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手把青秧插滿田,低頭便見水中天,心地清靜方為道,退步原來是向前。
2014年10月6日

霸王條款判無效 房仲業震撼彈★民間房屋二胎三胎房貸│借款│借貸│增貸│轉貸

聯合新聞網台北報導【民間房屋二胎三胎房貸│借款│借貸│增貸│轉貸】屋主委託房屋仲介售屋時,房仲公司在委託銷售契約中都會有這樣的條款「委託銷售期間內,委託人如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者,仍應支付服務費給房仲」,台灣高等法院判決認為,房仲業此一「霸王條款」剝奪賣方的賣屋決定權,對賣方不公平,違反消保法,應屬無效。
 
過去這類官司,法院根據契約條款都會判決房仲勝訴,但最近司法實務上有了不同以往的新見解。高院認為,房仲扮演「居間者」角色,必須買賣契約成立後,居間者才能請求報酬;但房仲在委託銷售契約的「霸王條款」卻規定,不管買賣契約是否成立,只要賣方違反「霸王條款」即應給付佣金,這種條款應屬無效,判決房仲敗訴。法院的新見解引起房地產市場震撼。
 
高院指出,委託銷售契約的法律性質為「居間契約」,房仲是居間人,因買賣契約成立而請求報酬,但房仲在委託銷售契約中卻規定,「買方願依委託條件購屋,賣方不得拒絕,否則即應給付服務費」,已剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象的自由,對賣方不公平,違反民法居間契約的規定,也違反消保法,應屬無效。本案起因於一家房仲公司為客戶仲介銷售其新北市的二戶房屋及停車位,委託底價為五千一百六十萬元,房仲找到高姓買家願以五千一百七十萬元購買,高姓買家簽下議價書,付出一百五十萬元斡旋金後,雙方約定碰面簽約。
 
房仲指出,賣方後來屢藉詞推託,始終不肯簽約;賣方則辯稱,買賣雙方約定碰面,當天高女卻未出現,因此未簽約。房仲公司引用委託銷售契約認為,高女的出價既然高於賣方委託銷售的底價,並經賣方蓋章確認,雙方的不動產買賣關係即成立,賣方應依約支付成交價的百分之三共一百多萬元的服務費給房仲。
 
高院判決房仲敗訴,全案定讞。法官指出,賣方簽約委託銷售,目的在透過房仲介紹,以取得較有利條件再決定是否售屋,如果房仲不論磋商結果是否符合賣方利益,即以委託條件強令賣方選擇接受或給付服務費,對賣方不公平,也不能達成委託契約目的。法院指出,這種定型化契約的「霸王條款」違反誠信原則,剝奪賣方賣屋的最後決定權,對消費者顯失公平,違反消保法規定,應屬無效。

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2014年9月3日

房地合一課稅門檻規畫中★民間二胎三胎房貸│借款│借貸│增貸│轉貸

中央社記者韋樞台北1日電【民間二胎三胎房貸│借款│借貸│增貸│轉貸】財政部正在規畫房地合一實價課稅政策,未來是否以新台幣2000萬元到2500萬元為課稅門檻,財政部表示,確實有參考韓國及許多他國的做法,但細節仍在規畫中。
 
報載財政部未來實施房地合一實價課稅政策時,將排除自住民眾,也就是有第二戶以上才會課稅,並訂出一定交易金額以上才課稅。其中課稅門檻將參考韓國作法,持有兩年以上,總售價9億韓圜以下,換算成台灣物價,可能訂在2000萬到2500萬元以下免稅。
 
財政部晚間表示,財政部確實有參考一些國家的房地產稅制做法,韓國只是其中之一,只是連續兩場舉行「建制不動產交易所得稅制」座談會下來,房地合一,實價課稅政策,以及採取分離課稅的方向大致底定,細節部份包括稅率、交易金額門檻等還在規畫中。
 
財政部長張盛和8月29日在花蓮透露,財政部的想法是採分離課稅,但稅基未定,以及土增稅原有的減、免規定同步轉軌,以維繫原減、免政策目的,轉軌的方法可以用「稅額扣抵」、「稅基減除」進行。

