本部落公告

手把青秧插滿田,低頭便見水中天,心地清靜方為道,退步原來是向前。
2012年12月27日

房貸利率比較2014★三大銀行 房貸餘額明年零成長★二胎房貸 江海借貸 2994-1000

自由時報台北報導﹝房貸利率比較2014│二胎房貸 江海借貸 0958-111-359

繼房貸龍頭土地銀行後,市占率第二的合作金庫銀行昨天表示,明年房貸餘額將零成長,創銀行成立多年以來,房貸業務首度持平的紀錄,若再加上華南銀行,國內市占前三大銀行,房貸餘額都將零成長,為市場投下震撼彈。

 

為市場投下震撼彈

合庫主管表示,目前房貸餘額已逼近銀行法72-2條限制(不動產放款占總存款比重不得超過30%),預估明年房貸業務將零成長。合庫日前已率先拉高房貸利率自2.47%起跳,希望達到以價制量效果,同時帶動一波公股行庫升息潮,中央銀行統計,五大銀行(台銀、土銀、合庫、一銀、華銀)11月新承做房貸利率為1.905%,創近4年新高。

 

據金管會統計,10月底房貸餘額前三名銀行分別為土銀、合庫、華銀,各為6013億元、4716億元、3917億元,土銀及合庫均受限於法規規定,預估明年房貸皆呈現持平走勢。華銀同樣預期明年房貸餘額將零成長,主因為少了承做公教人員低利的「築巢優利貸」;至於台銀、一銀等兩大行庫,也認為成長幅度有限,約12%。合庫主管表示,受限於不動產放款逼近法定上限,今年來積極進行資金調整,經過一年努力後,海外收益比重已從去年的9.5%,大幅提高至27%,明年希望朝向30%邁進。

 

房市低迷 台股樂觀

相對於房市,合庫對台股則是抱持樂觀看法,該行目前持有台股部位介於3540億元,由於看好後市表現,未來增持台股的機會比減碼大,還有10多億元加碼空間。


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2012年11月27日

實價登錄後 年輕人買房縮手★房屋二胎利率│房屋二胎借款│卡奴債務協商

工商時報記者方明台北報導﹝房屋二胎利率│房屋二胎借款│卡奴債務協商

江海代書02-2994-10000958-111-359

實價公開後全台購屋階層出現微妙變化,根據統計,40歲以下年輕族群購屋意願明顯降低,50~59歲族群購屋比重增加最多,而40歲以上年齡層占購屋比重逾6成;若以區域來看,北市因房價高,購屋年齡層高居六都之冠,而近期宣布為準直轄市的桃園縣,平均購屋年齡層最輕。

 

據住商不動產企研室統計實價公開前後成交客戶的結構發現,實價公開前30~39歲占成交大宗,比重約32.1%,但實價公開後,該族群下滑至27.6%,反而是40~49歲年齡層由27.9%微升至28%位居第一。另一個值得注意的是,實價後50~59歲年齡層購屋比例增加最多,比重由之前的20.6%增加到25.6%;而40歲以上族群在實價公開後比例全面上揚,占總購屋年齡層逾6成。

 

從各行政區來看,北市因房價高,平均購屋年齡最老為40.1歲,台中、雙北市與高雄的購屋年齡都增加不少,其中以台中增加1.6歲為最多達35.9歲,台北市與新北市分別增加1.5歲與1.3歲緊追在後,反而是桃園縣與台南縣逆勢減少。住商企研室主任徐佳馨分析,雙北市房價偏高,年輕人自然心生觀望,高雄市近來話題不絕,也吸引到不少資產客進場購屋,連帶拉高購屋年齡,而桃園縣近來航空城、機場捷運等重大建設頻傳,加上房價低於雙北,又有升格議題,自用客戶購屋意願濃厚,加上桃園縣原本就是全台平均年齡最年輕的行政區,也讓購屋年齡相對偏低。

 

徐佳馨表示,由於年輕人薪資所得未明顯提升,加上實價登錄後預期房市有降價空間,因此觀望態度較濃厚;對中高年齡層族群來說,市場上不斷討論退休與年金問題,讓中年族群更具危機意識,也願意對房地產市場投注更多的目光。


