本部落公告

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2008/01/23

官夫人聚集所 婦聯會建地500坪 市值20億 選項

更新日期:2007/10/09 00:11 記者:記者曾瑋、蔣紀威/台北報導
台灣有一個57年歷史的組織,只要是官夫人幾乎都會加入,那就是婦聯會!8日婦聯會舉行國慶慶祝茶會,但外界卻不知道這個低調的基金會,其實財力驚人,
因為光是去年落成的辦公大樓,土地五百坪,市價最少20億,驚人的價值,也讓辜嚴倬雲笑說是上帝賜給他們的財產。

米黃色的外牆低調沉穩,門口擺著簡單的盆栽,沒有豪華的建材,牆上插著小國旗,一度讓人以為是軍方或政府機關,但其實這裡是官夫人常常聚會的地方。這裡
是婦聯會買地自建的大樓,由於位在台北市中心,附近幾乎沒有任何空地,讓這座建築物價值驚人。

當初花了4億元建造這棟大樓,其實一點都不算貴,因為附近的商業用地一坪標價衝上450萬,這塊佔地5百坪的面積,估計最少也有20億,如果以9層樓的
建築面積來算,每坪80萬市價來算,更高達36億元,讓外界對婦聯會的主委辜嚴倬雲的好眼光相當佩服。

雖然說自己不懂做生意,但外界卻傳出,掌管婦聯會大小事的辜嚴倬雲,還拿出資金購買台泥股票。否認自己捧兒子辜成允的場,不過台泥股價最近不斷往上
飆,8日股價甚至突破51元,對手上運用的資金超過數十億的婦聯會來說,如果當初有投資,現在的資產想必更驚人。 

                                                                                                      

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2008/01/23

南港軟體園外 房價紅不讓 選項

 更新日期:2007/10/06 09:40 記者:【侯雅燕/台北報導】
經濟部昨日指出,南港軟體工業園區三期工程今年底可完工,園區外房價一坪已漲至四二萬元,預計完工後地價還會再飆漲,帶動廠商及財團競相進駐卡位。

南港軟體工業園區已成為大台北地區重點產業發展核心,並且帶動區域加速發展,尤其帶動房價上揚,經濟部官員表示,一年半前,南軟園區外的房價從每坪三四
至三六萬元一路飆升,目前已升至每坪四二萬元,後勢依舊看俏,尤其三期完成後,預計還可帶動一波房價調漲。

除了區外房價上揚,南軟園區內地價也直線上升。經濟部官員表示,南港軟體園區共分三期開發,第一期園區廠商土地以銷售為主,早已銷售一空,第二期則適用
「六六八八」方案,土地承租率高達九成三,其餘則是銷售,去年以來有許多案件由租轉售,而租金為每坪一二○○元,但地價上揚後,第三期租金則每坪提高至
一五○○元。

經濟部同時表示,目前開發中的第三期計畫,基地總面積約一·五二公頃,總樓地板面積約一七·一五萬平方公尺,預計今年底完工,並於九七年第二季開放廠商
進駐,預計一百家廠商進駐,並創造四千個就業機會。

未來配合即將完工的南港第二世貿展館興建及三鐵共構計畫,估計每年至少可再增加一千億元以上產值,預計明年將推升該園區營業收入達二六五八億元。

經濟部指出,南港軟體園區第三期開發完成,預計將進駐的廠商,除IC設計、數位內容、資訊軟體及生物科技等科技型產業,將會積極吸引金融、健身、旅遊運
輸及觀光旅遊等產業進駐。 

                                                                                                    

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2008/01/22

房地產景氣動向

台灣房地產景氣動向季報91 年第2 季
民國九十一年第二季房地產市場景氣,在利率持續走低、政府增撥二千億
優惠利率房貸下,仍舊維持第一季的復甦趨勢,但幅度上有緩和的跡象。以下
針對房地產景氣綜合指標、房地產景氣對策訊號、以及房地產廠商經營意願調
查進行綜合性的分析與預測。
壹、民國九十一年第二季台灣房地產景氣指標分析
一、房地產景氣綜合指標:同時與落後指標上升,領先指標些微下降
民國九十一年第二季房地產景氣領先綜合指數為100.31,較上一季下
降0.75%,較去年同季上升1.11%;景氣同時綜合指數為109.28,較上一
季上升0.36%,較去年同季下滑5.58%。景氣落後綜合指數為201.04,較
上一季上升2.01%,較去年同季上升0.76%。本季之領先指標之所以呈現微
幅下降,主要受到本季國內生產毛額與銀行對營造業放款數較上一季減少
所致,顯示國內經濟景氣之復甦力道未如預期般強勁,在銀行仍持有龐大
不良資產下,銀行對於營造業的放款仍持相當保守緊縮的心態,但由於下
降幅度相當小,未來景氣可能持續目前的趨勢,變化不大。
二、房地產景氣對策訊號:較上一季上升2 分,連續第二季出現黃藍燈
本季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為11 分,較上一季上升2 分,
連續第二季出現黃藍燈,再加一分就達到綠燈,主要受到建照執照面積由
藍燈轉為黃藍燈、住宅使用率由綠燈轉為黃紅燈之影響,土地減建物買賣
移轉登記件數維持黃藍燈,預售及新建房屋平均房價變動率則連續第三季
綠燈。
三、個別指標分析:生產面指標呈現持平,投資、交易、使用面指標呈現小幅
上升,復甦力道有減緩跡象
九十一年第二季的房地產景氣個別指標相對於上一季,貨幣供給額、
土地減建物買賣登記建數、營建股股價指數、建造執照面積、營造業員工
平均薪資、買賣契稅件數、土地增值稅金額等指標呈現上升,尤其是營建
股股價指數與土地增值稅金額增加幅度更高達20%左右;國內生產毛額、
基本利率、銀行對營造業放款數、使用執照面積、房屋建築人數、空屋數、
預售與新建住宅平均推出個案表價等指標則是呈現下降,但幅度均不大。
至於消費者物價指數、房屋租金價格指數則大致呈現持平。
內政部建築研究所政治大學台灣房地產研究中心
綜合而言,投資、交易、使用面指標呈現小幅上升趨勢,生產面指標
大致呈現持平,顯示本季房地產景氣的復甦力道相較於上一季有減緩跡象。
貳、房地產廠商經營意願調查:廠商對本季景氣判斷仍趨樂觀,但看好比例較
上一季減少,對未來兩季之景氣預期亦傾向保守
房地產廠商對本季景氣判斷,相對上一季與去年同季之淨增加分別為
28.28%與41.42%,顯示業者對於本季景氣看法仍趨樂觀,但除仲介代銷業
者外,看好比例明顯較上一季減少,對九十一年第三季與第四季景氣預測
之淨增加分別為-4.04%、-8.08%,呈現少見的負值,顯示廠商對於未來兩
季之景氣預期明顯傾向保守。在廠商對市場指標的預期方面,可發現多數
廠商對於未來房價之走勢仍不樂觀,至於資金周轉難易度、市場推案量、
以及市場銷售狀況等指標則以持平保守居多。
參、綜合評論:樂觀中帶有隱憂,應持續觀察經濟復甦力道與低利率效應
本季房地產景氣仍持續上一季復甦的趨勢,但復甦力道已有減緩的跡
象,尤其是房價不論在本季與未來兩季均不被看好,此可能是因為總體經
濟景氣復甦力道未如預期般強勁、龐大不良資產之潛在賣壓、以及預期政
府將持續提供優惠房貸,使得潛在購屋者短期不急著進場購屋… 等諸多因
素所共同造成,顯示房地產景氣在樂觀中出現隱憂,展望未來房地產景氣
動向,總體經濟是否能持續復甦?扮演相當重要的角色。此外,在低利率
時代與相關投資工具紛紛走跌時,房地產市場是否可能成為一個重要的資
金避風港、房地產的投資需求是否出現?可說是判斷國內未來房地產景氣
動向的一大指標,而隨著年底北高市長選舉的接近,兩岸議題是否會再度
成為爭議的焦點?亦是左右房地產市場景氣走向的觀察重點。

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2008/01/22

買在初升段! 中國房市二線變一線

兩年前,要在中國房地產賺錢,要到北京、上海,現在,想在中國房地產賺到大錢,要離開北京、上海。數千人排隊買房、房價兩位數飆漲、愛買幾套房就買幾套房、今天買明天賣,這些以往只在北京、上海看到的景象,現在卻在北京、上海之外的二線城市才看得到。

八月盛夏,上海和台北一樣的高溫,但景氣卻是一個熱、一個冷。

上海火車站計程車停靠處前,等車的人龍已經排到五十公尺長,許多乘客已經等了半個多小時,還等不到計程車。台北火車站前的計程車停靠處,排班的計程車已經排到五十公尺長,許多司機已經排了一個多小時的班,還載不到一位乘客。

乘客等不到計程車的情形,現在已經從北京、上海、廣州、深圳等一線城市,延燒到許多名不見經傳的二線城市。

兩位台灣旅客在導演劉家昌經營的昆山朋德酒店叫計程車,等了老半天,終於來了一輛連車門都鏽蝕的破舊計程車,請他再等個五分鐘,沒想到司機二話不說,開著車就走。生意太多,沒空等人。

