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2008/01/18

亞太區商業房地產直接投資總值增長41%,達940億美元

2007年3月12日香港及澳門訊-根據仲量聯行最新發布的全球房地產資本報告《Moving Further and Faster》,2006年全球房地產投資仍以商業房地產直接投資佔最大比重,總投資6,820億美元,較2005年上升38%,較2003年增長接近一倍。除了商業房地產直接投資外,投資者將價值480億美元的房地產投資信託基金及其他上市房地產持有物業私有化,同時購置 供多戶家庭居住的住宅房地產,價值1,700億美元,全球房地產投資總達9,000億美元。2006年亞太區商業房地產直接投資共940億美元,較2005年增長41%。

仲量聯行國際資本市場部國際董事郝思健(Guy Hollis)表示:「目前,太多資金對房地產感興趣,每一美元產品便受到五美元資金追捧。2006年全年全球房地產表現極為強勁,各主要已發展及新興市場的收益首次一致上升。投資者增撥資金至資產類別投資,加上可投資的股票有所增長,而機會主義型私人股本投資者在察覺此投資類別的相對價值後更注意市場發展等等,在在促進房地產投資活動。2006年,隨着流入房地產市場的資金增加,市場出現兩個值得留意的現象-「巨額交易」增加及資產類別繼續趨向全球化。」

最大的投資增長來自全球綜合資金。涉及全球綜合資金的投資現佔環球房地產直接投資交易量的17%。全球資金收購的投資總值830億美元(增長240%,主要在德國、美國、英國、日本),放售總值390億美元(增長32%)。


郝思健指出:「交易增加的一個重要因素是企業放售房地產。2006年,企業用戶出售超過550億美元房地產資產。大型企業放售房地產項目可見於日本(140億美元)及德國(120億美元),美國、英國、新加坡、芬蘭及法國亦有大額交易。另一方面,不足25%美國企業擁有房地產資產,大多數歐洲大陸及亞洲公司仍持有大量房地產資產。售後租回資產活動將繼續促進房地產的折現能力及投資者對有關市場的興趣。」

2006年新興市場的房地產投資亦表現強勁,交易額超過400億美元(增長74%)。不少新興市場至近期才受到投資者注意並迅速增長,其中,俄羅斯市場在2006年增長逾700%,而中國、土耳其、墨西哥及巴西亦有大量交易。

郝思健表示:「在預期經濟穩步增長的條件下,加上大多數主要市場的空置率維持於低水平及發展中項目進度保持平緩,房地產市場的基本因素持續強勁。租金增長對近期回報收縮產生支持作用,然而,投資者應注意一手及二手產品及市場的價格差幅已經收窄,同時確保出價時已充份考慮到市場風險。」

2006年亞太區跨境投資佔該區總投資的百分比,由2005年的29%增至32%,而跨區投資佔總投資的百分比,由2005年的18%增至22%。亞太區市場由復興的日本主導,日本總交易量增長128%至520億美元,佔該區總投資的55%。郝思健表示:「世界第二大經濟體系即將擺脫通縮,並緩慢而穩步增長,這對投資者具鼓勵作用。日本利率仍是全球最低,為投資者提供穩健的回報。市場對資產的競爭仍然激烈,本地投資者重拾動力並主導市場活動,跨境投資佔交易量的比重下降至20%。主要跨境投資者來自全球、美國及澳洲資金。放售活動以日本投資者及公司最為活躍,然而,不少全球資金現正出售衰退期購入的資產。」

亞太區其他要點包括:
• 澳洲交易量微升至120億美元。本地資金繼續收到創新高、逾40億美元的年度股本流量,帶動對本地資產的的競爭,鼓勵不少資金尋求機會和加強海外回報。
• 雖然中國政府採取措施令房地產市場降溫,但中國房地產市場交易量仍有69%增長,總值達90億美元。跨境投資佔總交易量的60%,主要來自新加坡及全球資金。
• 與2005年比較,香港、新加坡及南韓的投資市場交易量大跌,箇中由於上述地區極度缺乏投資機會,令依然興致勃勃的投資者感到失望。
• 目前,印度的外國直接投資管制條例只准跨境投資者參與大型發展項目及合資企業。然而,預期當地一旦放寛管制,市場即迅速發展。

郝思健總結:「2007年全年,投資者對亞太區的興趣仍然濃厚,特別是日本。亞太區的房地產存貨差不多有一半在日本,而且回報幅度超過二百基點。本地投資者重拾動力並帶來更大的價格競爭,跨境投資者應考慮增值或機會主義策略。新興市場仍蘊含能帶來長遠回報的商機。與競爭越來越大及已出現強勁資本增長的一線市場相比,二線及三線市場的競爭較小,而且經風險調整的回報可觀。然而,很多新興市場如越南仍缺乏透明度,有些市場出現短期供應過量的跡象,投資者應徹底研究後再作投資。」

報告的其他要點包括:

• 北美及南美 – 2006年美國的商業房地產直接投資較2005年增長31%,達2,830美元。跨境投資佔總投資的百分比,由2005年的16%增至25%,而跨區投資佔總投資的百分比由2005年的15%增至22%。美洲地區的投資市場大多數位於美國(佔該區交易總額的96%及環球投資的40%)。其他投資市場包括加拿大及正在迅速增長的拉丁美洲跨境市場,當中以墨西哥及巴西為主。

• 歐洲 – 2006年歐洲成為全球最活躍的房地產投資市場,商業房地產直接投資較2005年增長44%(以固定幣值 計算增長39%),達3,050億美元。跨境投資佔總投資的百分比由2005年的53%增至61%,跨區投資佔總投資的百分比,由2005年的34%增至39%。隨着德國及法國的投資大幅增加,英國長期主導歐洲市場的趨勢於2006年明顯轉變。

英國的總投資為1,010億美元,以固定幣值計算,較2005年下跌4%。然而,英國市場佔歐洲交易量的百分比仍為33% (低於前一年的49%)。2006年,德國為全球房地產投資市場的焦點,在本地業主積極放售、跨國投資者表現進取、收益幅度良好及經濟正在復甦等因素帶動下,交易總額達620億美元,以固定幣值計算,增長逾140%。德國市場現佔歐洲交易量的百分比由12%增至20%。法國投資市場增長70%,達300億美元,佔歐洲交易量的百分比由8%增至10%。

註:

1. 跨境投資的買方、賣方或雙方均來自資產所在國家以外範圍。
2. 跨境投資分為「區內」投資(買方及賣方來自資產所在地區)及「跨區」投資(買方及/或賣方來自資產所在地區以外的地區)。
3. 方法:較早前公布的交易量已於2006年修訂,以剔除投資級別的住宅類別。該報告以跨地區投資者感興趣的商業房地產類別為重點,並不包括供多戶家庭居住的住宅房地產類別。





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2008/01/07

房地產市場基本力量發生結構性轉變

近日,由國務院部署的對各地房價大規模督察行動將在12月展開,檢查各地落實房地產調控的情況,其中房價與供應結構調整,將成為檢查的重點。另外,針對房地產的又一重大舉措是《經濟適用住房管理辦法》將於年內修訂完成,明確經濟適用房屬於政策性住房,購房人擁有有限產權,今後上市交易將受到種種限制(例如產權滿5年上市需要向政府交納土地收益等價款)。而在房貸方面,政府部門繼續要求銀行保持對房貸的警惕和控制。

  使用“供應衝擊型”政策(修建大量的經濟適用房和廉租房)抑制房價上漲的思路是正確的。最近英國房價的例子再次證明這種政策的有效性。同時,房貸新政(抑制第二套房)也遏制了部分炒房需求。不過,很多人懷疑房貸新政的可持續性。這種意見認為,房貸新政出台緣於政府控制商業銀行全年的信貸超規模,屬於“年終剎車”行為。一旦明年開春,監管部門重新設定貨幣供應量和商業銀行信貸指標,那麼,商業銀行會放寬房貸政策,房地產的需求會再次點燃,房地產市場的形態會反轉,房地產的價格會繼續飆升。

  這種暫時反轉的形態也許會出現,但它肯定是暫時的。因為房地產市場的基本力量源已經發生變化。這三個基本的力量源是市場結構、資金面以及按揭人群的收入流變動。

  在理解房地產市場的結構時,總是很容易將“城市化推動城市地產”作為一個機械式理解的命題。例如,中國正在加速其城市化發展,大量農業人口要轉成非農人口,大量人口(例如新畢業的大學生)會湧入一線城市,這推動了房地產價格的飆升。毫無疑問,這個邏輯是對的。但是從這個邏輯出發,我們無法推導出“隻要繼續存在城市化就會繼續導致房價上昇”。原因很簡單,初始城市化導致的房價狂飆往往會抑制下一步城市化繼續,使得整體的城市化率變成一個受到制約的城市化率,如果政府要推動城市化的繼續,它就要采取一種集約化的房地產政策來抑制房價的增長。可見,房價和城市化率並不是一個同向的關係。

  同股市一樣,房地產市場也存在著資金面的較量。5年來的房價狂飆式增長使得房地產市場變成了一個收入重新分配的工具,就像古老的“二八定律”一樣,20%的炒房者佔據了80%的炒房利益。從今年年初開始,大量小資金的平民炒房者湧現,他們開始接過“炒房接力棒”,繼續承鼓吹“房價不倒”的神話。他們的故事同股票市場的散戶投資者高位接盤(機構投資者)沒什麼差別。即使這些底層化的炒房者被“套”,他們也寄希望於那些過往的炒樓大資金會繼續湧入房地產市場。這個想法同散戶冀望於機構投資者幫其“解套”如出一轍。這是個妄想,因為那些房地產炒作的大資金優勝者並不認為中國房價可以繼續漲下去,他們已經像1980年代日本樓市崩塌前撤出的大投機者一樣,把握大量現金,準備在全世界配置其房產資源。對於他們來說,外部世界的房價已經(繼續)快速走低,而且人民幣購買力正在不斷增長。例如,今年中國人在加拿大、美國以及紐西蘭等地的置業數量大規模增加。