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2012年11月7日

不動產抵押放款走緩★房屋二胎增貸│房屋三胎轉貸│土地二胎融資

工商時報報導 (房屋二胎三胎借款借貸,0958-111-3592994-1000)

中央銀行及金管會高度關注下,國銀承作以土地為擔保品的放款成長速度已明顯趨緩,據金管會最新統計,8月相關授信餘額僅較7月增加3億元,前8月合計僅增加283億元,比去年同期增加865億元,成長幅度已大幅下降。在同期間,國銀今年前8月房貸只有增加1,054億元,但是修繕貸款減少694億元,兩者合計占總放款的比重從2009年的30%,降為26%左右,回到2004以前的水準。

 

央行今年6月再度祭出豪宅授信等管制,金管會則在56月啟動第二年的不動產相關授信管制,今年更強化購地貸款及相關土地擔保授信的管制。國銀在民國91年左右,房貸、修繕貸款及土建融餘額,加計後占總放款的比重約26~28%,但近10年房貸及土建融比重大幅攀高,到民國99年時已拉高到37%以上,代表授信風險過度集中在不動產放款。

 

金管會近年特別公布以土地為擔保品的授信統計,這類授信即是以土地向銀行借款,可能是企業或個人的周轉金,也可能是購地,以房屋為抵押品的授信,如房貸則未計入此一項目。到今年8月底,國銀承作土地為擔保品的貸款餘額為1.52兆元,占整體放款的6.9%左右。

 

這項授信餘額在今年5月及6月時,還各增加146128億元,但在金管會祭出相關管制後,7月單月僅增加24億多元,8月則只增加3億元,許多銀行更出現土地擔保授信餘額逐月下降的情況。

 

例如,合庫8月份減少12億元,今年前8月土地擔保授信餘額少了69億元,是所有國銀減少金額最多者;8月份土地擔保授信則以土地銀行單月減少近62億元最多,且已經是連續第二個月下降,但是因土銀前幾月該部分授信成長較多,前8月仍較去年底增加近44億元。

 

今年前8月土地擔保授信餘額下降較多的銀行,還包括安泰銀行減少43億元左右,板信商銀減少32億元,國泰世華銀以及台企銀分別各減少近25億元,台北富邦銀、元大銀則各減少16億元,聯邦銀行減少11億元。

 

有些銀行可能因為不動產授信集中度不高,因此今年前8月土地擔保授信餘額仍然呈現增加情況,其中以台中銀行增加103億元最多,另外如中國信託商業銀行、新光銀行、玉山銀行、第一銀行、上海銀行等,今年前8月都增加40~50億元不等。


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2012年10月22日

提肛夾臀過頭 瑜伽老師便秘★二胎借款│二胎借貸│房屋二胎房屋三胎 江海借貸

中央社記者陳清芳報導

縮腹夾臀是良好儀態的基本要求,但三軍總醫院醫師饒樹文卻看到不少瑜伽、太極拳老師夾臀提肛過了頭,造成便秘。

 

三總大腸直腸外科主治醫師饒樹文今天指出,有的瑜伽老師、太極拳老師苦於便秘問題,這些患者走進三總的診間時,他看到患者臀部中間肌肉夾出凹陷,彷彿兩片屁股肉長了酒窩,配合肛門指診檢查,往往很快就推斷出便秘原因。

 

饒樹文說,這些老師們整天都在提肛縮腹夾臀,儀態很好,卻不知不覺中忘了如何放鬆肛門括約肌,雖然會便意腹痛,便便卻在肛門口出不來,這是「裡急後重」症狀,愈是排便困難,糞便在體內愈久愈乾硬,更難排便,而且肛門長期血液循環不良,有時半夜還會肛門痛醒過來。

在他的診間中,還有一些人一緊張就有便意,或一吃到乳製品就想拉,可是人事時地不宜,常常夾緊屁股,憋著忍著,久而久之,也造成肛門括約肌無法收縮自如。

 

饒樹文說,這類患者的便秘成因是肛門肌肉反射與壓力失調,造成「肛門括約肌症候群」,每當用力排便時反而會將肛門縮緊,治療方式是「生物回饋訓練」而非吞瀉藥,患者肛門夾著壓力計,練習放鬆肌肉,給便便一條出路。