昆山司機的有恃無恐反映出中國房地產「遍地開花」的現況。

自從○一年,中國開始實施境內外人士以同樣價格購房的「內外銷房併軌」以來,管轄昆山的蘇州房價已經漲了一倍多,漲幅遠超過上海等一線城市。其他二線城市像杭州房價漲幅也超過上海,反倒是北京、深圳、廣州等一線城市的房價漲幅,近五年來甚至低於全中國平均水平。
投資上海辦公樓 報酬率已成負數

現在,想要看到民眾排隊買房的盛況,只有到二線城市;想要追求二位數投資報酬率,只有到二線城市。

不動產顧問公司仲量聯行今年公布的研究報告(中國城市三十強:中國新興城市),在中國境內外房地產界引發廣泛討論,報告直截了當地點名:現在只有二線房地產才能賺到錢。

(中國城市三十強)的研究主持人何恩凱是台灣人,他表示,九五年,上海辦公樓的租金投資報酬率還有八%至九%,但現在即使是市中心,辦公樓的租金投報率平均只有六%。由於目前房貸利率將近七%,基本上在上海買辦公樓出租,投報率已經是負的。相形之下,二線城市的房地產投報率就比上海高。

為因應外商對二線房地產市場的需求,何恩凱麾下的十六位研究員,已經有十人分赴十個二線城市,調查當地房市。從今年第三季起,仲量聯行每季將公布十個二線城市的房地產指標。
外商看到了這一趨勢,並調整了他們在中國房地產市場上的布局。像○四年,外商投資二線房地產的資金比重只有三八.四%,○五年提高到四五.五%,○六年超過一線城市,達到五七.一%。

曾經整整十二年堅持不到上海以外發展的香港恆隆地產,因為上海市政府執行拆遷不力,而於○五年宣布暫不投資上海,轉而投資一七○○億台幣到二線城市蓋十八座商用大樓。

由於台灣政府限制房地產上市公司到中國投資,在資金實力不及港商的情況下,成功的台灣開發商更是絕大部分集中在二線城市。

例如李孟益的順邁集團在哈爾濱發跡,近五年推案總金額在一百億元人民幣以上,就連中國商務部長薄熙來在擔任大連市長時,都曾經親自邀請他參加大連的城市開發。蔡長材的華敏集團資產近百億元人民幣,雖然發跡於上海,但早在○五年就把投資的觸角伸向昆山、成都、桂林。其他得意於二線城市的台商還包括蘇州的德鑫集團、徐州的漢東建設、天津的凱華房地產開發、昆山的中貿房地產等。
凱華房地產開發公司董事長丁鯤華一針見血點出,財力有限的台商只有在二線城市才能賺到錢。以天津為例,一平米(一坪約等於三.三平米)的土地價格約人民幣十萬元,五千平米就要人民幣五億元,約二十多億台幣。一平米的房屋,土地成本要人民幣五千元,建設成本人民幣三千到三五○○元,各種稅費約人民幣五百元,總成本約人民幣八五○○元到九千元,這類房子在天津的行情為一平米人民幣一萬元左右,換言之,開發商的利潤只有一○%到一五%。

土地成本成為台灣開發商獲利的關鍵,丁鯤華估計,一線城市土地成本與開發總成本是一比二;二線城市是三比七,或四比六;三線城市是二比八。只有到二、三線城市,台商才有可能獲利。

除了市場的考量外,中共當局的區域發展政策,也企圖把一線城市房地產的過熱現象導引到二線城市。

中共中央政策引導的力量極大,例如一九八○年代鄧小平「讓一部分人先富起來」的決定,造就了珠三角的繁榮;一九九○年代江澤民的上海開發,讓長三角一夕之間有了新的面貌;現在,公元二○○○年之後,胡錦濤把北京的能量放射到環渤海地區,其中又以天津最受矚目。
「論資排輩也該輪到天津了!」天津築強建材公司總經理祝強指出,「政治的北京、經濟的天津」的政策已經確定,而且十一五規畫(第十一個五年經濟規畫)又首次將天津的濱海新區與上海的浦東新區,並列為國家重大建設,未來天津房價將可直追浦東,依此估算還有一倍漲幅可期。過去在北京的重化工企業,現在因舉辦奧運的考量,也已經遷移到天津周邊。

由於中國總理溫家寶本身就是天津人,對天津的關照自是不在話下,○三年派前中國人民銀行行長戴相龍到天津任市長,並在財政上重點支持。

「戴相龍有所謂一天花一億元的口號!」天津台商「普鴻海體育用品公司」總經理張文泰曾於九八年到天津考察,但當時一下天津機場,只見破落的機場,聯外道路也只是兩線道的石子路,直覺天津根本不像個直轄市,甚至不如深圳、廈門。直到戴相龍上任,頓時間,天津變成一處大工地,面貌開始翻天覆地的改變。

戴相龍在短短幾年內,將天津停駛半世紀之久的地鐵重新改造復駛,更同步起建六條新地鐵線,預計二○一○年天津七條地鐵線將長達一三○公里(相當於台北捷運)。此外,繼全中國第一條高速公路「京津塘高速公路」(連接北京、天津至塘沽),兩條聯外的高速公路和天津的內環、中環和外環等三條快速道路目前都在興建中,而京津城際列車線也預定在明年七月全線通車。

上海火車站計程車停靠處前,等車的人龍已經排到五十公尺長,許多乘客已經等了半個多小時,還等不到計程車。台北火車站前的計程車停靠處,排班的計程車已經排到五十公尺長,許多司機已經排了一個多小時的班,還載不到一位乘客。

乘客等不到計程車的情形,現在已經從北京、上海、廣州、深圳等一線城市,延燒到許多名不見經傳的二線城市。

兩位台灣旅客在導演劉家昌經營的昆山朋德酒店叫計程車,等了老半天,終於來了一輛連車門都鏽蝕的破舊計程車,請他再等個五分鐘,沒想到司機二話不說,開著車就走。生意太多,沒空等人。

昆山司機的有恃無恐反映出中國房地產「遍地開花」的現況。

自從○一年,中國開始實施境內外人士以同樣價格購房的「內外銷房併軌」以來,管轄昆山的蘇州房價已經漲了一倍多,漲幅遠超過上海等一線城市。其他二線城市像杭州房價漲幅也超過上海,反倒是北京、深圳、廣州等一線城市的房價漲幅,近五年來甚至低於全中國平均水平。
政策是人為的引導,而財富的流向則是自然的經濟規律。包括北京、上海 和深圳三大城市,在城區日漸狹隘之後,隨著交通的便利,更向周邊城市發展,也帶動了有眼光的地產商,由一線轉進二線,賺比原來苦守一線城市更多的錢。

以上海為例,其將於二○一○年世博會前完成的「大虹橋交通樞紐計畫」,就是以虹橋機場為中心,先把上海市內的地鐵聯結到虹橋機場,然後透過高速公路、高速鐵路向江蘇放射;而且虹橋機場也將逐步規畫為純貨運型的空港,方便江蘇外商高科技產品出口。

以前上海經滬寧高速公路到南京要三小時,經滬杭高速公路到杭州要三小時,當時江浙兩省地產業者喊出的上海概念是「三小時生活圈」,但現在透過高速鐵路,「一小時生活圈」已經成形。

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2008/01/18

週邊衝擊/房地產篇:房市冷卻 激情過後回穩

〔記者林美芬、陳品竹、林耀文/綜合報導〕高鐵對高鐵車站週邊房地產效應,通車前達到最高點,通車後有「利多出盡」意味,這一年幾乎處於停滯狀態,只有政府開發計畫一次到位的南港、板橋及左營車站,房價持續攀升。


南港、板橋、左營是三鐵共構車站,都有完整的場站開發,地價以及房價都有明顯上漲。


南港從南港軟體園區、經貿園區、會覽中心、連外快速聯絡道及場站大樓涵蓋交通、百貨商場、旅館等,讓南港地價、房價節節高漲,房價從一年前約每坪三十五萬元,目前已有五十萬元以上實力,預售屋喊到每坪六十萬元。


板橋也是從新板特區的整體開發進行,從交通、商場、住宅乃至都市整體規劃等,房價快速上揚,與板橋車站連動的新板特區房價,一年前每坪三十至三十五萬元,目前上看每坪五十萬元。


可是離開大台北後,包括桃園青埔、新竹六家、台中烏日、嘉義太保、台南沙崙等,北區房屋不動產研究室副總謝萬雄形容,通車前試營運轉階段,地主地價是一月一調,通車時是二週調一次地價及房價,但通車三、四個月後,市場進入冷卻期。


