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2018年1月5日

為實坪制鋪路 虛坪可望減少逾3成★民間房貸增貸│房貸轉貸

工商時報蔡惠芳台北報導【民間房貸增貸│房貸轉貸】第一太平戴維斯不動產估價師事務所所長張宏楷表示,雨遮屋簷不計坪不計價新制自昨(1)日起實施,已為未來走向實坪制,預先舖路。如台灣走向實坪制,預期虛坪會減少3成以上,但政府課徵房屋稅的稅基,也會減少3成。

 

20年前,台灣住宅公設比大概在20%左右,但近1020年已攀升到動輒30∼40%,消費者買房有三分之一的錢是花在買公設上。例如在台灣買「仁愛帝寶」,公設比達29∼33%,以12億元換算,公設就要花6,600萬元。目前各國房市登記方式,只有台灣、中國及香港非採實坪制,公設面積可登記。日本、美國、英國、馬來西亞、越南等國家,則採實坪制,以實際使用面積作為計價標準。張宏楷表示,以採實坪制而言,公設不登記、不計價,實際使用面積就是登記面積,計價也是,一般住宅大樓或許只興建必要公設,消費者得依實際需求選擇適合的標的,不會浪費1毛錢在不需要的公設上。

 

台灣走向實坪制後,對不動產市場將有何影響?張宏楷則表示,短期推行實坪制還有難處,首先,登記面積基礎不同,對於房屋稅課徵基礎產生影響;第二,若無配套措施,新舊制度的建物買賣將混亂;三,進行中或已送件的都更案,會面臨需要重新協調或重新規劃等問題。至於對房價的影響,第一太平戴維斯認為,實坪登記制只是改變計價的標準,對於公設比合理。至於對建商的影響,預期建商為確保預期利潤,已購置的土地,可能會在政策實施前搶建,以確保買地時原預估的利益。


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2017年10月18日

買房如何撿便宜 專家告訴你★房屋借款│房屋增貸│房貸借款 2994-1000

今日新聞NOWnews房屋借款│房屋增貸│房貸借款2994-1000】可以進場買房了嗎?房價到底落底了沒?不外乎是今年度房市最受到關注的問題。經過這幾年的房價修正,其實已經激起不少潛在買家的購買慾,近期新屋與中古屋也陷入了一波價格競爭中,要在這波動價格中找便宜,掌握行情並和賣方談好價格,也成為必要的條件。


 

中信房屋北屯崇德加盟店李建明經理建議買方要「多看多比較」,若要買房則要保持「有在看屋的習慣」,多看裡所當然較有機會遇到便宜的房子並抓準時機下手,此外也可以和房仲保持互動,如此一來能夠掌握第一手的消息,若有便宜的房產也容易在第一時間內得知。李建明還提到,若遇到有喜歡的房子,一定要「勇於出價」,因為房價就是「有談才有機會」,儘管屋主起初開出的價格比自己心中的設定高出許多,也建議一定要開口和屋主談價,才知道屋主到底願不願意賣、底價為何。再者,李建明認為可以和銀行爭取低利率貸款,多比較幾間銀行,因各家銀行的寬限期不盡相同,年限也不同,有的甚至可貸至3040年,可減輕許多負擔,現在銀行大多也樂於貸款給買方,放寬許多限制、貸款利率低,因此多比較再做選擇也是有其必要性的。


 

至於如何掌握區域的房價水準,李建明表示,可以透過「實價登錄」網站查詢,雖同一地段的房價有可能因採光、格局而有所差異,但他確信的表示,實價登錄網站上的價格準確率高達890%,若是造假的話代書得負法律責任,因此實價登錄具有一定的準確度與參考價值。李建明表示,買房還是要以個人負擔得起為原則,然後選擇不要太過於偏遠的房屋,將來也較好脫手,最重要的是要能夠符合自己的需求,且隨著「房地合一」稅制自201611日起上路影響,實施已近兩年,屆時持有滿兩年後的房屋稅率下降許多,現在已經是開始進場看屋的好時機。


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2017年10月3日

六都房屋移轉普遍下滑 新北市相對硬挺★房屋二胎│二胎房貸│二胎借款

鉅亨網記者張欽【房屋二胎│二胎房貸│二胎借款 2994-1000】 根據六都公布的最新買賣移轉棟數資料顯示,六都今年 9 月買賣移轉棟數多呈現「月減年增」走勢,其中,新北市單月移轉數達 4788 戶居冠,月增 11.9%、年增 15.4%,表現相對出色。

 

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析,9 月數據多反應 8 月實際市場交易情況,礙於仍是房市傳統淡季,以全台六大都會區移轉量來看,比 8 月統計小幅減少 3.4%,不過與去年同期相比,已有明顯增長 14.9%,累計今年前 9 月全台六都會區移轉量比去年同期增加 15.4%,今年下半年房市可望能持穩復甦。謝志傑表示,9 月北市移轉量為 1948 戶,主要交易熱區為中山區、內湖區與文山區,移轉量都超過 220 戶。新北市 9 月移轉量為 4788 戶,比 8 月增加近一成,主因新莊區的社區「SUPER2」約 300 戶的交屋潮,以及先前「浮洲合宜宅」施工問題影響,產生約 200 戶遞延交屋量。謝志傑認為,雙北市買方普遍對房價修正有所期待,未來價格趨勢仍面臨緩跌的壓力,如果房產價格符合區域的行情,無太大的價差,自住換屋的客群仍是有高度購屋意願。


