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》》專業於處理大台北縣市 重劃土地、道路用地、未辦繼承、日據繼承、土地買賣等、代書業務。 舉凡台北縣市重劃土地、道路用地和建地等，均為本所主要經營標的，成交的客戶不計其數。宏凱資產．凱旋代書》土地重劃 / 區段徵收 / 容積移轉 / 道路地土地買賣專業平台 》
宏凱資產 / 凱旋代書》市地重劃》未辦繼承》代書業務
親愛的地主您的重劃土地和道路用地或其他的土地是否有權狀卻沒辦法利用？如果因為繼承困難或者日據繼承等案件請交給專業的我們來處理。是不是因為土地有任何的困難問題難以排解？如果有任何問題都可以來電，讓我們來為您解決問題和困擾。
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宏凱資產．凱旋代書》土地重劃 / 區段徵收 / 容積移轉 / 道路地土地
宏凱資產 / 凱旋代書》北縣市重劃土地 / 區段徵收 / 道路用地
二重疏洪道
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宏凱資產．凱旋代書》既成道路用地移轉如非公共設施保留地須繳土地增值稅
既成道路用地移轉如非公共設施保留地須繳土地增值稅
賴先生詢問他有一筆既成道路用地想要出售，土地增值稅是否可免稅？臺中市稅捐稽徵處表示，既成道路用地如經都市計畫編定為公共設施保留地，未徵收前移轉，依法享有免徵土地增值稅優惠；但非屬公共設施保留地移轉，則需繳納土地增值稅。
賴先生所持有之土地因係屬「道路用地」，而非屬「公共設施保留地」，仍不符免納土地增值稅之規定。
該處指明，既成道路用地不一定就是公共設施保留地，實際上「公共設施保留地」在未徵收前之移轉，應具備條件：
一、需經都市計畫劃定為公共設施保留地
二、政府將以「徵收」、「區段徵收」方式取得，或都市計畫書未載明取得方式者，才有土地稅法第39條第2項規定免繳土地增值稅之適用。
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宏凱資產．凱旋代書》賤地翻漲，地主、開發商雙贏
〔記者林美芬／台北報導〕市地重劃與區段徵收，都是土地重新整理的手段之一，目的是將一定區域內，雜亂無章、細碎分離、不合經濟使用的土地，予以重新整理，使其整齊劃一，並加強公共設施，增加土地利用的強度，強化經濟效用。但區段徵收的主辦主體只限於政府，市地重劃則可分為政府的公辦重劃與私人的自辦重劃兩種。
依照地主回饋方式，區段徵收可以領取現金，或申請領回土地（抵價地），由原土地所有權人選擇，不過比率大約只有四十％；市地重劃則只能分配土地，但可領回約五十五％以上。另外在查估地上物遷補上，本來公辦、自辦標準應是一致，但如果是自辦，地主與開發商之間的彈性及協調空間都大一點，交換土地的標準也具有可協調性。
這當中，開發商會在重劃施工過程中，取得一部分土地做為公共設施的用地，另從公設地中保留一部分作為「抵費地」，未來會出售或開發以取得經費，作為支付所有重劃工程進行及公共設施興建的費用。
其中，地主最大的利益就是透過重劃，把沒有價值的土地，變成住宅區、商業區等可以使用並具高開發價值的土地，地主雖然付出一部分土地，卻換得土地價值翻升的好處，依據地產專家估算，土地價值最少可上漲三倍。
若比照江翠鄰近地區新板特區、台北市的發展，漲幅甚至不止三倍。
但最大的利益則是在重劃之後，建商介入土地收購的開發，因為土地價值的呈現，地主可以跟建商商談取得不同的合作條件，選項包括合建分配或是拿錢走人。
也因此，開發商最大的利益並不在重劃過程，而是在過程中取得地主的信任，並很清楚的知道重劃分配的土地規劃及位置，等於掌握重劃後整個區域的商機，還有介入土地開發的先機，創造出全新的土地價值，這才是最大的利益所在。
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宏凱資產．凱旋代書》淺談重劃後土地之最小分配面積標準
淺談重劃後土地之最小分配面積標準
依市地重劃實施辦法第30條規定：「重劃後土地之最小分配面積標準，由主管機關視各街廓土地使用情況及分配需要於規劃設計時定之。但不得小於畸零地使用規則及都市計畫所規定之寬度、深度及面積。」其目的在確保重劃後所分配之土地得依法單獨建築使用。
重劃分配時，依街廓兩面面臨之道路寬度，決定出街廓分配線後，即逐宗計算負擔辦理土地分配，而各宗土地之寬度、深度及面積均應符合「各縣市畸零地使用自治條例」及該地區都市計畫有關土地使用分區管制與都市設計之深度、寬度及面積之限制。
有關建築基地深度、寬度之管制依建築法第44、45、46條規定：直轄市、縣(市)(局)政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。基地所有權人與鄰接土地所有權人於不能達成協議時，得申請調處，直轄市、縣(市)(局)政府應於收到申請之日起一個月內予以調處；調處不成時，基地所有權人或鄰接土地所有權人得就規定最小面積之寬度及深度範圍內之土地按徵收補償金額預繳承買價款申請該管地方政府徵收後辦理出售……原直轄市、縣
(市) 主管建築機關應視當地實際情形，訂定畸零地使用規則，報經內政部核定後發布實施；本市即據此制定「高雄市畸零地使用自治條例」。
另因臺灣地區部分都市已實施土地使用分區管制之容積率管制，其規則較畸零地使用規則更為嚴格，載於都市計畫書公告實施之。
故重劃區最小分配面積標準不但不得小於畸零地使用規則，亦不得小於都市計畫所規定之寬度、深度及面積。
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宏凱資產．凱旋代書》區段徵收跟市地重劃的差異性
（二）區段徵收：
（三）兩者之不同如下：
1.區段徵收可以適用在都市土地及非都市土地，並附帶進行土地使用變更。市地重劃只能適用在都市土地，不牽涉土地使用變更。
2.區段徵收之舉辦主體限於政府機關。市地重劃則可分為政府的公辦重劃與私人的自辦重劃。
3.區段徵收可以領取現金，或申請領回土地（抵價地），由原土地所有權人選擇。市地重劃只能分配土地。
4.區段徵收以補償地價（抵價地）方式發還原地主土地，最少40％。市地重劃地主領回土地，最少55％。
5.區段徵收地主領回土地雖然較少，但因土地變更使用，土地漲價較大，地主增值利益較多。市地重劃地主領回土地雖然較多，但因土地地目相同，土地漲價較小，地主增值利益較少。
6.區段徵收地主領回土地不按原位置分配，而是統籌抽籤決定，因此政府所剩留之土地可以集中大規模利用。市地重劃地主領回土地按原位次分配，因此重劃後政府所剩留之抵費地零散，無法大規模使用。
