本部落公告

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2007/11/21

何謂「法拍屋」?何謂「公正第三人拍賣的房地產」?

(一) 所謂「法拍屋」,為債權人為確保債權,於取得對債務人之執行名義後,依強制執行法之規定,透過法院將債務人之不動產經由公開拍賣方式,於換取價金後,由法院將拍賣所得價金分配給有執行名義之債權人。所以一般對透過法院拍賣的房屋就簡稱為「法拍屋」。
(二) 所謂「公正第三人拍賣的房地產」,因目前法院積壓之拍賣案件眾多,為加速案件處理,法院就部分公開拍賣事情,委託公正第三人處理。目前國內有資格受理法院委託代為公開拍賣之單位,僅有台灣金融資產服務股份有限公司(簡稱TFASC)。

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2007/11/21

房貸申請相關資訊

申請房貸要睜大眼
(一) 房貸相關費用
房貸相關費用主要包括手續費、轉貸成本和違約金三種,其中手續費包括帳戶管理費(作業成本)、開辦費(櫃檯開戶成本)、鑑價費(評估擔保品成本)和代償費(代償資金成本)等。目前有業者以免收帳管費、代償費或鑑價費為賣點吸引客戶,民眾可因此省下5,000至10,000元不等的支出。就轉貸部分而言,若要轉換成指數型房貸,由於是新商品,銀行可依財政部金融局規定,收取3,000至5,000元的系統開發費。因此考慮轉貸時應注意房貸相關手續費計收方式,例如銀行是否允許提前大額還款?民眾在特定期間內辦理貸款設定塗銷有沒有違約金罰責?以及開辦費、代償費和轉貸費等相關費用如何計收等問題,以免省下的利息錢還沒有轉貸費用來的高。
(二) 申辦指數型房貸
指數利率各銀行差異不大,因此民眾選擇申辦指數型房貸最重要的考慮因素,應該是銀行指數房貸加碼幅度而非指數利率高低。例如對本身信用沒有太大信心者,可選擇加幅利率分級較多的銀行,爭取被銀行列入中幅加碼的名單;認為個人信用極佳者,則可選提供加碼後再減碼的銀行申貸指數型房貸。
另外,提供前幾年固定低利優惠的銀行,也是民眾辦理指數型房貸時可列入評估的重點,因為目前國內利率已處低檔,就算中央銀行再降利率,指數型房貸利率再走低的幅度也十分有限,加上指數型房貸最大特色便是利率調整非常機動,如果市場利率反彈,指數型房貸利率也會立即反映上揚,因此現在選擇前一年到三年固定低利的指數型房貸,對民眾而言較不容易吃虧。
綜觀上述,指數型房貸的優點是透明、貸款戶知道自己適用的房貸價碼如何調整、房貸利率永遠貼著市場利率等;但缺點則是計息基礎按定儲或是票券利率息,波動度變大、利率風險相對變大。因此貸款戶更應該慎選銀行。

選擇適合自己的,不可懶!
自從新銀行開放,民營銀行如雨後春筍般成立後,以往銀行主導市場的情形已不復見,在眾多產品選擇裡,購屋者是有更大的自主優勢的。但因為房地產買賣金額都很龐大,因此首先適當的財務規劃是必須的;再者,應建立良好個人信用,以利於未來購屋辦理房貸時,銀行能依據個人信用評等給予較優惠的利率;第三,了解個人是否符合政府優惠房貸的條件,可否與銀行推出的優惠措施相結合;第四,注意個人還款計劃適宜的償貸方式,各銀行核貸條件皆有差異,需從貸款年限、優惠利率年限、一般利率計算方式、貸款相關稅費負擔等,都綜合評估後,才能選擇對自己最有利的房貸。

 

 


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2007/11/21

行政院消費者保護委員會

促進房地產交易公平化、價格合理化、資訊透明化措施

 一、強化契約(含仲介)公平

 

1.建築投資業者於消費者購屋時,應告知消費者可參考內政部所頒預售屋買賣契約書範本,房地產委託銷售契約書範本及預售停車位契約書範本訂定契約。

 

2.建築投資業者所提供之房地產買賣契約書及貸款契約書,依消保法規定應提供消費者至少五天以上之審閱期間,且消費者審閱契約書,除契約書工本費外,不須預付任何價金或費用,建築投資者應主動提供契約書。

 

3.建築投資業者應確保產權清楚,面積確實,無虛灌坪數之情事。

 

4.建築投資業者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告內容。

 

二、加強優惠房貸透明公平

 

1.建築投資業者對於優惠房貸之申請,不得對購屋者,作任何承諾或保證否則應自負債務不履行之損害賠償責任。

 

2.建築投資業者為促銷房屋,打出保證可貸到壹仟伍佰億優惠房貸之廣告,如因額度已滿或其他情事,致未能貸到時,業者應負損害賠償責任。

 

3.建築投資業者,如說明或刊登本屋符合優惠房貸之規定,屆時資格不符,業者應負損害賠償責任。

 

4.部分銀行規定,欲申請優惠房貸者,必須先辦妥房屋過戶登記乙節,與中央銀行規定不符,請中央銀行加以澄清並糾正,以確保權益。

 

5.壹仟伍佰億優惠貸款資訊應透明化,其已核准申貸之金額、尚有多少餘額,及尚有餘額可申貸之銀行等,建議由中央銀行每天統一公佈,讓社會大眾瞭解相關資訊。

 

三、促進價格合理化

 

(一)強化房地產交易之計價說明

 

1.由於房地產計價公式標準不一,學理上有各種不同計價方式,為使消費者清楚的瞭解房地產交易計價情形,建請建築投資業者,就土地成本、建造成本及其他成本儘可能予以說明。

 

2.建築投資業者所銷售之房屋,應全部公開標價,以達房價資訊透明化。

 

3.行政院消保會將彙整內政部地政司、行政院公共工程委員會等機關公布土地公告現值、營建成本以及公會相關資統計等客觀資料,予以公布及上網,提供消費者使用。

 

4.請內政部營建署繼續辦理建立住宅資訊系統工作。

 

(二)列舉影響房價之重要因素:

 

1.土地取得成本

 

2.產品定位與建材設備

 

3.商圈效應

 

4.供應與需求失衡

 

5.貨幣供給狀況

 

6.交通及生活便利性

 

7.安全管理維護

 

8.大環境景氣影響

 

9.建商信譽

 

10.法拍屋價格低廉影響交易秩序

 

11.政府政策影響

 

四、促進資訊透明化

 

(一)明定應公開之資訊內容 為促進房地產交易資訊透明化,建築投資業者,應將左列內容公開:

 

1.建築投資業者所訂之房地產買賣契約書,應公開透明化並詳細說明與契約範本不同之所在。

 

2.房地產標示、謄本、坐落及價格(包括同地區之公告現值、房地產之價格),分區使用情形、建照(使用執照)等。

 

3.停車位之性質及使用情形。

 

4.建材使用情形(保證未使用未經處理之海砂及輻射鋼筋)及相關建築材料測試報告。

 

5.新成屋是否符合內政部營建署「新屋」定義,建築投資業者應誠實告知消費者。

 

6.建築投資業者不得隱匿重大消費資訊。

 

7.銷售中心要備有全套建築水電、消防等圖說,山坡地建築應備水土保持計畫書圖及排水系統施工圖說等。

 

8.公共設施比例分擔,如何計算,應詳細告知消費者並附圖說明。

 

9.住戶規約應公佈說明。

 

(二)加強資訊透明化

 

1.上述應公開之資訊內容,建築投資業者應於銷售中心(建築工地)、建設公司(代銷公司)及所屬建築投資商業同業公會,備具相關交易資訊提供消費者參考。

 

2.所有銷售之房屋,應公開標價,以達資訊透明化,並提供消費者選擇機會。

 

3.建築投資業者之服務人員,應善盡告知說明的義務。

 

4.各縣、市建築投資商業同業公會及房屋仲介商業同業公會,應儘速設立交易資訊諮詢專線及房地產資訊流通網,以電話或網絡等提供消費者資訊及查詢服務。

 

五、強化監視措施

 

(一)成立專案小組

 

1.為有效監視執行情形,經成立相關縣、市「促進房地產交易之公平化、價格合理化及資訊透明化專案小組」就近監視,並由消保會消保官及臺灣省政府消保官分別督導專案小組之運作,其分工如下:
(1)臺北市、臺北縣之專案小組,由林消保官光銘負責。
(2)高雄市、高雄縣之專案小組,由黃消保官鈺生負責。
(3)桃園縣之專案小組,由李消保官英正負責。
(4)臺中市、臺中縣之專案小組,由劉消保官金城負責。
(5)嘉義市、嘉義縣之專案小組,由吳消保官政學負責。
(6)臺南市、臺南縣之專案小組,由王消保官德明負責。

 

2.專案小組負責重大違規案件之調查處理,必要時中央各相關部會,應配合辦理,以利專案小組之運作,發揮應有之功能。

 

3.專案小組應配合行政院消保會及臺灣省政府消保官,隨時稽查不法侵害消費者權益之案件。

 

(二)落實監視

 

1.由建築投資商業同業公會,以勸導會員及相關建築投資業者之方式,先行自律,俾建立公平、合理、透明機制。

 

2.建築投資業者如無法自律時,則由專案小組負責調查處理,行政院消保會及台灣省政府消保官亦得隨時予以稽查。

 

3.違規處置:消保官及專案小組對於未能配合執行交易公平化、價格合理化、資訊透明化之建築投資業者,將先行勸導,並限期改善,如逾期未能改善,將公佈該建設公司名稱,並依消保法及相關法規處置。

 

4.辦理時程:

(1)

二月一日至五日,作為業者辦理交易公平化、價格合理化、資訊透明化之準備期間,並由公會負責協調督導。

(2)

自二月六日起,由專案小組或消保官率同專案小組進行稽查。

 

六、有效解決糾紛措施

 

(一)強化申訴管道

 

1.消費者可以向建築投資業者、相關公會、消保團體或各縣市政府消費者服務中心申訴。各縣、市建築投資商業同業公會及房屋仲介商業同業公會,應即設立申訴專線。。

 

2.消費者亦可以向各縣市「促進房地產交易公平化、價格合理化、資訊透明化專案小組」申訴。

 

3.消保團體、各縣市政府消費者服務中心受理之申訴案件,如屬重大違規案件者,可移請專案小組查辦。

 

4.消費者亦可以依相關法規,向相關主管機關申訴。

 

(二)加強調解功能

 

1.消費者可向各縣、市政府消費爭議調解委員會,申請調解,因調解委員中,有房地產專業之委員,將有助於糾紛之解決。

 

2.消費者亦可向鄉鎮市區公所調解會申請調解。

 

3.消費者在日後亦可向仲介業或房地產代銷業所成立之公會全國聯合會所屬營業保證基金管理委員會,提請調解。

 


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消費者應注意事項:

 

購屋前須注意事項

 

(1)現場履勘:無論是土地或房屋,甚至預售屋,皆應實地勘查,對標的物範圍及各種情形要詳細詢問清楚,必要時,向左鄰右舍查詢,以發現真實。

(2)慎選不動產服務專業人員:如自己沒時間深入了解,最好委託專業人員協助維護權益。

(3)掌握市場行情資料。

(4)房地產買賣契約書及貸款契約書,依消保法規定消費者至少有五天以上之審閱期間,審閱契約除契約工本費外,不須預付任何價金或費用,建築投資業者應主動提供契約書。

(5)消費者應先瞭解貸款額度情形及衡酌自己的經濟能力。

(6)對於山坡地之建築,消費者應審慎考量其安全性。

(7)應注意貨比三家不吃虧。

(8)有關優惠貸款,成屋未必是符合內政部營建署「新屋」定義,避免錯買,無法享用低利優惠,購屋者應詳細查明。

(9)房地產買賣主體要先行確定。

 

簽約時應注意事項

 

(1)買賣契約書應本公平互惠之原則訂定。

(2)售價是否公平合理,可參考附近成屋之成交案例,衡量價格是否公平合理。

(3)產權是否清楚:在付訂金前應先向地政機關申請土地及房屋謄本,查閱產權情形。

(4)面積之正確性及計算方式:一般房屋產權登記時,除主建物面積外,尚有附屬建物及共用部分:如陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等,因常有虛灌坪數之糾紛,因此,消費者在付定金前,應詳看權狀,計算其確實面積。