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2012年10月3日

新北市9月房屋買賣移轉數月減3.2%★新莊│板橋│三重 房屋二胎 房屋三胎借款2994-1000

自由時報台北報導

新北市9月買賣移轉棟數出爐,為5163棟,月減3.2%。房仲分析,因實價登錄政策上路,促使觀望氣氛濃厚,加上適逢傳統農曆鬼月,導致移轉棟數衰退。

住商不動產新北市區執行協理趙中康分析,新北市9月交易量表現相較北市平穩,因新北市房價較親民,對自住民眾具有一定吸引力。

 

新北市9月買賣移轉前三名分別是淡水房屋二胎 房屋三胎、新莊房屋二胎 房屋三胎及板橋區房屋二胎 房屋三胎,棟數分別為614棟、513棟、475棟,除新莊房屋二胎 房屋三胎、汐止房屋二胎 房屋三胎、蘆洲房屋二胎 房屋三胎及樹林區房屋二胎 房屋三胎呈現正成長外,其餘各區域皆下滑。

 

從各區移轉棟數來看,新莊房屋二胎 房屋三胎、汐止房屋二胎 房屋三胎、蘆洲房屋二胎 房屋三胎、樹林房屋二胎 房屋三胎在一片下跌聲中逆勢量增,趙中康分析,扣除交屋潮影響,上述區域都有低價優勢,區域內中古屋還是找得到相對低價物件,對於預算有限的首購民眾較具吸引力,在房市看跌有限的氛圍下,更能吸引購屋民眾的目光,整體來說,新北市各區持續有自住民眾挹注,加上話題不少,對於購屋民眾而言仍具有一定魅力。

 

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,與甫公布的北市買賣移轉棟數減少15.7%相比,新北市僅小跌3%,顯示新北市的房價,民眾較能負擔,尤其對於交通便利或未來有捷運題材的行政區,中低總價的住宅吸引許多買方進場看屋。

 

總結大台北都會區買氣沒有明顯回升的原因,除實價登錄數據尚未公布,也受到經濟景氣連十藍的低迷氛圍所籠罩、傳統民俗月及央行限制放貸措施等影響,預期要等到實價登錄資訊公布後,買氣才會逐步出籠。


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2012年9月12日

新莊區房屋二胎│三重區房屋二胎│中和區房屋二胎│二胎三胎房貸--102年公告現值調高 賣屋節稅趕年底

自由時報記者徐義平/台北報導 (新莊區房屋二胎三重區房屋二胎中和區房屋二胎二胎三胎房貸)

102年公告現值確定調高,全國平均調高幅度將從今年的83.66%研擬調高至85%,幅度接近2%,並預計104年調高至90%。地政司透露,今年會把實價登錄資料也納入調整公告現值的參考依據之一。

 

房仲指出,今年房市呈現南熱北溫,加上台中、高雄陸續有建商高價買地,猜測兩區的調整幅度應該會高過以往,其中可能又以高雄的調整幅度較大。

 

明年土增稅也將增加

調整公告現值也顯示明年售屋的土地增值稅將增加,因此,有售屋計畫的民眾,可趁明年11土地公告現值調整前,加快腳步售屋。內政部地政司上週開會討論「102年公告土地現值占一般正常交易價格比例」,地政司司長蕭輔導指出,明年公告現值確定會調升,預計幅度將從今年的83.66%至少調高到85%,並預計104年調高至90%

 

他進一步表示,今年81「實價登錄」上路,因此,登錄的實際數據也會列入調整公告現值的參考依據之一。蕭輔導表示,每年11公布的公告現值,是根據區域內的成交資料,剔除異常數據,也就是把最高、最低兩端的資料刪除,取其他成交數據的中位數或是平均數,當作明年公告現值的參考依據。

 

去年全國平均公告現值已經接近實價的83.66%,為求104年達成公告現值是實價的90%,預期未來幾年的公告現值還是會持續向上調整,也代表未來房屋買賣與持有的成本不斷的提高。