台中代銷業者謝坤城表示,高鐵效應帶來台北投資客進入台中,豪宅及套房是最受歡迎的品項。


高雄左營站則自成商圈,重劃區開發十年有成,地價每坪從二十五萬元上漲到三十萬元,漲了二成。


 
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2008/01/18

亞太區商業房地產直接投資總值增長41%,達940億美元

2007年3月12日香港及澳門訊-根據仲量聯行最新發布的全球房地產資本報告《Moving Further and Faster》,2006年全球房地產投資仍以商業房地產直接投資佔最大比重,總投資6,820億美元,較2005年上升38%,較2003年增長接近一倍。除了商業房地產直接投資外,投資者將價值480億美元的房地產投資信託基金及其他上市房地產持有物業私有化,同時購置 供多戶家庭居住的住宅房地產,價值1,700億美元,全球房地產投資總達9,000億美元。2006年亞太區商業房地產直接投資共940億美元,較2005年增長41%。

仲量聯行國際資本市場部國際董事郝思健(Guy Hollis)表示:「目前,太多資金對房地產感興趣,每一美元產品便受到五美元資金追捧。2006年全年全球房地產表現極為強勁,各主要已發展及新興市場的收益首次一致上升。投資者增撥資金至資產類別投資,加上可投資的股票有所增長,而機會主義型私人股本投資者在察覺此投資類別的相對價值後更注意市場發展等等,在在促進房地產投資活動。2006年,隨着流入房地產市場的資金增加,市場出現兩個值得留意的現象-「巨額交易」增加及資產類別繼續趨向全球化。」

最大的投資增長來自全球綜合資金。涉及全球綜合資金的投資現佔環球房地產直接投資交易量的17%。全球資金收購的投資總值830億美元(增長240%,主要在德國、美國、英國、日本),放售總值390億美元(增長32%)。


郝思健指出:「交易增加的一個重要因素是企業放售房地產。2006年,企業用戶出售超過550億美元房地產資產。大型企業放售房地產項目可見於日本(140億美元)及德國(120億美元),美國、英國、新加坡、芬蘭及法國亦有大額交易。另一方面,不足25%美國企業擁有房地產資產,大多數歐洲大陸及亞洲公司仍持有大量房地產資產。售後租回資產活動將繼續促進房地產的折現能力及投資者對有關市場的興趣。」

2006年新興市場的房地產投資亦表現強勁,交易額超過400億美元(增長74%)。不少新興市場至近期才受到投資者注意並迅速增長,其中,俄羅斯市場在2006年增長逾700%,而中國、土耳其、墨西哥及巴西亦有大量交易。

郝思健表示:「在預期經濟穩步增長的條件下,加上大多數主要市場的空置率維持於低水平及發展中項目進度保持平緩,房地產市場的基本因素持續強勁。租金增長對近期回報收縮產生支持作用,然而,投資者應注意一手及二手產品及市場的價格差幅已經收窄,同時確保出價時已充份考慮到市場風險。」

2006年亞太區跨境投資佔該區總投資的百分比,由2005年的29%增至32%,而跨區投資佔總投資的百分比,由2005年的18%增至22%。亞太區市場由復興的日本主導,日本總交易量增長128%至520億美元,佔該區總投資的55%。郝思健表示:「世界第二大經濟體系即將擺脫通縮,並緩慢而穩步增長,這對投資者具鼓勵作用。日本利率仍是全球最低,為投資者提供穩健的回報。市場對資產的競爭仍然激烈,本地投資者重拾動力並主導市場活動,跨境投資佔交易量的比重下降至20%。主要跨境投資者來自全球、美國及澳洲資金。放售活動以日本投資者及公司最為活躍,然而,不少全球資金現正出售衰退期購入的資產。」

亞太區其他要點包括:
• 澳洲交易量微升至120億美元。本地資金繼續收到創新高、逾40億美元的年度股本流量,帶動對本地資產的的競爭,鼓勵不少資金尋求機會和加強海外回報。
• 雖然中國政府採取措施令房地產市場降溫,但中國房地產市場交易量仍有69%增長,總值達90億美元。跨境投資佔總交易量的60%,主要來自新加坡及全球資金。
• 與2005年比較,香港、新加坡及南韓的投資市場交易量大跌,箇中由於上述地區極度缺乏投資機會,令依然興致勃勃的投資者感到失望。
• 目前,印度的外國直接投資管制條例只准跨境投資者參與大型發展項目及合資企業。然而,預期當地一旦放寛管制,市場即迅速發展。

郝思健總結:「2007年全年,投資者對亞太區的興趣仍然濃厚,特別是日本。亞太區的房地產存貨差不多有一半在日本,而且回報幅度超過二百基點。本地投資者重拾動力並帶來更大的價格競爭,跨境投資者應考慮增值或機會主義策略。新興市場仍蘊含能帶來長遠回報的商機。與競爭越來越大及已出現強勁資本增長的一線市場相比,二線及三線市場的競爭較小,而且經風險調整的回報可觀。然而,很多新興市場如越南仍缺乏透明度,有些市場出現短期供應過量的跡象,投資者應徹底研究後再作投資。」

報告的其他要點包括:

• 北美及南美 – 2006年美國的商業房地產直接投資較2005年增長31%,達2,830美元。跨境投資佔總投資的百分比,由2005年的16%增至25%,而跨區投資佔總投資的百分比由2005年的15%增至22%。美洲地區的投資市場大多數位於美國(佔該區交易總額的96%及環球投資的40%)。其他投資市場包括加拿大及正在迅速增長的拉丁美洲跨境市場,當中以墨西哥及巴西為主。

• 歐洲 – 2006年歐洲成為全球最活躍的房地產投資市場,商業房地產直接投資較2005年增長44%(以固定幣值 計算增長39%),達3,050億美元。跨境投資佔總投資的百分比由2005年的53%增至61%,跨區投資佔總投資的百分比,由2005年的34%增至39%。隨着德國及法國的投資大幅增加,英國長期主導歐洲市場的趨勢於2006年明顯轉變。

英國的總投資為1,010億美元,以固定幣值計算,較2005年下跌4%。然而,英國市場佔歐洲交易量的百分比仍為33% (低於前一年的49%)。2006年,德國為全球房地產投資市場的焦點,在本地業主積極放售、跨國投資者表現進取、收益幅度良好及經濟正在復甦等因素帶動下,交易總額達620億美元,以固定幣值計算,增長逾140%。德國市場現佔歐洲交易量的百分比由12%增至20%。法國投資市場增長70%,達300億美元,佔歐洲交易量的百分比由8%增至10%。

註:

1. 跨境投資的買方、賣方或雙方均來自資產所在國家以外範圍。
2. 跨境投資分為「區內」投資(買方及賣方來自資產所在地區)及「跨區」投資(買方及/或賣方來自資產所在地區以外的地區)。
3. 方法:較早前公布的交易量已於2006年修訂,以剔除投資級別的住宅類別。該報告以跨地區投資者感興趣的商業房地產類別為重點,並不包括供多戶家庭居住的住宅房地產類別。





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2008/01/16

力麒全年推案量百億元看好下半年房地產景氣

(中央社記者戴海茜台北2007年6月25日電) 力麒建設(5512)董事長兼總經理郭淑珍今天表示,力麒今年總推案量將達100億元以上,但因營造成本增加,預估毛利將較去年略為下滑;此外,在三通和低利率誘因下,房屋市場的保值性買盤可望持增加,因此仍看好下半年房地產景氣。

力麒建設預估可在未來2年至3年內依完工比例法認列包括「囍園」、「麒園」、「京王」、「力麒天母-麗園」、「力麒天母-吉園」、「山林海」、「力麒縉紳」以及南港的「力麒村上」等建案,總銷估計超過100億元以上。

今年力麒推案量有林森北路、農安街口的「力麒京棧」,總銷約25億元,目前銷售逾6成,每坪銷售單價在55萬元至62萬元間。位在大直的「麗麒」,總銷約13億元,產品規劃為小套房,6月初推出,每坪單價站上70萬元。

吉林路、長安東路口的「力麒蕭邦」也在6月初推出,總銷為25億元,為4拼產品,每坪銷售單價也有70萬元;至於在北投推出與力麗合建的「力麒太和」,預計7月推出,總銷為25億元,每坪銷售單價為55萬元至60萬元;第四季將推出總銷約35億元的「和平西路案」,每坪銷售單價高達70萬元至75萬元。

目前力麒在吉林路的「力麒吉林天廈」每年出租收益為2400萬元,佔地約1089坪,投資報酬率為6%至8%。郭淑珍指出,在三通和低利率誘因下,房屋市場的保值性買盤可望持增加,因此仍看好下半年房地產景氣。

 

 


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2008/01/16

房地產市場可能在復甦之中

【大紀元1月10日訊】據英文大紀元報紙1月7日報導,2007年12月31日全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)在華盛頓D.C.總部發佈的新資料顯示,2007年11月全美國住宅出售數目較2006年同期為少,銷售價格也同樣較一年前為低。

 
這些成交的房屋並非是最近新蓋的房屋,這包括有獨棟屋(single-family)、連棟屋(townhouses)、共有房屋(condominiums)、以及經濟適用房(co-ops)等。
目前除了華盛頓D.C.和馬里蘭州蒙哥馬利郡之外,大華府地區的房地產市場大面積的反映了全美房地產市場的真實情況,那就是獨棟屋房價趨於低價位房屋。北維州的中價位獨棟屋房價跟隨著全美房價下跌的趨勢,D.C.的共有房屋和經濟適用房也是如此。

