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2008/07/02

房屋貸款

房貸特色:年滿20歲房子坪數十二坪以上,提供低率高額度貸款,減輕購屋自備款之壓力,購買已滿1年之房屋,可申辦平轉或轉增貸減輕付息之壓力,分本利攤還型,循環使用型,輕鬆還款型,雙週還款型。
房屋貸款是所有貸款項目裡利率最低、償還年限最長。

申請條件:年滿20至57歲之國民不論任何行業。房子坪數12坪以上。
貸款額度:貸款金額視房屋價值而定。
還款年限:本利攤還型、循環使用型:1~20年。輕鬆還款型、雙週還款型:1~30年。
貸款利率:前2年2.35%起、第3年起3.02%起。
檢附文件:身份證正反面影本。收入證明、在職證明。戶籍謄本影本。土地建物所有權狀影本。房貸最近半年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)。
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2008/07/02

《房屋貸款》房貸申請需要準備哪些資料

申請房屋貸款所需準備的文件包括:借款人及保證人的身分證影本、戶口名簿影本、所得證明(如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺…等)、買賣契約書影本、謄本影本(包含土地與建物)或不動產權狀影本等,這些資料將提供給銀行作為房貸估價和審核時的參考文件。

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2008/07/02

《房屋貸款申請》對保需要攜帶哪些資料?

借款人和保證人的身分證正本、私章、借款人的駕照或健保卡。

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2008/07/02

《房屋貸款申請》貸款期間是否可以部分還款?如果提前清償貸款有無違約金?

違約金的收取依不同銀行的規定而各不相同,本行房貸顧客在利率優惠期間內提前還款並不需要繳付違約金,但若是還清貸款並塗銷抵押權,則需要支付違約金。此違約條款只是為了防止投資客利用銀行資金買賣房屋套利,對大多數購買房屋自住的消費者而言,在兩年內清償所有貸款的機率並不大,因此影響有限。

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2008/07/02

《指數型房屋貸款》何謂「指數型房屋貸款」?


指數型房屋貸款ARMs(Adjustable Rate Mortgages)是一種依據約定利率做為房屋貸款訂價的基礎,也就是先訂定「指標利率」,做為調整房屋貸款利率的標準,然後再「加減碼」的
房屋貸款玉山銀行的指標利率,是以國內十家銀行之「一年期定期儲蓄存款固定利率」平均值為基準,亦稱之為「定儲利率指數」。
指數型房貸利率=定儲利率指數+加碼利率 

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《指數型房屋貸款》定儲利率指數多久調整一次?如何知道目前定儲利率指數為何?

本行定儲利率指數每年調整四次,分別在每年2/21、5/21、8/21、11/21,取樣的時間約在公布的前一周,您可以在玉山銀行網站及各營業單位牌告查詢目前本行的定儲利率指數。若您為本行
房屋貸款顧客,在每次調整時間後,可由存摺明細中得知最新的定儲利率指數。 

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《指數型房屋貸款》指數型房貸有何好處?

指數型房屋貸款的指標利率可隨市場利率變動而機動調整,使利率定價公平而透明,與傳統型以基本放款利率計價的房屋貸款相比(如下表),消費者可以獲得更為合理貼近市場的利率。
指數型房屋貸款與傳統型房屋貸款的比較
比較項目傳統型房貸

指數型房貸

利率訂價基礎基本放款利率指標利率
相異點基本放款利率由貸款
行決定,不定期調整
指標利率由市場
決定,定期調整
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《理財型房貸》什麼是理財型房貸?

理財型房屋貸款是一種可讓房屋貸款價值靈活運用的理財方式,其與一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金部分不能再動用,而理財型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)會轉換為循環額度,可隨時動用、按日計息,方便您的資金調度。此外,顧客亦可在
玉山證券進行股票下單,或本行各種理財產品之交易,提供顧客一次購足的完整服務。 

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《理財型房屋貸款》理財型房貸的利息費用如何計算?

理財型房屋貸款採按日計息,若年利率3.95%,動用10萬元,期間10天,所需支付的利息約108元,計算公式如下:
利息費用 = 動用餘額($100,000)× 年利率(3.95%)/365 × 動用期間(10天)

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預售屋

預售屋廣告上,常出現所謂8020及1090,各代表何種意義?

1. 8020代表自備款為總價的百分之二十,銀行貸款為總價的百分之八十。

2. 1090代表自備款為總價的百分之十,銀行
貸款為總價的百分之九十。

預售屋廣告上「每坪自備款二萬元」代表什麼意義?