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2014年6月19日

房屋二胎三胎免費估貸★板新2處舊眷舍 改建118戶社會住宅★房屋二胎江海借貸

自由時報記者何玉華新北報導【房屋二胎三胎免費估貸│房屋二胎江海借貸】新北市政府將拆除板橋、新莊兩處舊眷舍改建社會住宅,昨天市議會審查引發討論,城鄉局代理局長邱敬斌說,總經費約兩億一千多萬元,興建一百一十八戶,預計民國一○六年四月完工。議會最後決議市府必須採只租不售的社會住宅模式,避免圖利財團。
 
新北市議會昨天審查此案,議員陳文治、游輝廷、周勝考、王淑慧、林銘仁等人均表示不妥。王淑慧質疑,員工入住資格為何?邱敬斌回應,優先提供符合申請社會住宅資格的員工住。
 
王淑慧強調,員工宿舍有些已經閒置,不去用卻還要新建;周勝考也說,不要再做員工宿舍,都規劃為社會住宅,訂定辦法讓符合資格的員工去申請。林銘仁要求市府自建只租不售的社會住宅,否則可能發生圖利財團。陳文治、游輝廷等人要求全面檢視可運用的土地,做一次性的規劃。
 
邱敬斌說,板橋區府後街二號、三號及明德街一巷八號的兩層樓眷舍,都是在民國六十二年興建的加強磚造結構,已有四十一年歷史;新莊永寧街廿一巷一至八號的兩層樓建物,則是民國五十六年興建。板橋區規劃蓋七十二戶、新莊區四十六戶,共一百一十八戶。

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2014年6月13日

明年初提房地合一課稅★房屋二胎江海借貸 2994-1000

自由時報記者鄭琪芳台北報導【房屋二胎江海借貸房市改革行動聯盟昨拜會財政部長張盛和,提出不動產稅制一年內全面改革的訴求,並質疑財政部的改革決心及高度不夠。財政部回應,目前正研議不動產稅制改革,基本上與房改聯盟提出的方向一致,預計明年初提出房地合一課徵所得稅的方案。
 
房改聯盟召集人、台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文表示,現行不動產稅制的主要問題是「稅基偏低」,公告地價僅市價的二十%、公告現值約市價六、七成,導致不動產持有稅太低,囤房、囤地、投機炒作等盛行。
 
房改聯盟提出八大訴求,包括:全面落實不動產稅制改革;稅基應以實價為原則;房地合併課稅,整併房屋稅與地價稅為不動產稅;不動產交易的資本利得按實際獲利課稅,稅率應符合國際標準並採差別稅率;自用住宅持有與移轉、出租住宅採輕稅原則;地方政府彈性調整持有稅的稅基及稅率等。

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2014年6月12日

興富發2年內推老人住宅★房貸增貸│房貸轉貸│房屋二胎 江海借貸

中央社記者韋樞台北11日電【房貸增貸│房貸轉貸│房屋二胎 江海借貸】興富發建設上午舉行股東會,會後透露,1到2年內,興富發在新北市近醫院處興建百戶規模的老人住宅,並與日本老人住宅管理機構諮商。
 
興富發看準台灣將進入高齡化社會,在台灣取得法源之後,和不動產經營息息相關的長期照護事業錢景看好,因此和亞洲開發商合作投入台灣長照事業。興富發副總經理廖昭雄表示,興富發已經在新北市距離醫院僅1、2公里處,覓得一塊2000餘坪土地,準備興建百戶規模的老人住宅供銷售;除了老人居住外,家庭也可以一起住,要讓老人家覺得並未被遺棄,因此不是養護中心的概念。
 
廖昭雄透露,老人住宅一戶價格可能在新台幣400萬元到500萬元左右,但因為興富發沒有經營老人住宅的經驗,所以將與日本老人住宅的管理機構諮商合作,強化管理模式。興富發今年下半年的推案計畫,廖昭雄說,包括台北市大直總銷約220億元的台北時代廣場CBD、總銷230億元的高雄「華人桂冠」、竹北首購宅、北市南港興中路「雙美館」都更案。
 
