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2016年11月23日

3分鐘搞懂「地價稅自用住宅用地」★房屋二胎 江海 2994-1000 代書知識

MyGoNews方暮晨/綜合報導【房屋二胎三胎 2994-1000】2016年因重新公告地價,11月份地價稅開徵後,民眾收到稅單,普遍覺得稅額很「有感」,一時之間,「如何減輕地價稅負擔」成為街頭巷尾最熱門話題。
 
高雄市稅捐稽徵處表示,地價稅是採累進稅率課徵,基本稅率千分之十,累進稅率千分十五、二十五、三十五、四十五、五十五,因此,除巷道用地、騎樓走廊地等減免外,最優惠的莫過於採千分之二最低稅率課徵的自用住宅用地。高市稅處說明,稅法給予租稅優惠之「自用住宅用地」,須符合「地主或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記且無出租或供營業使用」之要件,但是,民眾對「自用住宅」之認知,常望文生義以「自行使用之住宅」解讀,不會與戶籍登記產生連結,往往誤解「自用住宅」原意。
 
該處特別強調,自用住宅用地不是以「實際居住」而是以「戶籍」登記為要件。此外,為防止濫用,自住用地面積以都市土地300平方公尺、非都市土地700平方公尺為限即每人有1,000平方公尺上限,且夫妻各自分開計算,並限制地主與配偶及未成年子女核心家庭成員適用自住用地優惠稅率僅一處,不過,擁有多處房地的人,可另由成年子女、父母、岳父母等其中一人辦戶籍登記,在其他條件都符合情形下,可不受一處限制。
 
「自用住宅用地」是地價稅最划算的節稅方法,依規定一定要提出申請,高市稅處提醒民眾,2016年的申請期限延長至11月30日止,若9月22日前就符合自用住宅用地規定,請務必把握在期限內補辦申請,2016年度就可以適用優惠稅率,9月23日以後才符合的人,申請後2017年才可以適用,快快快~租稅優惠限時補辦。

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2012年9月12日

新莊區房屋二胎│三重區房屋二胎│中和區房屋二胎│二胎三胎房貸--102年公告現值調高 賣屋節稅趕年底

自由時報記者徐義平/台北報導 (新莊區房屋二胎三重區房屋二胎中和區房屋二胎二胎三胎房貸)

102年公告現值確定調高,全國平均調高幅度將從今年的83.66%研擬調高至85%,幅度接近2%,並預計104年調高至90%。地政司透露,今年會把實價登錄資料也納入調整公告現值的參考依據之一。

 

房仲指出,今年房市呈現南熱北溫,加上台中、高雄陸續有建商高價買地,猜測兩區的調整幅度應該會高過以往,其中可能又以高雄的調整幅度較大。

 

明年土增稅也將增加

調整公告現值也顯示明年售屋的土地增值稅將增加,因此,有售屋計畫的民眾,可趁明年11土地公告現值調整前,加快腳步售屋。內政部地政司上週開會討論「102年公告土地現值占一般正常交易價格比例」,地政司司長蕭輔導指出,明年公告現值確定會調升,預計幅度將從今年的83.66%至少調高到85%,並預計104年調高至90%

 

他進一步表示,今年81「實價登錄」上路,因此,登錄的實際數據也會列入調整公告現值的參考依據之一。蕭輔導表示,每年11公布的公告現值,是根據區域內的成交資料,剔除異常數據,也就是把最高、最低兩端的資料刪除,取其他成交數據的中位數或是平均數,當作明年公告現值的參考依據。

 

去年全國平均公告現值已經接近實價的83.66%,為求104年達成公告現值是實價的90%,預期未來幾年的公告現值還是會持續向上調整,也代表未來房屋買賣與持有的成本不斷的提高。


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2012年7月6日

中和房屋二胎│永和房屋二胎│汐止房屋二胎│二胎三胎房貸--普通抵押權與最高限額抵押權

普通抵押權
例如:AB借了100萬,就是100萬,A用他自己名下的一個不動產來擔保這100萬的債務。如果他100萬還不出來,B就可以將這個不動產拍賣,以賣得的錢拿來清償債務。


最高限額抵押權
例如:AB約定,由A提供一個不動產擔保,在未來一定的期間內,AB借的錢,都由這個不動產擔保。但這有一個最高金額的限制,例如設定100萬,在這段期間內,不論你借了幾次,只要總金額沒超過100萬,那麼這些債務都受之前約定的那間不動產擔保)


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2012年7月6日

新莊房屋二胎│板橋房屋二胎│土城房屋二胎│二胎三胎房貸--親人過世了,如何繼承?