預售屋的付款條件對於購屋者是很重要的考量因素,這也是日後形成糾紛的原因之一。

一般付款公式為:總價=貸款+自備款
自備款=訂金+簽約金+開工款+工程期款+交屋尾款等

在工程期款中,又有結構零付款、工程期款全免等方式,
公司無息貸款又有長短期之分,名目很多,但只要耐心細讀便可知其破綻。

如前述「每坪自備款」即有可能是指訂金加簽約金再除以坪數之故,否則這麼低的自備款額(例如三十坪只需六十萬元,再除以約30%比例的自備款額度,總價只有二百萬元),在台北市大約只合一個車位的價格,依前述而言自當可了解其意義。

至於自備款的準備要件,必須先準備的是訂金及簽約金,工程期款則得自己權衡,最保守的估計是將工程期之工作天數除以期數,掌握平均多少天即須支付期款,但要考慮自己是否有能在一週內支付兩期款的金額調度能力,否則工程進度忽快忽慢並不平均,屆時再找其他理由一樣得付款。總而言之,購屋自備款的準備最好自己依付款條件逐一核算,抓鬆一些才能應付自如。

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預售屋

預售屋購屋自備款包括哪些項目?

一般所謂的「自備款」,應該是指購屋總價減去銀行貸款之後的款項;
自備款=訂金+簽約金+開工款+工。程期款+交屋尾款等。

預售屋轉售應注意哪些事項及約定?

預售屋轉售的方法,一般來說有以下二種:一是建商不限制轉售(即俗稱可換約的預售屋),此時購屋者、接手人可共同到建商處換約,將購屋人名義轉成接手人,亦即由接手人與建商另訂一份契約。

另一種是建商限制轉售(即俗稱不可換約的預售屋),只可由購屋者與接手人訂約,約定第一手購屋者於取得產權若干日內應將產權移轉給接手人(即雙方備齊文件用印、完稅、過戶手續),本種形態,交屋時間的掌握及風險預估須特別衡量,接手人最好要求前手全部為連帶保證人(尤其是第一手購屋者,因為只有他才可以直接對建商行使權利),才能保障權益。

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房貸程序

申請房貸流程為何? 

準備證明文件備齊貸款申請相關資料及證明文件。
銀行放款部必須本人親自到放款部門,並告知是要辦理
房屋貸款
確定貸款利率您可向銀行申請的貸款利率有 政府優惠貸款;首次購屋貸款 購屋儲蓄貸款及一般房貸四種, 依據您的申請資格,可以有不同的利率優惠。
確定貸款金額銀行人員告知所買房子總價, 銀行行員會依房子價值告知可能的貸款金額,通常為房子總價的7~8成,預售屋和中古屋所能貸的金額也有差別。
填寫申請書若確定利率貨款金額皆能符合需求,則進一步提出申請。 填寫完後將申請書及相關證件交由銀行審核。
銀行審核銀行會依據實地到現場看房子與房屋證明文件的方式, 評估您的貸款申請。 〔約需2~3星期審核時間〕
簽約銀行審核通過後,會通知您到銀行簽約。
取得貸款 銀行核准您的貸款申請,會在完成過戶手續後,指定一天撥款到您指定的帳戶,再由您的帳戶將錢轉付給賣方。


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房屋貸款

現今社會還有許多管道可以申辦貸款,包括壽險公司、服務機構、建設公司房屋仲介公司、郵局等地方。 
壽險公司:提供的貸款可分為三種:
保戶貨款 申請人必須是壽險公司的保戶,房屋向壽險公司抵押。
保單質押貸款 必須以保單向壽險公司申請,貸款金額是已繳保費的8至9成,是一種小金額的貸款方式。
非保戶貨款 任何人都可向壽險公司貸款,不過利率上可能較不划算。

服務機構貸款:有些較具制度的大規模企業,會和銀行合作或用公司本身的資金,提供員工優惠的
房屋貸款,做對員工的一種福利,在自己服務的單位辦理房貸通常負擔負擔較輕鬆,且有固定的收入來源,壓力較小。

建設公司貸款:.建設公司為了促銷房屋,除了替購屋者向銀行協商貸款利率和金額外,也會提供公司本身的資金貸給購屋者,以降低購屋者所需準備的自備款,而且有許多建設公司是無息貸款,但注意可能必須短期內還清。

房屋仲介公司貸款:近來已有房屋仲介公司為了提高消費者購意願,和銀行或保險公司合作提供購屋者優惠利率貸款,甚至附送貸款保險,但透過仲介公司貸款要注意幾點: 1. 仲介公司提供的貸款利率是否較
銀行優惠。 2. 仲介公司提供的貸款是否有保障。

