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2017/11/09

(身分證借錢)哪家利率比較低! 台中小額借貸


 

花蓮縣一名賴姓男子為替女友償債,向地下錢莊借款10萬元,卻成為他的惡夢,兩年來還了46萬餘元仍還不清,每月僅剩8千元度日,甚至因還不出錢被討債集團關狗籠恐嚇;他走投無路報警求助,警方會同憲兵,日前到涉案林姓嫌犯住處逮人,全案依恐嚇取財、妨害自由、重利罪嫌移送花蓮地檢署偵辦。

 

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相較於新成屋,老屋實坪多、總價低,成為許多年輕首購族的最愛。但是,也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸,究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢?

今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友,兩人打算近年內完婚,最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近,於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。

兩人原本相中一棟電梯住宅,鄰近河堤,附近又有傳統市場和超市,生活空間相當舒適;然而,房屋總價超出兩人預算,他們的存款加上雙方家長資助,最多能湊到 400 萬元,假設預留 100 萬元裝修和購買家具家電,300 萬元當作購屋自備款,就算貸款成數能夠拉到 8 成,可購入的房屋總價大約也只有 1,500 萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了,跟新成屋相比,可以買到的實坪比較多,也可以把省下來的錢拿來翻修屋子,裝潢成我們想要的樣子;再說,老公寓每個月不用多付管理費,長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。

女友同意,卻又擔心老公寓不好向銀行貸款,「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數,要是銀行不給我們高一點的貸款成數,或是低一點的貸款利率的話,我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。

像木森這樣自備款不夠多,又希望能夠買到較大空間的首購族,會比較喜歡老房子,畢竟屋齡越高,房價相較周邊新屋來說會比較低,議價空間也相對較大,而且新成屋公設比通常較高,在諸多考量之下,老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。

不過,購買老屋卻也有不利申貸的疑慮,讓部分買方為之卻步。究竟,老屋貸款該注意哪些重點呢?

要點一:留意老屋建築結構

首購族通常資金有限,貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量,尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例,假設購買 1,500 萬元的公寓物件,若貸到房屋總價的 8 成,自備款 300 萬元剛好足夠;但若只貸到房屋總價的 7 成,自備款就需要 450 萬元,中間有 150 萬元的差額,就算把預留的 100 萬元裝修費投進去,還是不夠。

銀行主管表示,在評估房屋貸款利率和成數時,會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考,若老屋的屋齡不算太高,地段的影響力較大,但屋齡偏高時,建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等,也有可能產生影響。

建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),目前台灣建築物以 RC 結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,SRC 或 SC 結構則較常用於都會區高層建築。

根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為二十五年,加強磚造房屋耐用年限為三十五年,RC、SRC、SC 建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值也就越低,銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短,且不是坐落在精華地段,通常只能貸到房屋總價的 6 到 6.5 成。

要點二:精華區老屋申貸較容易

那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎?根據 2017 年第二季聯徵大數據資料庫,分析「台北市購置住宅貸款統計」,屋齡九年內的房子,平均貸款利率落在 1.67 到 1.77%之間;屋齡九到十八年的房子,利率為 1.84 到 1.85%;至於屋齡十八年以上的房子,利率大多超過 1.9%。

若再進一步比較,屋齡三年內房屋平均貸款利率為 1.67%,和屋齡十八年以上房屋相較,少了將近一碼,雖然因目前處於低利環境,差別並不大,但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。

買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎?其實不一定!合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示,屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件,不過,另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業,如果本身條件不錯,再加上房屋坐落地點佳,貸款的利率和成數就有可能比較好。

「如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到 8 成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示,中信銀在審查購置住宅貸款時,屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率,相較下,地區或地段差異性較會反應在房屋估價上;因此,買地段好的老屋是較聰明的選擇。

老屋申貸停看聽

1. 鋼筋裸露、結構不良,銀行不承作

2. 海砂屋、輻射屋,銀行不承作

3. 附近有嫌惡設施,貸款成數較低

4. 剩餘耐用年限越短,貸款成數越低

5. 貸款年限+屋齡≦50

6. 貸款年限+房貸戶年齡≦75

註:本表僅為參考,實際貸款條件須由銀行評估。

要點三:確認老屋貸款年限

此外,老屋的貸款年限也是必須注意的重點,一般而言,銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」;舉例來說,購買屋齡三十年的房屋,貸款年限最長為二十年,若屋齡已有四十年,貸款年限就只剩十年,假設總貸款金額相同,屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍,還款壓力大幅增加。

