謝客戶對本人的信任與等待~~~



本篇真實案例,非經『作者本人同意』,如發現網友擅自轉載刊登,將以違反著作權法提出告訴!請網友自重。


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