郵局壽險房貸:如果您是郵局簡易壽險保戶,您可以向投保郵局申請壽險房貸貸款額度50萬至300萬元不等。不過保戶年齡及貸款年限總和加起來不得超過70。

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華南銀行房屋貸款

保障型房屋貸款
 產品種類
 
好家在:保額隨保險年期增加而遞減,保費較低。
家好康:保額不會隨保險年期增加而遞減。
具保險金信託之家好康:組合房屋貸款、保險與信託商品。
 產品特色
 
利率超低:經南山人壽核保通過並於本行申辦房屋貸款,即可享超優惠房屋貸款專案。
保費低廉:保費便宜,保費可向本行申請貸款,按月攤還本息,還款輕鬆,繳款便利。
免體檢額度高:年齡在55歲(含)以下,投保金額不超過新台幣800萬元或年齡在56~60歲,投保金額不超過新台幣200萬元即免辦理體檢。
保障多多:於保險期間內,借款人因意外或疾病等導致身故或全殘,房屋貸款剩餘本息即由南山人壽按保險契約代為清償,房屋貸款債務不致留給家人負擔,如有餘額尚可留給受益人當安家費,給家人多一份保障,多一份安心。
家人安心:選擇具保險金信託者,當借款人發生身故時,透過保險之功能,可減輕家人負擔償還房貸的壓力,再透過信託行為,將剩餘保險金依信託契約約定方式作妥善之規劃。
提前還款保障繼續享有:保障內容不因中途提前清償借款而中斷。
理財節稅:保費支出於申報所得稅時可列舉扣除,具節稅效果。
 適用對象
 
新(增)貸戶或於本行已辦理房屋貸款者。
年滿20歲至70歲之本國國民,有正當職業及穩定收入,信用良好無不良紀錄者。
能提供建物及其基地所有權完整之房地產為擔保,並應於本行設定實質第一順位最高限額抵押權。
須同時於本行申貸房屋貸款及投保南山人壽保險股份有限公司抵押貸款保額遞減或平準型定期壽險。
 保險內容
 
保險種類:南山人壽抵押貸款保額遞減或平準定期壽險,屬不分紅保單。
保險期間:2~30年且以年為單位。
投保金額:最低新台幣50萬元以上;遞減型之保險金額逐年遞減。
保費繳納方式:以下列方式擇其一
1、現金躉繳:以自有資金一次繳清保險費。
2、融資躉繳:應一次繳清之保險費由本行提供貸款每月攤還。
保障範圍:被保險人發生保險事故時,其保險金將優先清償被保險人對華南商業銀行之融資躉繳保險費貸款及所有以房屋為擔保之貸款債務,如有餘額時,身故保險金餘額之受益人為被保險人之法定繼承人,殘廢保險金餘額之受益人為被保險人本人。
詳細內容依保單條款為主,其他依南山人壽現行核保規則辦理。
 信託內容
 
信託財產:身故保險金。
信託利益之分配:生活費、教育費用及醫療費用。
信託相關優惠費用:依本行有關規定辦理。
 貸款用途
 供個人購屋,或購置耐久性財產、修繕房屋、投資理財、繳納壽險保險費及其他消費性貸款所需之用。
 貸款金額
 依本行鑑估辦法從優核定。
 貸款期間
 以年為單位,與保險期間相同,最長不超過30年。
 利率
 依本行有關規定辦理。
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低利房屋貸款

九十四年增撥三千億元優惠購屋專案貸款
本行目前尚有額度可供申貸,請速洽本行各營業單位辦理( 資料統計截止日期: 2008 年 1月4日 ) 
辦理期限
至95年9月30日止,惟本行承作額度用罄即停止辦理。

貸款對象
本國國民年滿20歲。
所購住宅限於民國93年11月20日(含)以後完成建物所權移轉登記之中古屋及新屋,且其建物所有權狀之用途應登記含有「住宅」或「住」字樣。
每人限提供乙戶
房屋及其基地辦理貸款,購置房屋住宅之所有權人與借款人應為同一人。

貸款額度
依本行不動產鑑價規定核定。
建物座落台北市者每戶最高新台幣250萬元;台北市以外地區每戶最高新台幣200萬元。

貸款利率
按中華郵政股份有限公司二年期定期儲金機動利率加碼年率1%計算機動調整。上開利率政府固定補貼年率0.125%,借款人負擔之利率為中華郵政股份有限
公司二年期定期儲金機動利率加碼年率0.875%(中華郵政利率)。

貸款期間及償還方式
借款期間最長20年,還本寬限期最長3年,一律以本息定額方式(即年金法)攤還。


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青年購屋貸款

青年購屋低利貸款
對象
應具備下列各款之條件: 
(一)年滿20歲以上至40歲之間,在當地設有戶籍者。
(二)與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。
(三)本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅(除申請之日以後購置之住宅外,無其他住宅者,必要時由申請人提出購宅時間證明文件)。
(四)家庭年收入在戶數百分之20分位點以下者。
(五)本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均未曾受政府輔助購(建)住宅者。
(六)所購自用住宅之建築改良物主要用途登記應含有住宅或住字樣,其建築改良物登記簿謄本登記原因欄應登記為買賣,如登記為第一次登記,則必須提出買賣之證明文件(如經公證之建築改良物買賣所有權移轉契約)。
貸款金額
最高新台幣220萬元。
期間
貸款期限最長20年
利率
借款人負擔利率:前7年之利率,按中華郵政股份有限
公司2年期定期儲金機動利率調整,最高不超過年率3%;以後年限之利率按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率加1%計算機動調整;超出優惠貸款部分,按本行定儲利率指數房屋貸款適用利率計息。(中華郵政利率
還款
本息定額分期攤還方式償還。
付息不還本之寬限期最長為5年。


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如何蒐集法拍屋資訊?

