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2018/10/08

〈房貸族照過來〉兩大族群別掉進寬限期「先甘後苦」陷阱

轉載 2018/10/06 【鉅亨網/陳慧菱】


「房貸寬限期」議題近期正夯,面對長逹數十年的房貸,為了不讓還款壓力影響生活品質,不少購屋民眾會選擇申請寬限期,以減緩購屋初期的還款負擔,然而房貸寬限期事實上是一種「先甘後苦」的還款方式,寬限期結束後,每月除了利息之外,就要開始攤還本金,金融業者建議,自住需求、短期不打算換屋的族群,最好不用使用到貸款寬限期,而是應考慮延長整體貸款年期;投資客或是短期將換屋的買家倒是適合利用寬限期。


所謂房貸寬限期是指償還房貸「還息不還本的寬限期間」,一般銀行會提供 2-3 年的寬限期,讓購屋民眾在寬限期內,每月只需繳交貸款利息,不需攤還本金,因此壓力也較輕。舉寬限期 3 年為例,寬限期結束後,每月除了利息之外,就要開始攤還本金,而且原本要用 20 年攤還的本金,變成要用 17 年還完,每月平均要攤還的金額因此變多,還款的負擔也大幅增加


由於房貸寬限期是一種「高槓桿」的購屋操作模式,並不是任何人都適用,以 2000 萬的房子,貨款額度 7 成,房貨利率 2%,還款年限 20 年舉例,若使用 3 年寬限期,前 3 年每月雖只需繳 2 萬 3333 元的利息,但第 4 年起,每月連同本金攤還,一口氣就跳升到 8 萬 1010 元,還款壓力暴增,而且 20 年總攤還金額要壓縮到 17 年就需還清,還款總額還比一般本息攤還多繳了 36 萬 8384 元,因此想申請寬限期,必須先審慎評估自己還款及未來風險承擔能力


金融業者建議,一般自住型或短期不打算換屋的買家,最好不要輕易申請「寬限期」


或許你會問,就是考量資金問題,才申請寬限期,但是金融業者表示,寬限期若越延越長,不只繳給銀行總利息變多,一過了甜蜜期後,還款費用會頓時暴增,還會壓縮本金還款年限,民眾選擇寬限期前先評估自身還款能力,並非各種族群都適用


而且金融業者還提醒,現在全球進入升息循環期,台灣雖然尚未升息,且預期今年可能也不會升息,但是央行也示警不會永遠低利率,一旦升息,房貸族壓力又將更加重,若是選擇房貸寬限期,本息攤還又加上升息,恐會壓得荷包難喘息


金融業者進一步建議,如果剛開始覺得買屋負擔較重,可以考慮延長整體貸款年期,以避免房貸越還越重,才能免於一輩子淪為屋奴,或是繳不出房貸,而淪為法拍屋。金融業者指出,但若是短線進出房市的投資客,或是短期會換屋的買家,則適用申請寬限期


金融業者說明,投資客是因為持有房子的時間短,為降低養屋期間的資金負擔,適合利用寬限期,以賺取最大的房屋買賣價差;而有能力換屋的買家,只因為舊屋尚未賣掉,此時也能運用寬限期先舒緩前期資金緊張的狀況,待舊屋賣掉後有大筆資金進帳,就能快速償還房貨本金,減輕還款壓力。


 

房貸族搬家前 撥撥算盤再做行動


有些房貸戶考量資金調度,選擇在房貸寬限期到期前「轉貸」利率較優惠的銀行因應,但理財專家提醒,評估轉貸不能只看利率高低,還得將辦理手續費等額外成本列入考量,才不會白忙一場


近年來民營銀行為爭搶房貸客戶,紛紛打出比公股行庫還優惠的房貸方案,標榜低利率搶食轉貸戶,吸引不少寬限期將屆的房貸戶「跳槽」轉貸,雖說轉貸通常是為了節省利息支出,但辦理轉貸過程的手續費也是一筆開銷,民眾辦理轉貸前也得將相關費用列入考量,撥撥算盤計算費用。


銀行主管表示,辦理轉貸過程中,首先要申辦塗銷再重新辦抵押,通常新申辦貸款服務費約 3,000 元;此外,包括地政規費、代書手續費等費用也是一筆開銷,以貸款額 700 萬元估算,上述相關手續費支出至少要 1.2 萬元。


以貸款額度 700 萬估算,房貸戶如果要靠轉貸省利息,如果房貸利率至少要減少一碼(0.25 個百分點),則可省下 17,500 元,才夠支應轉貸手續費 1.2 萬,才算達到節省支出的目的。


銀行主管表示,申請轉貸通常不外乎是為了節省利息支出、增貸,或是為了延長寬限期,提醒想要申辦轉貸的民眾,轉貸前須估算塗銷原銀行抵押設定相關費用;如果是為了增貸或是延長寬限期,則要評估現金流確保日後清償能力無虞


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