  就像QDII以及港股直通車造成對國內A股市場的資金分流打擊一樣,房地產市場的資金分流是一樣的,但是很多頑固不化的“房產價格永恆上漲者”總是認為房地產市場是一個局部市場(local market),而不是一個跨區域市場,究其根源,他們低估了中國高端富人“全球化生活”的能力。

  在房貸風險方面,不對稱資訊理論告訴我們,高漲的價格往往產生逆向選擇,即會造成房地產市場的按揭者“危險化和劣質化”。美國的次級債風波已經證明:房地產最大的風險不是看一個人是否能付得起首期房款,而是其收入流能否可以繼續匹配其按揭。中國房貸新政已經很明確地傳遞出這種“逆向選擇”的資訊。所以,長期看,中國的房價沒有任何可以支撐起上昇的力量源。

 
 
 
 
 
 
 


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2008/01/04

星房地產價格勁揚24% 年增率全球第一

 
根據房地產研究公司全球房地產指南的最新調查,今年全球住宅平均價格年成長最快的是新加坡,一年內猛漲了百分之二十四,已位居最高點。報告並指出,二零零七年的全球房地產榮景已向亞太地區轉移。
報告說,過去受到亞洲金融風暴影響的亞洲房地產正強勁復甦,因為國內經濟強勁成長,推動了新加坡、韓國和日本等國家房地產價格上揚。

報告預估,儘管亞洲房地產市場在二零零七年大漲,但與嚴重急性呼吸道症候群(SARS)爆發前相較,亞洲房地產仍被低估,相信二零零八年還會有榮景。

這份報告看好的亞洲房地產市場包括中國、泰國、日本、澳洲、紐西蘭和柬埔寨。

這份報告認為,新加坡目前的房屋租金報酬率太低,僅介於百分之二到百分之三,但未來仍可望看漲。

另也有房地產分析師認為,新加坡房地產已經位居最高點,加上市場仍有空屋未清,建商正趕建的過多住宅單位,及全球經濟因素的變化,進場投資需要更加謹慎。

這份調查報告顯示,經調整通貨膨脹後,全球住宅平均價格年成長率,今年以新加坡住宅平均價格一年上漲百分之二十四,高居榜首;其次是上海,上漲百分之二十點零四;第三名則是保加利亞,平均價格一年上漲百分之十五點四二。

如果以總成長率來看,保加利亞名列今年全球住宅平均價格上漲幅度最大的榜首,一年的總成長率達百分之三十點五九;第二、第三名分別是上海(總成長率百分之二十七點八五)、新加坡(總成長率百分之二十七點五九)。

另一個亞洲金融中心及高房價地點香港,在這份全球住宅平均價格調查報告中,以年成長率百分之九點四四和總成長率百分之十一點二五,均名列在漲幅最大的第八名。

菲律賓的住宅平均價格也有很好的表現,年成長率達百分之九點八八,名列全球第七;總成長率則達百分之十三點零四,排名第六。

這份報告指出,相對於亞洲國家房地產強勁復甦,美國房地產市場受到次級信貸危機拖累;而歐洲房地產市場也在高利率沈重負擔下,露出疲軟跡象,過去兩年熱烘烘的歐洲主要房地產市場,今年都開始冷卻,僅北歐和東歐一些國家如挪威、保加利亞、愛沙尼亞首都塔林和立陶宛等地房地產仍然看漲。

報告建議,除了東歐一些國家外,投資者應避免歐洲房地產,因為當地房價已經被高估,租金收益顯著下降。

在中東方面,報告認為,埃及的高租金報酬率和低稅收很吸引人;杜拜則因為未來兩年出現供過於求的狀況,投資人必須警惕。
 

 


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2008/01/03

股票、債券和房地產?