如何蒐集法拍屋資訊?
法院拍賣不動產是經常性的,若對購買「法拍屋」有興趣者可注意其公告程序與內容,並蒐集各相關資料。

法院接獲債權人聲請拍賣後,會「囑託」地政機關予以查封,然後由地政單位進行
土地鑑價,由建設單位進行建物鑑價,辦妥各項手續後,訂定拍賣日期,並公告週知。

公告刊出後,必須兩週以上才能進行拍賣,因此此期間便可展開資訊的收集。除了法院的公告外,在當地的報紙上也會刊載,可從此二者了解拍賣狀況。

除了注意法院公告、報紙及部份房地產周刊雜誌之外,更應詳細了解法院民事執行處的拍賣程序。儘可能瞭解不在公告內容的資料,因為公告中雖說明了所在地、案件種類、最低價、合併或分別拍賣
土地與建物、保證金額度與繳納、閱覽查封筆錄、拍賣後是否塗銷抵押權、點交和投開標時、地等詳情,但拍賣房屋的地段、地形、交通狀況、生活機能、環境等,最好親赴拍賣物所在地進行了解。標的物有關典權、出租、抵押等狀況也必須詳細瞭解,以免因了解不夠產生困擾。
 

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法拍屋

法拍屋的投標程序及注意事項為何?
標購法拍屋流程如下:債權人聲請→法院查封→鑑價→公告、拍賣→拍定→繳價款→領取權利移轉證書→法院點交→申報契稅→申報工程受益費→申請所有權登記→領取所有權狀。

選定欲投標的「法拍屋」,評定完欲投標的價格後,填妥標單,依下列程序完成投標:
1. 填寫標單,價錢要高於底價,並在開標時間前完成投標。
2. 保證金放在封存袋密封,在封口處簽名或蓋章。
3. 投標。
4. 開標。

注意事項包括:
1. 注意圍標。
2. 在標單上,
土地房屋是分開計價的,不妨房價標低些,土地標高些,這樣買方可以少付點契稅,而土地現時增值稅則由買方負擔,法院會自拍賣價款中扣除,在未來買賣移轉時以可節省稅負。
3. 投標人在得標後,若未到地政機關辦理登記事項前,依然不算取得所有權,必須等到完成登記,才算購買法拍屋成功。
 

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賣屋過程中可能發生的潛在危機?

賣屋過程中可能發生的潛在危機?
從委託房仲公司賣屋開始到整個售屋過程,簽約、用印、完稅、交屋等約有幾個風險可能發生的時點,屋主不可不注意:

賣屋風險及避險之道—
一. 出售階段
1. 不知市價為何,該如何訂價。
可能風險:售價太高,銷售不易;售價太低,不忍賤售。
避險方法:參考「成交公報」,並請房仲
公司做估價服務,以瞭解區域行情。
2. 希望早點成交,又能賣得好價錢。
可能風險:客源少成交不易,也不易賣到好價錢。
避險方法:委託形象避險方法:委託形象佳的仲介
公司代為銷售。
3. 專任委託好,還是一般委託好?
可能風險:一般委託書可能同時收取訂金而發生一屋二賣的情形;專任委託書,仲介
公司努力不足時只能等契約中止後才能收回處理。
避險方法:仲介
公司深怕付出努力但成效無法掌握,所以多不願簽定「一般委託書」,除非是小型仲介公司,在其案源不足之下才會考慮接受。

二. 簽約階段
權狀不放心交給買方找來的代書。
可能風險:可能有變造身份證、印章將
房屋出售騙取他人自備款或向地下錢莊抵押權狀借款的情形。
避險方法:代書宜中立、公正,交付權狀宜索取簽收單。

三. 用印階段
辦自用增值稅資格不符
可能風險:增值稅高過預期。
避險方法:可透過稅捐機關查明能否適用自用增值稅。

四. 完稅階段
1. 增值稅概算有出入
可能風險:增值稅高過預期。
避險方法:可請仲介經紀人或稅捐單位做增值稅概算服務。
2. 借屋裝修起爭議
可能風險:由於裝修期間所有權仍未移轉,若因第三人或天災人禍致使屋況受損,徒增交屋困擾。避險方法:借屋裝修期間買、賣雙方權利義務關係宜以書面明訂之。
3. 尾款支付之時間及方式
可能風險:有詐騙集團付出三成款項後,俟產權移轉為買方名下取得七成貸款逃逸。
避險方法:事先約定尾款交付的時間與擔保方式