(5)瞭解房地產坐落及核准使用執照情形,尤其購買停車位究屬法定停車位,自行增設停車位或獎勵停車位及平面式或機械式之車位及面積等都應注意。

(6)建築投資業者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告內容。

(7)詳細瞭解要約書與斡旋金之相關約定。

(8)建築投資業者,應保證所出售房屋之材料,不含未經處理之海砂及輻射鋼筋。

(9)除契約載明事項外,如另有約定交易條件,應以書面為主,以杜口說無憑所衍生之交易糾紛。

 

交屋時應注意事項

 

(1)契約書所訂之房地面積與實際交屋之面積是否相符,建材及其他設施、設備是否與廣告及契約書相符。

(2)注意保固期間及保固項目。

 

有糾紛時應注意事項

 

發生消費糾紛時,消費者要勇於爭取自己應有的權益,可依下列方式循序辦理:

(1)申訴:消費者可先向業者、公會、消保團體、地方政府消費者服務中心或後述之專案小組申訴,謀求合理解決。

(2)調解:對於申訴處理結果不滿意時,消費者可向地方政府消費爭議調解委員會等調解機關申請調解。

(3)訴訟:消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟,但因訴訟費時,且須繳付訴訟費用,建議消費者以提起訴訟作為後的手段。

 

 

 
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2007/11/21

亞洲房地產具投資潛力

【澳門日報消息】亞洲房地產市場近年表現突出。首域投資(香港)零售業務總監馬素萍指出,亞洲地區利率普遍偏低,經濟增長蓬勃,較歐美國家突出,今年投資者較多將資金轉投亞洲國家市場。同時,亞洲房地產市場證券化程度相對偏低,存在較大的投資潛力。

據理柏(Lipper)資料顯示,亞太房地產證券市場過去兩年間錄得接近一倍升幅,去年環球行業以亞洲房地產及環球礦業表現最好,較金融、保健護理、能源升幅為高,當中亞洲房地產去年升幅達36.5%,年初至今亦錄得11.2%。

馬素萍表示,近年部分亞洲區股市不斷受追捧,投資者宜選股不選市,同時選擇較具增長潛力的股份。由於投資者較關注風險控制,下半年投資部署可以考慮“行業”,如亞洲房地產市場。

她認為,去年亞洲房地產升幅較為突出,表現超越全球股票及債券市場,投資這些處於升勢的股票,有分散風險的作用。同時,中國房產市場及新興投資焦點可受惠於家庭收入改善,以及財富迅速增加。

REITs獲投資者喜好

馬素萍表示,近年亞洲地產行業獲得許多富商參與,過去一般以直接方式投資於物業,當中涉及一些交易費用,對一般投資者而言門檻實在過高。事實上,投資者仍有兩種方式投資房地產,如房地產信託基金(REITs)及地產股,兩方式均可在股票市場進行買賣。尤其是REITs是新興的投資項目,獲得許多投資者喜愛,投資於REITs的優點在於股息吸引、有效的成本控制、風險分散。

她坦言,香港REITs的發展較其他地區落後,而澳洲早在一九七一年已有REITs,日本及韓國二○○一年才正式起步,但香港甲級寫字樓租金持續上升,存在較大發展空間。此外,日本經歷十六年衰退,日本地價首次獲得增長;新加坡亦受惠於當地住宅需求上升和住宅空置率下降;越南去年七月放寬外國投資者及海外公民投資當地房地產,基於這些原因,亞洲房地產極具投資潛力。 最新更新
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2007/11/21

權威地產資訊平臺——地產中國誠邀英才

地產中國(house.china.cn)是中國互聯網新聞中心、中國網傾力打造的權威房地產資訊平臺,是業內知名的房地產行銷推廣全程服務機構。

  地產中國管理團隊由資深的媒體和策劃人士組成,業內資源非常豐富,與國內眾多知名的房地產開發商有著良好的合作關係。由於業務不斷擴大,需要更多的市場精英人士加盟。

    應聘條件:
    1、大專以上學歷;
    2、年齡在22-28歲;
    3、形象氣質較好;
    4、熟悉互聯網,熟悉廣告行銷,熟悉房地產行業;
    5、有敬業精神,能吃苦耐勞;
    6、戶口、性別不限。

 


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2007/11/21

中國將對房地產開發用地 逐宗檢查

 中國大陸房地產持續飆漲,北京決定對房地產開發用地逐宗檢查,期遏止非法屯積土地及藉此炒作房地產價格。

     北京「第一財經日報」引述中國國土資源部執法監察局副局長張璞的話表示,目前土地違法違規問題相當突出,按照日常的執法,不足以解決。作為土地來說,土地的徵用、審批、規劃的修改,土地的供應及地籍管理各個環節,都有可能存在腐敗的情況。

     報導表示,國土資源部新任部長徐紹史經過多方調研和聽取意見,針對地方政府、企業、個人如何加強土地執法的一張大網逐漸在國土資源部織成。首要難題是基層地方政府土地違法嚴重,現有百分之八十違法用地面積的違法主體是地方政府。

     為此,針對仍在進行當中的土地執法百日行動,國土資源部統一制訂「互檢互查工作方案」,並抽調人員組成十五個檢查組,從十月二十五日開始互檢互查,方式是東部查西部,西部查中部,中部查東部。

     報導表示,張璞透露,目前監察部、國土資源部和人事部正修改原來監察部和國土資源部關於土地行政處罰的規定。根據新規定,達到一定數量的違法用地,地方政府沒有管好要實行問責;地方政府如果跟中央的土地立場不一致,就要追究。

     土地違法違規的第二主體是房地產企業,為規範房地產企業土地開發行為、打擊囤地行為,國土部門先後就「招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定」和「關於認真貫徹(國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見)進一步加強土地供應調控的通知」進行解讀,未來將嚴格制止假招拍掛行為,嚴格按已完成拆除平整的「淨地」分宗出讓、嚴格單宗土地出讓規模、嚴格限定土地開發建設時間、加大閒置土地處置力度。

     與此同時,國土資源部要求開發商取得建設用地使用權可按合同約定分期付款,但地方政府不得為開發商分期辦理建設用地使用權證,以免開發商拖欠土地出讓金,引發金融風險。根據安排,今年年底前,國土資源部將對房地產開發用地逐宗檢查,重點檢查房地產開發企業履行土地使用合同的情況。

 


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2007/11/20

87.97美元 國際油價再飆高

〔編譯王錦時綜合16日外電報導〕紐約原油價格週二持續飆漲,並且創每桶87.97美元的歷史新天價,主要是因為市場擔心,土耳其可能越界攻擊伊拉克北部的庫德族反抗軍,將導致伊拉克石油供應中斷。

市場憂心 伊供油中斷

土耳其總理艾多根表示,他預期土國國會17日將表決通過派兵攻進伊拉克的授權法案。伊拉克擁有全球第三大的石油蘊藏量,同時伊國有不少原油出口是經由伊北的油管輸送。

瑞士Petromatrix公司執行董事雅克柏說:「市場極為關切地緣政治的情勢。在市場擔心會出現部分石油供應中斷的情況下,油價將輕易飆上90美元的價位。」

倫敦市場週二午盤,紐約商品交易所11月原油期貨電子盤交易,每桶大漲1.84美元,漲幅2.1%,為87.97美元,也是該品級原油歷史新高價。布蘭特原油11月期貨每桶勁揚1.56美元,漲幅1.9%,為84.31美元,也是該品級原油歷來新天價。紐約商品交易所週二開盤後,11月原油期貨每桶比週一收盤上漲0.22美元,為86.35美元。

利比亞高層石油官員甘奈姆表示,像伊拉克這種政治情勢不穩定的國家,一旦出現石油供應減少的情況,就會引發油價飆漲。伊拉克北部的科庫克油田輸油管在9月18日遭到攻擊之後,每日原油出口量即減少了10萬桶成為168萬桶。目前伊北石油蘊藏豐富的地區,是由半自治的庫德政府控制。

標準普爾在倫敦的商品研究部門主管韓頓說:「沙烏地阿拉伯應該有能力,可以填補伊拉克石油供應的缺口,不過這將用掉沙國所有的備用產能。」

高盛︰年底上看93美元

高盛證券於12日發佈最新的報告中指出,年底前油價高檔可望上看每桶93美元,下檔則在77美元,油價漲跌完全取決於今年冬季的氣溫。


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2007/11/20

營建類股

本blog不推薦個股     僅推薦類股     提供一個方向     為避免不必要紛爭   

個股部份   就得仰賴各位多花心思   分析

營建類股~~經過一段時間的下跌後~~很多未來三年高獲利的個股~~都跌到可投資的水位

因營建類股的營餘入帳計算方式較其他類股不一樣~~今年售出的個案~~明.後年入帳~~

因此~~很多今年獲利不錯的營建類股~~明後年獲利將更為可觀~~

 

 


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2007/11/20

超級法說週 台股反彈契機

〔記者王孟倫/台北報導〕受亞股走跌影響,台股昨天呈現量縮震盪格局,在買盤觀望下,終場加權指數下跌25.35點、以9,611.72點作收,仍守住9,600點關卡之上,外資券商主管表示,下週登場的電子股超級法說會,將是行情主要關鍵。


面對9,700點關卡,台股顯得買盤力道不繼,尤其國際原油價格再度創歷史新高,使得美股呈現震盪整理走勢,影響台股買盤氣勢;不過,昨天同時作收的周指數,共上漲115.25點、周線仍翻紅。三大法人動向方面,外資仍維持買超,加碼台股30.70億元,投信賣超0.39億元、自營商買超4.07億元,合計共買超34.38億元。


受惠亞股 後勢可期


里昂證券認為,儘管國際股市拉回整理,但亞洲整體經濟仍表現亮眼,預估台股將持續受惠亞股走揚而上漲。此外,台股股價表現相對落後,在外資資金可望持續流入下,後勢仍可期待。


花旗環球證券表示,在市場普遍預期美國明年經濟成長力道將呈現轉弱趨緩下,未來投資的主軸應該轉向防禦性強的族群;高現金流與高現金股息將是投資首選。在台股投資策略上,花旗證券推薦買進包括:銀行、半導體、能源和電信類股。


針對下週台股觀察重點,美系外資券商主管表示,除了要看美股與亞股走勢外,由於包括面板等重量級電子股將舉行法說會,將左右盤勢表現;他預估,倘若下週法說行情有出乎預期之表現,指數應可望一舉突破9,700點關卡。

 

 
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2007/11/20

台泥 若能壓回50元可搶反彈

台泥(1101)受惠大陸市場進入旺季,成為外資點名熱門公司,但本土投信不斷出脫持股,55元以賣壓頗重,外資買進力道又轉弱,上周多空在5日均線附近激戰,周五以54元小跌收盤。


台泥上周一開盤後,就因投信獲利了結留下相當長的上影線,周五股價一度衝高至55.4元,但因量能不足,壓回54元收盤,技術面目前不利多頭,本周可能回測月線支撐力道,若壓回50元可搶反彈。


台泥香港子公司台泥國際將在10月底和嘉新中國正式合併,明年元月1日完成合併作業後,兩公司年產能可推升到3,000萬公噸,成為中國大陸水泥市場前三大集團。受到大陸市場旺季影響,外資持續加碼買進,持股比重已逼近50%。


由於台泥中國廠產能規模擴增,明年中旬將超越台灣廠,對於整體獲利貢獻度,外資樂觀預期將由今年的5%提升到後年的27%,給予「加碼」評等,並預料未來股價成長空間逾25%。

 

 
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2007/11/20

2008年投資焦點轉向「價值」 高股息股票重回市場主流

今年以來全球股市在第1季及第3季歷經兩次大幅回檔修正,但多頭不死,市場在低檔盤旋後隨即再次上攻,面對波動劇烈的市場走勢,ING全球高股息投資策略顧問何穆迪(Moudy El Khodr)表示,企業配發的股利是實實在在到手的現金,具有非常高的投資參考價值,今年投資焦點多鎖定成長性較高標的,2008年將轉向「價值」投資,高股息股票可望重回市場主流。