此外,移轉數據顯示,9 月桃園、台中、台南與高雄皆較 8 月縮減 4.1% 16.5% 之間,不過與去年同期比較,則是大幅增長 10.8% 23.6%。累計年增率除桃園市未成長以外,其他都會區增長 8.4% 29.8%。謝志傑認為,第 4 季房價若持續盤整或緩跌的情況下,交易量有機會保持年增率 1 成以上的表現。

 

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德也表示,由於 10 月假期較多、工作天數僅約19 個,比9 月少 14% ,加上品牌仲介 9 月的交易表現大致和 8 月呈現持平或略減,預料 10 月的移轉棟數可能表現持平,不過今年的買氣已經穩定復甦,預料年底前房市的旺季應該還是會相對去年熱絡。


 


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2017年9月28日

新北市重劃區土地標售 新店熱、新莊冷★房屋二胎│房屋借款 2994-1000

鉅亨網記者張欽發【房屋二胎│房屋借款 2994-1000】新北市政府今 (25) 日辦理新店中央新村北側附近地區,以及新莊北側知識產業園區土地標售,其中新店中央新村北側附近地區本次為第一次辦理標售,區內共有 7 筆土地標售,總計 13 封標單參與競標,最後共計有 6 筆土地順利標脫,合計標脫金額約 57.6 億元,平均溢價率 11%。至於新莊北側知識產業園區今天為第三次辦理標售,共有 10 筆土地標售,僅 1 標產專區標脫,金額約 6.58 億元,平均溢價率 0.04%,反應較前次冷清。


 

信義全球資產經理王維宏分析,本次新店央北地區標售市場表現較好,推估在住宅市場反彈狀況下,加上區域整體規劃較佳,比較鄰近地區新成屋銷售價格每坪 46-50 萬元,本次標售底價平均單價約每坪 127.1 萬元,實際標脫均價為每坪 141.7 萬元,平均較底價約高出 11%,預估推案單價可能在 50 萬元,其中斯馨段 129 地號因靠近捷運小碧潭站,更吸引 6 封標單搶標。


 

新店中央新村北側附近地區方於今年 3 月初完工,為新北市「閃耀五星計畫」之一,區內首創全國在整體開發區內規劃社會住宅,該區南側鄰近捷運新店線小碧潭站,北側則鄰近興建中的環狀線 Y07 十四張站,未來可與安坑線轉乘。鄰近周邊還有環河快速道路、中安大橋、新店高中、陽光運動公園等公共設施,交通生活機能完整。新店央北重劃區為鼓勵建築基地整體開發,都市計畫訂有大面積開發容積獎勵、都市設計、綠建築等容積獎勵,並適用都市計畫容積移轉辦法,在先天條件優良且可操作獎勵容積,吸引不少建商競逐。就實價登錄買賣交易及抵價地分配成果,顯示本區早有各大建商進入插旗購入土地。


 

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,央北重劃區屬於純住宅的規劃,具有「中央新村 2.0」的概念,許多指標建商已經進場卡位準備推案,房價水準預料高於江翠北測的重劃區域,近年新北市的繁星計畫,包括三重二重疏洪道兩側、土城暫緩區與新店央北重劃區都已經步入實質開發階段,而房價也經歷過一波修正,對於消費者來說,將有更多的重劃區新房子可選擇。


 

反觀新莊北側知識產業園區標售狀況,今天只標脫 1 筆產專區土地,由在地醫材生技廠商貝斯美德以接近底價取得,每坪價格約 80.7 萬元。由於該處住宅區土地在附近推案價格,新成屋每坪單價約落於每坪 35-40 萬元,對建商而言土地成本高,故投標意願不高;而產專區土地相對便宜,市場接受度較高,由於產專區綁有開發時程,推估廠商為實際生產營運需求者居多。


 


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2017年3月3日

2月六都交易量年增66%★民間二胎增貸│民間三胎借款 2994-1000

記者柯安聰台北報導【民間二胎增貸│民間三胎借款】1日六都會區分別公布「2月份建物買賣移轉棟數」,交易量最大為新北市3143戶,最少是台南市1085戶,統計2月六都交易量為1萬2257戶,與2016年同期7406戶比較之下,年增65.5%。
 
永慶房產集團業管部謝志傑經理表示,2月份六都會區交易量,雖比1月量縮約22%,但統計今年1-2月六都會區的交易量為27,913戶與去年同期的1萬8792戶,已年增48.5%,預期第1季交易量可望優於去年同期,買氣持續復甦當中。觀察六都公布的交易量表現,新北市、桃園市、台中市與高雄市等都會區交易量年增率超過5成,此外,謝志傑表示,台北市、台中市與高雄市交易量比1月量縮不到2成,顯示買氣相對穩健,購屋意願與信心復甦有機會較其他都會區快。
 
雙北市2月房市交易情況來看,謝志傑分析,台北市交易熱區較集中於中山區與內湖區。北市看屋情況持續回溫,但房價是買方考量的關鍵,因此市場銷售的房產有降價讓利的意願,仍有成交的機會。目前房價相對平實的市郊區中古屋,或是市中心區中低總價的住宅是交易的主力產品。新北市部分,謝志傑說,新北市2月交易量3143戶,交易量最高的行政區為淡水區約400多戶,其中新市一路一段的「台北灣-四季之旅」規劃千戶的社區,延續1月持續有交屋,帶動區域的交易量能,其次行政區為新莊區,在丹鳳捷運站附近的天祥街「鴻邦世界花園」,也有交屋情況。2月整體新北市交易量年增率大幅成長9成5,買氣有望持續回溫。

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