五. 交屋階段
1. 屋況爭議
可能風險:贈品、是否漏水、龜裂、是否為海砂屋,若買方有意見將拒不交屋或要求賠償。
避險方法:屋況應據實以告,且在簽約時書面列舉相關贈品。
2. 使用權爭議
可能風險:頂樓、一樓加蓋或車位使用權因他人有異議或遭拆除而要求賠償或解約。
避險方法:使用權(或約定專用使用權)等應事先主動告之。

六. 其他
與加盟店的買賣糾紛
可能風險:發生糾紛時因母
公司與加盟店屬不同法人,只能對加盟店申訴。
避險方法:加盟店不等同於加盟母體,屋主應詳加分辨。

除此之外,部份標的物若另有限制,則法院在拍賣之初會特別聲明,如拍賣國宅,投標人必須符合國宅申購條件;若是拍賣農地,則必須具備自耕農身份;工業區之
土地及建物須有興辦工業之條件。

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2008/07/02

房屋常識

投資店面應注意哪些事項?
一般而言,店家的經營型態與鄰近道路面寬,聚市效益和樓層高低,對店面的店租行情有直接或間接影響。其他如位於商圈的陰陽面,人潮集客效益和商圈屬性,對店面投資回收都或多或少有決定性的衝擊。

同樣地,經營業種與消費者的消費周轉率對房東之店租調整接受力也有相當關聯。


總而言之,由於店面投資學問大,投資這類產品最好採長期持有之資產增值觀,並個人金收入、投資報酬率、未來商圈聚市集客發 展、交通樞紐及重大公共投資處等做為評準,相信必可減少您的投資風險。

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2008/07/02

房屋貸款常識

何謂透天厝?

即一般所謂「頂天立地」式的建築,可以完整的擁有一樓地面庭園及屋頂的使用權,但坪數較正統別墅小,一般市場上常見的「透天厝」之規劃設計琳瑯滿目,透天厝最大的缺點是連棟建築、基地狹長、正面寬度不夠、通風採光欠佳、內部格局複雜、平面規劃零亂,並且室內樓梯多,佔空間、實坪少,且透天厝因其區位環境及庭院大小之不同而在價位上遠較正統別墅為低,尤其建商為了獲取高額的利潤,往往做密集式的規劃,消費者選購之前應有所認知。

購買透天厝有哪些優缺點?

透天厝可說是台灣最早的房屋型式,但目前這種住宅在都市中已不多見,多半散置在郊區或鄉鎮。居住透天厝鄰居關係較好,人情味較濃,但建材品質較不固定,也乏「公共設施」,且透天厝通常為連棟建築、通風採光欠佳、平面規劃也較零亂。

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2008/07/02

房屋貸款常識

別墅等級如何確定?

儘管建商一概以別墅的「高級、稀有、尊榮」為宣傳訴求點,但基本上別墅產品之間還是有等級上的差別。別墅共可分正統別墅、雙併別墅、連棟別墅、雙併重疊別墅、連棟重疊別墅等。

所謂正統、純正的別墅,除了在建築法規上有最小寬度、深度的限制外,它應是「頭頂著天腳踏著地」的獨棟建築,土地與建物為同一人所有,將來可自行將建物翻修或改建,即「一戶一建照」之別墅,它不必與其他住戶分攤土地或建物,因此是「零虛坪」,且私密性與其他別墅產品相比也最高。不過相對的,因為這些「血統純正」的別墅擁有較大的地坪,所以每年必須負擔較高的地價稅,在轉手時也將會面臨較高的增值稅稅賦。

除了正統別墅外,其他類型的別墅,不論是雙併、重疊或是連棟別墅,都非正統的別墅,屬於別墅的變相!而在這些別墅產品中,以雙併別墅與正統別墅的等級較為接近,同樣皆為有天有地、有前後院的產品。

不過,由於雙併別墅都是整批申請建築執照,所以各住戶都是持分土地產權,日後若要改建,就跟一般公寓或電梯住宅大樓一樣,須徵得所有住戶的同意,此外,雙併別墅的私密性當然較正統別墅差一些,不過這也可算是其優點,因為有「近鄰」為伴。

連棟別墅雖然也有天有地、有前後院,但在等級上又差雙併別墅一級,事實上這類別墅如果沒有漂亮的前後院點綴,就成了不折不扣的「透天厝」,由於連棟別墅為左右鄰居所挾,其私密性又較雙併別墅差一點,至於其土地產權則和雙併別墅一樣都屬持分性質,而且持分必須分擔所有的公共設施。

至於重疊別墅,基本上已不算是別墅,而是介於別墅與公寓之間的產品,因為這類產品在正常情況下只有下疊的住戶享有前後院,上疊住戶則跟一般的公寓二樓住戶一樣,只有前後陽台創造出上下層住戶皆有前院而沒後院的情形,看起來仍較公寓產品高級。

購買別墅產品有哪些優缺點? 別墅是一般人心目中的「高級住宅」,規劃良好、管理及公共設施完善的別墅,多半位居郊區,或依山傍水的風景區;但有些山間或海邊的別墅,因濕氣、鹽份過重,管理維護不易,長期居住也有礙身體健康。 別墅不論在建材或生活空間的品質,都十分優越,但售價高昂,非普通人負擔得起,而且容易遭宵小視為作案目標,治安問題較其他房屋產品類別更為棘手,另外,山坡上的別墅社區有地層不穩固及坡道太陡等問題,也值得注意。
 

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2008/07/02

房屋貸款常識

何謂「重疊別墅」?