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2012年8月27日

新北房市吹平價風 泰山、五股、新莊、淡水吸引自住客★民間二胎三胎│民間房屋二胎房屋三胎

記者曹逸雯北報導

房仲業者指出,奢侈稅上路後,新北市交易量出現明顯縮減,加上今年初選舉與歐債等因素影響,今年前7月,新北市整體買賣移轉量比去年同期減少了28%,不過,新北市相對低價區域,仍持續吸引自住客移入購屋,西側以泰山民間二胎、五股民間二胎、新莊民間二胎、三重民間二胎表現最好,北側淡水民間二胎、東側汐止民間二胎等地區,都是表現相對強勁的區塊,顯示在房價仍處高檔盤整的階段下,相對低價與具備一定題材的區域,仍是受自住客歡迎的購屋區段。

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,今年新北市前7月的交易量,比去2011年同期少了28%,新北市主要的行政區中,以相對低價的區域表現最為穩定,包括泰山民間二胎、淡水民間二胎、五股民間二胎、新莊民間二胎、汐止區民間二胎,衰退幅度都在2成以內,表現超越新北市整體表現,反觀新店民間二胎、板橋民間二胎、永和民間二胎傳統的熱門購屋區段,平均房價都在每坪35萬元以上,房價門檻高,今年表現也相對弱勢。

 

若將房價水準對應交易量的表現來看,和去年相比,交易量表現相對平穩的區域,包含泰山區民間二胎、淡水區民間二胎、五股區民間二胎、新莊區民間二胎與汐止區民間二胎,平均房價水準都在每坪30萬元以內,而靠近台北市民間二胎,有捷運、生活機能強、房價水準較高的新店民間二胎、板橋民間二胎、永和民間二胎地區,和去年前7月相比,交易量反倒出現明顯滑弱。

 

表現較好的前幾名中,又以淡水民間二胎、新莊民間二胎、汐止民間二胎市場交易規模較大,最具有代表性,信義房屋淡水民間二胎新市店店長陳佳煌指出,「相對低價、捷運題材」是淡水民間二胎房市維繫一定熱度的兩大關鍵因素,尤其今年4月份市場有淡水民間二胎捷運延伸線通過審查,預計最快明年動工的訊息傳出後,激勵外來客購屋意願與信心。

 

陳佳煌說,如果現在到淡海新市鎮走一遭,可以大致感受到重劃區的環境與未來發展性,且新市政周邊也提供了低單價、屋齡新的大樓可選擇,一般5年內新大樓房價每坪約18~22萬元,吸引很多台北市民間二胎或新北市民間二胎外來民眾前來購屋,不過仍以首購族為主。


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2012年8月14日

房貸利率比較2014★房貸利率 明年恐2%起跳★房屋二胎免費估貸

自由時報台北報導【房貸利率比較2014│房屋二胎免費估貸

由於金管會規劃將正常授信的損失準備,提存比率由現行的0.5%拉高至1%,此舉將大幅提升銀行的資金成本,明年起不到2%的房貸利率恐成絕響。大型公股行庫主管表示,金管會要求增提放款準備後,以銀行平均資金成本來看,房貸利率至少要2%以上才合理,民營銀行若仍照中央銀行規定的下限1.84%搶生意,幾乎都會賠本。

 

合庫開第一槍 各銀行將跟進,近期已有銀行吹起房貸升息風,全台市占率第二大的合庫,由於房貸餘額逼近銀行法定上限,因此,除了政策性房貸外,首購族一般專案房貸利率直接拉到2.47%起跳,非首購更達2.8%,等於自動「升息」一至兩碼一碼0.25個百分點)。對此,中央銀行官員表示,尊重各銀行的房貸政策,只要不殺價競爭,都樂觀其成。

 

未來首段利率 恐不低於2%,全台房貸市占率達40%的五大銀行(台銀、土銀、合庫、一銀、華銀),剔除合庫後,其餘四家銀行三階段房貸專案,前一年大都享有不到2%的利率水準,但隨著資金成本上揚,未來可能連首段利率都會由2%起跳。

 

事實上,民眾要申請各階段專案房貸的最低利率,各銀行都有一定篩選標準,包括負債比、還款能力、職業等,最好負債比低於60%,又是醫師、律師、會計師等,通過機會才高。行庫主管表示,過去銀行殺價搶房貸的情況,明年在金管會要求增提準備的情況下,比較不會再見到了;即使央行暫緩升息,但房貸升息風早就蠢蠢欲動,雖然房貸基準利率不變,但預期會進一步提高加碼幅度。