在大華府地區房屋銷售下跌比率在13%到22%之間,2007年房屋停留在房地產市場上的時間較2006年為長。儘管去年10月和11月房屋銷售有改善的跡象,但是上市未賣出去的房屋存貨數量還是很高。

雖然房屋出售的數量及價格都在減低之中,看似房地產市場仍然在急劇的衰退,但是全美房地產經紀人協會卻看到市場在穩定之中。

全美房地產經紀人協會計算出房屋的年銷售比率,用以比較每個月及每年的變動。根據全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯‧雍(Lawrence Yun)表示,比較2007年11月和10月的房屋銷售在作季節性調整後,其年銷售比率上升0.4%。

雍博士說:「非新房屋的銷售持續在一定的窄範圍內盤旋,這情況自九月以來就是如此。這是房地產市場穩定下來的更進一步徵兆,這是個好消息。」全美房地產經紀人協會一向自稱為「房地產之聲(The Voice For Real Estate)」,當然希望房地產市場穩定下來,因為那意味著房屋銷售的改善及他們的生意好轉的跡象。

至少,當季節因素被消除後,房屋銷售在11月並未顯示出惡化的情況,甚至有輕微改善的跡象。但這個跡象也有可能是海市蜃樓,只是基於一個月的情勢改變而已,最好還是等到12月的統計數字出爐後再看看是否連續兩個月都是往上走的趨勢。這裡同時還有令人誤解的地方,那就是當把房地產市場分區去分析時,只有美國西岸的數字有充份改善的現象。

除了月與月之間的比較之外,還有年與年之間銷售數量的比較,例如2007年11月和2006年11月的比較,顯示這兩年之間有20%的大差距。雍博士認為月與月的改變應該是2008年房屋銷售趨勢的較佳指標。

去年11月全美平均(中間值)銷售價格是$210,000,與2006年的$217,200比較下降了3.3%。但是雍博士指出全國的銷售價格下跌的速度在遞減之中。

全美所有各種房屋的平均價格無法反應整個的情況。有些價格上漲的地區就有非常大的差別。雍博士說發現2/3的大都會地區有價格上漲的跡象,例如新墨西哥州的Farmington、賓夕法尼亞州的Reading、南卡羅來納州的Columbia、以及北達科塔州的Fargo。

非新房屋及中等價位房屋銷售同時也顯示10月-11月之間在各地區的差異。上個月只有在美西地區才有正成長的變動。美西地區是全美房屋銷售上漲的驅動力,雖然在去除季節性因素之後這個上漲率只有0.4%。

根據Metropolitan Regional Information Systems(簡稱MRIS)公司的分析,馬州蒙郡獨棟屋的銷售從2006年的$485,000上升到2007年代$500,000,這個分析被放在大首府地區房地產經濟人協會(Greater Capital Area Association of Realtors,簡稱GCAAR)的網站上。根據MRIS的分析,D.C.同時也有上漲的跡象,在同一年之中,平均售價的中間值由$499,000上漲到$530,000。但是共有房屋和經濟適用房自2006年的$354,100,下降至2007的$350,000。

在北維州地區,根據北維州房地產經濟人協會(Northern Virginia Association of Realtors,簡稱NVAR)的統計,中等價位房價的中間值自2006年的$460,000下降至2007年的$425,000。

2007年11月份全美待售房屋的存貨數量也相當高,大約是10.3個月的供給量,幾乎沒有甚麼改善。根據NAR的資料,在2005年次房貸危機發生之前的全美房屋供給量大約是4.5個月。有證據顯示房屋擁有人遲遲不將房屋放到市場去賣是因為房地產市場早已氾濫成災,無法再像正常房屋供給量時期那樣的賣到好價錢了。

雍博士說:「房屋存貨仍然高,可能還需要更多的減價以吸引購買人。」

在蒙郡,2007年11月在市場上銷售的房屋有4,000間,而2006年的2月只有2,017間。與2006年比較,到2007年11月成交的房屋下降了22.5%。

根據MRIS的數字,在D.C.,2007年11月在房地產市場上待銷售的房子有1,575間,而2006年2月只有989間。至2007年11月成交的房屋數量與2006年比較幾乎下降了13%。

根據NVAR,北維州在房地產市場上的房屋數量上升9.6%。2007年11月,一間待售房屋在房地產市場上停留的平均時間是99天,而2006年11月僅85天。蒙郡大約也有相同的統計數字。北維州包括費爾法克斯郡(Fairfax County)、阿靈頓郡(Arlington County)、亞歷山大市(Alexandria)、費爾法克斯市(Fairfax)、瀑布教堂鎮(Falls Church)、維也納鎮(Vienna)、亨頓鎮(Herndon)、及克利夫頓(Clifton)等。(


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2008/01/14

去年十大房地產

利多利空交戰  優惠房貸掄元  景氣創新低居次

回顧2000年房地產重大新聞事件,其中以「振興房市,優惠房貸3200億」,「內政部調查報告顯示,房地產景氣跌入十年來新低」及「農發條例三讀通過,農地買賣解禁」等三項房地產新聞為今年之最,對房地產市場產生直接影響頗深。

名列房地產十大新聞榜首推「振興房市,優惠房貸3200億」。方案最受大眾矚目,優惠房貸總額高達3420億元,約可造福十餘萬戶家庭。

「3200億優惠房貸」施行後,實施成效可謂先盛後衰,對房地產市場影響屬「短多中長空」,房市買氣雖在施行之初明顯帶動,但從10月底開始,受到股市狂瀉影響,買氣一路下滑。股市下跌、政經局勢不穩及銀行配合意願不高是影響去化速主因。

其次,內政部建築研究所在去年10月7日公布房地產景氣動向,顯示「房地產景氣跌入十年來新低」,第二季的房地產景氣呈現不景氣的「藍燈」訊號,且持續衰,同時相關房地產業者全面看空未來房地產市場,這顯示國內政局的變動及政策的不確性,讓民眾及業者多採保守觀望態度,致使房地產指標持續下滑,市場在谷底盤旋。

年度第三大新聞,則為立法院於元月4日三讀修正通過之「農業發展條例」,台灣農地解禁、開放農地自由買賣。造成許多農地鹹魚翻生,炙手可熱,房地產市場的景氣活絡不少。

至於第四至第十大新聞中,有關政府法令修正與施行有四項,包含「兩岸小三通,金馬澎湖休閒地產看俏」、「民法不動產契約公證延後實施」、「勞宅貸款自今年11月起正式改採評點制」及「房貸免保人,核貸門檻將升高」等;此外,「八大房仲公司將合組不動產網站」、「89年公告現值調幅創十年來新低」及「象神颱風肆虐,淹水地區房貸受到衝擊」也同時並列2000年十大房地產新聞榜單。

 


