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手把青秧插滿田,低頭便見水中天,心地清靜方為道,退步原來是向前。
2015年6月9日

房地合一稅三讀 專家:價跌量縮★永和區│中和區│新店區 房屋二胎 房屋三胎

台灣醒報記者張禹宣綜合報導【永和區│中和區│新店區 房屋二胎 房屋三胎】房地合一稅5日三讀通過,持有房地未滿一年售出稅率高達45%!德明財經科大教授花敬群表示,45%稅率將有效排除短線投機,民眾銷售103年前取得的房子獲利將不需繳交45%稅率,至於趁機購買新屋則不妨稍等來年再出手。對房地合一稅相較奢侈稅是「變相減稅」刺激市場的說法,淡大產經教授莊孟翰認為,「要從基本需求面來客觀看待,課稅較奢侈稅低,並不代表景氣好轉。」
 
【未滿一年售出稅45%】房地合一課稅明年上路後,持有未滿一年售出,稅率45%;持有1至2年售出,稅率35%;持有2年以上未滿10年,稅率20%;持有超過10年售出,稅率15%。防外資炒房的部分,針對非境內居住者、總機構在境外營利事業,持有未滿1年售出,稅率45%,持有一年以上售出,稅率35%。
 
而所謂「防錯殺條款」,則是因財政部公告的調職、非自願離職等因素賣出持有2年以下房地的「非自願售屋」;或是以自有土地與建商「合建分售」土地取得日起算2年內房地,稅率20%。針對繼承或受遺贈取得的房地,被繼承人的持有期間可與遺贈人的持有期間合併計算。
 
至於新制自住優惠條款,自用滿六年以上,且無營業使用者,交易獲利未滿400萬元則免稅;獲利超過四百萬元部則採稅率10%。日出條款的部分,除105年1月1日起取得的房子外,於103年1月2日取得的房地,若持有未滿2年,在105年後交易者也適用新制。
 
【回歸基本面】德明財經科大教授花敬群表示,「防錯殺條款」的設計合乎市場情勢,但稅捐機關必須要實質審查,避免有心分子投機。在房地合一稅實施後,房地產會回歸市場本質,45%的高額稅收將排除投機客入場,而目前市場超額供給的問題仍然嚴重,價格反轉的壓力本來就存在,房地合一稅是一股助力,市場需透過價格機制自行消化過量的產品。未來買盤縮手後,建商勢必降價求售。
 
至於居住已達5年或10年以上的自住戶若想要「舊屋」換「新屋」,花敬群認為,理論上來說現在賣房是最好的時機,但由於新制的衝擊尚未發酵,未來5年內房價下跌後才是買房的最好時機,而除非擁有兩間以上房屋可供暫住,否則中間空窗期的居住問題會導致計畫無法施行,而最為重要的還是得審慎評估房屋售價與新屋價格的價差。
 
淡大產經系教授莊孟翰表示,奢侈稅本來就有類似的「防錯殺條款」的機制,但開後門投機短線炒作的不法情事無法杜絕,但鑽漏洞的代價也不會小,像開一人公司從事買賣,也是要付出時間、金錢等代價,還得考量被國稅局徹查的後果,若有很多人都從事這種行為才會成為問題,原則是,利益越高逃漏稅逃得越嚴重,而從過去奢侈稅的情形來看,並沒有這樣的情形發生。
 
「相對過去而言投資客成本更高,自住客就沒什麼影響。」莊孟翰認為,大環境本來就不好,即使稅制改變也不可能影響太多行情,而對於「變相減稅」以及「奢侈稅大赦」,莊孟翰說,「像是業者的說法,故意放風聲要找白老鼠。」認為還是得就基本需求面來客觀看待市場,課稅減少不代表景氣就會好轉。

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2015年6月2日

勞退專戶 銀行不得扣押★五股區│泰山區│林口區 房屋二胎 房屋三胎

中國時報潘杏惠台北報導【五股區│泰山區│林口區 房屋二胎 房屋三胎】立法院社會福利及衛生環境委員會昨天初審通過《勞工退休金條例》、《勞基法》部分條文修正草案,請領月退休金的勞工,無論是勞退舊制、新制,只要檢具證明在金融機構開立專戶,專戶內的錢,不得作為抵銷、扣押、供擔保或強制執行之標的。
 