踏入2005年,全球股市出現麻煩。由於各國中央銀行努力印發紙幣,自2002年10月以來一直上升的股市,大部分都在本月下跌。我相信股市已到頂,在今年餘下時間,可能會出現惡性下挫,或至少亦會是溫和下跌。我認為,有太多的「刀子」架在經濟的頭上,全球股市未來不容樂觀。
利率(與公眾所想的相反)正在上升,將比人們所想像的升得更多,更快。歷史證明,利率上升對股票、債券和地產都有負面影響。此外,近期有報告表示,美國去年11月份的年度貿易赤字達到7千億美元的歷史新高!最重要是,能源價格已完成了調整,正在向新高峰進發!儘管主流媒體有不同看法,供求形勢正顯著指著油價上升的方向。由於亞洲(主要是中國和印度)的需求增加,今年全球消耗量每日將達8,470萬桶,而且還在繼續上升。另一方面,全球供應量每日只有8,350萬桶,而且已在維持這產量努力掙扎!這將是第一個供不應求的年份。因此,你認為原油價格的走勢如何?你可以作出計算,但答案其實已經很清楚:我們將要告別低油價了。由於大多數消費品的生產過程都需要使用原油,能源價格上升將引發通脹,並令公司盈利減少。
但當我們要過早起步前,先看一看左圖的道瓊斯工業指數圖表。你們可以看到自從2004年10月慶祝布殊連任後,市場於本月份下跌,並趨向繼續下挫。至於今年早些時候的高位,是否就是這次升勢的頂點?現在下結論仍言之尚早。然而,有幾項因素顯示,美國股市已快到頂,它反過來會影響全球股市。
在這個階段,我建議不要持有美國和歐洲股票。這兩個地區均受龐大赤字和債務之苦。而不論在「新世界」還是在「舊世界」,失業率都變成周期性問題,令經濟雪上加霜。亞洲人往往願意接受只是西方人部份的薪酬,在此情況下,西方如何能與亞洲競爭?最新數據顯示,美國人工資比中國人高34倍。不知你怎麼想,但如果我是跨國公司持有人,我會馬上把工廠搬到中國。事實上,其他人都這麼想,中國已成為世界製造廠。與此相似的是,很多服務行業已遷往印度和菲律賓,因這些地區的勞工價格低廉及擁有不錯的英語水平。
這一趨勢顯示,正當西方受失業問題困擾,亞洲的生活水準卻正在提升。除上述因素外,亞洲龐大的人口,提供了巨大的市場,僅在中印兩國就有23億潛在消費者。單單考慮這層面,因為目前世界上最大市場(美國)也只有2.9億人口。今次你亦可以作出計算,亞洲的未來需求肯定是天文數字。這些富有的亞洲人將要求過著西方人過去數十年所享受的東西。我可以肯定的說,這23億亞洲人需要食物、住屋及衣服,這一切都會推動對自然資源的需求。事實上,這樣的事情已經發生。
該指數在2002年之後一直攀升,目前已達到多年來新高。當所謂聰明的投資者繼續分散投資股票、債券和房地產的時候,真金白銀才是堅實的、實質的資產。我們要正視這個問題,就是商品不受重視。它被視為高風險投資,世界各地的投資者一想到商品就不寒而慄。但現實卻非人們所想那樣。耶魯大學最近研究了過去50年,債券、股票和商品的風險和回報率。研究結果令教授本身也大吃一驚。它顯示,在過去50年,商品的回報率實際上高於股票和債券。準備好接受這個現實:商品的表現其實比股票和債券好,而且風險較低!
在未來一年,我預期美國和歐洲的股票、債券及房地產都會受到壓力。與此相反,我建議投資亞洲股票、黃金/貴金屬,還有商品。這些領域正處於長期牛市的開始階段,對它們有信心的投資者定能賺錢,儘管會出現短期的反覆。


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2007/11/20

上班族的新名字:窮人

M 型化的未來(一)上班族的新名字:窮人

如果您正在看這篇文章,那麼你有極高的機率是所謂的新窮人。

◎M 型化已經不是趨勢,而是事實

10月份從上海回台北的飛機上,隨手拿起一份報紙卻看見這則新聞:「台北長庚醫院美容醫學中心今天開幕,寬敞空間加原木竹子裝潢風格,猶如置身五星級飯店,注重隱私的個人候診室還能防狗仔偷拍。」

台灣實施多年的全民健康保險制度,對於美容方面的醫療是不給付的。換句話說,到這個美容醫學中心看診的人,全部都要自己花錢,而且是花大錢。醫院準備了40多名美容醫學專家來伺候這些有錢人。

我的第一個反應:「有錢人怎麼會多到這種程度?」多到醫院可以成立大規模的醫學中心,動用40個高級人力來應付。醫院的裝潢達到五星級,如果來看診的有錢人零零星星不夠多,這些投資根本無法回收。

這則新聞只是開始,沒想到這趟從上海回台北的七天旅程,讓我對台灣嚴重「M 型化」的現象感到深深震撼。「M 型化」是日本趨勢大師大前研一05年所提出,主要說明中產階級消失,貧富兩級化的現象。

我們一直以為,趨勢大師所講的話可能要等個10年以上才會發生。沒想到英國經濟學人在去年年底的封面故事就以「Rich man, poor man 」的標題探討這個現象,更沒想到這個「趨勢」已經變成了「生活」。

中產階級逐漸消失,朝向兩端移動,要嘛就加入有錢人的陣營,要嘛就加入窮人的陣營。就好像M 這個英文字母一樣,中間凹陷而兩端突起。這樣的未來,任何人都無法避免。

 

◎中產階級你已經是窮人

生活在台灣的你,想必對於類似新聞不陌生:「某百貨公司推出百萬元限量首飾,幾小時內銷售一空」;「某種美容/減肥新產品,幾萬元的售價大受歡迎」。這類新聞不斷,代表有錢人的人數已達規模。