7.區段徵收土地指定為道路、溝渠、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、停車場、體育場所、國民學校等公共設施無償登記為直轄市、縣(市)或鄉(鎮、市)有。市地重劃地主所負擔公共設施用地，限於道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項。
8.區段徵收免徵土地增值稅，市地重劃不課徵土地增值稅。
9.區段徵收領回抵價地屬於原始取得。市地重劃領回土地屬於繼受取得。
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宏凱資產．凱旋代書》沒有賣不出去的土地，只有找到對的人
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宏凱資產．凱旋代書》賴先生詢問他有一筆既成道路用地想要出售，土地增值稅是否可免稅？
賴先生詢問他有一筆既成道路用地想要出售，土地增值稅是否可免稅？
臺中市地方稅務局表示：
既成道路用地如經都市計畫編定為公共設施保留地，未徵收前移轉，依法享有免徵土地增值稅優惠；但非屬公共設施保留地移轉，則需繳納土地增值稅。賴先生所持有之土地因係屬「道路用地」，而非屬「公共設施保留地」，仍不符免納土地增值稅之規定。
一、需經都市計畫劃定為公共設施保留地；
二、政府將以「徵收」、「區段徵收」方式取得，或都市計畫書未載明取得方式者，才有土地稅法第39條第2項規定免繳土地增值稅之適用。
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問題之一：一氧化碳中毒是「凶宅」嗎？
【問題1】：如果前房屋內有人因一氧化碳中毒身亡，算不算符合「凶宅」認定之定義？
目前，許多房屋仲介公司在販售房屋時，都會特別告知欲買房子的民眾所中意房子是否曾經發生命案，如果事先隱匿不報，買受人事後可以積極主張自己的權益，並且解除買賣契約（例如：90年度第4930號判決）。
但是，「凶宅」認定之定義為何？有法院法官在判決中引述內政部所訂凶宅定義，係指「曾發生過兇殺或自殺致死案件」，因此若為一氧化碳中毒的意外身亡案件，不屬於凶宅類型。
同時認為，房地也不因曾發生有人意外死亡即對其經濟上之價值、功能上之效用有所減損，則後手屋主所主張民法第88條第2項意思表示錯誤及第354條第1項物之瑕疵擔保，而撤銷意思表示或解除契約回復原狀之請求均無理由，判決後手屋主敗訴。
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問題之二：上吊送醫才斷氣是「凶宅」嗎？
【問題2】：上吊送醫才斷氣 不算凶宅
OO縣某新屋主8月以230萬元購買一戶OO市的公寓，8月底她搬進剛買的公寓之後，經鄰居告知92年11月間曾有一名房客在屋內上吊自殺，她才驚覺買到凶宅，於是新屋主控告前屋主隱瞞凶宅的事實，涉及刑事詐欺。前屋主則辯稱：上吊者送醫5天後才斷氣，該屋不是凶宅。
士林地檢署偵辦後認為前屋主不構成刑事上詐欺罪，其不起訴處分書指出，是否屬於凶宅，兩名屋主的主觀看法不同，前屋主沒有蓄意隱瞞不構成詐欺，但房屋確有瑕疵，屬於民事糾紛，屋主要求前屋主減少價金或解除買賣契約。
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問題之三：服藥過量猝死也是「凶宅」嗎？
【問題3】：前屋主因病猝死 不算凶宅
宋女93年11月透過房屋仲介花180萬元購買一民宅，並花100萬餘元裝潢房屋，準備搬入時，鄰居告知91年底前住戶疑似在該屋自殺，她認為，就算不是自殺而是服藥過量意外死亡，也屬於俗稱的凶宅，前屋主及房屋仲介公司未告訴她，顯有過失，要負賠償責任。
法官卻認為，內政部公布及消保會認定的房屋買賣約定書，記載「曾發生兇殺或自殺致死事件（即凶宅）時，買方得取消本出價意願。」即凶宅並不包含意外死亡在內。
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問題之四：隱瞞房客上吊，會成立刑事詐欺嗎？
【問題4】：一名女子買了OO縣OO市一棟公寓，遷入後才發現前屋主李女隱瞞曾有人在裡面上吊的事實。請問：賣屋時隱瞞曾有房客上吊，是不是構成刑法上詐欺罪？
94年間，一名女子以230萬元購買OO縣OO市OO路OO段OO處OO樓公寓。搬入後鄰居告訴她，92年間曾有一名房客在屋內上吊自殺。她因購屋時曾多次詢問前屋主李女，前屋主都說非凶宅，還簽字蓋章掛保證，她才氣得報警控前屋主詐欺。
李女向檢方表示，出售房屋時確將房屋現況填寫成「未發生過非自然身故之情事」，因為她認為該名房客雖然在屋內上吊，卻是在送醫5天後才過世，房客是死在醫院不是屋內，她的房屋不算凶宅。
負責雙方買賣的仲介公司楊姓職員作證，買方特別重視凶宅問題，簽訂契約時他請雙方在「是否發生過非自然身故之情事」欄簽名，當時李女仍稱房子沒發生過任何事情。法院審理後，則認定李女構成刑法上詐欺罪。
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問題之五：甚麼才叫做「凶宅」？？
問：如果前房屋內有人因一氧化碳中毒身亡，算不算「凶宅」？
問：上吊送醫才斷氣，算不算凶宅？
問：前屋主因病猝死，算不算凶宅？
問：被害人陳屍在地下停車場（格），或者樓梯間算不算凶宅？
2005年以來台灣房市交易熱絡，糾紛也增加，根據消基會統計，2005年民眾向消基會提出的申訴案中，購屋糾紛再度竄升至第一。然根據筆者目前業務上處理有關房屋買賣糾紛類型裡，在最近2年中有關「凶宅」儼然後來居上成為購屋糾紛中最常見的緣由之一，進而衍生出一連串的簽約不成請求退訂、退屋還款等法律糾紛，職是，凶宅問題值得仲介業者與投資房地產買賣的社會大眾留意！以下，請您與筆者一起瀏覽常見的凶宅類型，並為您剖析相關問題。
一、甚麼叫作「凶宅」？「凶宅」如何認定？
按照目前房屋買賣與仲介實務上來講，仲介公司會在請屋主簽訂不動產專屬委託契約書時，一起請屋主填具（勾選）一份「不動產現況說明書」，其中一項即記載（勾選）「曾發生過兇殺或自殺致死案件」，換言之，目前俗稱之「凶宅」可以歸納為三種態樣，曾發生過刑事兇殺案件，自殺致死案件，及意外死亡等3種情形。
前2種曾發生過兇殺，或自殺致死案件態樣應屬所謂的凶宅，買賣、仲介，主管機關、及法院實務上的認定應該都有相同的共識，並無爭議。但是第3種意外死亡的情形，例如：因病猝死，一氧化碳中毒，服藥過量導致意外死亡的情形，是否屬於俗稱之「凶宅」則有爭議。