ING全球高股息投資策略顧問何穆迪(Moudy El Khodr)指出, 2007年投資氣氛偏多頭,投資焦點多放在成長性較高的投資標的,對固定配發股利且走勢較穩健的股票興趣並不高,如果從經濟面與價值面來看,2008年全球經濟雖能維持一定成長力道,但投資人對通膨的疑慮加深,加上企業獲利成長邁入高原期,過去幾年的高成長將很難再見到,股價在市場不斷推升下又已來到合理價位,因此,何穆迪認為,2008年投資焦點將由「成長」轉為「價值」,高股利且營收穩定的企業將再受市場青睞,投資人可將投資重心轉移至相關的高股息基金。


何穆迪表示,對投資人來說,股息是實實在在到手的現金,股息的增減可作為判斷企業對於未來營運狀況信心高低的指標。不過部份投資人認為高股息股票代表企業已喪失高成長動能,且對現金沒有更好的運用方式,才會配發現金股利。但研究顯示,從1946到2001過去這55年將美國企業依照配發股息多寡分為4個區間,配發股息位居前四分之一的企業,平均連續10年的獲利成長率可達4.2%,配發股息最少的企業平均連續10年的獲利成長只有0.4%;同時不論是最差或是最佳的連續10年獲利成長,配發股息較高的企業的獲利都遠高於配發股利較少的企業。


何穆迪進一步表示,過去200年來美國股市年化報酬率是7.9%(計算至2003年),其中從股利得到的報酬率為5%,由通膨而來的報酬率是1.4%,從股利實際成長以及從企業價值成長所得到的報酬率分別只有0.8%及0.6%,顯示股利才是影響股票的投資報酬多寡的決定因素。


何穆迪說,2007年全球股市多頭氣氛濃厚,市場在拉回修正後又迅速彈升,部分市場甚至突破前波高點,在這樣的投資情境中,投資人會採取較積極的投資策略。但值得注意的是,自2003年以來股市上漲的動能主要來自於總體經濟與企業獲利(EPS)的持續成長,及企業購併或回購自家股票及私募基金的錢潮,不過此一情形在進入2008年以後將出現變化。


從總體經濟面來看,雖然2008年全球經濟仍持續成長,但隨著原物料價格及薪資節節上揚,投資人對於通貨膨脹的疑慮更深,通膨效應也會讓各國的貨幣政策趨於緊縮,因此低資金成本的時代將逐漸邁入歷史,股市的資金動能也會受到影響。


在企業盈餘方面,何穆迪則認為企業盈餘成長的高峰期已過,成長動能正在減緩,目前企業的利潤與股東權益報酬率(ROE)都處於高峰;股價在資金動能的推升下也水漲船高,處於相對合理的水準。未來若企業獲利無法維持現在的成長步調,資金又因為利率環境變化而失去支持,股市將很難延續如此強勁的漲勢。


他強調,投資人會發現股息及股息成長將是投資總報酬中相當重要的一環,收益穩健並能提供良好股息的企業將會再度受到重視。因此,隨著未來總體經濟環境與企業盈餘成長面的改變,高股息股票也將再度成為市場的主流。

 

 
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2007/11/20

何謂法拍屋不點交???

法拍屋不點交狀況可分為下列6種:

1.合法的租賃

2.第3人無權占用

3.持分範圍只有部分

4.未辦建物保存登記

5.公共設施

6.建物占用部分鄰地

 

法拍屋中有一半的租約是假的,為臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走,查封時,故意與第三人製造假租約,使法院公告不點交,沒人敢來標,自己再用人頭低價買回。萬一被人標走,再以「不點交」強索高額搬遷費,尤其惡劣的是惡性假租約如下:

一、租金一次付清
二、長租期,低租金
三、以押金抵租金(或以債務抵租金)
四、以押金利息抵租金(或以債務利息抵租金)
五、不定期租約


土地不點交狀況可分為下列3種:

1.土地上種植有價作物

2.持分範圍只有部分

3.合法的租賃

 

 
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2007/11/20

法拍屋教戰守則part3

1.影響房價的因素?

不動產的行情最主要決定於所座落的地段,但即使在同一地段的房子還是會因為條件的不同而造成價格上的差異,因此如果要更精確的估算房子的價格,就必須知道有哪些影響房價的因素。

歸納可分為:

(1)主觀條件

每個人的需求有所不同,因此對房屋的要求條件也不盡相同。對有車的人來說,停車位可能是考量的因素,而沒車的人也許就不重視這個條件,因此,在同一地段的房屋有時因這些主觀的條件差異,對房價多少會有些影響。

a.屋內狀況:
法拍屋通常不能進入內看厝,所以比較難直接判斷屋內狀況,可由《地籍圖與建物平面圖》了解地形,儘管如此,屋內的格局、採光、座落、景觀、裝潢與否等條件,多少也會影響到房價。

b.屋外狀況:
房子外部狀況的好壞也會影響購屋人的購買意願;包括外觀、公共設施、停車位有無等條件,有時對房價也有些微的影響。

c.周邊環境:
房子附近的環境也會影響房子的售價,這些條件包括交通的便利性、各項生活所需的場所是否完善等等。

(2)客觀條件

所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣,包括使用、產權狀況等。

a.使用區分:
土地是否是道路徵收預定用地、建物的使用是純住家用還是商業用,住家用較單純,商業用則較具商業價值。

b.產權狀況:
包括是單獨持有還是共同持有。 〈人車分道別墅〉或店面,土地所有權是否有獨立或持分〈相當重要〉 


2.如何避免買到海砂屋與輻射屋?

在實地勘查法拍屋時,除了要注意前述的重點之外,還必須特別注意海砂屋和輻射屋的問題。海砂屋和輻射屋都是屬於危險建築,萬一買到的話,可是得不償失。尤其買法拍屋不像一般房屋買賣,是 沒有瑕疵擔保 的,所以在購買前一定要注意。


3.什麼是海砂屋:

所謂海砂屋是指在房子的建材中摻有含鹽分的海砂,而鹽分中高含量的氯離子會腐蝕鋼筋,影響建築物結構安全。


4.如何發現海砂屋?

所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣,包括使用、產權狀況等。

a.觀察房子的外觀:
屋齡在5年以上的房子,如果牆壁上有出現白色結晶物(因鹽分析出所產生),或是油漆剝落、斑駁,水泥塊脫落、鋼筋外露等現象,就很有可能是海砂屋。

b.產權狀況:
屋齡較新的房子可能外表較觀察不出來,可以向各縣市政府的建管單位查詢是否有列管紀錄,或是請專業單位進行鑑定,海砂屋鑑定單位。

 

5.買到海砂屋怎麼辦?

買法拍屋如果買到海砂屋並不能請求賠償,只能比照房屋稅條例減免房屋稅,經工務機關鑑定後,房屋毀損面積在3成至5成者,房屋稅減半;5成以上則免徵房屋稅。


6.什麼是輻射屋?

輻射屋是房屋建材鋼筋中受到輻射污染,含有放射性物質並產生對人體有害的輻射,長期居住會影響身體健康。 


7.哪裡可以看法拍屋公告?

在進行法拍屋的投標之前,當然必須先蒐集足夠的物件資料,再從中挑選符合自己需要的物件。法拍屋的廣告不像購買一般不動產一樣隨手可得,而是有一些特定的管道。


8.獲得法拍屋資訊的管道:

1.法院公告:
在各地方法院的公佈欄不時會張貼等待拍賣的物件,其中也包括法拍屋的公告。

2.銀行公告:
如果銀行是債權人時,銀行為了債務人的房屋能順利拍賣,有時也會張貼法拍屋的公告。

3.法拍資訊雜誌:
一些專門提供法拍資訊的雜誌,定期提供法拍物件,訂閱這些雜誌,不用上法院也可以獲得法拍屋的訊息,且資料較豐富。例如:透明房訊。

4.報紙分類廣告:
有時在報紙的分類廣告中也可以看到法院公告拍賣物件的資訊。

5.網路:
網路上也有一些提供法拍屋資訊的網站,省時又方便。例如: www.tom.com.tw

6.法拍屋附近張貼的公告:
被法院查封的房屋附近也有可能張貼關於這些房屋法拍的公告,只有代標公司會張貼廣告。


 
9.如何了解銀行的法拍公告?

由於許多法拍屋的債權人是銀行,銀行當然希望能夠順利拍賣來償還債務,因此一些銀行也會將法拍屋的拍賣公告張貼在銀行或是在銀行的網站上。但銀行公告的內容較為簡單,最好打電話跟銀行詳細問清楚。

有些銀行在拍賣公告上註明可配合辦理貸款,千萬注意這並不是指提供投標金額的貸款,而是指債權銀行自己承受法拍屋後,再提供購屋人貸款買下這房子。例如:一棟法拍屋價值500萬元,但債務人可能只欠銀行200萬元,在這棟房子拍賣不掉的情況下,銀行可能會自己承受下來,以稍高於200萬元的價格出售,並提供貸款來吸引購屋人。

 

10.拍賣公告主要內容:

1.標的物:
法拍屋所在的地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡。

2.主要用途:
指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住,最好選擇住家。

3.土地使用分區:
土地的使用是以使用分區為準,通常作為住宅的土地都是屬於建築用地。

4.拍賣底價及保證金:
土地與建築物合計的拍賣總底價,以及拍賣前要繳納的保證金。

5.拍賣絛件:
是指法院是否進行點交。

6.拍賣時間地點:
執行拍賣投標的時間與執行的法院。

7.債權銀行連絡人:
 ※ 如果銀行是法拍屋的債權人時,你想進一步知道詳細的情形,可以打電話向銀行人員詢問。

8.位置圖:
為使人清楚法拍屋的位置,銀行通常會附上房屋位置圖。  

 

11.如何利用網路找法拍屋?

a.可以查詢法拍屋資訊的網站大概有3種:

(1)司法院之地方法院網站
(2)銀行網站
(3)專業的法拍資訊網站。


b.可取得法拍屋資訊的網站:

1.司法院網站:
可連結到各地方法院,方便獲知法拍的訊息。www.judicial.gov.tw

2.銀行網站:
指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住,最好選擇住家。

3.專業的法拍資訊網站:
目前有些專業的法拍資訊網站,提供的訊息最多也最詳細,是個非常不錯的選擇

 

12.如何看懂法拍資訊刊物?

越來越多人投入法拍市場,不管是投資也好,自住也好,都需要取得大量的法拍資訊,因此專營法拍市場的出版刊物就應運而生,它提供許多關於法拍屋的資訊,而且內容詳盡,比法院的公告內容更為豐富。

法拍資訊刊物的主要內容:

1.不動產標的物:
(1)門牌住址:表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。(2)小括弧內的數字:表示該建築物的總共樓高;如果是土地而非房屋,則括弧內的內容表示土地所屬的地目。

2.投標日期及時間:
法院執行拍賣的投標日期及時間。

3.案號及拍次:
(1)包括法拍屋的承辦股別。如:91丑36884。(2)拍次:表示這次是第幾次法拍。

4.流標紀錄:
流標紀錄通常包含(1)流標日:指上一次拍賣流標的日期。(2)前次拍賣結果:是流標還是停拍、撤回……等情形。(3)前次拍賣的底價及單價。(4)前次的拍次。

5.公告現值及土地增值稅:
(1) 公告現值:法拍屋所在的土地當年度公告現值,這是計算繳納土地增值稅的依據。(2)土地增值稅:指得標後再出售需要繳納的稅基;「+」表示出售將要繳納土地增值稅。

6.地坪及建坪:
(1)地坪:指擁有土地的面積。(2)建坪:指擁有的建物面積,但因建物種類的不同,可能包含主建坪、附屬坪、公設坪、增建坪等。

7.平均單價及公設比:
(1)平均單價:一般是指建坪單價,但建物為透天或土地時為地坪單價。(2)公設比:公設比可讓我們了解該建物公設坪的比率是否太高。

8.總底價及保證金:
本案件本次拍賣的總底價及保證金,每次拍賣底價會不同,保證金一般皆為總底價的20%,但還是以公告為準。

9.查封全文:
包括(1)不動產標示:主要將本案之法拍內容如土地的段號、建物之位址、面積、範圍、材質等說明(2)查封慨況:說明查封時的慨況如使用房屋狀況、點不點交、使用權、拍定後權利等。有些法拍資訊刊物會加入謄本資料。

10.資訊較為豐富的刊物會再加上如:建物案名、點交狀況、屋況、屋齡等參考資料,資料越多我們就越了解該案件狀況。 


 
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2007/11/20

法拍屋教戰守則part4

1.如何看報紙上的法拍資訊?