立委江惠貞指出,立法院之前已三讀通過《勞工保險條例》與《國民年金法》部分條文修正草案,明訂勞保及國保請領年金給付者,可在金融機構開立專戶,年金專戶內的錢,不得作為抵銷、扣押、供擔保或強制執行之標的,換言之,這筆「養老救命錢」不再有遭銀行扣押的風險,未來的老年生活更有保障。但江惠貞發現,退休勞工每個月還得靠退休金生活,若欠錢,包括動產、不動產都被處分,甚至身上有錢都可以處分,勞工退休金的保命錢也應獲得保障,因此力推此次修法,意義重大。
 
另外,社會福利及衛生環境委員會昨天也初審通過《勞工保險條例》部分條文修正草案,勞工保險的保險費及滯納金優先於普通債權,假設民眾的財產只剩5000元,但積欠勞保費及滯納金1萬元,還欠朋友1萬元,修法前,5000元將平均分配各2500元還朋友及繳交勞保費及滯納金;但修法後,由於勞保費及滯納金優先普通債權,5000元將全數優先清償積欠的勞保費及滯納金。勞動部長陳雄文強調,修法後,有利健全勞保財務及確保全體被保險人權益。

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2015年5月26日

咖啡易致骨鬆?一天2杯牛奶可預防★新莊區│板橋區│土城區 房屋二胎 房屋三胎

優活健康網實習記者陳思綺採訪報導【新莊區│板橋區│土城區 房屋二胎房屋三胎】咖啡是許多人拿來提神醒腦的好物,上班族常常是人手一杯,然而也常常聽到咖啡因可能會造成骨質疏鬆,或對身體帶來其他負面影響,網路上資料繁多,說法也是眾說紛紜,到底哪一個才是正確的?營養師表示,鈣質攝取足夠的話,可減少咖啡因引起的鈣質流失。
 
『咖啡因致鈣流失 恐增加骨折機率』亞東醫院營養科賴巧憶營養師表示,雖然沒有研究直接證實咖啡因與骨質疏鬆有絕對相關,但基本上咖啡因會透過兩種方式導致鈣質吸收不足,第一是咖啡因利尿,會使尿中鈣的流失;第二則是咖啡因會抑制腸道的鈣質吸收,以上原因綜合起來,甚至可能導致骨折的機率提高。
 
致使骨折機率上升的條件也並不容易,需要一個人每天喝4杯以上的咖啡,且每日的鈣質攝取不足700毫克,才有可能使鈣質嚴重流失,而目前國人普遍鈣質攝取都是不足夠的,衛福部建議每人每日應攝取1000毫克的鈣,換算下來,應至少喝2杯牛奶的量,才能補足一日所需的鈣。
 
補充鈣質,也可以選擇較為天然的高鈣食品,像是乳製品,乳酪、起司等,豆製品、深綠色蔬菜、小魚乾、芝麻等,缺點是較難計算吃的量是否足夠,而鈣片則是最好計算攝取量的鈣質補充方式,都可以有效預防骨質疏鬆或骨折的風險。
 
『每日300毫克為限 手搖杯跟進咖啡因紅綠燈』除了骨鈣流失外,咖啡因也會使人睡不著、刺激胃酸分泌、加重胃潰瘍、使人興奮、手抖、頭痛、焦躁等作用,更可能導致關節炎或是刺激膽激素的釋放,導致膽結石加重,因此咖啡因的攝取仍需有個指標。
 
依據歐盟的建議,每人每日咖啡因不宜攝取超過300毫克。台灣自民國95年以來,就設置了「咖啡因紅綠燈」,紅色代表每杯咖啡因總含量200至300毫克或甚至更多,黃色代表每杯咖啡因總含量100至200毫克,綠色代表每杯咖啡因總含量100毫克以下,而食藥署也已經擬定手搖杯飲料之標示草案,預計於今年7月31日上路。

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2015年4月23日

出售受贈房屋 留意取得成本基準★房屋借款│借貸│貸款│增貸│轉貸 2994-1000

工商時報記者林淑慧台北報導【房屋借款│借貸│貸款│增貸│轉貸】下月就要報稅了,安永聯合會計師事務所會計師楊建華昨(22)日提醒,民眾出售受贈的不動產時,必須注意取得成本的基準,若無法取得買價及相關成本證明,可以採用財產交易所得標準法計算所得額,才能看緊荷包少繳一點稅。
 
遺贈稅大幅降低後,房屋贈與移轉也隨之大增,2013年達5.17萬棟,創下1991年以來、近23年新高;由於受贈族的成本低且容易稽查,加上實價登錄後有更多資料可參考,「受贈族」的轉手售屋所得,近年已成為國稅局的查稅箭靶。
 