不過，筆者認為這樣粗糙的形式判定是否屬於「凶宅」，頗有疑問，應該還是要回歸是否善盡注意或告知義務為斷。此另有法院判決認為：「（前略）又現今大眾媒體蓬勃發展，『凶宅』訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準。」值得參考。
二、購屋前如何調查所買的房子是否為「凶宅」？
至於如何避免買到俗稱的凶宅，其實有許多管道可供查詢，購屋者只要稍加查證，應可查出實況。根據房屋仲介的行規，在仲介房屋買賣時，仲介會要求賣家填寫房屋現況說明書，就「是否曾發生非自然身故的情事？（如凶殺、自殺、他殺、特殊身故等）」要賣家勾選；也就是說，符合以上事故，就是俗稱「凶宅」。另外，建議上可以進一步詢問附近鄰居、社區管委會、里長辦公室，甚至，當地消防隊的救護紀錄，網路上也有人架設凶宅網，供民眾查詢。
另外一個問題就是如果萬一不幸買到「凶宅」的話，參酌上開幾個案例，法院一般見解認為，凶宅雖然屋況沒有受損，但會讓人心理產生嫌惡感，影響購買意願，造成房價減損，因此都會構成所謂的損害賠償或可以請求減少價金，甚至嚴重的話可以請求解約。
【註：本文內容僅屬連世昌作者個人見解，相關案件仍須視個案情形判斷，不作為法院或其他單位認定之絕對答案！】http://tw.myblog.yahoo.com/daniel-lian/article?mid=66&prev=-1&next=55
精確來說，「凶宅」一詞並非是法律用語，而只是不動產交易實務上通稱的用語，因此，筆者多會以括弧方式特別註明，以示區別。
例如：有法院判決認為一氧化碳中毒的意外身亡案件，不屬於凶宅類型。臺灣高等法院94年度上易字第249號民事判決。
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從收益法的投資報酬率來看不動產的價值（上）
一、收益型不動產： 不動產估價，就是在評估不動產在一定期間內的真實價值，並以貨幣方式呈現。隨著北宜高速公路通車，台北投資者投資宜蘭地區不動產機會日愈增加，特別是店面不動產交易越趨熱絡，交易價格也水漲船高。而台北投資者投資這類型不動產多著重在「收租金」為主，即收益型不動產。 凡以收租金為主的不動產，均可通稱為收益型或商用型不動產，包含店面、辦公室、出租公寓、套房乃至於旅館等等。其運用在不動產估價的方法，主要以投資報酬率的觀點，就是當投資在此類不動產，可以回收多少，專業術語稱為收益法。 | ||||||||
二、收益法： （一）似是而非的認知： 就收益法而言，大家可常在報章上，看到房仲介業者或建築開發商教導如何運用投報率的來算該棟不動產的價值，買該棟或該區的不動產是划算或有利可圖的，有以用房屋總價與年租金的關係來論，有以投資額與年租金的關係來論。 就前者來說，即是店面總價在新台幣(下同)2,400萬元，可出租的月租金8萬元，每年可收96萬元，這樣每年報資報酬率為4%，比定存還要高，故強烈建議可以購買。相反的，若每月租金可收8萬元，每年可收96萬元，在投報率在4%情形下，房屋總價應該有2,400萬元。 就後者來說，房屋總價2,400萬元，頭期款400萬，2,000萬元貸款，在現今貸款利率3%下，年利息60萬元，可出租的月租金8萬元，年租金96萬元，扣除年利息後尚有36萬元，投報率高達9%。但這樣對嗎?只能說方向正確，細節不足，但往往細節不足，就可能讓購置不動產反而是賠錢的貨而不自知。 （二）收益法的公式： 不動產估價業所用的收益法，通常可分為直接收益資本化法，另一種則是折現現金流量分析法(DCF)。一般而言，以直接收益資本化法為主，它的公式是：不動產價格＝淨收益÷收益資本化率，也就是前面報章所提的方法，但是要注意的是，這個公式是有竅門的。 不動產收益價格 =未來平均每年客觀淨收益÷收益資本化率 =（有效總收入－總費用）÷收益資本化率 有效總收入 =（總租金收入+押金利息－閒置及可能損失） 總費用 =地價稅、房屋稅、保險費、管理費、維修費、折舊提存金 也就是說真正的投報率是要扣除可能租不出去或收不到租金的損失，也要扣除相關費用，才是當房東的人真正可以收到的「淨賺」或收益，如此才能求到合理的不動產價值。 如同前面的例子，在蘇澳鎮中山路店面大樓，一個月總租金在8萬元，但是在蘇澳鎮店面不好租，可能要1.5到2個月才能租出去。這樣總收入就不是96萬元，而只有80萬元。若還要4%的投報率時，假設沒有其他費用時，這樣不動產價格就應只有2,000萬元。若再扣除約25%到35%的一般費用率時，淨收益只有60萬元至52萬元，若仍要4%的報酬率，事實上不動產價值只有1,500萬元至1,300萬元。若不動產仍要2,400萬元，這樣報酬率只有2.5%到2.17%，用這樣的價格去買店面就見仁見智了，但是如此一來，與報章上所說的不動產價值差距甚大，所以說有時看到平面廣告寫「店面金雞母」、或「套房金雞母」時，請小心他的公式，也是在購置或投資收益型不動產時，不可不慎之處。 （三）收益資本化率： 在處理不動產價格時，也要注意前面所說的收益資本化率，一般有所謂的風險溢酬法、市場萃取法、加權平均資金成本法、債務保障比率法等多種，可說是族繁不及備載：
一般來說，從事估價行業多採取前兩者方法，投資者則多用風險溢酬法及加權平均成本法，也就是用銀行利率加計所要的報酬，或與銀行貸款利息成本家計所得。 有人會說要扣除費用一大堆不容易記，這裡只是一個觀念，總之，請記得下列簡單的公式，並要扣除應要扣除的相關費用及損失，並設定投資報酬率即可：不動產價格＝淨收益÷收益資本化率 |
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+道路用地-買賣農地 》購買農地的預算概要、程序、相關法規
農地不同於建地，想在農地上蓋農舍，除了法規外，還要判斷地理條件，學問更多。買農地絕對不能只因為美景佳就不顧一切的下單，以免日後蓋房子困難重重。
Setp 1 蒐集農地相關知識與屬性
「農地」泛指廣義農業用地，農業用地指在非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內。但是若你想當農夫，要先確認是不是農地中的「耕地」！而耕地之使用則可能受到部分使用限制，例如特定農業區之農牧用地，不得作戶外養殖設施使用。另外，想蓋農舍最小農地面積不得低於0.25公頃（約756坪）。
參考法規：農業發展條例第3條第10、11款、農業發展條例施行細則第2條第1～5款。
Setp 2 設定預算配比
要蓋農舍之初，吳威聖建議首要考慮的是這間農舍的機能，是要當住家、還是度假為主的第二屋。再評估所需空間，來設定預算的規模。建議預算比例可以掌控在建築物70%，設施、設備、傢具等20%，景觀植栽綠化等10%。
依現行法規，在新的農發條例公布以後所買賣的農地，都需要有2.5分（約756坪）以上才能合法申請農舍興建，所以「可蓋農舍的農地」費用=每坪單價x756。