根據強制執行法,法院必須在拍賣前將拍賣公告刊登於報紙上,所以報紙上也會有法拍屋的公告,但法院礙於經費限制,所以廣告的篇幅都不會太大,通常只會在分類廣告版下面的角落,而且較常刊登在一些公營的報紙,如中央日報上,有心人應該多注意這方面的消息。


報紙上的法拍屋公告:

a.報紙法拍屋公告:

(1)門牌住址:

表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。

(2)小括弧內的數字:

表示該建築物的總共樓高;如果是土地而非房屋,則括弧內的內容表示土地所屬的地目。


b.特別拍賣公告:

法院執行拍賣的投標日期及時間。


關於特別拍賣,根據強制執行法第95條修正,經法院 2次減價拍賣仍未拍定,可於10日內公告,3個月內民眾可以底價購買,民眾可具狀向法院提出申請買受,法院經債權人同意後即可出售〈爛案件、特殊案件〉,仍須繳交保證金及7日內繳清價款,並由法院點交。

 


2.如何解讀法院的法拍公告?

根據法院規定,要拍賣的房屋必須在拍賣前14日張貼公告,因此要得到最新的法拍屋資訊,最直接的方法就是不時到法院公佈欄查看,看看張貼在民事執行處公布欄的公告。當然,公告上的內容也可以幫助你初步過濾拍賣的物件。

法院公告的主要內容:


1.拍賣時間、拍次:

執行拍賣的時間以及是第幾次的拍賣,房子拍賣的次數越多,價格跟市價的差距越大。


2.說明事項:

每一張公告上都一定會有這一項,主要是告知債權人及債務人一些拍賣的相關事項,跟參加投標的人關係不大。


3.不動產附表:

土地標示:

(1)土地座落:該土地所在的地段及地籍編號。

(2)地目:是指土地使用的用途;土地的地目如果是 (建),表示是建築用地,其他還有農、林、旱、道等地目。

(3)面積:該土地的總面積。

(4)權利範圍:拍賣土地在總面積中持有的範圍,例如1000平方公尺的土地,權利範圍100分之1,則實際持有的土地面積就是10平方公尺(1000 * 1%)。

(5)最低拍賣價格:土地部分的拍賣底價,出價一定要高於這個數字才可能得標。

 

a.法院計算面積的單位是平方公尺,跟一般用「坪」計算不一樣,要自行換算:10平方公尺= 3.025坪

b.土地標示內,如果地目欄標示為 (道),表示道路用地,若房子在道路用地上,就有被拆除的可能,選購時要注意。  

 

3.如何調查法拍屋狀況?

蒐集資訊後,接下來就是要對自己有興趣的法拍屋進行了解,這是非常關鍵的步驟,關係到投標的價錢、房屋的狀況以及將來取得時會不會有問題,因此一定要對這房屋所有相關資料仔細研究。


調查法拍屋的管道:


1.閱讀查封筆錄:

法院在受理聲請強制執行後,就會對要拍賣的房屋進行查封,而在執行查封時員警會將當時房屋的情況,以及使用情形做記綠,作為法院是否點交的依據。

2.看土地及建物登記謄本:

不動產的轉移都會在地政單位登記,在登記簿謄本上會記錄土地及建物的標示、所有權及他項權利的狀況,是了解法拍屋權利所屬必須要看的資料。

3.實地勘察:

不管資料蒐集研究多詳盡,還是一定要親自到法拍屋現場實地看看情況,對於判斷房子的價錢有很大的幫助。


調查法拍屋時,你應該要注意幾件事情:

(1)法拍屋的產權狀況及使用情況是否點交。
(2)法拍屋的屋況、附近環境等條件。
(3)法拍屋的市場行情。

看地籍圖謄本:

如果要購買的法拍項目是土地,最好調閱地政單位的地籍圖謄本來了解土地確實的範圍、界址等資料。  

 

4.如何閱讀查封筆錄?

通常法院公告的後面都會同時附上查封筆錄,但查封筆錄所記載的內容卻往往不是一般人看得懂的,因此你必須要先學會解讀查封筆錄中的訊息。


看查封筆錄時最重要的項目分別為:

(1)目前使用的狀況

(2)產權狀況

(3)是否點交。


查封筆錄瀏覽要點:

 

1.使用情形:

(1)空屋:在查封時屋內無人居住。

(2)債務人自住:由債務人也就是房子的原持有人自行使用,屬於無權占有。

(3)租賃:房子在查封前已有租約,租給第三人使用,屬於有權占有。


2.產權狀況:

(1)優先承買權:

是指法拍屋拍定後,不動產的共有人可以在拍定後的法定期間內,以拍定的同樣條件(價錢)優先承購這棟房子。這個權利就叫做優先承買權。擁有優先承買權的人還包括地上權人、租地建屋的承租人。通常,有這權利存在的法拍屋,法院是不點交。

(2)土地為道路用地:

標的座落的土地使用分區為道路預定地,雖不影響點交,但可能會被徵收,影響房子的價錢。


(3)共有部分:

建物的公共設施或是停車位等共有的部分,屬於住戶共同持有,法院不點交。基於公共設施所有權隨建物轉移的原則,你還是可以取得共有部分的所有權,但不一定能取得使用權。


(4)所有權為應有部分:不點交。

(5)多順位抵押權:被拍賣的房子如果有多項抵押權的設定。  

 

5.如何申請土地及建物登記謄本?

除了看法拍公告外,因為不動產的資料是以登記為準,所以還必須要去申請拍賣不動產的土地及建物謄本,跟公告上的資料相核對,確認公告的內容是否無誤,否則萬一公告內容與登記謄本上的不符,就會造成得標無效。

 

申情流程圖:

1:抄下拍賣公告上的地號、建號、所有人姓名等資料。

2:到地政事務所:

現在地政事務所大都已完成連線作業,所以到任何地區的地政事務所都可以申請。

3:填寫申請書:

向服務台索取地政務所地籍謄本及閱覽申請書,申請項目勾選「電子資料登記謄本」之「個人全部」項,並填寫要調閱不動產的地號、建號、所有權人等資料。

4:排隊辦理:

抽取號碼牌,等候叫號至指定櫃檯辦理,出示身分證明,申請費用為每頁20元。

5:領取謄本及收據:

看懂建物登記謄本-申請土地或建物登記謄本的作用主要在於核對法拍公告上的資料是否無誤,

分為3個部分:


(1)標示部:

這個部分記載了土地的地段、地號、使用分區、面積、地價等;以及建物的建號、門牌、面積、建材、公共設施面積等,都應該要跟公告上的資料相核對。


(2)所有權部:

這個部分主要記載土地及建物的所有權人、權力範圍等事項,如果公告上的債務人跟上面的所有權人是同一人的話,當你需要債務人聯絡看屋時,或拍定後糾紛存在須訴訟可連絡尋找。


(3)他項權利部:

債權人查封實際情況。 

 

6.如何了解市場行情?

市場行情是出價時很重要的依據,充分了解區域的市場行情,才能估算該出多少價錢以及計算投資報酬。

一般來說,市場行情應該以成交的價錢為準,要了解成交行情,有下列幾種管道:

1.專業法拍資訊網:

目前專業的法拍資訊網,提供的法拍資訊非常多且詳細,一般有從事代標的仲介,都有加入。


2.仲介業者:

要知道市場成交行情最直接的辦法,就是問仲介業者。可到法拍屋所在區域的仲介店詢問。


3.鑑價公司:

可以找專門提供不動產鑑價服務的公司,打電話詢問該地區房子的價值,或是問銀行的不動產鑑價部門,可以得知大約的價錢。


4.管理員:

法拍屋的大樓管理員或是鄰近居民都可能知道附近的房子賣出的價錢,如果同一棟房子有其他樓層要賣,或許可以從住戶或大樓管理員探知房價。 


 
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2007/11/20

上班族的新名字:窮人

M 型化的未來(一)上班族的新名字:窮人

如果您正在看這篇文章,那麼你有極高的機率是所謂的新窮人。

◎M 型化已經不是趨勢,而是事實

10月份從上海回台北的飛機上,隨手拿起一份報紙卻看見這則新聞:「台北長庚醫院美容醫學中心今天開幕,寬敞空間加原木竹子裝潢風格,猶如置身五星級飯店,注重隱私的個人候診室還能防狗仔偷拍。」

台灣實施多年的全民健康保險制度,對於美容方面的醫療是不給付的。換句話說,到這個美容醫學中心看診的人,全部都要自己花錢,而且是花大錢。醫院準備了40多名美容醫學專家來伺候這些有錢人。

我的第一個反應:「有錢人怎麼會多到這種程度?」多到醫院可以成立大規模的醫學中心,動用40個高級人力來應付。醫院的裝潢達到五星級,如果來看診的有錢人零零星星不夠多,這些投資根本無法回收。

這則新聞只是開始,沒想到這趟從上海回台北的七天旅程,讓我對台灣嚴重「M 型化」的現象感到深深震撼。「M 型化」是日本趨勢大師大前研一05年所提出,主要說明中產階級消失,貧富兩級化的現象。

我們一直以為,趨勢大師所講的話可能要等個10年以上才會發生。沒想到英國經濟學人在去年年底的封面故事就以「Rich man, poor man 」的標題探討這個現象,更沒想到這個「趨勢」已經變成了「生活」。

中產階級逐漸消失,朝向兩端移動,要嘛就加入有錢人的陣營,要嘛就加入窮人的陣營。就好像M 這個英文字母一樣,中間凹陷而兩端突起。這樣的未來,任何人都無法避免。

 

◎中產階級你已經是窮人

生活在台灣的你,想必對於類似新聞不陌生:「某百貨公司推出百萬元限量首飾,幾小時內銷售一空」;「某種美容/減肥新產品,幾萬元的售價大受歡迎」。這類新聞不斷,代表有錢人的人數已達規模。

與此同時,你的生活體驗卻是物價不斷飛漲,只有薪水沒漲。台灣行政院公布的物價指數基本上人人知道那是騙小孩的。而以前不生小孩是因為瀟灑,現在不生小孩是因為養不起。

然而,這波「新窮人」及「新富人」,與你傳統中對於富人和窮人的想像有很大不同。窮人並不是傳統的「衣衫襤褸,流落街頭,三餐不繼」才叫做窮人。簡單來說,在M 型化社會裡,上班族就是窮人。

更簡單的說,如果您正在看這篇文章,那麼你有極高的機率是所謂的新窮人。因為,未來的網際網路正是給窮人用的,是窮人聚集的地方,網站經營者的目的是滿足窮人所需。(此點,筆者將闡述於後)

新窮人與新富人會對立,因而導致革命嗎?如果你這麼問,那表示你對「窮人」的概念還停留在過去。事實上由於新窮人是從中產階級形成,而中產階級向來是最安定最膽小的一群,因此不會發生流血革命。

大前研一在面對台灣商業週刊的記者採訪時說:「你的薪水最高峰,平均是在四十歲左右,過了這個尖峰,便鮮有機會升官或加薪。你也別再以為,只要咬牙忍一忍,好日子還會回來。」

◎不太一樣的新富階級

既然「新窮人」的概念不同於以往,那「新富人」的概念也不會跟以前一樣。他們並不是「財大氣粗,腦滿腸肥,一擲千金」的土豪(當然,也是有啦)。既然是中產階級轉變成的富人,氣質也似有不同。

這些人是勇於創業者,勇於投資者。其中,多年以前的科技產業(以及週邊產業)造就了一批新富豪,他們並不是家產/地產上億的金字塔頂端的極有錢人,但是其資產足以支持他不用上班。

這批人過的不是酒池肉林以及香車美女的生活。他們每天騎自行車一小時進自己的公司去聽專業經理人營運報告,為的是身體健康,然而那輛自行車卻價值台幣20萬。

晚上吃一餐飯台幣上萬元,席間沒有鮑魚魚翅沒有異獸珍饈,只因為食物的材料全部沒有農藥,新鮮,產地直送。別以為這種人的家產上億,其實他們的收入每年可能僅達數千萬元而已。

他們為什麼不去開名車去跟影星搞誹聞?如果你這麼問,那表示你對「富人」的概念還停留在過去。事實上由於新富人是從中產階級形成,他們沒有有錢到那種程度,而彰顯自己品味的方式也不會一樣。

何以大前研一說,(新窮人)的加薪高峰期是40歲?因為這批新富人很懂得經營自己的事業,他們會找更年輕更有活力創意的人來取代你。你面對的將是數倍於以往的競爭壓力,繼續坐在辦公桌前就是等死。


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2007/11/19

天候不佳、政局動盪 6月住展風向球掉了4分...