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2008/01/14

房地產景氣未來展望

房地產景氣未來展望
一、房地產景氣綜合指標
從領先指標綜合指數(由國內國民生產毛額(GDP)變動率、貨幣供給額(M2)
變動率、銀行對營造業放款數、台灣地區物價指數(CPI)變動率等四項指數構成)
來看:本季指數為100.31,較去年同期上升了1.11%;與上季比下降0.75%,本
季領先指標雖然呈現小幅拉回,相較過去幾季仍屬相對穩定,基本上未來三至四
季後的房地產景氣可能仍將持續目前的趨勢。
綜合來說,房地產景氣對策訊號本季的燈號與上季相同是黃藍燈,在土地
減建物買賣登記件數、建造執照面積、土地增值稅金額與契稅件數都較上季增
加,且空屋數已連續三季下降的情況來看,未來房地產市場應有相當大的復甦契
機。
二、房地產廠商景氣調查
(一)房地產廠商對市場景氣判斷
1.全體廠商
預測91 年第四季市場景氣將好轉的佔21.21%,轉壞的佔
29.29%,保持不變的佔49.49%,淨增加為-8.08%,顯示全體廠商對今
年第四季市場景氣看法轉趨悲觀。
2.不同類型廠商
預測91 年第四季市場景氣,各類型廠商普遍認為持平偏壞,除
了營造廠的淨增加為-40%最為悲觀,其餘各類型廠商的淨增加都在
-17%至0﹪左右。
3.不同地區廠商
預測91 年第四季市場景氣,以高雄市(縣)廠商最為悲觀,認為
轉好比例為20.83%,33.33%廠商認為會轉壞,淨增加為-12.5%。其
次,台北市(縣) 廠商認為轉好的比例在22.45%左右,淨增加為-10.2
﹪;台中市(縣)廠商認為轉好的比例在20.83%左右,淨增加為0%。
整體而言,北部與南部廠商偏悲觀,中部廠商的看法則持平。
內政部建築研究所政治大學台灣房地產研究中心
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4.不同成立時間廠商
預測91 年第四季市場景氣,不同成立時間廠商看法大致持平,
普遍廠商的淨增加都在-8.08%至4.55%之間,惟成立二十年以上的廠
商最為悲觀,淨增加為-35﹪。
(二)房地產廠商對市場景氣狀況判斷
1.市場資金週轉難易度
預測91 年第四季,認為市場資金週轉難易度好轉者佔25.3%,不
變者佔51.5%,轉壞者佔23.2%,難易度淨增加為2.1%,廠商對於未
來的市場資金周轉難易度的顯示其些微樂觀的看法。
2.市場推案量
預測91 年第四季市場推案量,認為將增加者佔33.7%,不變者佔
44.8%,減少者佔24.5%,淨增加為9.2%,顯示廠商間認為91 年第四
季市場推案量將有些微增幅。
3.市場銷售狀況
預測91 年第四季市場銷售狀況,認為將增加者佔28.3%,不變者
佔40.4%,減少者佔31.3%,淨增加為-3%,廠商預測91 年第四季銷售
狀況將有些微降幅。
4.市場房價變化
預測91 年第四季市場房價,認為將上漲者佔7.1%,不變者佔
63.6%,下跌者佔29.3%,淨增加為-22.2%,廠商預測91 年第四季房
價仍有下探空間。
(三)房地產廠商繼續經營意願
1.全體廠商
預測91 年第四季,廠商繼續經營意願增加者佔24%,不變者佔
58.33%,減少者佔17.71%,淨增加為6.25%,顯示廠商未來經營意願呈
現微幅增加的現象。
台灣房地產景氣動向季報91 年第2 季
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2.不同類型廠商
預測91 年第四季廠商繼續經營意願,以營造廠認為繼續經營意願
好轉的比例最高,佔了31.81%。各類型廠商預期轉好的比例都在20
至32%之間,惟建設公司的淨增加為-27.03%,顯示其經營意願減弱。
(四)房地產廠商本身經營狀況
1.資金週轉難易度
預測91 年第四季資金週轉難易度較容易者佔20.4%,不變者佔
61.2%,較困難者佔18.4%,難易度淨增加為2%,顯示短期廠商資金周轉
難易度呈現轉好的趨勢。
2.營業額
預測91 年第四季營業額,認為營業額將增加者佔32.7%,不變者佔
42.9%,減少者佔24.5%,淨增加為8.2%,顯示未來短期內營業額況狀看
法轉趨樂觀。
3.利潤率
預測91 年第四季利潤率,認為將增加者佔15.2%,不變者佔45.5%,
減少者佔39.4%,淨增加為-24.2%,廠商對於91 年第四季利潤率的看法
轉趨悲觀。
4.推案量
預測91 年第四季,認為推案量增加者佔26.3%,不變者佔44.7%,
減少者佔28.9%,淨增加為-2.6%,預測91 年第四季推案量仍將有所減
少。
5.銷售率
預測91 年第四季銷售率,認為將增加者佔27.0%,不變者佔45.9%,
減少者佔27%,淨增加為0%,預測91 年第四季銷售率呈現持平的趨勢。
6.房價變化
預測91 年第四季房價,認為將上漲者僅佔6.8%,不變者佔61%,下
內政部建築研究所政治大學台灣房地產研究中心
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跌者佔32.2%,淨增加為-25.4%,預測91 年第四季房價仍呈現下跌的趨
勢,與上一期之調查結果相近。
7.接受委託案件
預測91 年第四季,認為接受委託案件將增加者佔43.6%,不變者佔
41.8%,減少者佔14.5%,淨增加為29.1%,廠商對於91 年第四季接受委
託案件看法呈現好轉的趨勢。
8.成交案件
預測91 年第四季,認為成交案件將增加者佔36.4%,不變者佔
31.8%,減少者佔31.8%,淨增加4.6%,顯示廠商預期未來成交情形轉趨
些微樂觀。
9.成交所需時間
預測91 年第四季,認為成交時間將增加者佔36.4%,不變者佔50%,
減少者佔13.6%,淨增加為-22.8%,顯示廠商預測91 年第四季成交所需
時間增加。
10.勞工成本
預測91 年第四季勞工成本,將降低者佔20%,不變者佔60%,增加
者佔20%,淨增加為0%,在景氣大環境不佳下,短期勞工成本呈現持
平的趨勢。
11.營建材料價格
預測91 年第四季營建材料價格,認為上漲者佔0%,不變者佔20%,
認為會下跌者佔80%,淨增加為80%,預測91 年第四季營建材料呈現下
跌的趨勢。
台灣房地產景氣動向季報91 年第2 季
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三、房地產市場與政策走向
相較上一季,民國九十一年第二季房地產市場景氣仍呈現復甦的趨勢,但復
甦力道已有減緩的跡象。我們可看出,本季建造執照面積、預售屋與中古屋銷售
量雖有增加,空屋數亦持續減少,但不動產成交價格則維持在持平、或小幅下跌
的局面,顯示目前市場景氣仍處於溫和復甦的階段,要消化龐大空餘屋,使得房
地產景氣更進一步復甦,顯然需要更實質的利多來推動。
綜合來看,不論是政府政策或是市場動向在本季中均未出現重大的變化,市
場利率走跌走低與政府增撥二千億優惠房貸的效益仍持續在本季發酵,期間雖有
「金融資產證券化條例」三讀通過、「不動產證券化條例」草案送立法院審查、
以及開放陸資投資國內不動產、… 等利多消息出籠,但上述措施的實質效益在短
期仍無法浮現。我們認為,本季房地產景氣之所以未能大幅復甦,可能是因為總
體經濟景氣復甦力道未如預期般強勁、龐大不良資產之潛在賣壓、以及預期政府
將持續提供優惠房貸,使得潛在購屋者短期不急著進場購屋...等諸多因素所
共同造成。
展望未來房地產景氣動向,總體經濟是否能持續復甦?扮演相當重要的角
色。畢竟在景氣不佳、失業率高的情況下,房地產消費者與投資者的行為均會較
為保守。不過,我們亦可觀察到英、美等國的房地產景氣在市場長期利率走跌與
股市表現不佳下,反而強勁復甦,此意味在低利率與相關投資工具紛紛走跌時,
房地產市場有可能成為一個重要的資金避風港,房地產的長期投資效益正逐步的
浮現,故觀察房地產的投資需求是否出現?可說是判斷國內未來房地產景氣動向
的一大指標。此外,隨著年底北高市場的選舉接近,兩岸議題是否會再度成為爭
議的焦點?亦是左右房地產市場景氣走向的觀察重點。


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2008/01/08

週邊衝擊/房地產篇:房市冷卻 激情過後回穩

〔記者林美芬、陳品竹、林耀文/綜合報導〕高鐵對高鐵車站週邊房地產效應,通車前達到最高點,通車後有「利多出盡」意味,這一年幾乎處於停滯狀態,只有政府開發計畫一次到位的南港、板橋及左營車站,房價持續攀升。


南港、板橋、左營是三鐵共構車站,都有完整的場站開發,地價以及房價都有明顯上漲。


南港從南港軟體園區、經貿園區、會覽中心、連外快速聯絡道及場站大樓涵蓋交通、百貨商場、旅館等,讓南港地價、房價節節高漲,房價從一年前約每坪三十五萬元,目前已有五十萬元以上實力,預售屋喊到每坪六十萬元。


板橋也是從新板特區的整體開發進行,從交通、商場、住宅乃至都市整體規劃等,房價快速上揚,與板橋車站連動的新板特區房價,一年前每坪三十至三十五萬元,目前上看每坪五十萬元。


可是離開大台北後,包括桃園青埔、新竹六家、台中烏日、嘉義太保、台南沙崙等,北區房屋不動產研究室副總謝萬雄形容,通車前試營運轉階段,地主地價是一月一調,通車時是二週調一次地價及房價,但通車三、四個月後,市場進入冷卻期。


台中代銷業者謝坤城表示,高鐵效應帶來台北投資客進入台中,豪宅及套房是最受歡迎的品項。


高雄左營站則自成商圈,重劃區開發十年有成,地價每坪從二十五萬元上漲到三十萬元,漲了二成。


 
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2008/01/08

房地產連續2季黃藍燈 景氣出現衰退現象

 內政部建研所28日發布今年3季房地產景氣對策訊號,綜合判斷分數為10分,較上一季還少1分,景氣燈號已經連續2季出現代表景氣趨向衰退的黃藍燈,且景氣領先、同時指標也雙雙下滑,未來景氣可能開始出現下修,報告建議最好審慎因應。


  不過,現在的房地產景氣對想買房子的消費者也有好處,就是房價盤整,購屋的議價空間持續加大。


  內政部建築研究所所長何明錦表示,第3季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數屬於黃藍燈範圍,顯示景氣呈現衰退。領先指標綜合指數為102.46,較第2季下降0.21%,屬於穩定狀態。同時指標綜合指數為101.78,較上季下降1.85%,變動較為明顯。


  根據11月對廠商的調查結果,廠商對96年第3季看法較上季保守;廠商對第4季、明年第1季也都不樂觀,各地區的廠商都有一致的看法。


  何明錦說,這次的「領先指標」和「同時指標」雙雙下滑,效應將持續半年以上,而領先指標下滑,當然會影響到未來2到3季的表現。


  分析廠商保守的看法,銷售率是唯一上升的指標,淨增加為6.45%,顯示廠商對市場與本身經營狀況看法呈現落差;近期房地產相關新聞之評析,第3季的利多與利空消息比為42%:58%,市場氣氛保守。