陳寬祺也提醒,不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式,若採用第二種方式估價,當屋齡超過耐用年限時,建物將不予估價,僅會計算土地價值。

換句話說,屋齡太老,或耐用年限原本就短的物件,就要衡量其土地價值高低,或是有沒有都更效益,如果土地價值不高,貸款就不容易。

因此,民眾在購買老屋時,應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本,以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料,尤其是老屋的構造以及使用年限,不只能夠讓自己更了解老屋的狀況,也能作為銀行鑑價的參考指標。

要點四:銀行鑑價未必等同買賣價

老屋申貸還有一個常見的狀況,就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說,木森購買房屋的成交價是 1,500 萬元,原本預期貸到 8 成的金額是 1,200 萬元,但銀行卻只核貸 1,080 萬元,比木森的期待少了 120 萬元,為什麼呢?這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有 1,350 萬元。

土地銀行個人金融部表示,銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額,會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中,取其低者作為計算基準。也就是說,如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。

購屋者如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者,輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋,銀行多不願貸款;周邊若有嫌惡設施,如:殯儀館、靈骨塔、墓園等,能夠貸款的成數也較低;反之,學校、運動場、傳統市場等,則對於貸款成數有加分效果。

永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒,客戶貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶,工作收入穩定,有報稅資料、薪資轉帳紀錄,即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況,若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常,聯徵無異常顯示,銀行內部評分會較高,就能爭取到較好的貸款條件。

市政府31日起開始禁止公司在招聘過程中詢問應徵者過去的薪酬紀錄,不過,商界領袖表示,此規定形同除去雇主在尋找合適人選時可使用的重要工具。

依據新法的規定,違反禁令的雇主,將被處以高達25萬元罰款及接受強制性培訓。應聘人可以自願告訴雇主他們的過去工資,但雇主不能提示他們這樣做。

代表紐約市公司的著名商界聯盟組織「紐約市夥伴」(Partnership for NYC)執行長凱瑟琳?維爾德(Kathryn Wylde)說:「(過去工資)是歷來篩選應聘人的基準。」

大紐約商會主席兼執行長賈菲(Mark Jaffe)表示,不能過問過去薪酬,使得雇主必須過濾挑出更多不符合條件的應徵者。該商會代表逾3萬家公司。他補充說:「將有更多不符合資格的人應徵。」

這項法規是由市議員克勞利(Elizabeth Crowley)和公益維護人詹樂霞(Letitia James)提出,今年4月在市議會通過,其目的是協助消除男性和女性的工資差距。丕優研究中心的數據顯示,女性的收入一般相當於男性的八成。

賈菲說,雖然市府讚揚新法的目的,但仍有議員不同意它是解決性別歧視的有效方法。相反,婦女如果認為過去的薪水反映出她們受到歧視,就應當舉報。歧視問題應該在招聘過程中討論。賈菲說,雇主的「目的不是歧視,而是希望招聘過程更有效率。」

紐約州商業委員會人力資源中心主任柯賓(Frank Kerbein)透露,許多公司已不再問應聘人過去的薪水。柯賓說:「對許多公司來說,依靠薪資紀錄已不是最佳做法。」他補充說,他認為合法的商業慣例並非造成工資差距的原因,而可能是休假和其他因素。

主張婦女獲得同等薪酬的人士也對新法有所顧慮,雖然他們認為這是正確的第一步,但不期望它能夠完全解決工資差距。

葛雷斯研究所(Grace Institute)的總監蘭恩(Brigid Lang)說:「公平地說,因我們知道女性的薪水較低,雇主可以在不知道她們過去有多少收入的情況下,提供較低工資。」

蘭恩說,為了解決這個問題,該研究所致力幫助婦女認為一個職位的薪水是多少,然後根據自己的技能和經驗進行公平談判。紐約市人權委員會將執行該法,希望這項禁令能夠幫助應聘人與雇主談判。

法國名導演盧貝松(Luc Besson)最新科幻大片《星際特工瓦雷諾:千星之城》(Valerian and the City of a Thousand Planets,簡稱《星際特工》),耗資1億9,700萬歐元(近新台幣70億元)創法國影史新高。

如此大成本製作,萬一不能回收,會不會讓盧貝松的電影公司歐羅巴影業(Europa Corp)陷入財務危機?他老神在在說:「不擔心。」



早在開拍前,盧貝松就籌到96%的資金,歐羅巴影業僅需負擔剩餘的4%。如此高成本,卻沒有一分錢來自好萊塢大片商,堪稱「最貴的獨立製片」。 究竟,盧貝松是怎麼辦到的?