安永會計師楊建華指出,民眾在賣房子時,依規定須繳納財產交易所得稅,但如果出售的是贈與得來的房子,在計算財產交易所得時,要注意取得成本的基準。楊建華指出,在一般情況下,民眾出售房屋時若無法取得買價及相關成本證明,才能採用財政部訂頒的財產交易所得標準法計算所得稅額,而出售因贈與取得的房屋,須以成交價額扣除受贈時的房屋時價及相關費用,得出所得額後報繳綜合所得稅。

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2015年3月11日

房貸利率比較2015★搭機新規矩 禁帶藍焰打火機★房屋二胎三胎免費估貸

中國時報楊竣傑台北報導【房屋二胎三胎免費估貸│房貸利率比較2015】搭機民眾注意了,民航局即日起禁止民眾攜帶藍焰打火機上機,電子菸及行動電源則需放置在手提行李或隨身攜帶;另外,民航局最快4月開放民眾在飛航模式下全程使用手機,國際與國內線皆適用。
 
以往民眾搭飛機時,可隨身攜帶一個傳統香菸打火機或可防風的藍焰打火機,但歐美民航單位近年來認為藍焰打火機危險性高,已禁止帶上機,民航局因此修正「旅客及組員可攜帶或托運上機之危險品」內容,將藍焰打火機列入禁帶物品,新措施9日上路。
 
「高溫千度不易滅 危險」民航局空運組長韓振華表示,傳統打火機溫度約攝氏200到300度,仍可隨身攜帶,但火源穩定、防風的藍焰打火機,高溫可達攝氏1000度,不容易熄滅,一旦帶上飛機後不小心點燃,飛安危險性大增,因此全面禁止;民眾過海關時若被查獲,將被要求拋棄,若不願意拋棄,可請親友帶回或是以郵寄方式寄回。
由於美國去年曾發生託運行李內的電子菸引發火災,美國聯邦航空局發現電子菸內含鋰電池,可能會燃燒,因此不得託運;韓振華說,此次修正條文也規定電子菸「建議」隨身攜帶上機,但不強制。
 
「新型飛機防干擾 免驚」另民航局目前規定,飛機只要關艙門,手機、平板電腦等3C產品必須關機,直到飛機飛航高度達1萬英呎,才能在飛航模式下使用;但今年1月「民航法」修法後,民航局最快4月與航空公司討論後,將全程開放電子產品在飛航模式下使用。民航局標準組長林俊良表示,目前多數新型飛機都有防干擾裝備,將授權航空公司決定是否開放飛航模式下使用電子產品,至於舊型飛機如多尼爾機型,因無防干擾裝置,將不會開放。未來若在機上遇到班機長時間延誤,飛機還沒起飛,或降落後未打開艙門前的滑行過程,只要機組員廣播公告允許使用,就能使用3C產品,並使用通話功能。

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2015年1月16日

房貸利率比較2015★毛治國與建商超麻吉 房地合一實價課稅岌岌可危★房屋二胎│房屋三胎

NOW新聞記者王鼎鈞台北報導【房貸利率比較2015│房屋二胎│房屋三胎】巢運團體16日到行政院前抗議行政院長毛治國與建商「超級麻吉」,意圖將「房地合一實價課稅」拖到明年總統大選後一切從來。
 
巢運指出,上周五,不動產仲介公會全聯會理事長林正雄、建商公會全聯會理事長吳寶田,聯袂拜訪毛治國、財政部長張盛和及內政部長陳威仁,輕輕鬆鬆就見到主掌台灣住宅政策的三長。會後,毛治國甚至還說將再廣邀房產業者研議房地合一稅制;「根本就是自甘墮落、請鬼拿藥單」。
 
地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根表示,房地產業者會見毛治國時,同步提出「三箭齊發」策略,實是居心叵測。首先,建商要求政府提供9成房貸、1%利率,講白了就是要民眾背更多房貸,幫建商撐住房價。第二,業者要求將奢侈稅,從原本的交易價格課稅,轉型為2年內依資本利得課徵10%-15%,其實是想大幅降低奢侈稅和實價課稅抑制炒房的效果,讓短期炒作可以死灰復燃。第三,業者要求提供更多合宜住宅,其實是想要從合宜住宅撈到更多好處,這從去年遠雄為得標合宜住宅不惜行賄便可得知。
 
