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2017/05/25

個人狀況不同有不同的方案幫你度難關! 去哪裡借錢


 

被市場稱為大陸地產界“並購狂人”的孫宏斌和他的融創中國,並未隨著宏觀政策的調控而停下並購的步伐,這一次則將目標瞄準了金科股份的大股東位置。 9日,在答覆深交所問詢函中,融創中國雖對外披露沒有主動謀求金科股份實控權的打算,但擬繼續增持其2000萬股股份,從而大概率成為公司第一大股東的行為,又使得這一說法略顯蒼白。 實際上,專注高端地產專案的融創中國在近年來正是憑藉其獨樹一幟的兼併收購擴張模式,迅速做大了業績規模。其2016年年報顯示,公司合約銷售金額在去年同比增長121%,首度突破千億元,成為全國第七大地產商。 多位受訪人士表示,相較于成本越來越高的傳統拿地模式,融創中國通過並購行業公司的形式實現“曲線拿地”,是其近年來實現高增長的首要因素,但他們同樣提及,由於此類收購帶來的盈利與負債壓力,亦值得關注。 並購擴張之路 提及孫宏斌,則無法忽略其近年來在地產圈掀起的並購浪潮。 根據金科股份最新公告顯示,連續五度舉牌,持股逼近公司實控人的融創中國,將再度增持其不少於2000萬股,從而大概率晉升第一大股東位置。但與此同時,在回復深交所問詢時,融創中國又回應稱不主動謀求實控權,且表態未成為第一大股東時,將在未來12個月內減持乃至清倉金科股份。 記者瞭解到,融創中國對金科股份的增持起始於去年9月,而對金科股份的延續至今的增持,則只是前者去年一年當中發起的眾多並購項目中的一項而已。 根據融創中國在2016年年報中披露的資料顯示,僅去年一年,公司共對外發起16筆收購(包含對同一家公司發起的連續收購),涉及資金595億元。 這16筆對外並購案例中,既有對樂視控股的近150億元馳援,亦有26億元對北京鏈家房地產經紀有限公司的戰略入股(持股6.25%),但其中涉及更多的並購標的,則是類似于金科股份這樣的地產企業。 比如同樣是去年9月,融創中國與聯想控股附屬公司融科智地簽訂協定,前者擬以138億元的價格收購後者旗下41個公司的相關股權與債券,從而涉及42個物業專案的權益。再比如此後又耗資36.62億元,收購了青島嘉凱城房地產開發有限公司的全部股權。 實際上,若再把融創中國並購的時間線拉長,並購標的中更曾出現過綠城、佳兆業、雨潤等行業知名企業。儘管這三筆收購最終均以失敗告終,但無法否認的一點是,通過連續的對外並購,融創中國在短時間內實現了業績的突飛猛進。 廣發證券分析師樂加棟在其研報中表示,融創中國獨樹一幟的兼併收購擴張模式,是其業績高增長的主要助力之一。 “兼併收購的擴張方式開發週期會更短一些。通過收購的方式,通常情況下獲取的是在建或者竣工的項目,從而能夠在較短的時間內進入銷售、回籠資金。另一個好處是,通過股權收購也可以相對更方便地進駐新城市。”上述分析師稱。 融創中國歷年財務資料顯示,其2010年赴港上市之初,公司全年的銷售額僅有83.34億元,但到2016年底,這一資料變為1506億元,6年間暴漲17倍。 負債率關注 相比於融創中國通過頻繁對外並購從而短時間內做大業績規模,這一動作的背後更主要的是對並購標的所具有的土地資源的獲得。 易居克爾瑞研究中心高級研究員朱一鳴對記者表示,房企收並購案例的逐漸增多,已經成為其取得土地儲備的重要手段。他解釋,去招拍掛市場拿地,價格起伏波動大,成本難以控制,“只要有合適的管道,為何不去二級市場上做一些收購?” 中原地產首席分析師張大偉亦認為,現在從公開市場拿地的難度越來越大,這一核心要素“迫使”像融創中國這樣的第一梯隊房企進入二級市場,通過並購的方式來獲取土地。 同樣以去年融創中國收購聯想控股旗下地產公司為例,其以138億元獲得的42個物業項目,總建築面積約1801萬平方米,可售建築面積約730萬平米。 根據融創中國去年年報顯示,其2016年全年共獲得土地154幅,增加土地儲備0.47億平方米,均位於一線、環一線和核心城市。消息顯示,去年新增的土地與項目中,三分之二是融創中國通過並購獲得。而截至去年底,公司總土地儲備已經達到0.72億平方米,權益土地儲備則是0.49億平方米。 但在融創中國頻繁並購的同時,也存在一定的隱憂,這其中主要涉及的便是杠杆率過高。 上述廣發證券分析師認為,大規模的專案股權收購過程中,一方面不可避免地存在單個項目品質良莠不齊的風險,增加收購公司的銷售成本、降低利潤率;另一方面又因為股權收購過程的複雜使得整個週期拖長,收購企業的精力、資金等長時間被佔用,一旦交易受阻,則機會成本過高。 朱一鳴則表示,融創中國的收並購在一定程度上拖累了其盈利能力,增加了負債壓力。 記者根據融創中國去年年報披露的資料計算,其長、短期負債分別為802億元和326.44億元,帳面現金約698.13億元,股東權益354.11億元,以此計算出的淨負債率達121.52%。【此處計算公式為:淨負債率=(長期負債+短期負債-帳面現金)/股東權益】 從2013年到2015年,融創中國的資產負債率則分別是81.29%、81.33%和83.19%,對比2016年的資料,近四年來呈現逐年遞增的趨勢。 不過朱一鳴同樣認為,融創中國目前的盈利、負債壓力只是暫時的,理由則是其收購的項目集中於去年和前年,土地價格未觸及最高,獲取成本相對較低,且收購的專案整個開發週期較短,有利於現金回流降低負債壓力。 根據朱一鳴的研究,融創中國去年現金短債比已經高達2.1倍,將足以覆蓋其短期有息負債,且公司一年以內的短期借款占總借款比例已從2014年的40%下降至2016年的29%,借貸加權平均利率由2015年的7.6%下降至去年的5.98%。 對於公司的杠杆率問題,此前融創中國的2016年業績發佈會上,行政總裁汪孟德則表示:“管理負債率最核心的是管理現金流風險,管理現金流風險是一個最根本、最實質的目標。對我們來說,要把地拿對了,拿的專案所在區域、專案價格能保證快速銷售和去化,這是最根本的。” 【中央網路報】