與此同時,你的生活體驗卻是物價不斷飛漲,只有薪水沒漲。台灣行政院公布的物價指數基本上人人知道那是騙小孩的。而以前不生小孩是因為瀟灑,現在不生小孩是因為養不起。

然而,這波「新窮人」及「新富人」,與你傳統中對於富人和窮人的想像有很大不同。窮人並不是傳統的「衣衫襤褸,流落街頭,三餐不繼」才叫做窮人。簡單來說,在M 型化社會裡,上班族就是窮人。

更簡單的說,如果您正在看這篇文章,那麼你有極高的機率是所謂的新窮人。因為,未來的網際網路正是給窮人用的,是窮人聚集的地方,網站經營者的目的是滿足窮人所需。(此點,筆者將闡述於後)

新窮人與新富人會對立,因而導致革命嗎?如果你這麼問,那表示你對「窮人」的概念還停留在過去。事實上由於新窮人是從中產階級形成,而中產階級向來是最安定最膽小的一群,因此不會發生流血革命。

大前研一在面對台灣商業週刊的記者採訪時說:「你的薪水最高峰,平均是在四十歲左右,過了這個尖峰,便鮮有機會升官或加薪。你也別再以為,只要咬牙忍一忍,好日子還會回來。」

◎不太一樣的新富階級

既然「新窮人」的概念不同於以往,那「新富人」的概念也不會跟以前一樣。他們並不是「財大氣粗,腦滿腸肥,一擲千金」的土豪(當然,也是有啦)。既然是中產階級轉變成的富人,氣質也似有不同。

這些人是勇於創業者,勇於投資者。其中,多年以前的科技產業(以及週邊產業)造就了一批新富豪,他們並不是家產/地產上億的金字塔頂端的極有錢人,但是其資產足以支持他不用上班。

這批人過的不是酒池肉林以及香車美女的生活。他們每天騎自行車一小時進自己的公司去聽專業經理人營運報告,為的是身體健康,然而那輛自行車卻價值台幣20萬。

晚上吃一餐飯台幣上萬元,席間沒有鮑魚魚翅沒有異獸珍饈,只因為食物的材料全部沒有農藥,新鮮,產地直送。別以為這種人的家產上億,其實他們的收入每年可能僅達數千萬元而已。

他們為什麼不去開名車去跟影星搞誹聞?如果你這麼問,那表示你對「富人」的概念還停留在過去。事實上由於新富人是從中產階級形成,他們沒有有錢到那種程度,而彰顯自己品味的方式也不會一樣。

何以大前研一說,(新窮人)的加薪高峰期是40歲?因為這批新富人很懂得經營自己的事業,他們會找更年輕更有活力創意的人來取代你。你面對的將是數倍於以往的競爭壓力,繼續坐在辦公桌前就是等死。


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2007/11/19

如何分辨是廣告價或委託價?

在不動產買賣過程之中,基本須面臨了許許多多複雜的專業問題,諸如稅費之計算、法令規範、地政條例、都巿計劃、建築法規、室內設計等等常常讓買賣雙方忙的焦頭爛額,大費周章的四處打聽好朋友的購(售)屋經驗,一件簡單的事務不是因不知何時辦理而延誤了時機,要不然就是缺了什麼證件又無法順利辦妥,搞得人心煩氣燥,結果等到一切手續完成之後,猶如打了一場八年抗戰,身心俱疲,又有滿腹的怨氣與不滿

 

 

 

於是在美國和日本進入「房屋流通」時代之後,民國七十四年我國第一家專業房屋仲介公司應運而生簡單的說,仲介是以專業知識協助不動產交易買賣雙方,很放心很輕鬆的達成交易的營業行為但是在產業發展的過程之中,因銷售或小型經營者甚多因此水準參次不齊,有少數不肖從業人員以不法手段達成買賣目的,例如「死纏」(註)「回殺」(註)、「暗賣」(註)、「戴帽子」(註)

 

等手段,不一而足使得一般不動產消費者對於不動產仲介業,望之卻步,抹上一層陰影,也對正直、踏實經營的業者造成傷害

 

 

 

現在一般消費者在接觸房屋公司時,所看到究竟是廣告價(註)還是底價呢?相信是每個購屋者心中的一大疑惑一般而言,仲介業可分為兩大潮流,

 

 

 

其一是堅持以合法、公平、公開為原則,此類仲介公司以房屋賣方客戶的委託價格(註)作為售價換句話說,購屋者所看到的房屋售價就是賣方真正欲出售的價格

 

 

 

其二是將房屋賣方客戶的委託價格作為底價,而另外將底價加成灌水之後列為希望銷售價格,也就是購屋者所看到的房屋銷售價格,即所謂的廣告價或牌價當然,如此作法對於購屋者而言是相當不公平,也相當不利的,稍一疏忽就可能以過高的價位去購買其真正價值並不值得的房屋尤其不動產交易金額是如此龐大,動輒上千萬,怎麼能不謹慎小心呢!