重疊別墅大都以五樓公寓建築之改良型為主,亦即將五層樓之建築物重新區隔成二戶或三戶,從而室內規劃較樓中樓更具彈性,不過也形成了上層住戶有天無地、中層住戶無天無地、下層住戶有地無天等變體建築之異常現象。重疊別墅居家功能雖較公寓住宅富有變化,然別墅情趣盡失,尤其是一戶總面積五、六十坪之重疊別墅,扣除公共樓梯、屋頂突出物、水箱等公共面積及停車場坪數,每層所剩的面積極為有限。

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2008/07/02

法拍屋

銀行代墊法拍屋 有利民眾搶便宜
想搶便宜又擔心現金不夠的小民,不妨在標下法拍屋後,向銀行申請法拍屋代墊款服務,包括聯邦銀行、安泰銀行、交通銀行第一銀行華南銀行等,都有相關的貸款商品。

值得注意的是,多數銀行承做的代墊款只限「點交」的拍賣屋,銀行主管表示,所謂「點交」是只法院清點法拍屋現況後,才交付給得標人,如此一來,才不會發生仍有長期租約、佔用、海蟑螂等爭議,對銀行的債權也比較有保障。因此,若小民買到不點交的房子,所有資金得自己傷腦筋了。

聯邦銀行主管表示,由於這階段的買主還沒有拿到房屋的所有權,因此,沒有辦法跟銀行設定抵押貸款銀行以「墊款」名義借款,屬於信用貸款,代墊時間通常以三個月內為限,年息從5.9%到6.1%不等,還可視往來情況再議價。

不過,聯邦銀行主管強調,買主申請代墊款的最高金額,約為拍定價的八成,換言之,小民至少得準備兩成以上的自備款,才宜進場購買法拍屋。

當小民完成所有權移轉,辦好房屋過戶後,聯邦銀行主管表示,可以把之前的墊款金額轉為一般的房屋貸款,以便降低每個月的利息支出。 值得注意的是,房市的投資客過多,銀行已開始緊縮投資客的貸款條件,轉為一般房屋貸款後,利率仍在3.5%以上。

曾有銀行口頭承諾代墊沒問題,買主得標後把資料送進銀行,郤被打了回票。法拍專家建議,民眾在投標法賣屋前,不妨先向銀行辦理前置作業,把自己的信用、資歷,還有標購房屋市價評估送件申請,如果銀行核貸,投標人可趕快辦理銀行對保再去投標,較有保障。

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2008/07/02

房屋貸款利率

房屋貸款利率看漲 「固定利率」甩開升息風險
中央
銀行自民國93年以來,連續升息10次,政策性房貸也從2.425%調升到3.13%,加上金管會自5月1日起,將銀行放款定價列為金檢重點,小美就算成功把房屋貸款搬家,也不見得能申請到前半年2%以下的好利率,且第三年利率調漲的風險仍然存在。

值得房屋貸款戶密切注意的是,過去幾乎「絕跡」的固定利率型房屋貸款,最近有明顯「復活」跡象,且投入市場最為積極的正是國內的壽險公司,小美若執意要將升息風險轉嫁出去,向投保長期保單的壽險公司詢問,絕對是最優先考慮的選項。

何為固定利率房屋貸款呢?簡單來說,就是金融機構在約定期限內,不論市場利率如何變動,房屋貸款戶都按照固定利率攤還固定的貸款本息,期限通常分為五年、七年或十年。當然,若市場利率呈現下滑時,房貸戶仍得按照當時約定的利率還款,因此,房屋貸款商品都有其優點與缺點,消費者一定要提前掌握市場變動。

據各保險公司公佈的房屋貸款專案資料顯示,推出固定利率房屋貸款且低於3%以下的專案,包括保誠人壽與三商美邦人壽等,利率定價分別為2.99%與2.97%,年限皆為七年;而幸福人壽則將固定利率年限定為五年,並分兩階段計價,第一、二年設定為2.3%,第三年至第五年則為3.0%。 

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不過,在申請長年期固定利率房屋貸款之際,得特別留意壽險公司開出的「但書」條件,因為固定利率並非適用於所有房屋貸款戶;另外,以保戶身分申請,可能有利率條件上的差別。

