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2011/12/17

111217哈繼銘對於中國房地產價格的長線觀點,相當值得參考!


哈先生是中金公司前幾年培養出來相當優秀的經濟學家,近期已跳槽到外資,尼莫實際聽過兩次他的演講,很有料且不會陷入簡單的經濟數據解讀,可以看得更透。文章是他12/18要上的電視節目的訪談精華摘要

哈继铭:中国房地产从根本上来说,到底是什么原因会使它涨,这个因素是不是永远会存在?这个因素将来如果消失了,或者逐渐地变小了,房地产又会是怎么样一个走势?

  我从2006年开始关注中国的房地产和地产价格与我国人口结构的关系,一般来说,一个国家如果人口过于年轻的话,房地产是不会涨的,因为年轻人多半是买不起房子的。但是如果这个国家的人口过于老化,房地产也是不会涨的,因为老人是需要卖房子的,他要把在中年时候买的房子,逐渐地兑现、变现。

  如果说是中青年占比很高的这么一个国家,房地产就存在内生的一种难以阻挡的上升趋势。

  中国是什么情形呢?我们上世纪五六十年代以及70年代,基本上人口结构是左三角形,小孩很多,中年人和老年人很少,那个时候我们提倡多生多育,所以那个时候你根本就不要想这个国家能有什么投资,因为这种经济是很难有储蓄产生的。

  但是几十年以后,我们的这个人口结构变成一种椭圆形,就是中间,中青年人很多,而且我们小孩特别得少,因为我们实行的是计划生育政策,这个时候你想有巨大的购房的动力,因为中年人他有了工作之后,他就要想办法把他的钱存下来,他不敢消费,因为他要为自己的养老考虑,孩子只有一个,靠不住。

  到了今天这个阶段,我们发现我们40~60岁的人的孩子们,所谓婴儿潮的下一代们现在人数也很多,中国上世纪80到90年代出生的有2亿多,都在买房子。

  为什么年轻人结婚一定要买房子呢,因为后面丈母娘推着要买房子,丈母娘现象在中国是很明显的,为什么丈母娘那么牛呢,因为中国1980~1990年出生的男女性别比例是很失调的,计划生育之后大家都愿意生男孩。

  我们从十几年前进入椭圆形阶段,目前我们依然处在这一阶段。将来它会变成一个三角形,到时候老人很多,中年人只有老人的一半,婴儿们只有中年人的一半,只有老人们的四分之一,到那个时候,老人们是不太愿意再买房子的,并且有一部分老人是希望把房子卖出去。到那个时候,房子想让它涨都很难。

  关键这个时刻什么时候到来,预计是2015年,中国有工作能力的人在社会当中的占比将达到最高点,从那个时刻开始往前走,就是逐年地下降,而且下降的幅度是很大的。

哈继铭:我现在简单地给大家列出两个数字来,59、73什么意思?我做了一个测算,就是在2010年年终的时候,中国一个普通的老百姓去买一个90平方米的房子,他的按揭占到家庭收入9059%,有的城市,一线城市,像上海、杭州、北京都非常的高,二三线城市略低一些,平均是59,那么一年之后,出现了什么变化呢?

  一年以后就是到了今年年中时,这个59的数字向上蹿到73了,有的城市用这个城市的普通老百姓的收入来衡量的话,是超过100%,就是月供占家庭收入是超过100%的,就是你不吃不喝买了房子,买完之后你就饿死,就这么回事,所以房价是过高的。

  那么我们调控的目的,也是希望这个73能够往下降一下。那么我又做了一个预测,假如我们老百姓的收入平均一年涨10%,房价跌10%,明年的73变成什么了?变成65,还没有跌到去年的这个水平。所以我相信眼前你去买房可能时机过早了。


尼莫解讀:
1)中國房地產價格在2015年前後幾年會由於人口趨勢變動因素不會再有前面十年這樣瘋漲的市況,發展和變化的速度會回到正軌
2)對於59/73數字的解讀,和自己去年就提出的,黨要房價在2010-2012年之間跌兩三成,同期間薪水上漲兩三成,來化解老百姓房價壓力,是同樣概念



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