 

 

 

目前公平會曾針對仲介業者以不當手法賺取差價,開出每張處分書,認定賺取差價是「欺罔」的行為,消費者可據此向法院求償,受害人均可順利向法院討回公道公平會據民眾檢舉表示,一名王姓屋主委託仲介公司代銷房子,雙方言明仲介公司不得賺取差價,最後房子是以一百九十五萬賣出,仲介費用五萬元,但屋主因貸款事宜和購屋人聯繫後,才發覺仲介公司是以二百零五萬將房子賣出,而十萬元的差價則被仲介公司中飽私囊

 

 

 

所以購屋大眾在您選擇心目中的理想房屋時,千萬得放亮眼睛,還要記得選一家不賺差價,能夠確實保障消費者權益的房屋仲介公司真正享受到買的安心,住的滿意之無懈可擊的服務

 

 

 

(註)廣告價︰物件對外銷售時所開出之價格

 

(註)委託價︰屋主委託仲介公司銷售之價格

 

(註)死纏︰指對客戶緊迫釘人,糾纏不已,未達委託或銷售之目的不罷休

 

(註)回殺︰指在買方出價已達賣方委託價後,仲介仍向賣方殺價,藉以賺取差價之行為

 

(註)暗賣︰指經紀人隱匿本身仲介人員身份,冒稱屋主之親友代理出售之行為

 

(註)戴帽子︰將屋主委託出售之房屋加價出售,意圖賺取差價之行為

 

 

 

 


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2007/11/19

築夢三通 全面直航最大利多

我們試圖訪問房地產專家,經過綜合分析,仍是以持樂觀及持平的人居多,悲觀者也有,但是為數較少。但不論是樂觀或悲觀者都一致認為,三通之後,台北市房地產一定會更好。

 

一位長期在台港中三地投資房地產與股市的王姓投資大戶指出,從香港的經驗來看,三通之後,中資機構都要設辦公室,人員來了,就有住的需求,「中資機構一設立,全球就會聞風而至,台商也會回流,台灣將是一片生機盎然。」

 

他預測,今年秋節包機是一個轉捩點,三節包機之後,接著是周末包機,一旦周末包機,台商的家就會在台灣而不是大陸,再來是全面直航,這才是真正的利多。他認為,「最遲明年,○八年的效應就會出來。」

 

在此之前,他認為房地產即使小幅調整,價格也不會回,最多只是中段整理。他建議不論投資或自住型的購屋者,一定要選好地段的產品,未來五到十年不會有問題。而投資者最好往高價地方投資,因為有錢人都聚集在那裡。

 

 

 


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2007/11/19

加入「銀髮盛宴」,與「銀」共舞

人口結構的改變,可以直接或間接地影響到一個國家的內需經濟結構與生產力,因此,這是政府相關單位非常關切的議題。以臺灣來說,人口老化的速度之快、遠超過人們的想像,臺灣早在1993年就已經躋身於「高齡化國家」之列。據此,有遠見的企業經營者早已對此有所佈局,紛紛計畫要在這場「銀髮盛宴」中搶佔先機,誰能攻下銀髮族的心,誰就能搶下這塊3000多億商機的大餅。

 

經濟的繁榮、營養的改善、衛生保健的普及、醫療技術的進步等作用力持續影響下,人們的壽命不斷被延長,相對地也創造了豐富的銀髮商機。

 

而根據政府單位的定義,銀髮族是指年齡65歲以上的長者,據了解,該族群的消費能力與家中經濟能力之間的關聯性呈正比,也就是說,如果臺灣社會整體的經濟消費能力萎縮,勢必會影響銀髮族市場的消費能力。這也暗示出在銀髮族市場中,許多消費行為並非直接出自銀髮長者手中,而是由身為中壯年的兒女或晚輩作間接性的消費。

 

因此,銀髮族市場的特點就在於產品訴求是鎖定銀髮族群,但消費主力卻可以鎖定在熟齡中壯年或青年族群,這個現象與嬰幼兒產品的市場十分類似。

 

但倘若市場狀況果真如此,則一旦積極開發銀髮族消費市場,便可能會與熟年世代發生排擠作用,甚至會排擠青少年市場,其中的互斥效應不容小覷。

 

 

 


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2007/11/19

重視「銀色需求」,開拓龐大商機

銀髮族的消費特性包括了以下幾點:



1、主觀意識強:有自己的觀感,而且展現較為堅決的態度。

2、價格敏感度高:價格的起伏變化是銀髮族群最關心的,倒還不是金額的問題,而是習慣於常態,因此商品價格的調整往往是銀髮族最為詬病的。

3、 封閉通路:通常貨比三家的狀況不高,銀髮族只會到他們習慣的場所做購買。

4、 信任度低:來自於成長背景的因素,使他們對於商品或人的信賴產生質疑。除非持之以恆的教育、建立溝通模式才能取得信任。

5、 高度慣性購買:一旦相信之後,將會進行持續性的購買行為,除非堅持的信念被打破。

6、 現金付款:多元化的付款工具(例如信用卡、晶片卡等)對此一族群不太適用,手中握有實在的現金對他們來說比較有安全感。

7、 主要消費:醫藥保健、旅遊及一般食衣住行,慾望型的購買在此一族群中比較少。



而針對高齡社會到來,未來較具有市場發展潛力的產業則包含了下列幾個項目:



1、 休閒旅遊。

2、 安養、宅配與老人照顧服務。

3、 銀髮專屬醫療服務。

4、 抗老、美容產業。

5、 寵物需求市場。

6、 健康食品。

7、 銀髮族專屬媒體(雜誌、電視、網站…等等)。

8、 銀髮生活輔助用品。

9、 懷舊商品。

10、 心理諮詢。

11、 殯葬服務。



根據以上特性可以瞭解到,銀髮族市場發展潛力無窮,且針對銀髮族量身打造合適商品,在研發生產上面都不是問題,但是市場需求層面則需要經過縝密傳達商品概念與互動過程、取得銀髮族群的認定,才能順利被刺激出來,並且順利提升商品的生命週期。



此外,直銷與特定通路如廣播電台、菜市場、西藥房、親朋好友的銷售等等,仍然是銀髮族主要的購物通路,因此,在銀髮族群有著信任度不高的特性之下,「關係行銷」還是最為有效的方式。



而「郵購」與「電視購物」則有可能成為未來的後起之秀。因為未來中壯年族群也將步入老年階段,只要掌握窩心服務的原則,做到盡善盡美的售後服務與商品詳細的解說與教育,現代化的行銷模式也可漸漸地植入銀髮族的生活當中。



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2007/11/19

傾聽「無聲」市場,提供「窩心服務」

事實上,銀髮族群是個特殊市場,就如同鴨子划水無聲無息,雖然明白有這個市場,但表面看起來卻不如其他主力消費族群來得熱門;然而,其實這些叔叔伯伯、阿姨嬸嬸們,長久以來在他們心中所關心的事物,卻始終未曾改變過。

 

根據一項調查指出,銀髮族人生最擔心的事,包括健康保健、安養照護、身後事、照顧老伴兒孫等,而且這樣的排行順序歷經多年都未曾改變過,可見如果銷售商品具有保障優勢、能考量未來、對身體有益等特性,多半能引起銀髮族群的重視。

 

市面上最鮮明的例子就是「雞精」與「養生住宅」等商品的訴求,一是標榜可以活化身體機能,一是著重於安養照護的功能,這兩種產品在市面上是炙手可熱,而且未來還可能有其他的變化與升級。

 

此外,調查中也指出銀髮族人生最想做的事,不外乎含飴弄孫、與老友旅遊、探望老友、替子女分擔辛勞等等,顯見銀髮族對感性的層面雖然比較含蓄不易表達,然而在內心中卻很嚮往。未來如果要搶佔銀髮商機、開拓銀髮消費市場,不妨可以從此一層面切入,旅行業者掌握的就是這一點,因此探親代辦業務,就經常是門庭若市。

 

銀髮族他們歷經了一生的風風雨雨,在安享人生的最後階段當中,他們所要的就是「安心」:如果商品或行銷市場是針對銀髮族做訴求,且能夠掌握低成本和市場差異化的特性,並且深入瞭解銀髮族的心,讓他們在購買一個品牌商品或服務時能夠感受到比其他競爭品牌更「窩心」的服務時,這個品牌企業的成功,就指日可待囉!

 

 

 


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2007/11/19

市場NEWS

供過於求內湖商辦租金恐下修,商仲業者仲量聯行昨天發布北市A級辦公大樓報告,今年第一季平均每坪租金來到2340 元,較去年同期增加3.9 %,預期今年北市A辦租金漲幅將有機會達到一成。不過業者也強調,內湖供過於求的狀況出現,今年恐面臨下修的風險。ING安泰人壽買敏盛醫院首宗醫療大樓售後回租ING 安泰人壽昨日宣佈與敏盛醫療體系完成約新台幣30 億元的不動產投資交易,同時也與敏盛綜合醫院簽下長期租用的合約,預估投資報酬率逾6%。

 

高鐵站區土地啟動標售

看好高鐵通車後帶動週邊效益,高鐵車站特定區土地標售計畫也隨之啟動,高鐵局十七日公告標售桃園、新竹及台中三車站特定區內住宅、商業區計卅一筆土地,合計釋出總面積為四一八四坪,土地標售總價預計有六.三二億元,投標期間自公告日起至八月底為止,高鐵局表示,希望藉由定期標售區內土地,結合民間投資力量,一舉帶動特定區快速發展。

 

自用住宅重購退還土增稅規定放寬

陳水扁總統日前提出「自用住宅優惠稅率不以一次為限」的構想,雖然財政部還在研議中,但財政部昨天已024 WARM MAGAZING 先行放寬自用住宅二年內重購退還土地增值稅規定,只要新購土地地價超過原出售土地地價,即可申請退稅,不受都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝之限制。