另外,尚有台北市第一個一坪換一坪,位於南港路一段2788坪的都更案,已經在4月底通過計畫核定,預計3年內取得建照;在基隆也規畫首購族的「真愛花園」。

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2014年6月5日

社會住宅應達房市總量1/4★房屋二胎 江海借貸 2994-1000

工商時報記者台北報導【房屋二胎 江海借貸 2994-1000】合宜住宅大出包,政大社科院副院長林左裕4日呼籲,政府要落實居住正義,應廣為興建只租不售的社會住宅。社會住宅推動聯盟及無殼蝸牛聯盟昨也在立院舉行記者會,要求政府承諾不再推動合宜住宅,並改推「只租不售的社會住宅」。
 
房市改革行動聯盟發起人之一的林左裕說,合宜住宅根本是抽籤買國宅的翻版,投資客以低於市價3成的價格購入,幾年後脫手大賺,並沒有把資源回饋至社會,不具導正房市效果,「倒不如不要」。
 
社會住宅推動聯盟副召集人陳美鈴表示,就算合宜住宅售價只有100萬元,真正弱勢的族群還是沒有能力購買,這就是為何世界各國都在首都推動「社會住宅」。林左裕認為,政府推動社會住宅,供給量至少應達到整體房市總量的4分之1,同時去除「社會住宅」等於「經濟弱勢」的標籤化,讓下一代願意以租屋代替買房,才有助導正房市炒作的風氣。

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2014年4月9日

房地合一課稅 一年半後成形★房屋二胎三胎│貸款│借款│增貸 2994-1000

自由時報記者鄭琪芳台北報導【房屋二胎三胎│貸款│借款│增貸 2994-1000】財政部長張盛和昨表示,目前尚未規劃房地合一課稅,但再過一年半後,奢侈稅就可以轉型進化,在不涉及修憲、維持土增稅的情況下,朝房地合一實價課徵所得稅的方向規劃。內政部次長林慈玲則表示,正研擬將土地公告現值改為半年調整一次。
 
《土地現值 擬每半年調整》立法院財政委員會昨邀請財政部及內政部就「房地合一課稅」進行專案報告,民進黨立委許添財質詢,台灣房價不合理的程度已經到了國安層級,台灣的空屋率這麼高,房價漲幅也很高,精華地段的土地公告現值卻不符合市價,是否將公告現值由每年一調改為每季一調,讓房屋交易課稅更為精準?林慈玲回應,已經與地方政府積極溝通,擬將土地公告現值由現行每年調整一次,改為每半年調整一次,以縮短公告現值和市價的差距。
 
國民黨立委林德福則詢問:「房地合一課稅何時可以成熟?可否在不違憲的情況下,於兩年內完成?」張盛和表示,房地合一課稅是正辦,但還要審慎研議,不可能一步到位,也不會冒進,必須要循序漸進,目前先推動「財政健全方案」。張盛和指出,由於憲法明定課徵土增稅,房地合一課稅可能涉及修憲,但只要維持土增稅不變,在不涉及修憲的情況下,設計其他稅制連結,並避免重複課稅,時機成熟就可以推動房地合一課稅。
 
張盛和表示,奢侈稅實施已經超過兩年半,實施滿4年可以大概掌握交易實價,因此,再過一年半,就可以考慮讓奢侈稅轉型進化,推動房地合一實價課徵所得稅。不過,房屋持有稅(如房屋稅、地價稅)不能實價課稅,因為沒有買賣就沒有實價。

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2014年3月17日

贈屋節稅 未來賣房恐課更重★民間房屋借款│借貸│貸款│增貸│轉貸

工商時報記者黃惠聆台北報導【民間房屋借款│借貸│貸款│增貸│轉貸】父母以「房屋贈與」可省的稅負高於「現金贈與」,但專家提醒,房屋贈與節稅效果只有一次,當房地產課稅稅基逐漸貼近市價時,因為受贈房沒有取得成本,若子女未來還想賣房,財產交易所得稅恐怕更重。
 