巢運嚴正駁斥房地產業者的誤導言論,並要求行政院公開宣示不會接受房地產業者的「三箭齊發」策略。巢運說,他們在於去年12月12日正式行文行政院,希望能拜會毛治國,提出房地產稅改的相關建言,遭軟性回絕。巢運認為,行政院應以相同規格,接受支持稅改民間團體及專家學者的拜訪,並接受媒體的公開採訪。
 
巢運質疑,本屆立法院剩下今年兩會期,下半年需審查明年度預算案,又適逢立委選舉「隨人顧性命」的期間,根本沒有機會仔細討論房地稅改方案。因此,審查實價課稅方案最好的時間是上半年;但是,財政部到現在還沒把版本送進行政院,行政院也從未明確表態,根本就是拖延戰術,意圖拖到明年總統大選後一切從來,房地合一實價課稅已經岌岌可危。
 
巢運呼籲,毛治國應親自公開宣示,推動「房地合一實價課稅」;並於立法院第七會期開議前,將議案送入立法院。巢運團體現場高喊:「人民要稅改,政府一起來!」一度想衝進行政院區,後來政院派出官員接受陳情,並允諾轉達訴求給毛治國。

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2014年11月13日

房地打通變一戶 免課奢侈稅★民間房貸增貸│房貸轉貸 2994-1000

工商時報記者林淑慧台北報導【民間房貸增貸│房貸轉貸】出售不動產豁免奢侈稅,戶數認定有「眉角」。財政部表示,民眾若為自住需要,將毗鄰之2戶房地打通使用,於計算持有戶數時仍認屬僅為1戶房地,可免課奢侈稅。
 
財政部台北國稅局表示,依據特種貨物及勞務稅條例規定,所有權人銷售持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地,如其與配偶及未成年直系親屬名下僅有該筆(即1戶)房地,並經辦竣戶籍登記,且持有期間未供營業使用或出租者,不屬於奢侈稅的課徵範圍。
 
國稅局官員說,奢侈稅的豁免條件,原則上以所有權人、配偶及其未成年直系親屬名下僅有一戶房地為限;不過,在實務上不動產的樣態眾多,民眾對於「僅有一戶」如何認定也常有疑問。
 
依據五區國稅局的稽徵實務,民眾對於兩戶打通以及繼承而來的房地,應如何認定戶數最常發問,台北國稅局官員特別說明如下:
一、合併戶數:所有權人將毗鄰之2戶房地打通使用,只要房屋僅供自住需要,在計算持有戶數時,仍以「一戶房地」來認定,即使持有未滿2年出售,仍免課奢侈稅。
二、因繼承而來的房地:所有權人在銷售房地時,若另外持有繼承取得之其他不動產,必須依據出售及繼承取得不動產的時間先後,作為課稅與否的判定原則。
國稅局官員說,所有權人銷售房地時,另持有繼承取得之其他房地,如果取得該銷售之房地在先、繼承其他房地在後,其繼承取得之房地於計算持有戶數時無須納入,可免課奢侈稅。
 
不過,如果所有權人繼承房地在前、取得該銷售之房地在後,在出售其後取得之房地時,除非繼承取得的房地面積狹小,或是房地有毀損不堪使用的情況,才能從持有總戶數排除,其餘情況一律納入持有戶數計算。
 
台北國稅局呼籲,所有權人於銷售持有期間在2年以內之房地時,如不符合上述規定,仍應於訂定銷售契約之次日起30日內,主動向稽徵機關申報並繳納奢侈稅,以免被補稅帶罰,最重將按所漏稅額處3倍以下之罰鍰。

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2014年10月6日

霸王條款判無效 房仲業震撼彈★民間房屋二胎三胎房貸│借款│借貸│增貸│轉貸

聯合新聞網台北報導【民間房屋二胎三胎房貸│借款│借貸│增貸│轉貸】屋主委託房屋仲介售屋時,房仲公司在委託銷售契約中都會有這樣的條款「委託銷售期間內,委託人如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者,仍應支付服務費給房仲」,台灣高等法院判決認為,房仲業此一「霸王條款」剝奪賣方的賣屋決定權,對賣方不公平,違反消保法,應屬無效。
 
過去這類官司,法院根據契約條款都會判決房仲勝訴,但最近司法實務上有了不同以往的新見解。高院認為,房仲扮演「居間者」角色,必須買賣契約成立後,居間者才能請求報酬;但房仲在委託銷售契約的「霸王條款」卻規定,不管買賣契約是否成立,只要賣方違反「霸王條款」即應給付佣金,這種條款應屬無效,判決房仲敗訴。法院的新見解引起房地產市場震撼。
 