 

台銀董事長劉燈城則認為,下半年房市應「審慎保守」,預估地點好的區域,房價下修幅度仍有限,但區位差的地段,恐怕不太樂觀,未來將嚴審不動產放款,轉向衝刺中小企業及海外授信。


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2012年7月31日

房屋二胎免費估貸★7月房市冷颼颼 全台買氣少★房屋借款│二胎增貸 洽2994-1000

記者江羚瑜台北報導﹝房屋二胎免費估貸│房屋借款│二胎增貸

實價登錄即將在八月一日上路,原本各方預期七月會出現一波成交潮,但實際上交易不增反減,月底交易反而更加冷清,根據住商不動產統計,和六月相比,全國成交量減少5%,雙北市與竹苗表現不佳,平均減幅在15%左右,反而台中以南表現搶眼,增幅約有1成。

 

市政府房市住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,實價登錄讓不少民眾認為,該政策是發燒多年的房市進入「拐點」的關鍵,對價格下修期待高,因此交易遲滯。

 

徐佳馨指出,各界雖然認為實價登錄前應該會有搶進潮,以七月成交狀況來說,市場出奇「淡定」,雖然屋主釋出物件確實有增加,但對於買方而言,過高房價仍是一大負擔,也連帶影響成交狀況。

 

然而在北市重點區域如大安區房屋二胎 房屋三胎、信義區房屋二胎 房屋三胎,新北市的新店房屋二胎房屋三胎、三重房屋二胎房屋三胎、林口房屋二胎 房屋三胎等區,月初買氣穩定,但到了月底交易速度明顯趨緩,由此可見買方對市場的觀望氛圍,從七月交易的北冷南熱房市看來,價格仍是成交關鍵。

 

徐佳馨表示,七月雖然有大陸建設以每坪823萬寫下信義計畫區新地王紀錄,又有僑福地產大手筆買樓等利多消息,但對於中古屋交易來說,似乎幫助不大,即便不少賣方出現急售,無奈買方並不買帳,只有少數公寓產品因屋主主動降價,而順利成交,徐佳馨認為,各方對於實價登錄仍存有疑慮,買方更期待價格能因此修正,預估未來兩三個月應仍存在磨合,整體交易量預估在第四季後才能較有表現。


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2012年7月23日

房屋二胎免費估貸★豪宅假轉貸、真增貸 央行祭禁令★房貸利率比較2012│房屋二胎三胎 2994-1000

自由時報台北報導﹝房屋二胎免費估貸│房貸利率比較2012﹞
中央銀行理監事會議,針對豪宅採取第三波選擇性信用管制後,隨即發文給全體金融機構,要求各銀行辦理豪宅貸款時,除了貸款成數不得超過六成外,還必須從嚴認定,展現打擊炒房的決心。
 
轉增貸金額 不得逾原貸額度
為避免「假轉貸、真增貸」,央行特別要求,借款人申辦豪宅貸款起算的三年內,辦理轉貸者,轉貸金額不得超過原貸餘額,亦即不得增貸;而三年後辦理轉貸者,可以增貸,但轉增貸合計金額不得超過原貸款額度。
 
舉例來說,民眾買一億元豪宅,向銀行貸款五成,三年內已先償還一千萬元,房貸餘額剩下四千萬元,雖其他銀行可貸至四千五百萬元,但即使轉貸最高還是四千萬元;至於三年後,就算豪宅增值至一.五億元,不過轉貸最高還是只能貸五千萬元。
 
此外,就像投資客於購置管控區(台北市及新北市十三區)房屋,央行要求豪宅貸款同樣須受「舊屋增貸」合計最高六成的限制,代表民眾要買間一億元豪宅時,就算拿其他房屋想要增貸,最高還是不能超過六千萬元。另一方面,像台灣銀行不承做每坪一五○萬元豪宅,部分公股行庫也自動將貸款成數砍到五成,這些銀行內部規範都比央行還嚴格,央行也表示歡迎,並樂觀其成。
 
「買豪宅前要想清楚!」有銀行主管開玩笑說,也許是因為很多不動產業者宣稱,會買豪宅的口袋都夠深,
不需要貸款,所以央行當然就從嚴認定,避免銀行資金遭到濫用。
 
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