6月份台北午後一場又一場的大雨,加上「罷扁」街頭運動,使得建商推案與完工的進度受到影響,住展雜誌6日發布6月份風向球分數為57分,較上月創下的半年新高點61分,下跌了4分,但仍看好下半年市場行情。

 

 

住展雜誌發佈6月風向球分數為57分,較上月下跌了4分,主要就是因為受天候不佳及政局動盪的影響,使得6月北台灣多沿續4、5月的舊推案,台北市的大安區,台北縣的板橋、林口、三峽與淡水等地,加上桃園市的中正特區及新竹市,仍是推案最火紅的地區。

 

從廣告批數分數與廣告實收金額分數來看,分別都是13分,顯示6月的報紙廣告分數依舊維持高檔,與今年329檔的廣告分數總合26分相當,顯示建商雖面對「天時地利」都不佳的6月天,仍奮力一搏,廣告效益也能發揮。

 

住展雜誌研發長倪子仁表示,5月的住展風向球來客與成交分數透露出,廣告量與來客成交組數已同步上揚,景氣恐下挫的警訊已排除,6月的來客與成交組數分數都是7分,依舊維持難得的高點。

 

住展雜誌統計今年上半年北台灣,預售及新成屋推案量,總推案量為3516億元,其中預售屋推案量2252億元、新成屋推案量1264億元,較去年同期的3218億元總推案量,成長了9.3%,其中預售屋的推案量與去年(2245億元)相當,但新成屋的推案量則較去年同期的973億元,大幅成長了近3成(29.9%)。

 

今年上半年預售屋的推案量仍維持去年同期的水準,但新成屋推案量則大幅成長了3成,新成屋的賣壓主要出現在台北縣的林口、三峽、樹林、淡水與中和地區,桃園地區則在桃園市與南崁交流道旁的蘆竹,另外新竹的竹北地區也有不少的新成屋出現,住展看好下半年這些地區的平均房價將出現3%至5%不等的下修。

 

倪子仁指出,以6月及今年上半年的房市來觀察,下半年房市沒有更差的理由,營建股股價成為盤面的重要指標,法人機構更紛紛看好營建股及房市的未來發展,特別是北台灣部份,雖說北縣林口、三峽等某些特定地區的房價可能小跌,但像板橋的「巴黎16區」、「國家世紀館」,每周的來客組數都有百組左右,每周成交10戶左右,林口的「未來市」及三峽的「大學劍橋」,每周來客更高達200組,每周成交平均都有30至40戶,這些指標個案的成交市況維持熱絡於不墜,必將帶動其他新的指標案個案引爆下半年行情。

 

 


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2007/11/19

建研所房地產景氣連2綠 未來景氣出現轉弱跡象

內政部建築研究所27日發布95年第1季房地產景氣對策訊號,連續兩季出現綠燈,顯示景氣持平偏好,不過,房地產景氣領先指標出現小幅下滑,未來景氣可能出現轉弱跡象。

 

 

建研所今天發布「民國95年第2次房地產景氣動向」指出,95年第1季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為12分,與上一季同分,連續兩季出現綠燈。建研所所長何明錦表示,綜合判斷分數屬於綠燈範圍,顯示景氣仍為持平偏好。

 

第1季房地產景氣同時指標綜合指數較上季小幅上升0.5%,個別指標中投資面、交易面呈現穩定,生產面下滑,使用面上升。但領先指標較上季小幅下滑0.74%,顯示第1季較上季景氣略微上升,但未來景氣可能出現轉弱跡象。

 

根據5月下旬對廠商所做的調查結果顯示,廠商對第1季看法較上季看壞比例已有減緩,對95年第2季、第3季看法持平中略為下修,但呈現區域差異,其中以北部廠商看法持平偏好,中部廠商看法持平中略微下修,南部廠商則較不樂觀。

 

此外,近期房地產相關新聞之評析,第1季的利多與利空消息比為77:23,明顯較上季的50:50為佳,顯示現階段市場氣氛仍為持平良好。

 

建研所分析指出,第1季房地產市場景氣略微上升,市場氣氛持平良好,廠商預期未來景氣下修的看法已略微減緩,顯示現階段市場景氣仍處於穩定階段,但未來景氣在領先指標下滑及廠商下修預期下,供需雙方均應審慎因應。

 

 

 


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2007/11/19

如何分辨是廣告價或委託價?

在不動產買賣過程之中,基本須面臨了許許多多複雜的專業問題,諸如稅費之計算、法令規範、地政條例、都巿計劃、建築法規、室內設計等等常常讓買賣雙方忙的焦頭爛額,大費周章的四處打聽好朋友的購(售)屋經驗,一件簡單的事務不是因不知何時辦理而延誤了時機,要不然就是缺了什麼證件又無法順利辦妥,搞得人心煩氣燥,結果等到一切手續完成之後,猶如打了一場八年抗戰,身心俱疲,又有滿腹的怨氣與不滿

 

 

 

於是在美國和日本進入「房屋流通」時代之後,民國七十四年我國第一家專業房屋仲介公司應運而生簡單的說,仲介是以專業知識協助不動產交易買賣雙方,很放心很輕鬆的達成交易的營業行為但是在產業發展的過程之中,因銷售或小型經營者甚多因此水準參次不齊,有少數不肖從業人員以不法手段達成買賣目的,例如「死纏」(註)「回殺」(註)、「暗賣」(註)、「戴帽子」(註)

 

等手段,不一而足使得一般不動產消費者對於不動產仲介業,望之卻步,抹上一層陰影,也對正直、踏實經營的業者造成傷害

 

 

 

現在一般消費者在接觸房屋公司時,所看到究竟是廣告價(註)還是底價呢?相信是每個購屋者心中的一大疑惑一般而言,仲介業可分為兩大潮流,

 

 

 

其一是堅持以合法、公平、公開為原則,此類仲介公司以房屋賣方客戶的委託價格(註)作為售價換句話說,購屋者所看到的房屋售價就是賣方真正欲出售的價格

 

 

 

其二是將房屋賣方客戶的委託價格作為底價,而另外將底價加成灌水之後列為希望銷售價格,也就是購屋者所看到的房屋銷售價格,即所謂的廣告價或牌價當然,如此作法對於購屋者而言是相當不公平,也相當不利的,稍一疏忽就可能以過高的價位去購買其真正價值並不值得的房屋尤其不動產交易金額是如此龐大,動輒上千萬,怎麼能不謹慎小心呢!

 

 

 

目前公平會曾針對仲介業者以不當手法賺取差價,開出每張處分書,認定賺取差價是「欺罔」的行為,消費者可據此向法院求償,受害人均可順利向法院討回公道公平會據民眾檢舉表示,一名王姓屋主委託仲介公司代銷房子,雙方言明仲介公司不得賺取差價,最後房子是以一百九十五萬賣出,仲介費用五萬元,但屋主因貸款事宜和購屋人聯繫後,才發覺仲介公司是以二百零五萬將房子賣出,而十萬元的差價則被仲介公司中飽私囊

 

 

 

所以購屋大眾在您選擇心目中的理想房屋時,千萬得放亮眼睛,還要記得選一家不賺差價,能夠確實保障消費者權益的房屋仲介公司真正享受到買的安心,住的滿意之無懈可擊的服務

 

 

 

(註)廣告價︰物件對外銷售時所開出之價格

 

(註)委託價︰屋主委託仲介公司銷售之價格

 

(註)死纏︰指對客戶緊迫釘人,糾纏不已,未達委託或銷售之目的不罷休

 

(註)回殺︰指在買方出價已達賣方委託價後,仲介仍向賣方殺價,藉以賺取差價之行為

 

(註)暗賣︰指經紀人隱匿本身仲介人員身份,冒稱屋主之親友代理出售之行為

 

(註)戴帽子︰將屋主委託出售之房屋加價出售,意圖賺取差價之行為

 

 

 

 


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2007/11/19

新板特區要蓋觀光旅館 北縣與國產局以地易地

為提升國有土地運用效益,並配合地方政府辦理重大建設,財政部國有財產局將採「以地易地」的方式,以台北市中山北路美國學校附近土地作為交換,協助台北縣政府在新板特區興建觀光旅館。

 

 

國產局預計在10月底前,完成「國有地資訊平台」,將500坪以上的國有地,包括機關用地、改良利用、合作經營,以及委託經營的國有地資訊,全部公告上網,讓有需要的單位可以一目了然。

 

在提供國有土地,與地方政府合作部分,國產局副局長蘇維成表示,由於台北縣政府計畫在新板特區興建高級觀光旅館,新板特區原來大約40餘公頃,目前規畫將附近的舊市區、老火車站周圍商圈一併納入,可望擴大為100多公頃,未來相關的使用分區也可能會有作調整。

 

因台北縣政府規畫的區域內有不少國有土地,蘇維成指出,目前國產局正計畫與台北縣政府採取「以地易地」的方式,台北縣政府則可望以位於台北市中山北路六段美國學校及附近的土地作為交換。

 

至於國產局原本計畫標售的新板特區附近的追風廣場,目前則還卡在台北縣政府都市計畫委員會,因此還無法決定追風廣場是否繼續進行標售。

 

另外,為配合澎湖縣計畫發展生態旅遊休閒,國產局與地方政府在澎湖也有三起合作案,初步選定白沙鄉員貝國小廢校房地、湖西鄉青螺養殖區以及廢港海域三處合計共100餘公頃,來招商投資開發。

 

國產局過去已與地方政府合作,替國庫賺進不少租金和經營權利金,包括與宜蘭縣政府合作經營南澳農場,與台南縣政府合作經營虎頭埤觀光旅館招商案,以及與台南市政府改造經營西門市場等案。

 

 

 

 


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2007/11/19

房市還不到泡沫化危機

世界各國都面臨房市泡沫化危機,台灣是否也會面臨泡沫危機?信義房屋企研室協理張欣民指,房市是否泡沫,有三個觀察指標,其一是預售屋推案量放大,但銷售差;其二是空屋率過高; 其三是投資客比率過重,一旦投資客到達二五%到三○%,就會有泡沫化的危機。

 

他說,目前預售屋推案量雖大,但銷售狀況還不錯,建商賣壓不致太大。此外,除了部分供給量過剩的區域外,整體空屋率還不致於過高;加上國內投資客仍維持在一七%到二○%之間,還算可接受範圍,從這三個指標觀察,仍不會有泡沫化危機。

 

不過,顏炳立提醒,小套房、小豪宅的投資客比率過重非真正需求,且這二、三年來供給量大增,一旦景氣反轉,這類產品首當其衝,面臨泡沫危機,這是值得注意的地方。

 

建商為了○八年推案,全民也在為○八年築夢,很多人擔心○八年之後,房價會更高,但有人認為這不過是一場夢罷了。即使專家們對○八年也是多空交戰,看法分歧。

 

 

 


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2007/11/19

築夢三通 全面直航最大利多

我們試圖訪問房地產專家,經過綜合分析,仍是以持樂觀及持平的人居多,悲觀者也有,但是為數較少。但不論是樂觀或悲觀者都一致認為,三通之後,台北市房地產一定會更好。

 

一位長期在台港中三地投資房地產與股市的王姓投資大戶指出,從香港的經驗來看,三通之後,中資機構都要設辦公室,人員來了,就有住的需求,「中資機構一設立,全球就會聞風而至,台商也會回流,台灣將是一片生機盎然。」