 

板橋新店豪宅每坪上看40萬

北市豪宅指標案「勤美璞真」、「元大一品苑」等大案陸續收尾,高價豪宅風吹向市郊,台北縣「東西軍大對抗」,新店與板橋是北縣主角,開價上看40 萬元,挑戰新高。

 

日資產管理業插旗北市不動產

前身為GMAC (美商通用集團資產管理公司)的日系資產管理公司CAPMARK ,近日默默在台北市收購不動產。近半年來已斥資約30 億元吃下忠孝西路加州健身中心、基隆路與信義路口的世貿Tower ,及長春路北京同仁堂台灣旗艦店等三棟大樓。據了解,CAPMART 特別偏好單筆規模5億至10 億元的不動產。

 

舊台汽北站皇翔每坪388萬標下

台北車站附近土地在高鐵通車後,頓時成為建商的搶手貨!皇翔建設昨天以每坪388 萬元價格,標下台北車站後面承德路上的舊台汽北站土地;總共流標了21 次,第22 次卻以高價標出,台汽對這個結果幾乎不可置信。

 

台北站前懷德大樓改建商辦

位於全台「地王」新光摩天大樓附近的台產懷德大樓,計畫整合鄰棟改建為商業辦公大樓,讓館前路風華再現。懷德大樓位在館前路上,一樓由台灣銀行使用,占地約六百坪,隔壁是速食連鎖店吉野家,大樓最大業主就是台灣產險公司,台銀占十一分之二,對於改建,台銀也樂觀其成。目前台產所在大樓的基地面積是六百坪,若再加上鄰棟大樓,估計有九百到一千坪面積可納入改建,台北市館前路將出現完全不同的新風貌。

 

第八屆國家建築金質獎頒獎

第八屆國家建築金質獎日前舉辦頒獎典禮,總計50 件建築作品入圍獲獎,獎項除了規劃設計類、施工品質類、公共工程類、全國大學建築設計新人獎外,新增建材設備類、傑出建築師等共六類。評審團總召黃南淵指出,評審團在評比過程中除關注作品機能性、交通動線和建築美觀之外,特別重視和諧空間的建立,本屆就有幾件得獎作品在這方面表現突出,另外不規則空地的規劃處理也很貼切,走出自我風格,令人激賞。而主辦單位為鼓勵全國各大專院校建築相關科系學子投入創新設計,培育建築業新兵,亦特別設立「全國大學建築設計新人獎」,由評審團擇優選出新人獎與佳作獎,獲獎學生頒發獎學金和獎狀鼓勵。獲獎作品明細請參閱國家建築金質獎網站:http://www.goldmedal.org.tw 。

 

 


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2007/11/19

對抗通膨 房地產比黃金佳

假設在30多年前第一次石油危機發生時,拿出40萬在台北市買間公寓,也買等值的黃金,現在將兩者都賣出,何者獲利較高?答案是公寓。根據美商ERA不動產調查,過去30多年來在北市買間房子,到現在至少增值14.2倍,最近漲得凶的黃金累積增值幅度最多僅10.7倍,表現相對遜色。


 惟業者認為,最近這一波油價推動通膨還不太嚴重,加上國人住宅自有率與房價所得比已高,這波油價推動房價的力道,恐無法與70年代相比。


 ERA不動產市場行銷顧問張欣民表示,70年代先後兩次石油能源危機,引發嚴重通貨膨脹,台灣民眾為求保值紛紛投入購屋行動,在70年代造就第一次及第二次房地產景氣高峰,並分別寫下180%與121%的房價漲幅,明顯達到抗通膨的效果。


 永慶房屋總經理葉凌棋說,央行升息、房價高漲,使得投資客進場購買成屋比重占成屋總交易量,由今年第一季的27%,降至第二季25.7%,短線投機客紛紛退場,惟第三季因通膨氛圍熾盛,刺激中長期投資、保值的民眾快速增加,使得第三季投資客佔巿場交易比重已回升至28.7%。


 只是,張欣民認為,現在的時空環境與年代比較已有很多不一樣。首先,過去推動房價的主要力量通膨,到目前來看,儘管民眾感受到「萬物齊漲」,其力道仍然不足,意謂著推動房價的動能不足。


 根據主計處數據顯示,今年來判斷通貨膨脹率的消費者物價指數年增率在9月前都在1.75%以下,即使9月一舉跳到3.08%,也與70年代動輒10%以上的通膨率無法相比。


 此外,張欣民指出,在房地產第一波及第二波景氣高峰前三年台灣經濟成長率都高達兩位數字,但是近10年來台灣經濟成長率除2004年有超過6%以外,都是低於6%,甚至2001年還創下有史以來僅見的負成長,這反應在人均所得方面也就相對有限,與前兩波短時間內三成及五成的所得增長比較,相形見絀,進而影響到民眾的購屋能力。

 

 
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