「房屋贈與」會有比現金贈與更強的節稅效果,例如買2,000萬元房子贈與小孩,會比直接用2,000萬元現金送給小孩,節省逾百萬元的贈與稅。永慶房屋集團發展中心經理黃舒衛表示,例如以2,000萬元房價贈與子女,目前房屋評定現值加上土地公告現值共1,200萬元,贈與稅的計算是1,200萬元扣掉法定基本免稅額220萬元,再乘上10%(遺贈稅率),則贈與稅為58萬元。
 
如運用「合購贈與」,由父母合購後,各持一半的持分,再贈與兒子,免稅額為440萬元,將使贈與稅再降至36萬元;若以現金贈與,贈與稅則要高達178萬元,由此可以看出,買房贈與節稅效果較大。但黃舒衛提醒,贈與房子的節稅效果只有受贈時,據現行所得稅法規定,售屋利得以實價課稅為原則,若無法出示買入成本,納稅人可依財政部每年頒訂的房屋財產交易所得標準,以推估售屋所得課稅。
 
因財政部訂定售屋所得標準比實際獲利低很多,所以大部分賣屋的屋主多半會依核定課稅法來申報繳稅,即可省下大筆稅負,但財政部正在「防堵」這合法逃稅的漏洞。財政部今年起針對出售雙北市8,000萬元、其他縣市5,000萬元以上豪宅,只要無法未舉證成本者,一律改按房屋售價扣除土地價值的15%,計算售屋所得課稅。
 
信義房屋指出,也就是去年出售豪宅的賣家,今年5月申報所得稅時,如沒有舉證成本,只要被稅捐機關掌握售價時,即要改按房屋實價扣除土地價值的15%計算。假設3億元豪宅的房屋評定現值是2,000萬元,售屋所得即是960萬元,同樣按綜合所得稅最高稅率40%計算,應納售屋所得稅為384萬元,但新制要交540萬元。

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2014年1月21日

房屋二胎免費估貸★ETC再亂扣款 日罰50萬元★房貸利率比較2014

中國時報曾懿晴台北報導【房屋二胎免費估貸│房貸利率比較2014】國道計程收費爆發重複扣款,交通部高公局表示,一周內訂定關鍵績效指標(KPI),春節除夕當天起每日檢視扣款情形,一旦超過違規標準,按日開罰50萬元。遠通電收表示願接受政府高標準監督。
 
高公局統計,計程收費上路以來,全台319個ETC感應門架平均每天交易量為1335萬次,相當每天平均有134萬1000輛車上路,其中高達40%為行駛里程少於20公里、不需付費的短程族群,另外5%為超過200公里以上的長程族。農曆春節即將到來,屆時國道將湧現大量車潮,為抑止ETC重複扣款亂象,高公局祭出重罰。
 
連3個月高標查核:高公局副局長吳木富表示,本月30日除夕當天起為期3個月,將透過稽核委員會訂定嚴格KPI作為稽核標準,每日查核扣款案件,「一旦發現重複扣款的案例超過標準,日罰50萬元。」若3個月後依舊沒有改善,高公局將評估與遠通解約。遠通日前針對重複扣款的案例承諾「加倍奉還」,吳木富表示,民眾若認為扣款金額有誤,可直接提供給高公局,查證屬實除加倍奉還外,將要求遠通提供額外獎勵。
 
遠通承諾加派客服:針對高標準要求,遠通電收指出,若稽核委員會認定遠通違規情節重大,遠通願意接受政府監督,也會自我監督作到符合社會期待,挽回民眾信心。若營運出現重大瑕疵,高公局有權主張終止合約。
 
不少民眾抱怨遠通客服等待時間過長,高公局長曾大仁表示,將要求遠通客服電話需在鈴聲響起一分鐘之內接聽,遠通表示目前已加派客服人力。有關體育主播龔懷主(Robin)號召車迷以最低速限癱瘓國道,吳木富指出,癱瘓國道影響自身安全,也阻礙民眾行的權利,將加以勸導。