 

他預測,今年秋節包機是一個轉捩點,三節包機之後,接著是周末包機,一旦周末包機,台商的家就會在台灣而不是大陸,再來是全面直航,這才是真正的利多。他認為,「最遲明年,○八年的效應就會出來。」

 

在此之前,他認為房地產即使小幅調整,價格也不會回,最多只是中段整理。他建議不論投資或自住型的購屋者,一定要選好地段的產品,未來五到十年不會有問題。而投資者最好往高價地方投資,因為有錢人都聚集在那裡。

 

 

 


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2007/11/19

加入「銀髮盛宴」,與「銀」共舞

人口結構的改變,可以直接或間接地影響到一個國家的內需經濟結構與生產力,因此,這是政府相關單位非常關切的議題。以臺灣來說,人口老化的速度之快、遠超過人們的想像,臺灣早在1993年就已經躋身於「高齡化國家」之列。據此,有遠見的企業經營者早已對此有所佈局,紛紛計畫要在這場「銀髮盛宴」中搶佔先機,誰能攻下銀髮族的心,誰就能搶下這塊3000多億商機的大餅。

 

經濟的繁榮、營養的改善、衛生保健的普及、醫療技術的進步等作用力持續影響下,人們的壽命不斷被延長,相對地也創造了豐富的銀髮商機。

 

而根據政府單位的定義,銀髮族是指年齡65歲以上的長者,據了解,該族群的消費能力與家中經濟能力之間的關聯性呈正比,也就是說,如果臺灣社會整體的經濟消費能力萎縮,勢必會影響銀髮族市場的消費能力。這也暗示出在銀髮族市場中,許多消費行為並非直接出自銀髮長者手中,而是由身為中壯年的兒女或晚輩作間接性的消費。

 

因此,銀髮族市場的特點就在於產品訴求是鎖定銀髮族群,但消費主力卻可以鎖定在熟齡中壯年或青年族群,這個現象與嬰幼兒產品的市場十分類似。

 

但倘若市場狀況果真如此,則一旦積極開發銀髮族消費市場,便可能會與熟年世代發生排擠作用,甚至會排擠青少年市場,其中的互斥效應不容小覷。

 

 

 


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2007/11/19

重視「銀色需求」,開拓龐大商機

銀髮族的消費特性包括了以下幾點:



1、主觀意識強:有自己的觀感,而且展現較為堅決的態度。

2、價格敏感度高:價格的起伏變化是銀髮族群最關心的,倒還不是金額的問題,而是習慣於常態,因此商品價格的調整往往是銀髮族最為詬病的。

3、 封閉通路:通常貨比三家的狀況不高,銀髮族只會到他們習慣的場所做購買。

4、 信任度低:來自於成長背景的因素,使他們對於商品或人的信賴產生質疑。除非持之以恆的教育、建立溝通模式才能取得信任。

5、 高度慣性購買:一旦相信之後,將會進行持續性的購買行為,除非堅持的信念被打破。

6、 現金付款:多元化的付款工具(例如信用卡、晶片卡等)對此一族群不太適用,手中握有實在的現金對他們來說比較有安全感。

7、 主要消費:醫藥保健、旅遊及一般食衣住行,慾望型的購買在此一族群中比較少。



而針對高齡社會到來,未來較具有市場發展潛力的產業則包含了下列幾個項目:



1、 休閒旅遊。

2、 安養、宅配與老人照顧服務。

3、 銀髮專屬醫療服務。

4、 抗老、美容產業。

5、 寵物需求市場。

6、 健康食品。

7、 銀髮族專屬媒體(雜誌、電視、網站…等等)。

8、 銀髮生活輔助用品。

9、 懷舊商品。

10、 心理諮詢。

11、 殯葬服務。



根據以上特性可以瞭解到,銀髮族市場發展潛力無窮,且針對銀髮族量身打造合適商品,在研發生產上面都不是問題,但是市場需求層面則需要經過縝密傳達商品概念與互動過程、取得銀髮族群的認定,才能順利被刺激出來,並且順利提升商品的生命週期。



此外,直銷與特定通路如廣播電台、菜市場、西藥房、親朋好友的銷售等等,仍然是銀髮族主要的購物通路,因此,在銀髮族群有著信任度不高的特性之下,「關係行銷」還是最為有效的方式。



而「郵購」與「電視購物」則有可能成為未來的後起之秀。因為未來中壯年族群也將步入老年階段,只要掌握窩心服務的原則,做到盡善盡美的售後服務與商品詳細的解說與教育,現代化的行銷模式也可漸漸地植入銀髮族的生活當中。



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2007/11/19

傾聽「無聲」市場,提供「窩心服務」

事實上,銀髮族群是個特殊市場,就如同鴨子划水無聲無息,雖然明白有這個市場,但表面看起來卻不如其他主力消費族群來得熱門;然而,其實這些叔叔伯伯、阿姨嬸嬸們,長久以來在他們心中所關心的事物,卻始終未曾改變過。

 

根據一項調查指出,銀髮族人生最擔心的事,包括健康保健、安養照護、身後事、照顧老伴兒孫等,而且這樣的排行順序歷經多年都未曾改變過,可見如果銷售商品具有保障優勢、能考量未來、對身體有益等特性,多半能引起銀髮族群的重視。

 

市面上最鮮明的例子就是「雞精」與「養生住宅」等商品的訴求,一是標榜可以活化身體機能,一是著重於安養照護的功能,這兩種產品在市面上是炙手可熱,而且未來還可能有其他的變化與升級。

 

此外,調查中也指出銀髮族人生最想做的事,不外乎含飴弄孫、與老友旅遊、探望老友、替子女分擔辛勞等等,顯見銀髮族對感性的層面雖然比較含蓄不易表達,然而在內心中卻很嚮往。未來如果要搶佔銀髮商機、開拓銀髮消費市場,不妨可以從此一層面切入,旅行業者掌握的就是這一點,因此探親代辦業務,就經常是門庭若市。

 

銀髮族他們歷經了一生的風風雨雨,在安享人生的最後階段當中,他們所要的就是「安心」:如果商品或行銷市場是針對銀髮族做訴求,且能夠掌握低成本和市場差異化的特性,並且深入瞭解銀髮族的心,讓他們在購買一個品牌商品或服務時能夠感受到比其他競爭品牌更「窩心」的服務時,這個品牌企業的成功,就指日可待囉!

 

 

 


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2007/11/19

每戶超過1億5000萬元 三大評比抓住富豪的心 超級豪宅奢華風

自「宏盛帝寶」案後,總價1億5000萬元以上的「超級豪宅」,成為豪宅市場主流,這類豪宅鎖定金字塔頂端之上的尖端客群,客戶非富即貴,房子的規畫超乎平民百姓的想像,每戶2、300坪是基本規格,「制震」不稀奇,要「免震」才夠看……,且看這些超級豪宅如何滿足富豪們的奢華需求!

 

 

從圓山沿著河堤旁的道路行駛,大約五分鐘,就抵達大直大彎段重劃區,在河岸第一排矗立著外觀華麗的景觀豪宅,今年五十二歲、從事電子業的陳姓老闆,最近才剛搬進一戶價值一億五千萬元的豪宅。

 

陳老闆目前已逐漸交棒給專業經理人,這個豪宅,正是他和妻子精心打造,作為退休養老的「Dream House」。

 

富人思惟

著重空間巧思,秀出個人財力和品味

 

陳老闆也分別為他們正在國外求學的兩名子女,在附近各購置一戶住宅。這間Dream House,完全是以「自己」為主軸打造。因此面積雖然廣達兩百多坪,但內部的空間和設施,全都是專為他倆的生活而打造。

 

在這樣的理念下,除了超大客廳、超大廚房和超大主臥外,在室內設計師的建議下,空間的利用更加強調功能性。

 

例如,在廚房的一角有一個「保健櫃」,專門收納各式藥品,櫃子底端還擺了一個小冰箱,專門放需要冷藏、冷凍的藥品。廚房還區分料理區和熱炒區,料理區是採用目前最流行的中島式開放廚房,烤箱、洗碗機、蒸爐、燉爐等嵌入式家電一應俱全。陳太太很愉快地告訴訪客:「要來份鐵板燒、涮涮鍋,在中島上都有器具,旁邊有高腳椅,和家人坐在椅上一邊吃一邊聊天,感覺很棒!」

 

主臥室旁,夫婦倆各有一間更衣室,設計師還貼心地幫他們各設計了一間「卸甲區」的小小空間,一回到家後,髒衣服就丟到衣物籃,由傭人拿去洗滌,隨身的手機、鑰匙、包包也有固定的位置擺放,陳太太說:「這樣的設計很貼心,房間不但不會雜亂無章,要穿什麼居家服也可以迅速找到。」

 

主臥室旁邊就是面積超大的浴室,根據功能性,劃分為化妝區、浴區和衛廁區三個部分。化妝區除了大理石台面的華麗化妝台以外,旁邊還有一個專門放面膜的小冰箱。利用隔間和獨立空調,衛廁區和其他地區是隔開的,以避免讓異味飄散到浴室或其他區域,甚至在這個獨享空間裡還有書櫃,在如廁時,可選擇不同的書籍閱讀。

 

「豪宅和其他住宅最大的不同,就是有足夠空間增加生活層次,提供生活的更多可能!」設計不下十個豪宅案子的築內國際空間設計總監郭陞弘表示,政商名流這個圈子,在家宴客是社交的一環,而豪宅正是彰顯主人財力和品味的最佳舞台。

 

在規畫設計上,郭陞弘強調,除了設計感和功能性外,在若干元素裡加入「秀味」,讓客人驚呼連連,也是設計時必要的巧思。他透露,客戶反映像是保健櫃、放面膜的冰箱這類的小設計,不但可增加話題性,又可彰顯品味,女主人向訪客介紹時,所獲得的讚美聲最多。

 

就是要大

一戶空間不夠,就阿莎力地買下第二戶拿來合併

 

以往面積七、八十坪,總價在三千萬元以上的房子,就被視為豪宅,但是,當客廳、主臥、廚房、衛浴,什麼都要大,還要放進這麼多的功能,才能彰顯豪宅的氣勢,一百坪往往已經很局促,再加上新的建築規則實施後,住宅公設比動輒從三成起跳,室內面積又縮水了一些,因此近兩年面積二百坪、總價一億五千萬元以上的「超級豪宅」市場已然形成。

 

信義房屋豪宅團隊協理吳銘鴻指出,大陸也有所謂「超級豪宅」的名稱,以台北市豪宅每坪房價跳升到九十萬至一二○萬元來看,台灣「超級豪宅」的單戶金額門檻,將拉高至一億五千萬元。

 

尤其自「帝寶」完工之後,更帶動了這股「超級豪宅」的風潮,以○五年下半年推出的「潤泰敦仁」來說,就有一半是合併戶,每戶面積二百坪以上。今年台中還推出兩個單戶面積達三百五十坪的超大豪宅案——「聯聚信義大廈」與「寶輝國家公園」。

 

聯聚建設董事長江韋侖說:「原本我們只規畫單戶兩百坪以下的產品,但多數客戶卻要求合併,乾脆改推一戶三百五十三坪的產品。」

 

雖然超級豪宅價格不菲,但是卻賣得嚇嚇叫,日前標得士林官邸土地的鄉林建設,打算推出每坪自一二○萬元起跳,一戶一棟,單戶總金額二億五千元以上的「鄉林士林官邸」案,鄉林建設董事長賴正鎰喜不自勝地說:「媒體揭露訊息後,很多客人主動上門找我談,目前二十五戶已預約二十戶了。」

 

專營豪宅市場的大師房屋總經理陳建慶觀察:「對這些富豪來說,買一戶或買三戶,往往只是在一念之間。」擁有興建「輕井澤」、「忠泰交響曲」等頂級豪宅經驗的忠泰建設常董李彥良也說:「客戶到接待中心來,算一算室內配置,一戶空間不夠,往往就阿莎力地買下第二戶拿來合併。」

 

 

比地段

挑選具人文、景觀的豪宅聚落,以凸顯尊貴身分

 