參考法規：農業用地興建農舍辦法第3條、6條第1～5款、農業發展條例第18條。
Setp 3 設定合適的農地條件
想選擇合適的農地來蓋農舍，有3個必須考慮的重要因素：
1.交通：避免購買被其他土地包圍的農地，沒有任何聯外道路容易發生路權糾紛。
2.土地形狀：若有太多無法利用的畸零邊角，會造成使用面積減少。
3.坡度、坡向：農地的坡度坡向會影響土地利用及水土保持。超過30度無法申請農舍（若3分之1未超過30度則可），必須先做好水土保持，坡度在15度內。活動斷層或順向坡有滑動之虞者應避免。
地震帶查詢：至中央地質調查所，查詢全台各地斷層帶的位置，避免買到在斷層帶上的土地。
網址： http://cgsweb.moeacgs.gov.tw/result/Fault/web/index-1.htm
參考法規：山坡地土地可利用限度分類標準第一條。
Setp 4 瞭解法規與自身權益
通常購買農地可透過土地仲介、代書提供相關服務與法定程序處理，但買方基本概念可確保自身權益。
1.使用分區：非都市土地可由土地登記謄本之「使用分區」及「使用地類別」分辨是否為農地；都市土地則需向都市計畫主管機關申請土地使用分區證明書，若是農業區或保護區者即屬農業用地。
2.土地權屬：在選擇土地時別忘評估土地權屬。透過土地謄本注意土地是否有抵押，如果是抵押銀行借款就還好，如果是抵押給「個人」就要警覺。還有，土地是否有數人持分，如果有，就要注意此地買賣是否經「全部的持有人」同意。 參考法規：農業發展條例施行細則第2條第1～5款、農業發展條例第3條第10、11款
Setp 5 進行農地買賣交易
如果不熟悉契約內容，不妨參考內政部訂定之定型化契約範本（ http://www.land.moi.gov.tw/realestate/b01/b01-3.htm ），當然如果有足夠預算請律師，由律師幫你審閱當然再好不過。
1.再次確認土地權屬：即使簽約前已經看過土地、建物謄本，但在簽約「當天」仍需再調閱土地及建物謄本，以防中途產權或借貸設定有所異動。
2.簽約：簽約金為總價的10～15%。賣方則將土地、建物所有權狀「正本」交由地政士保管。
3.用印：雙方備齊戶籍謄本、印鑑證明及印鑑章，由地政士辦過戶。
4.完稅：契稅和土地增值稅單發下來後，雙方須繳納稅款。
5.交地：尾款交付給賣方，賣方將房屋土地點交給買方。
6.稅費分攤：通常買方負擔契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費、貸款代辦費；而地價稅（農地未有違規使用者免負）、房屋稅、水電瓦斯等在農舍交屋前應由賣方負責。 參考法規：地政士法第16條、土地稅法第5-1、30-1、30、39-2、39-3、5條。
地選擇與購買心態教育
農地不同於建地，一般人購買農地，主要是為了有一個接觸大自然的好地方。除了自身評估是否可以長期處在蚊蟲主要分布地帶外，客觀與主觀條件也要評估。
既成道路與水電成關鍵
有些農地不一定鄰接道路，在買的時候，可能地主帶看地的時候，是別人開的路，吳威聖提醒，若買地之後，可能會有路權的糾紛，可能導致出入道路受控管。
判斷方式：既成道路：鋪柏油、鋪水泥才是公用地。
水電管線：台電有義務申請後配合電線配線，水源則要詢問鄰居附近有否缺水問題。
農地貸款成數低，勿抱投資心態
除非是農民可以跟辦理農業融資。一般自然人買農地貸款，銀行接受的貸款成數約為40～50%左右，加上農舍只能蓋10%，建議要有穩定收入或經濟能力，貿然貸款會造壓力，更不要用投資心態來買農地。
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房屋法拍-相關須知 》買屋評量 預售屋須知
環境與區位
購屋之前最好能到工地現場實際瞭解環境、地勢、交通等各相關條件是否理想。因為購屋者所買的不單是一棟房子，週遭環境更是重要。例如道路狀況是否良好？有無捷運或公車站牌？排水系統是否完善？可曾積水或淹水？是否臨近市場、學校或公園？附近有無妨礙善良風俗之場所等。其次，座落於良好地段的房屋，不僅增值潛力雄厚，不景氣時抗跌性也較強。
交通方便性
有方便的交通路線配合，不論是上班、上學或購物，不僅可避免舟車勞頓之苦，居家生活方便性亦可大幅提高。此外，不僅房價抗跌性較強、出租率較高，二手市場亦較活絡，而這也正是當前台北地區捷運沿線房地產較受歡迎的主要原因。
房屋位置
查閱總配置圖可瞭解房屋在整棟規劃設計中所座落的位置，例如是否位處邊間？房屋設計為雙併抑或後棟接前棟？此外，亦可藉此對週圍環境有更清楚的認識與瞭解，尤其景觀視野更是影響居家品質的關鍵所在。
單戶設計
從單戶設計藍圖不僅可以透視房屋格局是否方正，亦可洞悉柱位及大樑之位置，而應避免的是大樑橫跨客廳、主臥室等缺點，此外亦須留意是否有走道偏大或天井回音等因素？至於其他不當之使用功能，例如起居空間 (客廳)與服務空間 (廚房)位置顛倒之情況，更應避免才是。
室內格局
室內格局之良窳直接影響居家之品質，格局不好，不論是在動線、通風、採光、裝潢設計或是實際使用功能上都會造成日常生活之不便，尤其三公尺的樓層標準高度更不容忽視。
坪數核算
一般而言，應以實際可用坪數的每坪單價來比較房價之高低當較為客觀，因此購買預售屋時應詳核設計藍圖所標示之尺寸與範圍，以確定實際可用面積之大小。此外，應特別注意的是，停車位面積不能與房屋面積混為一談，而以含車位面積計算銷售面積，否則即可能因「一物兩賣」而多付了一筆冤枉錢。
房間大小
藉由標明尺寸之平面設計圖即可瞭解每個房間之實際大小，俾便於裝潢設計與家具擺設，而房間不僅數量要足夠並且大小要合適，切不可有浪費空間或侷促不堪的情形。此外，各空間大小亦應事先瞭解清楚，避免客廳、餐廳太小而導致空間無法區隔、使用功能不彰之情事。
建材設備
建材選擇當以高級品為優先考慮，而更重要的是要根本的排除仿冒品，尤其契約中應避免有「同級品」之字眼，最好能在訂約時附上價格明細表，以便作為來日更換品牌互相找補之依據。雖然高級建材所費不貲，但不論就生活品質或建物價值而言，均有莫大之助益，因此，選購時仍應以高級建材為優先考量。
公共設施
公共設施愈齊全的建築愈能襯托出高品質的居家水準，尤其是在逐漸重視休閒的現代社會，公共設施更扮演著重要的角色，因此，愈是現代化的建築，公共設施的項目必然愈多也愈齊全。尤其是在景氣較為低迷階段，建商為提高房屋價值，常以增加公共設施項目來進行促銷。惟公共設施不僅牽涉到產權的權屬與購屋總價款的多寡，其分攤面積的大小、管理維護費用多少以及是否對外開放等相關問題均應事先了解清楚，避免休閒目的未達成，卻平白無故的犧牲了生活起居所最重視的寧適性與私密性。
一次購足