  個別指標當中,只有使用執照面積增加,其餘:建造執照面積、建築貸款餘額、營造業員工平均薪資,全面下滑。甚至廠商對房地產的判斷,呈現所有指標下滑的衰退情況,交易面出現大幅變動,包括:銀行新承做購屋貸款金額下降、土增稅減少、建物買賣移轉登記數量同步走跌等。


  整體而言,96年第3季房地產市場景氣延續上季呈衰退趨勢。而展望未來,房地產景氣在領先指標下降,且廠商預期下修,市場景氣趨緩,建議各界宜更審慎因應。

 

 
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2008/01/08

中國房地產建商參加兩岸地產高峰會

鄉林集團董事長賴正鎰(左三)十九日邀集中國富華集團總裁趙勇(左)、萬科集團主席王石(左二)、萬通集團主席馮侖(左四)與台灣建商,在圓山飯店舉行「2007兩岸地產高峰會」。中央社記者徐肇昌攝 九十六年十一月十九日

 


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2008/01/07

投資房地產必勝的無敵三理論 <下>

產權分散難增值

在台灣,由於房屋在傳統上是一戶一戶的賣,所以一幢樓房內的所有權是分散的,這就埋下了日後衰敗的種子,在購屋當時,大多數的住戶其經濟狀況可能還較為一致,但當時間一久,各人的經濟狀況發生變化,對於公共事務的意見自然分歧。

例如:大至大樓外牆老舊是否要拉皮更新?電梯穩定度不足是否要更換?空調及冷熱水管系統是否要統一更新?︰︰小至招牌是否要統一管理?清潔維護及保全人員的水準是否要提昇?垃圾是否要統一收集?管理費不足是否要增加?︰︰

如果要花錢,每一項問題都不容易取得共識,這點可以觀察台灣的立法院現象。但不幸的是,每一項決定都影響到全棟大樓的價值。由於是希望採取民主的程序解決公共的問題,自然是不容易有效率的,於是乎「劣幣驅逐良幣」的情形幾乎在每一棟建築物中發生,而最後的決策往往是受到經濟力最差的住戶所牽制,因此導致每棟建築物的水準自然每下愈況,成屋的價格自然也大受影響!

在上述的情況下,有經濟能力的人自然不願久居,選擇良屋而遷。也因為他們經濟能力強,所以,也有能力最先搬出(其另購新屋,所以預售屋價格自然漲高),當社區內有經濟能力的住戶愈少時,社區品質自然就向下沈淪了。

由於管理品質愈來愈差,最終或許將變成貧民窟,而失去投資的價值。這點不是在危言聳聽,先進國家,即使美國亦是如此,當所有權分散時,就已經敲響了該幢建築物的喪鐘,這就是破屋理論的真意!

要如何避免成為「破屋」呢?是有辦法的!不論是售屋當時就已有好的產權規劃,讓其所有權不致分散,或是分散後再透過好的設計(如信託、成立公司),再將所有權整合回到一個所有權之下,都是具體可行的方向。

所有權集中的優勢

但為什麼還很少為大眾所接受呢?其因有二:一是由於「有土斯有財」的傳統觀念干擾,大多數的中國人認為,如果沒有拿到實在的所有權,總覺得不安心;另一是由於缺乏專業且有實力的建設公司規劃主導,使購屋者心中永遠存在著以往失敗的案例。如:芝麻酒店、金雞廣場、歐洲共同仕場等持分擁有,後來卻因建設公司倒閉而失敗的印象,所以成功的經驗仍少。

但是就房地產投資的角度而言,所有權的集中是必須要走的方向,尤其是在國家徵稅的動作日益嚴格之際,產權集中是可以大量節省稅賦與保持財產私密性的重要方法,不論是土地增值稅、地價稅、所得稅、贈與稅甚至遺產稅,都可以大幅減少。一種可以大幅減少成本,又可增加價值的方案,是無可抵擋的潮流,類似的商品在可預見的未來,必然會成為市場主流。

第三,「地房管理論」

土地由於具有許多其他投資標的所缺乏的特性,如稀有性(甚至唯一性)、不折舊性(不但不折舊,反而隨著時間增加而常常增值)、法律的絕對保障性(除非自己同意,任何人都不容易拿走所有權)、與價值性(幾乎所有的人都接受土地是有具價值的資產共識)︰︰因為具有如此多的優點,因此,土地就是放著不予理會,它都會增值。有時需要錢了,又可以快速變現,或是拿去抵押借貸,以濟不時之需。當年紀老了,把它交給子女,又極受歡迎,對於如此特殊的好資產,相信是沒有人不喜歡的。

但不幸的,也就是因為它具有如此多的好處,使人們對它產生了過多情感上的幻想,而逐漸失去了理性判斷的能力,甚至有「土地神話」(持有土地絕對不會不利)的名詞出現,其實土地的價值在於「利用」,而非「持有」,當對持有產生迷思,其價值將會減少。

具體的例子,有些土地放著不用,結果容積(可以蓋房屋的面積)被減少(容積率實施)、如有些土地不與鄰地共同開發興建房屋,當鄰房都蓋好後,變得幾乎沒有價值;又如有些土地容積雖高,但因沒有面臨寬的道路而必須和鄰地合作,但常因條件談不攏,而使得價值大跌……。

太多實務上的例子都說明了,如果忽略了「利用」而總抱持著「持有」神話的想法,不但不易獲利,反而會造成價值的減少。

擁使用權才是贏家

因此,愈來愈多的人不再將注意力放在「所有權」,而改放在「使用權」上!他們僅出售使用權,不但成本低,投資報酬率卻更高,例如信義計畫區內的「台北花園」、台北火車站附近的「京站」,都採用了只賣「使用權」(約五十年),不賣「所有權」的作法,取得大量的利益。而地主呢?當房屋興建後,只能收取少量的租金,但卻要交付每年增加的持有成本(例如地價稅),其獲利性是極不相當的。

其實同樣的情況不但在國外,在台灣的商業建築上也早已在進行了,如近日新聞曝光率極高的君悅飯店、SOGO百貨、晶華飯店,甚至薇閣休閒旅館,都是沒有土地產權,只有使用權的個案。但經營者的收入,遠高於地主的收入。由此可知,當房屋興建後,地主的「所有權」優勢即不復存在了。

同樣地觀念,當房屋興建完成後,具有使用權的屋主是否可以賺取最大的利益呢?答案也是否定的,因為當房屋興建完成後,屋主的地位又和原先地主的角色類似,除非他(她)能夠自己經營獲利,否則最大利益將歸於有能力經營管理的經營者。

我們可以看到,當大陸每次「宏觀調控」,以及台灣每次「信用管制」之後,哀鴻遍野,許多爛危樓,以及空置的房地產隨處可見,此時只要有人能夠願意「經營」,不論再低的租金,或是不要租金合夥分配利潤的方案,都是極為容易談成的事。

有能力才斯有財

就有能力的經營者而言,幾乎不用花什麼錢,就可以擁有一幢興建好的房地產的經營權,而其收入尚能優先支付經營成本及利息,其報酬率自然優於屋主及地主。

這就是地房管理論的真意!以往是「有土斯有財」,以後是「有能斯有財」,如果不瞭解這個理論,還以傳統的思維認為,擁有土地(或房屋)所有權可以獲得最大利益,是很危險的!

結 論

在瞭解了「破地理論」、「破屋理論」與「地房管理論」之後,任何一位土地或房屋的投資者就會瞭解,隨著社會的進步,許多傳統的觀念已經到了必須調整的時候了。就住宅而言,台灣目前住宅的自有率已超過百分之八十七,目前台灣住宅的需求狀況是供過於求,台灣地區的人口成長率每年下跌,隨著兩岸的開放,未來人口可能會呈現負成長。

就商業不動產而言,台灣的經濟成長率不斷下滑,不專業的政府目前尚找不出能夠積極成長的產業方向,在這樣的大環境裡,若仍抱持著以往農業社會與工業社會的思維,是十分危險的。

現在已經是商業社會了,房地產市場雖然是所有投資商品市場中,國際化程度最低的一個,但是,也已經到了必須面臨國際化「嚴格競爭」的時候了,不論是企業或個人,若希望在房地產投資中獲利,就必須真正了解這三個理論,以能掌握趨勢,讓自己站在不敗的制高點上!


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2008/01/07

投資房地產必勝的無敵三理論

台灣房地產這波景氣已持續三年以上,利率水準也降到四十年來的最低水準,台北市預售屋銷售率及銷售價格更是屢創新高,是四十年來從來沒有發生的情況。每項指標都顯示出,目前台北市房地產市場是十分熱絡的,更難得的是這股熱潮是在醜聞滿天飛,全省鬧圍攻的政治與經濟極不安定的環境中持續發展,這也是過去四十年來從未發生的情況︰︰。

就像雙城記所說:「這是一個最黑暗的時代,也是一個最光明的時代!」在如此紛亂的情況下,房地產投資的風險其實是在逐漸昇高,在風險昇高時,必然會走向「內行零風險」、「外行高風險」的兩極化現象,以下三個無敵理論是讓投資人能規避風險,穩定獲利的重要工具,不能不知!