有「豪宅銷售一哥」之稱的住邦房屋總經理劉陳傳觀察,這個層級的客戶願意花兩、三億元買一戶房子,很多人是要拿來當成傳家的「最後一棟房子」,要求的標準自然也比較高。

 

根據匯豐銀行一份財富調查報告顯示,台灣擁有三億美元(約新台幣一百億元)以上財產的富豪,共有一百九十位,顯示台灣金字塔頂端之上更尖端的富豪購買實力不容小覷。

 

豪宅市場講究的就是「稀有性」,這些超級豪宅,能夠賣得比別人貴,地段是首要條件。陳建慶指出,台北市大安區(主要指仁愛路、敦化南路兩條林蔭大道)、信義計畫區、大直、天母是豪宅聚落的四大天王,無論人文、歷史、景觀都是其他地方難以複製,其他地方想要塑造同等價格,難度很高。

 

至於台中,綠地大、街廓整齊、商業機能又強的七期重劃區依然是豪宅天王地區,其他縣市就很難出現高出當地行情一大截的豪宅聚落。

 

除了地段之外,這些超級豪宅要突出身分,超越一般豪宅,從營造品質、規畫設計到景觀,標準統統都必須拉高。一般豪宅,營造找口碑好的大陸工程、潤泰營造,品質就已經沒問題,現在更流行找竹中工務店、鹿島營造等施工更精細的日系營造廠;負責外觀規畫和空間配置的建築師,也走向國際化,P&T、丹下健三等國際級的設計團隊才夠突出。

 

 

比機能

地震來時,沒有感覺的免震效果與博物館級的零噪音

 

在功能方面,制震系統幾乎已成為標準配備,要再升一級,號稱發生地震時,連裝滿水的水杯也不會潑灑出來的免震系統才夠力。首先在豪宅案中,引進免震系統的首泰建設總經理羅永宜說:「雖然免震系統每坪建築成本比制震系統還要高三至六萬元,但制震系統還是難以避免室內晃動,珍貴的骨董、擺飾也可能會被震破,但有免震系統的住宅,當地震來時,幾乎根本沒感覺。」

 

不但制震、免震成為賣點,現在連制音這樣先進的系統,也被引進國內,就如率先引進杜拜帆船飯店制音工程國際團隊的「寶輝國家公園」一案,號稱室內噪音指數直逼「圖書館級」,公共設施噪音指數可達「博物館級」,寶輝建設總經理蘇良智表示:「噪音的控制,不只是加厚樓板與玻璃,還要考慮電梯等設備以及室內電器可能產生的低頻噪音,這些都要專業的設計,才能做到真正的零噪音。」

 

至於攸關人身安全及具保值力的物業管理和保全,近幾年在頂級豪宅領域,更有建商自己成立物業管理公司的趨勢,像富邦建設成立富邦物業、元大建設成立元大物業、聯聚建設的德碩物業。

 

 

比安全

五星級管理不稀奇,特勤隊軍官當保全才安心

 

聘請多達二十位從陸軍特勤隊、空降特勤隊等特戰部隊退伍的軍官,並聘請五星級飯店高階經理人成立自家物管公司的聯聚建設董事長江韋侖指出,一般建設公司怕麻煩,往往將物業管理公司外包,但保全人員素質和流動率往往難以掌控。

 

對富豪們來說,這些掌握他家人行蹤、習性的保全、祕書若常更換,即使其他服務再好,也很難感到滿意,因此惟有建設公司成立的物管公司,提供很好的待遇和升遷管道,降低流動性並提升保全人員和客戶之間的默契,才是他們真正需要的服務。

 

擁有豐富豪宅銷售經驗的甲桂林廣告董事長張裕能指出,豪宅建商加進這麼多的功能和服務,對這些購屋經驗豐富的富豪們來說,就是要提供「觸動神經的感動」,在賣點上,無論是外觀設計、景觀、功能、配備、服務,就是要能滿足這些富豪的需求。劉陳傳指出,頂級富豪的「眉眉角角」特別多,這也就是豪宅市場,建商的品牌和經驗特別重要的原因。

 

目前影響台灣房市的最大利多是二○○八年兩岸和解行情,事實上,依香港經驗,加入中資因素後,豪宅市場漲幅遠超過一般產品。吳銘鴻分析,豪宅是「國際化」的市場,價格也是國際化,比價的是香港、上海、東京等亞洲其他城市,只要兩岸的壓力一解除,房價漲升空間自然較大。

 

對這些頂級富豪來說,自己住得舒服之餘又能享有不小的增值報酬,或許是近來超級豪宅成交特別熱絡的主因吧!

 

 

富人節稅祕技

購買豪宅省下遺贈稅

 

有錢人買房子,除自住需求與彰顯身分外,最大的好處是可以節稅,難怪富豪買豪宅一點也不手軟。

 

勤實佳會計師事務所所長林敏弘表示,豪宅可以節稅的關鍵,在於不動產市價,與房屋評定價格加土地公告現值的價差,豪宅市價愈高,差額就愈大,可節省的贈與稅、遺產稅就愈高。

假設某企業家,在兒子新婚時,打算贈與二億元的現金給兒子。若按贈與稅法,企業家贈與兒子的二億元現金應課徵贈與稅,總計必須繳納9944.5萬元的贈與稅款。

 

如果不直接贈與現金二億元,而是將二億元購買豪宅來贈與兒子,所課徵贈與稅的標的,就是房子的評定價額及土地的公告現值,此價格通常是市價的六折左右。二億元的豪宅打六折為1億2000萬元,換言之,以此換算贈與稅為5944.5萬元,足足可節省4000萬元稅款。

該企業家還可以逐年贈與,因為每人每年有111萬元的免稅額,若每年移轉十分之一房屋所有權給兒子,贈與稅的課稅級距降低,可以省下龐大的贈與稅。

 

 


 


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2007/11/19

搶進套房 不工作也能有收入

單身族 每月穩賺租金十二萬

 

現在單身族群愈來愈多,身為單身一族,該如何為自己的將來做好準備?林思在年輕時就開始投資房地產,目前的租金收入扣除房貸,每月還可入帳十二萬元;原本是月光族的王秀芬,跟爸爸借五萬元開始投資,二年多來,靠買房賺到五百萬元。她們的成功祕訣,提供收入有限的單身上班族一條致富捷徑。

 

「假使有一天我年紀大了,無法繼續工作,希望能有固定收入,還可以過著我想要的生活。」今年四十九歲的林思,說出自己對未來生活的理想境界,其實也表達了龐大單身族群的心聲。

 

不過,無須等待退休,林思就已經辦到了!她從二十年前開始房地產投資,一邊置產一邊累積經驗,到現在每月可收租金十二萬元,她的成功絕非偶然。

 

林思回想第一次購屋經驗,當時是在香港工作時聽取朋友的建議而買下。她年輕時曾擔任《中國時報》駐香港記者,連續二年都在當地租屋。「我的朋友當時幫我計算過,每個月付出的租金,只要付上十二年,這棟房子就是我的了!」

 

林思聽了以後仔細想想,單身女性確實應該提前做好理財規畫,於是二十八歲便決定買下生平第一棟房子。就這樣,展開了她的房地產投資之路。

 

選熟悉且同區物件 以便管理

 

最成功的一次經驗,是於民國七十八年購買總價約港幣六十三萬元的房子,香港回歸中國後,房價一路飆上高點。她原本還無意出售,但在仲介極力勸說之下,最後以港幣二百五十萬元的高價賣出,整整翻了四倍左右。

 

林思選擇房子的祕訣,就是相信香港首富也是房地產大亨李嘉誠,曾說過投資地產的三大要點:「地段、地段、地段!」所以在香港居住時,她盡量選擇生活素質較高的香港本島,如中環、灣仔等地區。回台灣工作時,她選擇台北市最精華的大安、信義區,作為主要投資標的。

 

剛開始,她曾以一千三百多萬元的高價,在大安區第一代豪宅「僑福花園廣場」旁邊買下約四十六坪的一般住宅後出租,但是後來發現大坪數房子不僅報酬率低,所須支付貸款又超越租金,負擔壓力過重,所以幾年後就認賠殺出,一口氣再投資三間坪數較小的套房,每月租金增加六萬多元。

 

她還在北京買過房子,出租為辦公室用,但是漸漸發現到,投資的房子若太過遙遠,平時難以照顧,遇到需要出面管理的情況,還必須搭飛機往返,既勞心又勞力,最後只好轉手賣出。

 

選房看格局、光線及屋齡

 

此後她也領悟到,「投資套房一定要買在自己熟悉,而且方便照顧到的區域範圍內。」現在她擁有的六間套房,皆位於台北市大安區與信義區,其中有五間都在鄰近的位置,不用花費多少時間就可以走遍所有套房。

 

除了地段之外,房屋情況是林思第二考量的重點。她堅持房子的格局要方正,光線明亮,屋齡不要太高。為了防止房屋漏水或是悶熱的問題,她絕不選擇位於頂樓的房子。

 

「還有最好不要太靠近機房的位置,以免吵到房客。」林思選屋的標準十分嚴格,因此不論她考慮出租或轉手出售,都十分順利。

 

由於小套房主要出租給商務人士,而這些族群所講求的就是方便性,所以林思出租前一定會將房子整理好,大多數都是直接購買已經裝潢完善的套房。「一般上班族或是白領人士比較喜歡新穎、有設計感的套房。」林思說,雖然購買已經裝潢好的套房,價格會高一些,但是可以節省許多心力,她認為十分值得。

 

慎選房客 一定先面試

 

由於購買套房的地段皆是在台北市的精華區域,因此她不太擔心出租的問題,「大安、信義區的商務人士很多,出租壓力小,也就不怕會有空屋。」她將招租廣告刊登在各大網站上,其中最重要的是必須拍幾張清楚、美觀的照片,方便租屋者搜尋。另外,再加上一些說明的輔助文字,便大功告成。

 

林思後來還發現,除了有意租屋者會瀏覽招租網站,還有許多是房屋仲介。他們會帶著房客主動前來參觀,如此一來成功出租的機率也大大提升。

 

此外,房東要挑選好房客也是一門學問。為了避免租屋糾紛,林思總是仔細過濾每位向她租屋的房客。她挑選的方式,就像在面試員工一樣,一位一位親自面談,直到滿意才放心出租。

 

選擇的標準則是以女性為優先考量,最好三十歲以上,有穩定工作者。原因是她擔心時下年輕人可能有過度消費的習慣,對於金錢較無觀念,常會發生寅吃卯糧、或是卡債的問題,到時候財務吃緊,會付不出房租。

 

她記得有一次租屋給一位喜愛追求物質享受的年輕護士,過沒多久,林思就開始經常收到這位房客的各種帳單,接著第四台與寬頻網路也因未繳費而斷線停用,最後還直接拖欠房租。有了這次經驗後,林思更加慎選前來租屋的房客,以免日後產生不愉快的糾紛。

 

林思起初的投資其實是鼓起了很大勇氣。「有幾次當我買下喜歡的房子時,根本連總價一○%的現款都沒有,但我還是想辦法撐過去!」其中幾間套房是先向銀行貸款,再用租金攤還。「但是只要我一有錢,每存到二十萬元我就會立刻還款,盡量減少負債。」目前,她尚未繳清貸款的套房也僅剩下兩間。

 

仔細算算,林思目前手中的六間套房,每間租金大約二至三萬元,扣除貸款金額,每個月租金還有近九萬元,外加留在香港長期出租的一間套房,總共就有十二萬元的租金收入。林思對此滿意地笑說:「現在即使沒有工作也不憂慮!」因為她知道,未來即使正式退休,她也一定能夠輕鬆享受高枕無憂的生活!