現階段國內房價已普遍下跌至合理價位，惟亦有不少跌至成本以下者。因此，可趁房價低迷階段，多觀察、多比較，期以最低價購買到最大面積，例如原在高價階段只可買到二房的總價，現階段即有機會可以買到三房產品，如此，即可免於方才購置不久又要面臨空間不足、需要換屋的困擾。購買預售屋是國人極為普遍的一種交易方式，然其缺點也不少，因此，購屋之前實有必要深入的 瞭解，並且預為防範，期以充分保障購屋權益。
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房屋法拍-相關稅務 》合法節稅兩次自用稅率
合法節稅兩次自用稅率
配合土地稅法與遺產及贈與稅法的相關規定，夫妻互相贈與土地不課徵贈與稅及土地增值稅。因此夫妻若有二次出售房屋的機會時，原則上可以使用兩次自用住宅的價惠稅率，既不違反自用住宅優惠稅率每個人一生一次的規定，又可以節省增值稅，消費者務必要爭取適用。
房地產的移轉，不管是贈與或買賣，均會牽涉稅賦的問題。土地增值稅是出售土地時最大筆的交易成本，依據房屋買進時與出售時的公告土地現值的差額計算，如果持有的時間太久或是持有期間正好地價大幅上漲，土地增值稅額就可能會相當驚人，但依據土地稅法規定「配偶互相贈與之土地，不課徵土地增值稅」。
贈與稅的免稅額為一百萬，即贈與總額如果超過一百萬，超過部份必須要繳納贈與稅，而贈與總額的計算標準是公告土地現值總額及房屋評定價值（即房屋稅單所記載的房屋價值），兩者合計的金額即為贈與總額，如果超過一百萬，即需依法課稅，但是遺產及贈與稅法規定「配偶互相贈與之財產，不課徵贈與稅」。
假設有 A 先生名下有一棟的房屋要出售，且已經用過自用住宅優惠稅率，而 A 太太尚未使用過。如果 A 先生覺得一般稅率的土地增值稅負擔過重，想要適用自住宅優惠稅率的話，只需將欲出售的房屋先行贈與給 A 太太，過戶到 A 太太的名下之後，以 A 太太的名義出售，就可以用 A 太太的名義適用自用住宅優惠稅率，其稅額與 A 先生直接出售的稅額至少相差 4 倍。
北區房屋首席總經理彭培業提醒消費者，在辦理自用住宅申報時，必須先確認欲出售的房屋是否符合自用住宅的要件。
稅法所規定的自用住宅要件為：
1 、所有權人本人、配偶或直系親屬設籍在將出售之房屋。
2 、出售之前一年內無出租或營業之情形。
這二個要件缺一不可，如果有任何一項不符合時，就不能認定為自用住宅，必須改以一般稅率來課徵土地增值稅。
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房屋法拍-相關稅務 》自宅重購退稅
自宅重購退稅
土地增值稅減稅修法草案正在立法院審議，其實對於多數一生只換一次房子的民眾而言，土增稅減半節稅效應，常不及自用住宅優惠來得實在。善用自用住宅重購退稅，尤其是對從小屋換大屋，或從市郊前進市中心的換屋族而言，將可有效省下更多稅錢。
所謂自用住宅重購退稅，是指原自用住宅用地出售後，重新再購買的自用住宅用地價值，超過原出售自用住宅用地的價值扣除所繳土地增值稅之餘額時，可以申請退還已繳的土地增值稅。
舉例而言， 黃 先生先用290萬元出售舊屋，並依法繳交21萬元土增稅；其後他以300萬元重購自用住宅，由於先前的賣屋所得其實只有269萬元（290-21=269），還不夠支付總價300萬元的新屋，這 時候黃 先生就可以依土地稅法規定，在31萬元的差價範圍內，申請退還先前已繳交的21萬元土地增值稅。
申請自用住宅重購退稅有幾項限制，包括：前後交易需在兩年內完成；都市土地不得超過3公畝，非都市土地不得超過7公畝；經退稅的土地，不得在5年內再行移轉，或改作其他用途。
不過，礙於民眾對重購退稅規定的不正確解讀，常常錯失退稅良機。台北市建築開發公會總幹事于俊明表示，實務上最常見且最嚴重的誤解，就是誤認為重購退稅一生只有一次。
于俊明指出，「一生只有一次」的是土增稅10%自用住宅優惠稅率，並不是自用住宅重購退稅，重購退稅並沒有次數限制，只要滿5年，就可以再移轉、再重購，同時再申請重購退稅。
第二種常見的錯誤，是誤認為唯有在出售自宅時，先適用土增值自用住宅優惠稅率，才能使用重購退稅。于俊明說，無論當初出售舊宅時，是否動用一生一次的土增稅自用住宅優惠稅率，都不影響重購退稅的申請資格。
他表示，除出售房屋時不必適用自用住宅優惠稅率外，無論是出售或重購的房子，也都不需適用自用住宅地價稅優惠稅率，只要實際上作為自用住宅使用，都有機會適用自用住宅重購退稅。
此外，無論是先買後賣，或是先賣後買，都可以適用，「兩年內申請退稅」的規定，是「買、賣」或「賣、買」中間相隔的時間，而不是指退稅的申請期間。
對於誤認為退稅後，要等到5年後才可以移轉的民眾，于俊明強調，所謂「5年移轉追繳退稅」，並不是從退稅以後開始計算5年，而是從新購土地登記的那一天起算。
雖然申請重購退稅的房屋5年內不能移轉，不過還是可在原地拆除重建，甚至先拆改建後，再申辦重購退稅，只是改建工程的起造人，必須是土地所有權人或其配偶、直系親屬。
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工業土地-分區管制 》台北市工業區土地使用分區管制規則
| 台北市工業區土地使用分區管制規則 | |
| 一、第一種工業區內規定之使用 １．允許使用： （Ａ）社區安全設施 （Ｂ）公害較重之工業 ２．附條件允許使用： （Ａ）公用事業設施 （Ｂ）公務機關 二、第二種工業區內規定之使用 １．允許使用： （Ａ）社區安全設施 （Ｂ）公務機關 （Ｃ）公害最輕微之工業 （Ｄ）公害較輕微之工業 （Ｅ）公害輕微之工業 （Ｆ）公害較重之工業 ２．附條件允許使用： （Ａ）醫療保健服務業 （Ｂ）社區通訊設施 （Ｃ）公用事業設施 （Ｄ）金融保險業之銀行、合作金庫、信用合作社 （Ｅ）駕駛訓練場 （Ｆ）倉儲業 （Ｇ）施工機料及廢料堆置或處理 | 三、第三種工業內規定之使用 １．允許使用： （Ａ）社區通訊設施 （Ｂ）社區安全設施 （Ｃ）公務機關 （Ｄ）修理服務業 （Ｅ）公害最輕微之工業 （Ｆ）公害較輕微之工業 （Ｇ）公害輕微之工業 ２．附條件允許使用 （Ａ）寄宿住宅 （Ｂ）醫寮保健服務業 （Ｃ）公用事業設施 （Ｄ）金融保險業之銀行、合作金庫、信用合作社 （Ｅ）駕駛訓練場 （Ｆ）倉儲業 （Ｇ）施工機料及廢料堆置或處理 四、工業區內建築物之建蔽率及容積率之規定： １．第一種：建蔽率５０％，容積率１５０％ ２．第二種：建蔽率５０％，容積率２００％ ３．第三種：建蔽率６０％，容積率３００％ 五、工業區內建築物之高度比不得超過１.８ 六、工業區內建築物須設置前院，其深度不得小於３公尺，且最小淨深度不得小於１.５公尺。 七、工業區內建築物須設置後院，其最小淨深不得小於１.５公尺，深度及深度比不得小於下列之規定： １．第一種：深度六公尺，深度比０.４ ２．第二種：深度三公尺，深度比０.３ ３．第三種：深度三公尺，深度比０.３ |