《星際特工瓦雷諾:千星之城》是盧貝松繼《 第五元素》《露西》後,又一科幻大片,儘管預算等同好萊塢大片,盧貝松卻靠著建立品牌吸引金主、預售版權與爭取減稅等方法,募得資金、降低成本。

預算近新台幣70億元的《星際特工》,沒有好萊塢6大片商的金援,被視為史上最貴獨立電影。

預算約新台幣70億元的《星際特工》,沒有好萊塢6大片商包括華納兄弟(Warner Bro.)、迪士尼(Walt Disney)、20世紀福斯(20th Century Fox)、派拉蒙(Paramount Pictures)、環球(Universal Pictures)及索尼(Sony Pictures)的金援,做法與獨立製片無異,被視為「有史以來最貴的獨立電影」。

《星際特工》改編自法國1967年的知名科幻系列漫畫《Valerian and Laureline》,盧貝松的《 第五元素》(The fifth Element)、詹姆斯卡麥隆(James Cameron)的《 阿凡達》(Avatar),乃至《星際大戰》系列電影,都從中獲取靈感。因多數觀眾仍對它不熟悉,盧貝松拍《星際特工》只得另覓籌資管道,最後由中國基美影業(Fundamental Films)投資5,000萬美元。

爺就是招牌 盧貝松

  • 生日:1959年3月18日
  • 出生地:法國巴黎
  • 配偶:維吉妮席拉
  • 執導作品:《碧海藍天》《霹靂煞》《終極追殺令》《第五元素》《露西》等
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新頭殼newtalk

國家通訊傳播委員會 (NCC) 今 (12) 日決議刪除衛星廣播電視事業及境外衛星廣播電視事業換照審查辦法第9條的黨政軍條款,NCC表示,黨政軍條款明顯逾越母法衛廣法,為不影響民眾權益,應該立即修法。

根據衛星廣播電視事業及境外衛星廣播電視事業換照審查辦法,第9條 (黨政軍條款) 明定外國人不可直接持有衛星廣播電視事業股份超過百分之五十,以及不可有政府、政黨或相關事業、財團法人及人員投資或任職,如有違法將直接取消持續經營權。

對此NCC本屆委員今日審視後,發現相關規定明顯逾越母法衛星廣播電視法,造成與過往換照前例適用結果互相違背。原母法是違法者將處以新臺幣20萬至200萬元罰鍰並在限期內改正,不改正將按次處罰,嚴重時才可廢止執照。

而近日NCC審查era news年代新聞、東森、緯來等多頻道的換照案件時,發現有民間人士間接投資,違反規定,但因攸關人民的權利義務,NCC強調,在未修正母法之前,違反黨政軍相關規定仍以罰鍰並在限期內改正,不改正才按次處罰,或廢止其許可並註銷其執照為主。

目前違法業者已按照NCC行政指導改正,在今日的委員會上也通過換照。NCC並對想要利用黨政軍條款立法缺失,而試圖干擾廣電市場秩序的相關人士,予以譴責。

另外換照審查辦法,有衛廣事業反映,要求換照業者應提供未來6年財務評估太長,應縮短為3年,以便民興利。

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借貸要注意的事項有哪些?

借貸不是一件很簡單的事情,要注意的事項有很多,萬一忽略的其中一項很可能就借不到了,借貸要注意的事項有:

1、要瞭解借貸雙方的信用與資產情況;

2、要評估借貸的能力;

3、要瞭解借貸的用處;

4、要商討借貸的利率;

5、要簽訂借貸合同,最好有第三人的存在;

6、區分銀行借貸與民間借貸。

借貸三大忌!

借貸是一個三思而後行的過程,借貸要全局考慮才下的決定。

但通常在這麼緊急的關頭,很多人還是會犯借貸的三大忌:

1.不熟悉借款人的品行,不要僅僅因為一面之緣或者是通過別人的介紹就借貸;

2.借貸的金額雖然不大,但是卻沒有寫借條,這是不夠謹慎的表現;

3.根本不知道借貸的用途。

這是借貸的三大忌,雖然很多的人都知道,但是在當親身面臨借貸的時候就經常會忘記自己是否有做到。在此提醒廣大的讀者,借貸一定要寫契約,因為這是雙方借貸關係成立的有利證據,也是以後解決借貸糾紛的最好憑證。
C5AFC2509C043731


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