高院指出,委託銷售契約的法律性質為「居間契約」,房仲是居間人,因買賣契約成立而請求報酬,但房仲在委託銷售契約中卻規定,「買方願依委託條件購屋,賣方不得拒絕,否則即應給付服務費」,已剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象的自由,對賣方不公平,違反民法居間契約的規定,也違反消保法,應屬無效。本案起因於一家房仲公司為客戶仲介銷售其新北市的二戶房屋及停車位,委託底價為五千一百六十萬元,房仲找到高姓買家願以五千一百七十萬元購買,高姓買家簽下議價書,付出一百五十萬元斡旋金後,雙方約定碰面簽約。
 
房仲指出,賣方後來屢藉詞推託,始終不肯簽約;賣方則辯稱,買賣雙方約定碰面,當天高女卻未出現,因此未簽約。房仲公司引用委託銷售契約認為,高女的出價既然高於賣方委託銷售的底價,並經賣方蓋章確認,雙方的不動產買賣關係即成立,賣方應依約支付成交價的百分之三共一百多萬元的服務費給房仲。
 
高院判決房仲敗訴,全案定讞。法官指出,賣方簽約委託銷售,目的在透過房仲介紹,以取得較有利條件再決定是否售屋,如果房仲不論磋商結果是否符合賣方利益,即以委託條件強令賣方選擇接受或給付服務費,對賣方不公平,也不能達成委託契約目的。法院指出,這種定型化契約的「霸王條款」違反誠信原則,剝奪賣方賣屋的最後決定權,對消費者顯失公平,違反消保法規定,應屬無效。

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2014年9月3日

房地合一課稅門檻規畫中★民間二胎三胎房貸│借款│借貸│增貸│轉貸

中央社記者韋樞台北1日電【民間二胎三胎房貸│借款│借貸│增貸│轉貸】財政部正在規畫房地合一實價課稅政策,未來是否以新台幣2000萬元到2500萬元為課稅門檻,財政部表示,確實有參考韓國及許多他國的做法,但細節仍在規畫中。
 
報載財政部未來實施房地合一實價課稅政策時,將排除自住民眾,也就是有第二戶以上才會課稅,並訂出一定交易金額以上才課稅。其中課稅門檻將參考韓國作法,持有兩年以上,總售價9億韓圜以下,換算成台灣物價,可能訂在2000萬到2500萬元以下免稅。
 
財政部晚間表示,財政部確實有參考一些國家的房地產稅制做法,韓國只是其中之一,只是連續兩場舉行「建制不動產交易所得稅制」座談會下來,房地合一,實價課稅政策,以及採取分離課稅的方向大致底定,細節部份包括稅率、交易金額門檻等還在規畫中。
 
財政部長張盛和8月29日在花蓮透露,財政部的想法是採分離課稅,但稅基未定,以及土增稅原有的減、免規定同步轉軌,以維繫原減、免政策目的,轉軌的方法可以用「稅額扣抵」、「稅基減除」進行。

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2014年6月19日

房屋二胎三胎免費估貸★板新2處舊眷舍 改建118戶社會住宅★房屋二胎江海借貸

自由時報記者何玉華新北報導【房屋二胎三胎免費估貸│房屋二胎江海借貸】新北市政府將拆除板橋、新莊兩處舊眷舍改建社會住宅,昨天市議會審查引發討論,城鄉局代理局長邱敬斌說,總經費約兩億一千多萬元,興建一百一十八戶,預計民國一○六年四月完工。議會最後決議市府必須採只租不售的社會住宅模式,避免圖利財團。
 
新北市議會昨天審查此案,議員陳文治、游輝廷、周勝考、王淑慧、林銘仁等人均表示不妥。王淑慧質疑,員工入住資格為何?邱敬斌回應,優先提供符合申請社會住宅資格的員工住。
 
王淑慧強調,員工宿舍有些已經閒置,不去用卻還要新建;周勝考也說,不要再做員工宿舍,都規劃為社會住宅,訂定辦法讓符合資格的員工去申請。林銘仁要求市府自建只租不售的社會住宅,否則可能發生圖利財團。陳文治、游輝廷等人要求全面檢視可運用的土地,做一次性的規劃。
 
邱敬斌說,板橋區府後街二號、三號及明德街一巷八號的兩層樓眷舍,都是在民國六十二年興建的加強磚造結構,已有四十一年歷史;新莊永寧街廿一巷一至八號的兩層樓建物,則是民國五十六年興建。板橋區規劃蓋七十二戶、新莊區四十六戶,共一百一十八戶。

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