以新推出的房屋貸款專案中,三商美邦的條件最為寬鬆,不需要額外購買保單,就能申請七年期、2.97%的固定利率,若年繳保費在2.5萬元以上,還可享有更低的優惠利率。

而其他保險公司在設定申請門檻上,有包括個人70萬元年薪、夫妻年收入合計120萬元或年繳保費10萬元以上者,才能享有低率的優惠條件。


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2008/07/02

預借現金變形 消費者算盤打不響 (貸款 房屋貸款)

預借現金變形 消費者算盤打不響 (房貸 房屋貸款)

雖然金管會曾在2005年8月發布「
信用交易廣告應揭示總費用年百分率規範」,但因為該規範頒布至今已超過兩年,市場上各類預借現金「變形商品」愈來愈多,早已超出原有規範的範圍,銀行公會近期著手研究,這些變形商品的「費用年百分率」,應如何清楚呈現。


銀行公會指出,根據金管會總費用年百分率的規範,信用卡及預借現金業務,因為可隨借隨還、動用期間不固定,難以事先計算年百分率,因此,當時主管機關同意,以手續費率及循環利率代替年百分率。

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也因為如此,這兩年
銀行推出眾多的分期商品,除了信用卡分期金外,還有持卡人刷卡消費後,向銀行申請的分期還款,由於都屬信用卡預借現金、信用卡消費的變形商品,依據原有的年百分率揭示規定,揭示手續費率及循環利率即可,並沒有違反相關規定。


但問題是,就算知道手續費率及借款期數,要計算出年百分率,銀行業者本身也得依據特殊的電腦軟體來計算,手續費率及借款期數資訊就算給了持卡人,根本無法「按按計算機」就算出年百分率,導致資訊揭露嚴重不足,也給了電話行銷人員操作話術的空間。


資訊不足將使日後客訴增加,
銀行公會已在日前開會討論,並著手調查、收集各銀行此類變形商品的種類,希望在1月底前,能針對這些變形商品,訂出新的總費用年百分率計算、揭露方式,讓持卡人能有一致性的比較基礎。

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資料來源:自由時報


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2008/07/02

選情緊繃 上班族集體焦慮(房屋貸款 汽車貸款)

選情緊繃,中產階級集體焦慮,許多上班族最近都沒有心情工作,白天上班聊選舉,晚上下班回到家還上MSN繼續聊選舉。部分券商私下估選票,押寶馬蕭贏百萬張的還不少,但也有押選情翻盤,長昌勝選的。還有電子公司員工直接在辦公室開起小賭盤,吆喝情緒焦躁的同事們一起下注。上班族這種焦慮不安的情緒,恐怕要等週六選舉結果出爐以後,才能稍微平復。(張佳琪報導)

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隨著選舉的加溫,中產階級焦慮的情緒上升到最高點。一家外商公司員工,上班第一件事就是聊選舉,挺藍的同事要挺綠的同事,這回不要再搞奧步不擇手段了,挺綠的同事則回嗆,如果這次馬蕭沒選上,泛藍的要乖乖接受不要再去凱道鬧事了。另一家外商公司甘脆規定,員工上班時不要在公司裡面談選舉,出外洽公時也不准跟客戶談選舉,避免不愉快的情況發生。

但,選情太激烈,多數上班族還是會在上班時候忍不住聊選舉,甚至下了班還迫不及待上MSN繼續聊。一家上市公司財務主管太擔心馬蕭敗選,甚至在MSN上跟人在對岸工作的台幹表示,如果真的翻盤,決定全家移民去。

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在券商工作的員工,把焦慮感轉移到選票估算上,一家上市公司券商研究部門估算馬蕭會贏,但幅度五十萬到一百萬張票不等,不過,估大選逆轉勝的還是大有人在。另外還有家電子公司員工甘脆找了一大票同事們一起下注,一注一千元,目前賭馬蕭贏4%的人最多,還有同事一口氣下注好幾萬。



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2008/07/02

高鐵公司:爭取降息反映資金成本 無關選舉(貸款 房屋貸款)

媒體報導,主辦高鐵融資計畫的兆豐金控,前一天悄悄通過了降息的方案,同意高鐵利息降低,並且延長貸款年限。高鐵公司上午低調表示:確切內容,在銀行團未通知同意之前,不便透露細節。據了解,降息幅度將近一半!不過,高鐵公司否認延長「還息不還本」,表示會依原訂計畫,明年起償還本金。高鐵發言人賈先德也證實:高鐵通車營運之後,目前有多家外資銀行正在協商新的貸款計畫,採用「借新還舊」的方式,將高鐵目前年息高達8%的主要融資分散,降低利息負擔。。(彭群弼報導)