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2014年1月6日

房貸利率比較2014★捷運新莊站房價挑戰5字頭★二胎三胎免費估貸

自由時報記者專題報導攝影【二胎三胎免費估貸│房貸利率比較2014】捷運新莊站為新北市新莊區早期發展源地,擁中正路主幹道和各行政單位,還有新莊運動中心、新泰綜合醫院等,以及新莊老街與古蹟文物,生活機能完整,住戶多為在地的老新莊人,自住買盤穩健,目前新推案每坪房價開價已逾5字頭。 

在捷運新莊線開通後,捷運新莊站周邊生活圈生活機能更加便捷,信義房屋新莊捷運店店長周建行表示,過去的港口位捷運新莊站旁,此區為新莊最早發展的生活圈,以中正路、新莊路、新泰路為核心,消防局、警察局、地政戶政事務所、區公所等皆集中於此,加上新泰綜合醫院的醫療資源,生活機能相當完整。 

生活機能優 交通便捷:捷運新莊站旁有新莊老街,晚上即為熱鬧的新莊夜市,至新莊運動公園也不遠,有棒球場等規劃,經常有比賽和演唱會,是新莊人經常聚集的地方。新泰路上店家則較為新穎,銀行、麥當勞等連鎖店家和大型店面、餐廳多位於此。中正路除了有行政單位匯集,亦為新莊主要幹線,至板橋、三重、南新莊都很便利。周建行表示,目前一般住宅產品集中在捷運新莊站周邊,以公寓為主,平均屋齡30~40年,每坪房價24~30萬元;屋齡10~20年的中古大樓每坪35~40萬元,新大樓每坪42~50萬元。 

新推案少 剛性買盤強:指標社區有「僑星福華」,位建興街,至捷運站和運動公園都很近,是周邊少數屋齡5年內的新社區,訴求挑高3.6創意空間,規劃1~3房,每坪42~48萬元。位新豐街一帶則有「宏運米蘭」、「宏運黃金廣場」、「宏運巴黎」等宏運系列社區,屋齡近20年,公設比低、有開放式中庭,是知名中古社區,套房總價約400萬元,1+1房含車位總價800~900萬元,3房含車位總價1300~1400萬元,總價相對親民。 

正中正路則有「麗京」,是中正路少數的新成屋,規劃2~4房,每坪開價40~46萬元,有中庭花園、社區管理佳,社區住戶素質高,另中正路知名建案「永鼎國璽」即將交屋,每坪52~56萬元。捷運新莊站緊鄰大漢溪,因此也有不少河景住宅,如位瓊林路的「家麒星河」,標榜水岸題材,一般住家每坪26~28萬元,高樓層河岸戶別每坪28~30萬元。 

河岸景觀加持 指標案熱銷:周建行分析,捷運新莊站以自住客市場為主,買氣一直都很穩定,較不受到市場波動,早期新莊多興建大3房、4房住宅,又以公寓為主,因此總價800~1500萬元的2~3房電梯首購產品需求更是大於供給,相當受到青睞。近來也有建商看好捷運新莊站的捷運、水岸題材紛紛推案,如指標案「新泰然」訴求前臨河岸景觀,後擁公園綠地,規劃273137,面公園戶別每坪開價50~55萬元、面河岸戶別每坪開價55~60萬元,每戶總價1500~2200萬元,現場銷售人員表示目前已近完銷,可售戶為地主保留戶。 

預售案「傳峰」總銷20億元,訴求步行至捷運新莊站10分鐘,享有完整生活機能,現場專案經理黃承治表示,該案規劃2~3房、25~41,每坪開價55萬元,每戶總價1200~2000萬元。 

小提醒:中正路為省道,交通車流量大,而捷運新莊站周邊老舊社區較多,巷弄也較複雜,市容相對較舊,有很多古蹟廟宇,有風水忌諱的民眾需注意。


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