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2019/09/03

不懂銀行遊戲規則 提前還款要付違約金?

轉載 2019/09/01 【591房屋網/編輯部】


首購朋友在辦理人生第一次的房貸後,金錢壓力倍增,不少過來人也會建議,如果有年終獎金、業績分紅與壓歲錢等資金,都可以先拿來償還沉重的房屋貸款。不過專家提醒,若在綁約期內提前還清房貸,恐須負擔違約金,建議待綁約期間過後再申請清償證明辦理塗銷抵押權,就不會有違約金的問題。


 

提前清償還款 暫不辦理塗銷


長輩們常說「房貸趕快還一還比較輕鬆,還可以省利息」,不過近年來銀行爭搶房貸客源激烈,為爭取客戶,利率多會給的優惠,但倘若客戶貸款後短期內清償,又或轉貸再享別家銀行的優惠條件,貸款銀行非但有可能賺不到錢,還可能會損失行政管理、開辦、鑑估等開銷費用,所以說,多數銀行規定房貸客戶需綁約1~3年


首購朋友若想提前清償房貸,瑞明地政士事務所代書楊珺表示,須留意是否有違反房貸合約內容,現行多數銀行雖有綁約期限制,但你還是可以還清房貸,只要不領清償證明就不會有違約金的問題


以合作金庫為例,綁約3年,若借款人提前清償,請求發給清償證明或請求塗銷抵押權者,得依約定向借款人請求提前清償違約金,若在1年內清償,借款人應以申請塗銷抵押權日前3個月內所償還之累計本金金額,計付1%之提前清償違約金;若在2年內清償,計付0.75%之提前清償違約金;在3年內清償,則計付0.5%之提前清償違約金。


留意特定銀行不可提前還清


楊珺代書表示,基本上首購自住的朋友,不像投資客需要急著領清償證明,來辦理塗銷抵押權登記,所以待綁約期間過後,再辦理塗銷就不用擔心違約金。但591房屋交易網提醒,有少部分銀行,當初在談房貸時,若給你特別優惠的利率,很可能就會另外規定「綁約期間內不可提前將款項還清」,如果仍執意要還清,就必須支付違約金


然而,違約金計算方式常見大致分為3種,包括「現欠餘額」、「3~6個月平均現欠餘額」、「原借貸金額」,乘上約定的違約金懲罰比例,從0.8~3%皆有,建議首購朋友若想提前還款又不想付違約金,可還款剩100元或是僅1元就不會有違約金問題。


TIPS:房屋買賣勢必得向銀行拿清償證明,辦理塗銷抵押權登記,但如果還在綁約期內,就可能會有違約金的問題,代書建議可與銀行溝通協調,讓買受人在原賣方銀行做貸款,藉此減免違約金,省去不必要的支出。


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