| 台灣省都市計劃範圍內，工業區使用管制規則： |
| 壹、 乙種工業區以供公害輕微之工廠使用為主，除得為貨運站、與工業有關之辦公室、倉庫、值勤員工單身宿舍、生產實驗室及其他必要設施之使用外，不得為下列建築物及土地之使用： 一、經營下列事業之工廠： １． 火藥類、氯酸鹽類、過氯酸鹽類、硝酸鹽類、黃磷、赤磷、硫化磷、金屬鉀、金屬鈉、金屬鎂、雙氧水、過氧化鉀、過氧化鈉、過氧化鋇、二硫化碳、甲醇、乙醇、乙醚、苦味酸、苦味酸鹽類、醋酸鹽類、硝化纖維、苯、甲苯、二甲苯、松節油、石油類之製造者。 ２． 火柴、賽璐珞及其他硝化纖維製品之製造者。 ３． 人造或合成纖維等之製造者。 ４． 合成染料或其中間物、顏料或塗料（漆或水性塗料除外）之製造者。 ５． 使用溶劑製造橡膠物品或芳香油者。 ６． 使用溶劑或乾燥油製造充皮紙布或防水紙布者。 ７． 使用溶劑從事塗料之烘烤作業者。 ８． 煤氣或炭製造者。 ９． 壓縮瓦斯或液化瓦斯之製造者。 １０． 氯、溴、碘、硫磺、氯化硫、氟氫酸、鹽酸、硝酸、硫酸、磷酸、苛性鉀、苛性鈉、氨水、碳酸鉀、碳酸鈉、漂白粉、亞硝酸鉍、亞硫酸鹽類、硫化硫酸鹽類、鉀化合物、汞化合物、鉛化合物、銅化合物、鋇化合物、氰化合物、哥羅芳、四氯化碳、甲醛、丙酮、魚骸脂礦、酸銨、石碳酸、安息香酸、鞣酸、乙醯苯銨（胺）、合成防腐劑、農藥之調配加工分裝、農藥工業級原體之合成、殺菌劑、醋硫酸鉀、磷甲基酚及炭精棒等之製造者。 １１． 蛋白質加水分解之產品製造者。 １２． 油脂之提煉、加熱及加工者。 １３． 硫化油膠、合成樹脂可塑劑或合成橡膠之製造者。 １４． 肥料製造者。 １５． 製紙漿及造紙者。 １６． 製革、製膠、毛皮或骨之精製者。 １７． 瀝青之精煉者。 １８． 以瀝青、煤柏油、木焦油、石油蒸餾產物或其殘渣為原料之物品製造者。 １９． 電氣用炭素之製造者。 ２０． 水泥、石膏、消石灰或電石之製造者。 ２１． 銅、鐵類之煉製者。 ２２． 使用鉚釘或填隙方式從事金屬厚板或型鋼作業者。 ２３． 洋釘、鋼珠類之製造者。 ２４． 拉線、拉管或用滾筒壓延金屬者。 二、第一款第（１）目、第（２）目及第（９）目規定之物品或可燃性瓦斯或電石儲藏或處理者。 三、其他經縣、市政府認為有發生公害之使用者。 除貨運站外，第一項與工業有關之各項設施，應於建廠時連同建廠計畫一併提出申請，經主管機關核可後始得為之，增建時亦同。 貳、甲種工業區以供輕工業及無公共危險之重工業之工廠為限，但貨運站及與工業有關之辦公室、倉庫、單身員工宿舍、生產實驗室、訓練房舍或附設之學校、醫院、福利社等康樂設施不在此限。除貨運站外，前項與工業有關之各項設施，應於建廠時連同建廠計畫一併提出申請，經主管機關核可後始得為之，增建時亦同。 參、特種工業區，除得供與特種工業有關之辦公室、倉庫、值勤單身員工宿舍外，應以下列特種工業之使用為限： 一、乙種工業區及甲種工業區限制設立之工業。 二、其他經本府指定之特種原料及其製品之儲藏或處理之使用。 三、前項與特權工業有關之各項設施，應於建廠時連同建廠計劃一併提出申請，經主管機關核可後始得為之，增建時亦同。 肆、各級都市計劃擬定機關依＜無污染性之工廠因都市計劃擴大至不合土地使用分區者如何准其擴建案作業要點＞劃定之零星工業區，除得供與各該工業有關之辦公室、倉庫、值勤員工單身宿舍、生產實驗室及其他必要設施之使用外，不得為左列建築物及土地之使用，其工廠所排放之廢水、廢氣、噪音及其他公害應符合有關管制標準： 一、煤氣及易燃性液體製造業。 二、劇毒性工業（包括農藥、殺蟲劑、滅鼠劑製造）。 三、放射性工業（包括放射性元素分裝、製造、處理）原子能工業。 四、易爆物製造儲藏業（包括炸藥、爆竹、硝化棉、硝化甘油及其他爆炸性類工業）。 五、重化學品製造、調和、包裝業。 |
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容積移轉-容積規定 》北縣市工業區容積規定
台北縣都市計劃容積管制表
上表僅供參考，實際情況仍應依各縣市最近公告之都市計劃書、圖、細部計劃、特定區計劃及相關規定辦理 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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+道路用地-投資買賣 》細說道路用地投資買賣
細說道路用地投資買賣
道路用地於民國六十九年「都市計畫法」通過施行前，政府開路都未予補償，所以道路地的所有權人都是私人持有，當然「都市計畫法」施行後，政府新闢馬路皆依法補償之，那麼大約有1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)之所有權人長期因公共事務及公權力侵入而特別犧牲其自由使用收益之權利，違反憲法第十五條關於人民財產權應予保障之規定。
經相關人士長期反應後，大法官會議終於於 民國八十五年四月十二日 作成釋字第四OO號解釋文，解釋文中闡述【既成道路】符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能全面立即徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌湊財源逐年辦理或以【他法】補償。
立法院內政、民族及經濟、能源、財政委員會聯席會於民國八十八年元月十六日通過【既成道路處理條例草案】，草案中規定，針對長期被政府使用的私有土地，應透過「以地易地」、「給付補償費」、「抵繳稅款」、「容積移轉」等方式予以補償，政府應於本法通過日起三個月內，公告受理既成道路的徵收補償登記，並於10年之內，分年分期完成徵收補償作業。
以地易地指的是以公有地來交換，具體辦法則規定由行政院另行訂定；至於給付補償費部分，草案中則規定由政府以發行公債來籌募之，同時可不受公共債務法的規定；抵繳稅法則通過【遺贈稅法施行細則第四十四條修正案】規定被繼承人遺產中依都市計畫法第五十條之一免徵遺產稅之公共設施保留地，納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款，贈與稅抵繳規定亦同。
目前台灣地區未發放補償費之公設用地達9.9兆元之多，政府雖然補償費籌湊困難，但公設用地的補償亦刻不容緩，所以政府除了立法通過公設用地可以 "實物抵繳贈與稅"、"遺產稅" 之外，更將立法將公設用地賦予與同地段之建地相同之 "容績率" 權利價值，此一容積率權利價值可以與同一都市計畫區內之建立合併申請建物起造，唯合併之公設用地之容積率權利價值不得超過主建地之30%，也就是合併後之建物起造可增加30%的樓地板面積。