依民法第1138條規定,配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姐妹、祖父母都是法定繼承人,原則上依照下列順序繼承,同一順位繼承人必需全部都拋棄繼承或死亡時,才可由下一順位繼承人繼承。

 

第一順序為直系血親卑親屬,包括:子女(無子女時)→外/孫子女(無外/孫子女時)→外/曾孫子女。

第二順序是父母(不含繼父母)。

第三順序是兄弟姊妹(含同父異母、同母異父兄弟姊妹)。

第四順序是外/祖父母。

 

至於繼承人就繼承財產(包括權利和義務,例如債權和債務等)得繼承之比例,即所謂「應繼分」,則須視繼承人多寡及順序分別認定:

繼承人只有一人時,就由其該繼承人一人繼承過世親人全部繼承財產。

同一順序之繼承人有數人,且被繼承人死亡時沒有配偶時,依民法第1141條規定,按人數平均繼承。

同一順序之繼承人有數人,且被繼承人死亡時有配偶時,由該順序之繼承與被繼承人之配偶「共同繼承」,但繼承財產的比例(依民法第1144條規定)會有不同:

(1) 配偶與第1順序近親等之直系血親卑親屬同為繼承時,按人數平均繼承。

(2) 配偶與第2順序之父母或第3順序之兄弟姊妹同為繼承時,配偶應繼分為二分之一,所餘二分之一由兄弟姊妹按人數平均繼承。

(3) 配偶與第4順序之(外)祖父母同為繼承時,配偶應繼分為三分之二;所餘三分之一由(外)祖父母按人數平均繼承。


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2012年7月6日

中正區房屋二胎│大同區房屋二胎│中山區房屋二胎│二胎三胎房貸--應繼分與特留分

【所謂特留分】,係指被繼承人必須保留一定比例之財產予繼承人之比例額。各繼承人之特留分為何?直系血親卑親屬、父母、配偶之特留分,為其應繼分的二分之一,兄弟姊妹及祖父母之特留分為其應繼分的三分之一(參民法第一千二百二十三條規定),以上所稱之各繼承人之特留分比例,係指其是合法之繼承人時,始得主張,倘無繼承權,自亦無特留分應予保障之問題。

 

【所謂應繼分】,繼承人有數人共同繼承時,應有一定之分配比率以為依據,此比率即民法上所稱之應繼分,由法律所規定稱為法定應繼分,由被繼承人指定稱為指定應繼分,雖我民法並未直接明文規定被繼承人得以遺囑指定應繼分,惟民法第一千一百八十七條規定遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內,得以遺囑自由處分遺產,故學者通說及實務見解均認遺囑人得為應繼分指定,並基於尊重被繼承人之意思表示,指定應繼分之效力應優先於法定應繼分而適用,只是指定應繼分不能侵害繼承人特留分之權利,否則該繼承人得行使扣減權(類推適用民法第一千二百二十五條)。

 

關於繼承人之繼承比例額請詳【親人過世,如何繼承


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2012年7月6日

松山區房屋二胎│大安區房屋二胎│信義區房屋二胎│二胎三胎房貸--公同共有與分別共有的不同

共有之意義,依民法第八百一十七條第一項規定:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。」

 

又同法第八百二十七條規定:「依法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。前項依法律行為成立之公同關係,以有法律規定或習慣者為限…。」及第六百六十八條規定:「各合夥人之出資及其他合夥財產,為合夥人全體之公同共有。」

 

常見之公同共有關係,例如:繼承、合夥契約…等,一定是基於法律規定或契約約定。分辨上分為:

【公同共有】記載方式→公同共有1/1(前面一定會加註公同共有4個字)。

【分別共有】記載方式→45/10000(只記載個人之應有部分)。 

 