有信用瑕疵貸款



▲泰唔士。(圖/達志影像/美聯社)

記者林育正/綜合報導

釀酒人隊泰唔士(Eric Thames)4月狂敲11轟之後,5月目前僅出現2轟,續航力明顯下滑,他自己也表示身體狀況不甚理想。「我還在跟著賽程做調整,弄清楚該怎麼做,我現在很疲憊,但會沒事的。」泰唔士說。

泰唔士4月打擊率高達3成45,共敲出11轟貢獻28打點;但到了4月26日對紅人的比賽,他出現大腿緊繃的現象;日前對上小熊他也因抽筋提早下場,釀酒人總教練康塞爾(Craig Counsell)表示會與訓練團隊為泰唔士找出賽前以及賽後的熱身、收操等流程。

「我們還在了解怎麼做,能讓他身體感覺更好;我們還有120場比賽,我們必須讓他的狀態一天比一天更進步。」康塞爾說。五月泰唔士打擊率僅2成40,繳出7打點。

「這邊的訓練流程跟在韓國的不一樣,我對自己有點生氣,這是我的錯,我自己應該掌握好訓練的,我還需要調整。」泰唔士說。

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二次協商

二次協商是提供給95年度已參加公會協商或97年度4月11日後申辦前置協商的債務人,因社會景氣的變動、薪資調整…等不可歸責於己之導致還款困難,更甚發生毀諾情形,即可參加二次協商方案。

正常繳款協商

正常繳款協商指仍按原商品契約內容按時按期還款,但因利率過高債務人有不能負荷之虞,於可預見不能繳款情況之發生,先行與債權銀行進行協商。

呆帳

在消費者金融範圍而言,指的是金融機構因無法收回債權所產生的損失。依「銀行資產評估損失準備提列及逾期放款催收款呆帳處理辦法」的規定,經由逾期放款及催收後,具有下列情事之一者,應扣去哪裡借錢除預估可收回部分後即轉銷為呆帳:

一、債務人因和解、解散、破產、逃匿之宣告或其他原因,致債權之部份或全部無法收回者。

二、擔保品及主、從債務人之財產經鑑價後或扣除第一順位抵押權,殘值不足以還清債務,或執行費用接近或超過銀行可受償金額,執行後無實益者。

三、擔保品及主、從債務人之財產經由多次減價拍賣後仍然無人應買,而銀行無承受實益者。

四、逾期放款及催收款逾清償期後二年,經催收仍然無法收回者。

更生程序

「更生程序」是指由債務人提出一個最長六年、至少每三個月還款一次的債務人清償計劃(此計劃稱更生方案),更生方案經法定程序由法院認可後,債務人只要依照方案履約完畢,除了不免責債權外,就當然免除其他債務(當然免責)之制度,在更生過程中,債務人所從事之職業不會受到任何限制。

信用破產

法律上並無此解釋名詞,但銀行在評估借款人個人信用狀況時,會依照聯合徵信中心所提供的徵信資料做參考,若個人與銀行往來資料皆顯示不正常的狀況,聯合徵信中心會將個人的信用評分標註低於一般標準,而金融業者評估個人信用條件後一致不同意借款時,意同個人「信用破產」。

前置協商

金融機構前置協商係依消債條例第151條之規定:「債務人對於金融機構因消費借貸、自用住宅借款、信用卡或現金卡契約而負債務,在聲請更生或清算前,應提出債權人清冊,以書面向最大債權金融機構請求協商債務清償方案,並表明共同協商之意旨。」

負債整合

負債整合就是將信用卡、現金卡、信用貸款等等的債務全部整合到某一家銀行或金融機構,直接在同一家銀行繳款即可。負債整合種類繁多,銀行可以評估債務人的還款能力及狀況來調整還款方案,有些也可透過較低利率貸款來整合高利率貸款,而整合負債與其他貸款的比起來期繳款期限年限較長,較能減輕債務人負擔也能省去至多家銀行繳款的麻煩。

債務協商

債務協商就字面的解釋係指債務人與債權人雙方經過共同商量,取得共識並實行之。

逾期繳款小額快速借款協商

逾期繳款協商指的是債務人已實際出現繳款困難,已有逾繳紀錄必需和債權銀行進行協商,以避免相關法律催收程序。

整合負債貸款

消費者將名下的銀行負債例如信用卡、現金卡、信貸...等等,整合到利率較低的單一銀行貸款裡。

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