為解決龐大的公共設施用地及既成道路徵收補償問題，營建署於 民國八十八年四月六日 完成【都市計畫容積移轉辦法】之訂定，並著手以古蹟及紀念性建築物試辦一年後作通盤檢討，營建署並委託學術單位進行評估，並將相關意見彙整提報行政院核定，營建署官員強調：基於土地公告現值年年調高，如果不設法解決龐大的公共設施用地徵收補償，問題將更嚴重，而【容積移轉實施辦法】則是提供地主在等等徵收外，可選擇的另一個獲得合理補償的管道。
由於既成道路或其他公設用地之地主長期對徵收補償不抱期望，而且近年來政策對既成道路等之利多訊息，不易被地主瞭解，以致不少私有道路用地被地主打折求售，八折六折出售者屢見不鮮，也有更低者，本人手邊握有一些地主委託件，大約在三折到四折之間，朋友有興趣投資者，這是當前投資節稅理財的當紅炸子雞，如果【容積移轉實施辦法】經行政院核定實施後， 一坪 【道路用地】與 一坪 【建地】蓋出來的房子是一樣大，而地價相差在十倍到十五倍之間，屆時道路用地價格飛漲將是理所當然，投資道路用地將是現階段最安全、獲利最高最快的投資理財工具。
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道路用地-實物抵繳 》並非任何道路用地均可申請實物抵繳
並非任何道路用地均可申請實物抵繳
財政部台灣省北區國稅局表示：稽徵機關在受理遺產稅實物抵繳時，常發生納稅義務人申請以遺產土地中之道路用地來抵繳稅款，惟並非任何道路用地均可申請抵繳。
該局進一步說明，道路用地可分為兩種類型:一種為依都市計畫法所劃定之公共設施用地，另一類型為私設巷道或既成道路等用地。
依據遺產及贈與稅法施行細則第44條規定，被繼承人遺產中依都市計畫法第50條之1免徵遺產稅之公共設施保留地，納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款。
惟另一類型之私設巷道或既成道路等用地，則不得抵繳遺產稅款。
因私設巷道或既成道路係屬遺產及贈與稅第16條第12款所稱的「供公眾通行道路之土地」，依法條規定該等土地不計入遺產總額內課稅，所以私設巷道並不屬於「課稅標的」，且其又不易變價，故不得抵繳稅款。該局請民眾特別注意加以區分後再提出實物抵繳之申請，以免被稽徵機關駁回後，延誤其他遺產標的辦理過戶繼承之時間。
資料來源：財政部台灣省北區國稅局
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房市新聞-文章分享 》房市真相解密全台首次餘屋大調查
房市真相解密 全台首次餘屋大調查
十一月底經建會公布最近房價信心指數，竟跌破SARS低點水位，嚇壞房市消費大眾，然而在此同時，外資、中資和本土法人卻豪情挺進台灣不動產，到底房市真相為何？《今周刊》找出人口、餘屋、推案、換屋等統計數據，為你理出最真切的景氣風向！
二OO七年第四季，對於台灣房地產而言，是一個熱鬧卻帶著寒意的冬季，因為明明是同一個市場，卻呈現完全不同的兩種氛圍。
十一月底，由經建會委託不動產資訊中心調查的數據出爐，顯示國人對於今年第三季住宅房價綜合信心由上季的一O一分，急降到八十八分，不但是連續第三季下修，更跌破O三年SARS期間創下的低點。頓時，走了四年的房市多頭，瞬間冰封，似乎遭逢了第一個嚴峻的寒冬！
但事實真是如此嗎？
迷思一：人口負成長 需求不濟真相一：家戶總數增加，一戶擁多屋
當前一般民眾對房市最普遍的疑慮，莫過於「台灣人口成長趨緩，甚至將逆成長，加上房屋自有率高達八成，大批新建的房屋將無處去化、供過於求」的疑問。
但據內政部統計，O一年至O六年期間，國內人口總數共緩增了四十五萬人，家庭戶數卻激增五十八萬戶，戶數明顯比人數成長更多。淡江大學產經系副教授莊孟翰解釋，隨著不婚族、單親家庭劇增，以往三人成一戶的主流家庭形態，逐漸變為兩人甚至單身成戶的小家庭，使得國內戶數越來越多。
戶數大增進而造成國內住宅需求同步增加。於是，這六年來，儘管全台的住宅總量增加了三十三萬戶，卻由於家庭戶數多了五十八萬戶，因此住宅餘絀數（編按：住宅總量減掉家庭戶數，為餘屋量的關鍵指標之一，數字越大，表示住宅越供過於求），已由六年前的二十四萬多戶，降至去年的近五萬戶。
雖然向來持偏空態度的莊孟翰，並未對房市下定論，但除了家戶總數增加，「一戶多屋」的時代來臨，再次推高房屋需求。根據不動產資訊中心調查，目前已購屋者擁有兩間房子以上的竟占了五三．六％，「因此，過去以一戶一屋為基準而算出的房屋自有率高達八成，根本失真！」北區房屋首席總經理彭培業分析，若扣除為數不少的「一戶多屋」家庭，以及考量繼承、住在公有宿舍及與家人同住而名下無房的人口，國人房屋自有率其實應只有六成，購屋需求仍然很高。
另外，調查顯示，台灣平均換屋期為十一．四年，也就是說，十一年前買房的族群，已面臨換屋需求，而推回到十多年前，正值台灣八六年到九五年的房市大多頭，當時起建的住宅約為一百萬戶，若以換屋比率為三成推估，亦即現階段至少還有三十多萬戶的換屋客出籠。
「看房市需求，不能再用二十年前的老觀念了！」北京建設董事長楊振宗說，儘管台灣人口減少，但家戶總數不減反增，加上一戶多屋的購屋效應，住宅需求反而與日俱增！
迷思二：建商狂推案財務吃緊真相二：建商體質健全，銷售順暢
除了需求，建商近年豪情推案，導致供給過多，則是消費者另一個疑慮的問題。但觀察自○三年推案爆大量以來至今，以台北縣市、桃園、新竹、台中及高雄等五大都會區的新推案銷售狀況進行調查發現，這四年來全台推案戶數為四十四萬三千戶，但截至今年第三季已去化三十九萬戶，亦即四年來僅剩四萬八千多戶的庫存，餘屋率只有一O．九％。
「與十年前相比，這次多頭波段的推案量還不到一半，而一成餘屋率，和上一波高達三成慘狀，簡直小巫見大巫！」曾目睹上一波餘屋慘狀的台中市建商公會理事長賴源釗，對於當下房市的供需體質，信心滿滿。
至於前波房市多頭時建商大玩財務槓桿，造成景氣反轉後紛紛兵敗如山倒的教訓，仍讓市場記憶猶新，導致許多人擔心此波大手筆買地、勇敢推案的新建商，是否也將重蹈崩盤的老路？但檢視當前九家推案量超過二百億元的上市櫃建商財務發現，新建商不但推案大致銷售順暢，財務槓桿也維持在合理範圍。
而近幾年市場上普遍認為，房市北熱中溫南冷，尤其高雄餘屋過多導致價位低迷不振，但事實上，全台六大城市的餘屋率排名依序為北市、北縣、新竹縣、高雄市、桃園縣和台中市。
「高雄市四年來餘屋量不到七千戶，加上近年來有效執行總量控管，推案量已由三年前的一萬八千多戶，銳減為不到四千戶，以高雄市每年去化一萬戶的數量來看，明年還可能供不應求呢！」高雄市建商公會理事長陳武聰發出不平之鳴，「別再說高雄餘屋過多了！」