第一,「破地理論」

其重點在說明,任何都市中,最先開發的土地,一定都是在區位最好或是困難最少的地方;相對地,後開發的土地,通常不是區位愈來愈差,就是形狀愈來愈不好,或是其產權及其他糾紛愈來愈多,開發商所投入的成本與精力,自然也就愈來愈大。

在這種情形下,為什麼還會有人將辛苦開發完成的房地產出售呢?

因為不論售出價格有多高,他們再也買不回具有相同條件的土地了!這點可以問所有具有開發房地產經驗的人,問他們如果可以再選擇一次,他們會不會賣掉開發好的房地產?相信絕大多數的人都認為不應該賣掉,所有賣出房地產的人都必然會後悔的!

可是幾乎所有的開發商都還是不斷地在做出矛盾的行為,這就是對「破地理論」的瞭解不足。因為了解不足,所以會產生台灣不易有企業可以真正賺到房地產投資利益的現象。

在去年以前,台灣的傳統財團型建商,如:國泰、富邦、新光由於第一代創業者的努力,實踐了破地理論的觀念,所以留下了許多好的資產,為該集團保留了許多有價值的房地產。

出售REITs的得失

但不幸地,由於接班人對於房地產投資的專業知識不足,所以短視地搭著REITs的熱潮,將最好的房地產包裝成REITs(富邦一、二號、國泰一、二號、新光一號)全數賣出。外行人看到的是他們賣出了價值一、二百億元的資產,收回了一、二百億元的現金。其中,當然還包含有相當比例的利潤,應該是極為成功的交易。但在內行人的眼中卻剛好相反,他們將集團內的金雞母殺了,失去了賺取更大企業利益的機會,也降低了企業的價值,因為他們再也無法以同樣價錢買回那些房地產了!

如果該資產放在懂得操作,又有經驗公司的手中,必然可以透過更好的方法,不但可以取回現金,同時也可以保有該金雞母,那才是房地產投資真正應該創造的價值!

小的開發公司因為有財務周轉的壓力,不得不賣出房地產以換取利潤,但對一個有資金能力的企業而言,不論就企業發展或是房地產投資獲利的角度,都不應該犯類似的錯誤!

擁有才能永續

也由於許多企業經營者對於破地理論的了解不足,所以類似的錯誤,層出不窮,這也是導致台灣建設公司品牌無法建立的最主要原因。

以前,在台灣蓋過「好」房屋的建設公司有許多,如:華美建設、林肯建設、僑福建設、鴻禧建設、太平洋建設、僑泰建設︰︰在當時都曾赫赫有名,風光一時,但現在為什麼都不見了?

蓋過「大量」房屋的建設公司也有許多,如:寶成建設、三采建設、聯邦建設、宏泰建設、宏國建設、國揚建設、瑞聯建設、擎碧建設、捷和建設、東帝士建設、宏巨建設、力霸建設︰︰等,背後都有龐大的實力,為什麼卻無法建立品牌?而且上述不少建商都無法逃避倒閉的命運?

因為他們雖然興建了大量的房屋,或是興建了許多好的房屋,也似乎賺了許多房地產的錢,可是卻因沒有了解破地理論,沒有「擁有」房屋,自然無法獲得品牌的認同,自然也無法避免被淘汰的命運。

相對地,美國的房地產大亨川普(Donald Trump)他建立品牌的方法,不是他「興建」了多少房屋,而是他「擁有」了多少房地產!所以可以「擁有」國際級的品牌知名度,這才是關鍵所在,也才是破地理論的真正實踐!

現在有許多新的建設公司,大量高價購地推案,號稱每年EPS可賺六元、十元,如果不能真正瞭解這個理論,其前途自然已可預卜。

第二,「破屋理論」

在世界上大多數的地方,成屋的價格都比預售屋要高,可是為什麼在台灣剛好相反,預售屋的價格比成屋高?更令人好奇的發現是,有些房屋在預售時的價格往往已經是該屋生命中的最高價格!亦即以後就再也沒有更高的價格出現了!

這就是破屋理論的精髓!因為一幢房屋的所有權如果分散了,就如同房屋破碎了,不再容易會有大的增值潛力了。

以投資的角度而言,如果真如此,就代表了投資風險的極大。因為,任何房地產商品,如果購買後,其價格會隨著時間下跌,就不值得投資!

一幅畫、一件花瓶、一串珍珠、一本手稿,其至一棟旅館或是博物館,是舊的貴?還是新的貴呢?時間是站在新的一方還是舊的?如果一個投資商品隨著時間的增加而不能增加其價值,投資者為什麼要對那一種商品進行投資呢?

因此,如果無法確定所購買的商品,會比未來新製造出來的要好,有什麼理由,投資者要現在下手進行投資呢?


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2008/01/07

房地產市場基本力量發生結構性轉變

近日,由國務院部署的對各地房價大規模督察行動將在12月展開,檢查各地落實房地產調控的情況,其中房價與供應結構調整,將成為檢查的重點。另外,針對房地產的又一重大舉措是《經濟適用住房管理辦法》將於年內修訂完成,明確經濟適用房屬於政策性住房,購房人擁有有限產權,今後上市交易將受到種種限制(例如產權滿5年上市需要向政府交納土地收益等價款)。而在房貸方面,政府部門繼續要求銀行保持對房貸的警惕和控制。

  使用“供應衝擊型”政策(修建大量的經濟適用房和廉租房)抑制房價上漲的思路是正確的。最近英國房價的例子再次證明這種政策的有效性。同時,房貸新政(抑制第二套房)也遏制了部分炒房需求。不過,很多人懷疑房貸新政的可持續性。這種意見認為,房貸新政出台緣於政府控制商業銀行全年的信貸超規模,屬於“年終剎車”行為。一旦明年開春,監管部門重新設定貨幣供應量和商業銀行信貸指標,那麼,商業銀行會放寬房貸政策,房地產的需求會再次點燃,房地產市場的形態會反轉,房地產的價格會繼續飆升。

  這種暫時反轉的形態也許會出現,但它肯定是暫時的。因為房地產市場的基本力量源已經發生變化。這三個基本的力量源是市場結構、資金面以及按揭人群的收入流變動。

  在理解房地產市場的結構時,總是很容易將“城市化推動城市地產”作為一個機械式理解的命題。例如,中國正在加速其城市化發展,大量農業人口要轉成非農人口,大量人口(例如新畢業的大學生)會湧入一線城市,這推動了房地產價格的飆升。毫無疑問,這個邏輯是對的。但是從這個邏輯出發,我們無法推導出“隻要繼續存在城市化就會繼續導致房價上昇”。原因很簡單,初始城市化導致的房價狂飆往往會抑制下一步城市化繼續,使得整體的城市化率變成一個受到制約的城市化率,如果政府要推動城市化的繼續,它就要采取一種集約化的房地產政策來抑制房價的增長。可見,房價和城市化率並不是一個同向的關係。

  同股市一樣,房地產市場也存在著資金面的較量。5年來的房價狂飆式增長使得房地產市場變成了一個收入重新分配的工具,就像古老的“二八定律”一樣,20%的炒房者佔據了80%的炒房利益。從今年年初開始,大量小資金的平民炒房者湧現,他們開始接過“炒房接力棒”,繼續承鼓吹“房價不倒”的神話。他們的故事同股票市場的散戶投資者高位接盤(機構投資者)沒什麼差別。即使這些底層化的炒房者被“套”,他們也寄希望於那些過往的炒樓大資金會繼續湧入房地產市場。這個想法同散戶冀望於機構投資者幫其“解套”如出一轍。這是個妄想,因為那些房地產炒作的大資金優勝者並不認為中國房價可以繼續漲下去,他們已經像1980年代日本樓市崩塌前撤出的大投機者一樣,把握大量現金,準備在全世界配置其房產資源。對於他們來說,外部世界的房價已經(繼續)快速走低,而且人民幣購買力正在不斷增長。例如,今年中國人在加拿大、美國以及紐西蘭等地的置業數量大規模增加。

  就像QDII以及港股直通車造成對國內A股市場的資金分流打擊一樣,房地產市場的資金分流是一樣的,但是很多頑固不化的“房產價格永恆上漲者”總是認為房地產市場是一個局部市場(local market),而不是一個跨區域市場,究其根源,他們低估了中國高端富人“全球化生活”的能力。

  在房貸風險方面,不對稱資訊理論告訴我們,高漲的價格往往產生逆向選擇,即會造成房地產市場的按揭者“危險化和劣質化”。美國的次級債風波已經證明:房地產最大的風險不是看一個人是否能付得起首期房款,而是其收入流能否可以繼續匹配其按揭。中國房貸新政已經很明確地傳遞出這種“逆向選擇”的資訊。所以,長期看,中國的房價沒有任何可以支撐起上昇的力量源。

 
 
 
 
 
 
 


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2008/01/04

房地產連續2季黃藍燈 景氣出現衰退現象

 內政部建研所28日發布今年3季房地產景氣對策訊號,綜合判斷分數為10分,較上一季還少1分,景氣燈號已經連續2季出現代表景氣趨向衰退的黃藍燈,且景氣領先、同時指標也雙雙下滑,未來景氣可能開始出現下修,報告建議最好審慎因應。