舉例,甲死亡時遺有某土地,權利範圍6/10乙筆,繼承人ABAB未協議分割前,該遺產為AB「公同共有6/10」,須透過AB協議分割後,才會變為分別共有(舉例AB權利範圍各:3/10)。

 

亦即,分別共有之應有部分很明確,共有人得隨時自由處分。至於公同共有處分,及其他之權利行使,應得公同共有人全體之同意。


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2012年7月6日

士林區房屋二胎│內湖區房屋二胎│南港區房屋二胎│二胎三胎房貸--房子被限制登記能進行買賣嗎

房地產權登記的移轉,如記載限制登記的式樣,一般有分查封、假扣押、假處分、預告登記..等,只要暸解其中登記事項原因,然後加以排除,一般是可以進行買賣的。

 

但一般人往往對其中原因無法完全了解,尤其是有債權、債務關係的金錢糾葛,萬一處理不當,反而會造成損失,所以最好還是請專業代書來處理這類繁瑣的事務,由善意第三人居間協調、理性的溝通,自然能將複雜的關係處理妥當。

 

我們對於不動產相關業務均有豐富的經驗。專營新北市、台北市房屋被查封、拍賣、假扣押、代清償、代撤封等業務。對於不動產債權、債務關係所衍生的疑難雜症之問題均有一、二十年的經驗,替客戶圓滿處理的案件不勝枚舉,把您的困難交給我們,我們的團隊定當克盡所能用專業用心的態度,珍惜您的托付。


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2012年7月6日

文山區房屋二胎│木柵房屋二胎│大直房屋二胎│二胎三胎房貸--標購法拍屋需申報契稅

台灣新生報 更新日期:2011/01/06 10:57 【記者王世明/基隆報導】

向法院標購拍賣取得房屋,也要申報契稅嗎?基隆市稅務局表示,納稅義務人應於不動產買賣、交換或贈與契約成立之日起三十日內,填具契稅申報書表,檢附公定格式契約書及有關文件,向當地主管稽徵機關申報契稅。標購法院拍賣之房屋亦屬買賣行為之一種,所以拍定人亦應依規定於領得執行法院所發給權利移轉證書日起三十日內,申報繳納契稅,逾期申報將被加徵怠報金。

 

如果未依規定期限申報,怠報金應如何計算呢?基隆市稅務局表示,按契稅條例第二十四條規定,每逾三日,加徵應納稅額百分之一之怠報金,最高以應納稅額為限,但不得超過新台幣一萬五千元;如向法院標購多戶住宅未於規定期限內申報者,怠報金應按每戶加徵。因此,向法院標購房屋者,應於領得執行法院所發給權利移轉證書日起三十日內,填具契稅申報書表,檢附不動產權利移轉證書影本及身份證明文件等資料,儘速向當地主管稽徵機關辦理契稅申報,以免因延誤申報期限而受罰。

 

基隆市稅務局也表示,如尚有任何疑問歡迎撥打免付費專線0800-306-969,該局將竭誠為您解答。


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2012年7月6日

文山區房屋二胎│木柵房屋二胎│大直房屋二胎│二胎三胎房貸--財產交易所得稅率

99年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準,核定如下:

 

一、直轄市部份:

()台北市:依房屋評定現值之37%計算。

()高雄市:依房屋評定現值之20%計算。

 

二、準用直轄市之縣(99年12月25改制之新北市)部份:

()市:依房屋評定現值之21%計算。

()鄉鎮:依房屋評定現值之8%計算。

 

三、其他縣()部份(991225 改制之直轄市)

()(即原省轄市):依房屋評定現值之13%計算。

()縣轄市:依房屋評定現值之10%計算。

()鄉鎮:依房屋評定現值之8%計算。

 

財產交易所得歸屬年度之認定,以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準。


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2012年7月6日

天母房屋二胎│石牌房屋二胎│東湖房屋二胎│二胎三胎房貸--房屋借款應備證件

房屋借款應備證件:

1.土地、建物所有權狀正本。

2.所有權人身份證影本。

3.所有權人印鑑證明。

4.所有權人印鑑章一枚。


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