然而，向來被視為房市殺手的投資客比率過高問題，數據再度顛覆一般既定印象。近來許多學者提出警訊，認為目前房市投資客過多，尤其今年以後，交屋潮湧現後，將促使投資客面臨繳款壓力而紛紛斷頭、拖垮房價。
迷思三：新成屋湧出 投資客斷頭真相三：投資比率不高，房價持穩
然而經建會調查顯示，今年第三季全台已購屋者投資需求比率只有一九．九％，不如市場上傳言的三到四成，顯見，投資客風險，並未如想像中的嚴重。
至於房價，由全台新推案每戶平均總價來看，每戶價位由○四年七百三十六萬元逐年攀升至九百九十三萬元，再度凸顯國內房地產推案價位越墊越高，其次調查顯示，目前房屋平均議價空間僅為九．五％，也讓房價鬆動的錯覺不攻自破。
「台灣房市不會再回到SARS前的空頭了！」永慶房屋代銷部副總吳發義綜合上述數據，堅定地下了總結。而展望未來，郭敏能更舉出「三通、通膨」等兩大概念，點出未來房價「易漲難跌」的風向。他認為，台灣政治最紛亂的時期已過，未來無論誰當家，三通應該指日可待，只差執行時程了，這也是促使法人逆勢操作，紛紛加碼房地產的原因；而通膨加劇，將使有錢人投資房地產意願更高，再度推升市場買氣。
底部支撐強勁居高仍得審慎
不過，雖然由科學數據看來，台灣房市體質堪稱健全，但值此高檔震盪之際，莊孟翰和政大地政系教授張金鶚仍認為：「房市居高宜謹慎！」莊孟翰提醒，由於現階段的高房價，多由豪宅市場撐起，景氣風向很容易落入「由小眾市場看大眾市場」的誤判，因此看房市還得摒除豪宅回歸平民市場，才能窺知原貌。
對此張金鶚更進一步提出警示，目前在房價攀高的壓力下，普羅大眾購屋負擔過重，以全台房價所得比來看，即由今年第二季的六．九倍增至七．二倍，而台北市更達九．九倍，亦即要十年不吃不喝才買得起房子，因此高房價，恐怕只是「虛胖」而已。
其次，繼卡奴後，再加上美國次級房貸風暴，銀行開始注意房奴問題。富邦銀行個人金融部資深經理高永和指出，各銀行進行房貸放款時，會加強檢視客戶償債、還款能力，更緊縮貸款成數，這將使不少民眾因貸不到款，最後以解約收場。
機會永遠留給有準備的人
對聰明人而言，無論空頭或多頭，都得用最理性、最科學的方法判斷後市，而不會在人云亦云的混沌市場中，成為趨勢判斷錯誤的犧牲者，徒增個人的遺憾與懊惱。（本文節錄自《今周刊》572期）
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北台灣新聞 》陽明山農舍放寬限建？營建署：已委託研究
陽明山農舍放寬限建？營建署：已委託研究
內政部常務次長林中森今天表示，一千億元農村改建條例草案，目前雖然把國家公園裡的農村排除在外，但如果是老舊農舍修繕改建應該可以納入；營建署署長林欽榮也表示，陽明山農村改建的問題已委託研究，將有突破性作法。
立法院內政委員會上午初審行政院新台幣一千億元農村改建條例草案，中國國民黨籍立委丁守中（台北市）在質詢時表示，陽明山上也有世居農民，但位於國家公園內有不少限制，以致過去農委會補助陽明山農民作一些修繕改建，馬上就被內政部拆掉，對這些農民非常不公平，他問內政部農村改建條例草案有沒有把國家公園納入？
林中森表示，農村改建條例為了配合國土保育條例，目前是把國家公園裡的農村排除在外，但如果是修繕老舊農舍，不涉及更改為建地、興建別墅的話，他認同丁守中的看法，應該可以把陽明山農民列為補助對象。
林欽榮補充說，營建署很重視陽明山農舍改建的計畫，已經委託研究，將正視這個問題，並且會在近日內提出突破性的作法。
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網路資訊-免費資訊 》台北縣民才有的福利喔
民國97年元旦起，當月生日的縣民，都可在該月份不限次數，免費暢遊台北縣立博物館，包括鶯歌陶瓷博物館、八里鄉十三行博物館、瑞芳鎮黃金博物館、淡水古蹟園區、及板橋市林本源園邸（林家花園）。
人人有獎的策略，可望讓博物館一年到頭都有人潮，「讓博物館天天都是旺季」。
1.淡水古蹟園區
地址：臺北縣淡水鎮中正路28巷1號
電話： 02-2623-1001
網址：http://www.tshs.tpc.gov.tw/
2.鶯歌陶瓷博物館
地址：臺北縣鶯歌鎮文化路 200 號
電話： 02-86772727
網址：http://www.ceramics.tpc.gov.tw/
3.板橋市林本源園邸（林家花園）
地址：臺北縣板橋市西門街9號
電話： 02-29653061 ~ 3
網址：http://www.linfamily.tpc.gov.tw/
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道路用地-文章分享 》三階段處理 台北縣大赦10萬違建戶
台北縣政府工務局因違建拆除速度趕不上新建速度，研擬「違建管理自治條例」草案，如獲實施，今年底之前的違建，除非明顯危害公共安全，或行政機關指定拆除，否則都不優先拆除，可望暫緩拆除的違建高達十萬件。至於九十七年起新增違建，將即建即拆。
新制並將採取罰金制度，新增違建依造價的百分之五罰款，再執行拆除，並依違建規模、年限建立評分表，將拆除順序透明化。這項草案將提報縣務會議、縣議會，若獲通過，台北縣將是全台率先以「自治條例」管理違建的縣市。
工務局長李四川指出，縣長周錫瑋支持這個政策，不少縣議員也樂見其成，初步規畫明年 一月一日 實施， 一月一日 前完工的列為舊違建，還未完工的即報即拆。新違建政策最慢明年總統大選後，三月底、四月初正式上路。
他表示，北縣自治條例並非解禁，主要是建立起遊戲規則，只要新增違建，不分場合、大小都立即拆除，拒絕任何關說，以求斷源；至於九十六年至八十四年的違建仍繼續分類分期列管，再依評分表決定何時拆除，如同八十四年前舊違建仍予列管，屬「待拆中」，並非准許就地合法。
工務局說，台北市在陳水扁市長任內以「府函」行政命令，將北市違建以八十三年十二月卅一日為區隔，舊違建列管緩拆、新違建即報即拆；北縣、基隆市後來比照北市辦理，但並無行政命令或法源依據，一旦被舉發，業務承辦人恐面臨瀆職追訴。而自治條例就是賦予北縣違建以八十四年、九十七年為兩個時間點，分三階段處理的法源。
此外，北縣拆除隊一百六十餘員工，實際執行拆除者僅卅二人，每年新增違建就有一萬六千件，拆除速度遠遠追不上增加速度，因此先從源頭遏阻新增案件，日後再慢慢消化列管案件。
工務局統計，台北縣列管八十四年之前的舊違建有四萬多件，八十四年至今年則有近十萬件。縣府將八十四年之後的違建，分為Ａ（興建中）、Ｂ（政策性）、Ｃ（影響公安）、Ｄ（一般性）等四類，以Ａ、Ｂ兩類優先拆除，但今年僅Ａ類即新增四千件，至今只執行兩千件。
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