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媒體傳出,照豐金控前一天的董事會悄悄的趕在選前,通過高鐵融資案的降息要求,降息幅度相當大,引發外界關注,並認為時機敏感。對此,高鐵公司上午低調表示:只是單純的降低利息負擔,時機上與選舉無關。至於具體內容,高鐵公司表示:聯貸銀行團尚未通知同意,因此不便對外說明。

高鐵發言人賈先德副總表示:高鐵借款利息水準偏高,因此早在三年前,就要求降息興建完成,且通車營運後,隨著運量增加,風險大為降低,因此希望符合市場的利率水準,2005年起向銀行提出要求。

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至於媒體報導,降息之外,還要延長兩年還息不還本,拉長償還時間的說法,賈先德則表示:沒有聽過這樣的說法。明年起償還本金的計畫沒有改變。

賈先德也證實,外資銀行日前參與高鐵的第二次聯貸計畫之後,就對於高鐵現有的融資有興趣,特別是曾經承作BOT計畫專案融資的外資銀行團隊,有意協助高鐵現有的「3083億元」主要融資,以借新還舊的方式,降低利息負擔。有意參與的外銀團也不只一家,目前都進入「最後階段」。但是在具體方案出爐之前,也不便多作說明。

根據媒體報導:美商雷曼兄弟有意協助高鐵發行「貸款資產證券化商品」,到海外資金市場找尋金主。額度高達新台幣一千五百億!

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2008/07/02

次級房貸波及,增提損失26.3億 開發金去年獲利跌出百億(房屋貸款 信用貸款)

開發金(2883)去(九十六)年度獲利,退出百億元俱樂部。開發 金昨(廿四)日召開董事會,會中通過因受次級房貸波及,除原先已 提列的新台幣六.四億元,再增提二六.三億元,合計提列損失三二 .四六億元,去年度自結盈餘也由原先一○二.八億元,降至七六. 五一億元。

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累計國內、外金融機構受到次貸影響,獲利縮水,據統計,初估全 球提列規模高達二○九九億美元,折合新台幣六.四兆元,國內的金 融機構包括國泰金、新光金、富邦金、永豐金也提列新台幣三○億元 左右。

開發金去年的全年獲利由一○二億元,減少為七六.五一億元,每 股盈餘(EPS)則由原先的○.九元,下調為○.六六元。

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2008/07/02

從基金獎找出優質好基金(信用貸款 房屋貸款)

【Smart智富月刊提供】市面上基金檔數1300檔,怎樣才能挑到優質的好基金?聽理專介紹、找績效第一名的基金,是一般投資人會用的方法。時間多一點的投資人則看國際評級機構推出的星等評級,甚至從一年一度的基金獎得獎名單中挖寶。 

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其中,基金獎具有同類中取其一的絕對性,公信力更勝一籌。今年,Smart智富月刊首次跟國際權威評級公司晨星聯合舉辦【2008年台灣基金獎】,其實投資人可以從該獎項評選標準,學會一套選購優質基金的不敗心法。

持久力甚於爆發力

「台灣投資人有一個迷思,都喜歡找績效第一名的基金,但是重押一檔飆股有可能短期會第一名,一旦飆股下來之後第一名的頭銜就讓人了」投信投顧公會秘書長蕭碧燕說。就投資屬性來說,基金的風險屬性要比股票、期貨低,強調的是穩健的報酬與風險,因此要選購一檔好基金,基本的原則是:時間要看長,績效表現要穩定,也就是持久力比爆發力重要。

「持久力」怎麼看?一般常用的4433基金篩選法則、或是晨星的星號評級都強調長期穩定的重要,所不同的是實際執行的方法步驟略有不同。以Smart智富月刊挑選2008台灣基金獎的方式來說,篩選步驟重點有三個,投資人也可用此來檢驗自己手上的基金,進行汰弱換強。

挑選標準1 績效表現須「長期穩定」地打敗同類型基金

選購基金的第1步,要先從資產配置的角度決定你的錢要投放在那一類的基金。不同類型基金的報酬與波動度都不相同,投資人必須根據自己的風險屬性、年齡選擇適當的配置組合。

一旦決定後,就進入挑選基金的過程。所謂的「好」基金,當然是績效要好,但我們更強調績效要能「長期穩定」地打敗同類型基金,建議投資人可用3年績效、2年績效、1年績效、6個月績效做檢查點,同時列出這4期績效,基金表現必須都在該類型基金績效排名前1/2者,才能進入好基金候選名單。

要提醒的是,某些類型基金找不出四個時點績效都在前1/2者,這時建議投資人可以放寬條件去篩選,如不看2年績效。但如果篩選出來的基金檔數比較多,也可以加入新的條件,例如:看看5年績效。

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這個挑選標準的重點在於找出績效表現能長期穩定位在同類型前段班的候選名單,投資人不需要拘泥這裡寫出來的執行公式,我們的目的是找出該類型中相對穩定者,因此可以視情況放寬或縮緊篩選條件。

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