 

扭轉財富 月光族買房賺進五百萬

 

同樣也是單身一族,今年三十歲的王秀芬,從二年多前開始接觸房地產,正好趕上這段房價高漲的熱潮。她目前擔任導遊工作,在踏入房市投資以前,王秀芬和多數年輕人一樣,是屬於有多少花多少的「月光族」。但在母親的鼓勵下,她決定開始認真理財。

 

她在九十三年年底買下第一棟房子,位在民權東路附近十多年屋齡的大樓,原因是注意到此區出租率高。但當時她沒有足夠積蓄,只好向父親借代書費用五萬元,並用銀行貸款買下這間套房,做起房東。

 

而真正的買賣則是過了幾個月後,她選上新生北路附近十二坪大、屋齡十二年,總價約二百七十萬元的中古屋。王秀芬僅將室內稍做整理,擺放從家具行租來的家具,再到網路上刊登廣告,想不到經過二十天後,就以三百五十萬元售出。第一筆買賣就嘗到勝利滋味,此後更加認真與母親一起到處看房子,找尋新的投資機會。

 

廣結人脈 大樓管理員提供物件

 

王秀芬認為做房地產,廣結人脈很重要,像她專門負責和仲介聯繫,母親則是和每棟大樓管理員打好關係。「我們購買的房子,有很多都是從管理員口中得知。」王秀芬說,假使有房客想來看屋租房,「交情夠好的話,管理員一定會先介紹你的房子。」而且只要成交,母親也一定會準備大紅包致謝。

 

她們曾經在同一棟大樓購買二戶或是三戶房子,原因是不論準備出租或出售,比較方便管理。總計二年多來購買了十三間套房,賣出八間套房,每間獲利最少六十萬元,最多則有一百四十萬元,比一般上班族的年薪還高出許多。另外,剩餘五間套房,光是租金就有近七萬元收入,是單身族靠單身套房致富的絕佳案例。

 

王秀芬母女檔對於裝潢、清掃等細節完全全程參與,不假手他人。隨著投資愈來愈有心得,就連哥哥與父親也都一同來幫忙設計與裝修房子。走進她位於中山區才剛簽約售出的十三坪套房,裡面可說是麻雀雖小,五臟俱全。

 

高掛在天花板的水晶燈搭配搶眼的紅色沙發,還有善加利用空間的樓中樓臥房設計。所有家具、家電一應俱全,隨處可見她的細心與巧思,「只要帶著一只皮箱,隨時可以進住。」或許就是她的用心,裝潢好不到一個月立即售出,將近百萬元入袋。

 

王秀芬建議在裝潢過程中,最好每天都要到現場監工,才能防止不肖施工團隊偷工減料。另外,她還會刻意比工人早到,好檢查前一日收尾是否有問題。

 

鎖定十年屋齡房子 利潤較高

 

為了更加了解室內設計的結構,她也主動參加救國團舉辦的室內設計課程,從起初對裝潢一無所知,到現在連階梯高度多少才符合人體工學都一清二楚;有關房產投資的演講她也積極參與,不斷充實投資知識以及對市場的敏銳度。

 

投資房地產雖然時間不長,但是王秀芬看過的房子已經不計其數。累積買賣了十多間房子的經驗,她與母親兩人還是只鎖定熟悉的中山區。而且,她發現新成屋的公設多,利潤較低,還是中古屋比較有獲利的空間。「所以我們現在鎖定的還是十年左右的房子,自己再設計、裝潢就好。」

王秀芬年紀輕輕,就能在短時間內靠房地產賺進超過五百萬元,令大多數只能領取固定薪水的單身上班族羨慕不已。但是她說,不會因此辭去本業而全職投入房產投資。因為房市還是會有起有落,有淡旺季之分,惟有固守本業,才能在任何時候維持生活基本所需。

 


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2007/11/19

市場NEWS

供過於求內湖商辦租金恐下修,商仲業者仲量聯行昨天發布北市A級辦公大樓報告,今年第一季平均每坪租金來到2340 元,較去年同期增加3.9 %,預期今年北市A辦租金漲幅將有機會達到一成。不過業者也強調,內湖供過於求的狀況出現,今年恐面臨下修的風險。ING安泰人壽買敏盛醫院首宗醫療大樓售後回租ING 安泰人壽昨日宣佈與敏盛醫療體系完成約新台幣30 億元的不動產投資交易,同時也與敏盛綜合醫院簽下長期租用的合約,預估投資報酬率逾6%。

 

高鐵站區土地啟動標售

看好高鐵通車後帶動週邊效益,高鐵車站特定區土地標售計畫也隨之啟動,高鐵局十七日公告標售桃園、新竹及台中三車站特定區內住宅、商業區計卅一筆土地,合計釋出總面積為四一八四坪,土地標售總價預計有六.三二億元,投標期間自公告日起至八月底為止,高鐵局表示,希望藉由定期標售區內土地,結合民間投資力量,一舉帶動特定區快速發展。

 

自用住宅重購退還土增稅規定放寬

陳水扁總統日前提出「自用住宅優惠稅率不以一次為限」的構想,雖然財政部還在研議中,但財政部昨天已024 WARM MAGAZING 先行放寬自用住宅二年內重購退還土地增值稅規定,只要新購土地地價超過原出售土地地價,即可申請退稅,不受都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝之限制。

 

板橋新店豪宅每坪上看40萬

北市豪宅指標案「勤美璞真」、「元大一品苑」等大案陸續收尾,高價豪宅風吹向市郊,台北縣「東西軍大對抗」,新店與板橋是北縣主角,開價上看40 萬元,挑戰新高。

 

日資產管理業插旗北市不動產

前身為GMAC (美商通用集團資產管理公司)的日系資產管理公司CAPMARK ,近日默默在台北市收購不動產。近半年來已斥資約30 億元吃下忠孝西路加州健身中心、基隆路與信義路口的世貿Tower ,及長春路北京同仁堂台灣旗艦店等三棟大樓。據了解,CAPMART 特別偏好單筆規模5億至10 億元的不動產。

 

舊台汽北站皇翔每坪388萬標下

台北車站附近土地在高鐵通車後,頓時成為建商的搶手貨!皇翔建設昨天以每坪388 萬元價格,標下台北車站後面承德路上的舊台汽北站土地;總共流標了21 次,第22 次卻以高價標出,台汽對這個結果幾乎不可置信。

 

台北站前懷德大樓改建商辦

位於全台「地王」新光摩天大樓附近的台產懷德大樓,計畫整合鄰棟改建為商業辦公大樓,讓館前路風華再現。懷德大樓位在館前路上,一樓由台灣銀行使用,占地約六百坪,隔壁是速食連鎖店吉野家,大樓最大業主就是台灣產險公司,台銀占十一分之二,對於改建,台銀也樂觀其成。目前台產所在大樓的基地面積是六百坪,若再加上鄰棟大樓,估計有九百到一千坪面積可納入改建,台北市館前路將出現完全不同的新風貌。

 

第八屆國家建築金質獎頒獎

第八屆國家建築金質獎日前舉辦頒獎典禮,總計50 件建築作品入圍獲獎,獎項除了規劃設計類、施工品質類、公共工程類、全國大學建築設計新人獎外,新增建材設備類、傑出建築師等共六類。評審團總召黃南淵指出,評審團在評比過程中除關注作品機能性、交通動線和建築美觀之外,特別重視和諧空間的建立,本屆就有幾件得獎作品在這方面表現突出,另外不規則空地的規劃處理也很貼切,走出自我風格,令人激賞。而主辦單位為鼓勵全國各大專院校建築相關科系學子投入創新設計,培育建築業新兵,亦特別設立「全國大學建築設計新人獎」,由評審團擇優選出新人獎與佳作獎,獲獎學生頒發獎學金和獎狀鼓勵。獲獎作品明細請參閱國家建築金質獎網站:http://www.goldmedal.org.tw 。

 

 


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2007/11/19

如何考量購買中古屋還是新成屋?

注重房屋的安全
一般認為,如果注重房屋的安全,買房子最好買新成屋!如果基於價格以及交通區位考量,則建議購買中古屋,當然如果想購買中古屋,建議購買2001年以後完工的建案,因多半為九二一大地震以後取得建照的房屋。


九二一大地震
九二一大地震是台灣房屋結構安全的分水嶺,由於政府從嚴修正建築法規與建築技術規則,結構安全標準大幅提升,營造公司對工程品管的要求也提高,加上工人的施工較為嚴謹等,房屋的安全便較有保障。

此外,多位建築師與建商被起訴,建築業受到相當大的衝擊;連工人的施工態度都大幅改觀,鋼筋捆札、混凝土澆置等攸關房屋結構安全的基本動作改善許多。

因此,購屋者在購買中古屋時,可多注意,最好是在九二一地震之後才取得建照的房屋,較能確保結構安全。

 

 

 

 


 



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2007/11/19

選購新成屋,小心「病住宅」!

選購新成屋,小心「病住宅」!
走進室內設計師剛裝修粉刷好的房子,除了美輪美奐之外,您是不是覺得總有哪裡不對勁,會感覺到異味難受、頭暈目眩,甚至連一刻都不想待在裡面?!

 

住家裡的無形殺手
大家只知道新房子剛裝潢好的時候不能馬上搬進去住,要過幾天才能住人,因為「油漆味很重」;卻一直都不知道,油漆中所含的甲醛、含苯性有機揮發物、石綿,以及汞、鉛、鎘、銅、砷(砒霜)等重金屬,會不斷地在空間中釋放出來,甚至持續數年之久,這些「室內污染源」就像住家裡的無形殺手一樣,一點一滴地侵蝕著你的生命,嚴重危害你與家人身體的健康。

加上台灣地區屬於海島型氣候,潮濕的環境容易讓牆面滋生各種黴菌與病菌,這些病菌隱藏在油漆或壁紙、櫥櫃的背後,與上述種種揮發性污染源,無聲無息、如影隨形地在你每次呼吸的時候侵入你的身體,引發各種疾病,像頭暈目眩、噁心、過敏、氣喘、癡呆、皮膚病變,以及癌症…等等。

當你與家人原本興高采烈、健健康康慶祝新居落成的心情,隨著入住新居的時日越久、健康狀況越糟、生活品質越低落,卻不知道自己正處於「病住宅症候群」的威脅之中,實在教人膽顫心驚!

什麼是「病住宅」(Sick House)?它指的是使用的建材、家具,甚至整體環境,因為使用的黏劑、塗料等,含有某種對人體有害的物質超過標準含量,造成身體不適,這樣的住宅就是病住宅,而由病住宅引發的各種疾病或不適感,就叫做「病住宅症候群」(sick house syndrome)。
日本病住宅診斷士協會的評斷方式,是由空氣品質來衡量,發現造成病住宅症候群的主要原因有以下幾點:


1)建材揮發的化學物質。
2)家具等揮發的化學物質。
3)換氣不足。
4)塵顢、黴菌。
5)體質改變。
6)日常生活用品。

要預防「病住宅症候群」的產生,除了消極性地晚點搬進剛裝潢好的新房子之外,更積極的作法,是在裝潢之前,要求室內設計師或工班師傅使用環保性的健康建材,例如低污染、低揮發性的塗料、接著劑…等等,以確保日後居住時的健康與安心。

 

 
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2007/11/19

選購新成屋的小訣竅

房子內外的狀況
在準備好資金、決定了選購區位之後,如果你要買的是新成屋,有機會可以先看看房子內外的狀況再做決定。
基本上,「看屋」的注意事項大致可先粗分為「內」(屋況)、「外」(環境)兩者在屋況方面,舉凡公設比例、社區管理、建材現況、格局動線、漏水剝落、座向樓高…等等,都是該仔細觀察的地方。若發現鋼筋裸露、水泥剝損,或有海砂屋、輻射屋等疑慮時,更可以自行或要求屋主提出無海砂輻射的檢測證明,以保障自己的權益。


環境方面該注意的事項
而在環境方面,包括學區、市場、交通動線等基本生活機能健全與否?附近是否有夜市、攤販、醫院、警局、消防局、鐵道、機場等會時常「擾人清夢」的單位或噪音源?有沒有高壓電塔、墳墓、廟宇、色情行業、重污染工業或其他嫌惡設施…等等?
凡此種種,都要多次觀察、日夜造訪,以個人的需求與可忍受程度進行判斷,才能放心地購屋立足當地,畢竟,購屋對許多人來說等同於終身大事、一住就可能是海枯石爛、天荒地老,絲毫馬虎不得的。
如果時間充裕,建議在購屋前,還是勤快點,多看幾間、多跑幾趟,將各物件間的利弊得失列表比較,求出一個盡可能全然滿足自己與家人生活需求的標的,才能真正選到讓所有人安心、寬心、放心的窩。

 

 

 


 
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