  不過,現在的房地產景氣對想買房子的消費者也有好處,就是房價盤整,購屋的議價空間持續加大。


  內政部建築研究所所長何明錦表示,第3季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數屬於黃藍燈範圍,顯示景氣呈現衰退。領先指標綜合指數為102.46,較第2季下降0.21%,屬於穩定狀態。同時指標綜合指數為101.78,較上季下降1.85%,變動較為明顯。


  根據11月對廠商的調查結果,廠商對96年第3季看法較上季保守;廠商對第4季、明年第1季也都不樂觀,各地區的廠商都有一致的看法。


  何明錦說,這次的「領先指標」和「同時指標」雙雙下滑,效應將持續半年以上,而領先指標下滑,當然會影響到未來2到3季的表現。


  分析廠商保守的看法,銷售率是唯一上升的指標,淨增加為6.45%,顯示廠商對市場與本身經營狀況看法呈現落差;近期房地產相關新聞之評析,第3季的利多與利空消息比為42%:58%,市場氣氛保守。


  個別指標當中,只有使用執照面積增加,其餘:建造執照面積、建築貸款餘額、營造業員工平均薪資,全面下滑。甚至廠商對房地產的判斷,呈現所有指標下滑的衰退情況,交易面出現大幅變動,包括:銀行新承做購屋貸款金額下降、土增稅減少、建物買賣移轉登記數量同步走跌等。


  整體而言,96年第3季房地產市場景氣延續上季呈衰退趨勢。而展望未來,房地產景氣在領先指標下降,且廠商預期下修,市場景氣趨緩,建議各界宜更審慎因應。

 

 
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2008/01/04

星房地產價格勁揚24% 年增率全球第一

 
根據房地產研究公司全球房地產指南的最新調查,今年全球住宅平均價格年成長最快的是新加坡,一年內猛漲了百分之二十四,已位居最高點。報告並指出,二零零七年的全球房地產榮景已向亞太地區轉移。
報告說,過去受到亞洲金融風暴影響的亞洲房地產正強勁復甦,因為國內經濟強勁成長,推動了新加坡、韓國和日本等國家房地產價格上揚。

報告預估,儘管亞洲房地產市場在二零零七年大漲,但與嚴重急性呼吸道症候群(SARS)爆發前相較,亞洲房地產仍被低估,相信二零零八年還會有榮景。

這份報告看好的亞洲房地產市場包括中國、泰國、日本、澳洲、紐西蘭和柬埔寨。

這份報告認為,新加坡目前的房屋租金報酬率太低,僅介於百分之二到百分之三,但未來仍可望看漲。

另也有房地產分析師認為,新加坡房地產已經位居最高點,加上市場仍有空屋未清,建商正趕建的過多住宅單位,及全球經濟因素的變化,進場投資需要更加謹慎。

這份調查報告顯示,經調整通貨膨脹後,全球住宅平均價格年成長率,今年以新加坡住宅平均價格一年上漲百分之二十四,高居榜首;其次是上海,上漲百分之二十點零四;第三名則是保加利亞,平均價格一年上漲百分之十五點四二。

如果以總成長率來看,保加利亞名列今年全球住宅平均價格上漲幅度最大的榜首,一年的總成長率達百分之三十點五九;第二、第三名分別是上海(總成長率百分之二十七點八五)、新加坡(總成長率百分之二十七點五九)。

另一個亞洲金融中心及高房價地點香港,在這份全球住宅平均價格調查報告中,以年成長率百分之九點四四和總成長率百分之十一點二五,均名列在漲幅最大的第八名。

菲律賓的住宅平均價格也有很好的表現,年成長率達百分之九點八八,名列全球第七;總成長率則達百分之十三點零四,排名第六。

這份報告指出,相對於亞洲國家房地產強勁復甦,美國房地產市場受到次級信貸危機拖累;而歐洲房地產市場也在高利率沈重負擔下,露出疲軟跡象,過去兩年熱烘烘的歐洲主要房地產市場,今年都開始冷卻,僅北歐和東歐一些國家如挪威、保加利亞、愛沙尼亞首都塔林和立陶宛等地房地產仍然看漲。

報告建議,除了東歐一些國家外,投資者應避免歐洲房地產,因為當地房價已經被高估,租金收益顯著下降。

在中東方面,報告認為,埃及的高租金報酬率和低稅收很吸引人;杜拜則因為未來兩年出現供過於求的狀況,投資人必須警惕。
 

 


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2008/01/03

股票、債券和房地產?

踏入2005年,全球股市出現麻煩。由於各國中央銀行努力印發紙幣,自2002年10月以來一直上升的股市,大部分都在本月下跌。我相信股市已到頂,在今年餘下時間,可能會出現惡性下挫,或至少亦會是溫和下跌。我認為,有太多的「刀子」架在經濟的頭上,全球股市未來不容樂觀。
利率(與公眾所想的相反)正在上升,將比人們所想像的升得更多,更快。歷史證明,利率上升對股票、債券和地產都有負面影響。此外,近期有報告表示,美國去年11月份的年度貿易赤字達到7千億美元的歷史新高!最重要是,能源價格已完成了調整,正在向新高峰進發!儘管主流媒體有不同看法,供求形勢正顯著指著油價上升的方向。由於亞洲(主要是中國和印度)的需求增加,今年全球消耗量每日將達8,470萬桶,而且還在繼續上升。另一方面,全球供應量每日只有8,350萬桶,而且已在維持這產量努力掙扎!這將是第一個供不應求的年份。因此,你認為原油價格的走勢如何?你可以作出計算,但答案其實已經很清楚:我們將要告別低油價了。由於大多數消費品的生產過程都需要使用原油,能源價格上升將引發通脹,並令公司盈利減少。
但當我們要過早起步前,先看一看左圖的道瓊斯工業指數圖表。你們可以看到自從2004年10月慶祝布殊連任後,市場於本月份下跌,並趨向繼續下挫。至於今年早些時候的高位,是否就是這次升勢的頂點?現在下結論仍言之尚早。然而,有幾項因素顯示,美國股市已快到頂,它反過來會影響全球股市。
在這個階段,我建議不要持有美國和歐洲股票。這兩個地區均受龐大赤字和債務之苦。而不論在「新世界」還是在「舊世界」,失業率都變成周期性問題,令經濟雪上加霜。亞洲人往往願意接受只是西方人部份的薪酬,在此情況下,西方如何能與亞洲競爭?最新數據顯示,美國人工資比中國人高34倍。不知你怎麼想,但如果我是跨國公司持有人,我會馬上把工廠搬到中國。事實上,其他人都這麼想,中國已成為世界製造廠。與此相似的是,很多服務行業已遷往印度和菲律賓,因這些地區的勞工價格低廉及擁有不錯的英語水平。
這一趨勢顯示,正當西方受失業問題困擾,亞洲的生活水準卻正在提升。除上述因素外,亞洲龐大的人口,提供了巨大的市場,僅在中印兩國就有23億潛在消費者。單單考慮這層面,因為目前世界上最大市場(美國)也只有2.9億人口。今次你亦可以作出計算,亞洲的未來需求肯定是天文數字。這些富有的亞洲人將要求過著西方人過去數十年所享受的東西。我可以肯定的說,這23億亞洲人需要食物、住屋及衣服,這一切都會推動對自然資源的需求。事實上,這樣的事情已經發生。
該指數在2002年之後一直攀升,目前已達到多年來新高。當所謂聰明的投資者繼續分散投資股票、債券和房地產的時候,真金白銀才是堅實的、實質的資產。我們要正視這個問題,就是商品不受重視。它被視為高風險投資,世界各地的投資者一想到商品就不寒而慄。但現實卻非人們所想那樣。耶魯大學最近研究了過去50年,債券、股票和商品的風險和回報率。研究結果令教授本身也大吃一驚。它顯示,在過去50年,商品的回報率實際上高於股票和債券。準備好接受這個現實:商品的表現其實比股票和債券好,而且風險較低!
在未來一年,我預期美國和歐洲的股票、債券及房地產都會受到壓力。與此相反,我建議投資亞洲股票、黃金/貴金屬,還有商品。這些領域正處於長期牛市的開始階段,對它們有信心的投資者定能賺錢,儘管會出現短期的反覆。


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2008/01/03

台灣房地產的景氣高峰大概有兩個階段:

台灣房地產的景氣高峰大概有兩個階段:


1970年代中期到1980年代初期


這個階段的房地產景氣,主要建立在新台幣升值的因素上。當年新台幣從40元一路大漲到24元,台灣錢淹腳目,推動了台灣所有資產的價格,房地產就是最直接受惠的產業。


2003年到現在


這個階段的景氣建立在網路泡沫之後的資金行情,大量的資金由網路世界中釋放出來,也就是從虛擬的世界中流向實體世界,這股資金造就了全球的原物料大漲行情,包含原油在內的所有原物料,鋁,鋅,錫,鎳,全部大漲,而房地產正是原物料行情大漲的最終受惠者。



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