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2008/05/17

環保綠建材 與地球和平共存

人類過度開發,地球環境惡化,因此環保建材的使用已成為國際間的環保新趨勢。為了人類的永續發展,緩和過度開發導致環境惡化的問題,以環保為導向的建材就此誕生。對於居家空間設計,多數人仍只講究空間格局的氣派、舒適度與風格,或是預算是最主要的考量,對於家具、建材有沒有「毒性」,不是沒有概念,就是所知有限。
然而,建築物結構中的混凝土、裝潢材質中的木板、塗料製品及傢俱等,若不詳加檢視成分,潛藏的有害物質極可能隨空氣揮發,成為居室中的「隱形殺手」!如何選擇環保建材已是刻不容緩的事!
 
PART1何謂環搬家公司保綠建材?
國際學術界為環保建材下定義:「在原料採取、產品製造、應用過程和使用以後的再生利用循環中,對地球環境負荷最小、對人類身體健康無害的材料,稱為『綠建材』」。建材原料的再使用、再循環、減量將可以使污染達到最低。
PART2 為何要選擇環保建材?
以往一般人選擇建材時考慮的面向通常為預算優先,僅講究室內裝潢,搬家卻忽略室內空氣品質更搬家公司加重要,因此較無法了解建材對居家空間以及身體健康有何影響。然而近年來檢驗而出建材對身體的嚴重影響性,專家因此警告,室內裝潢若採用含甲醛(HCHO)、苯或有機性揮發物(TVOC )等建材(而甲醛在裝潢工程裡常被用搬家來做為黏著劑使用),只要超過5ppm(百萬分之5 ),就會發生身體的不適,因此新成屋入住時常會聞到刺鼻味。
中華建築中心姚博士說明:「一般人常以為只要等到刺眼難聞的裝潢味搬家公司道消散後就可般入新成屋,但其實有所錯誤!因含甲醛的建材,毒害能力並未隨著味道散去而消失;相反的,正因為味道散去,讓民眾失去戒心,但高溫潮濕或密閉冷氣房裡的微量甲醛其實依然影響著人體健康,導致慢性中毒。因此將來遷入新居時,一定要門窗大開,保持空氣流通,降低這些有害物質在空氣中的濃度,尤其是衣櫃、抽屜需要時常打開。亦需要在裝修前多作功課,慎選廠商,採用生態、抗菌建材,不要使用來路不明的廠商建材或是因貪圖小便宜而使用污染建材。
PART3 環保綠建材評定分類細項?
依據建材的內容不同,所評定分類的細項亦有所不同,主要內容分為四項,為生態綠建材、健康綠建材、高性能綠建材、再生綠建材。
Point1最自然的生態綠建材
生態綠建材即指在建材從生產至消滅的全生命週期中,對於地球環境是最自然的,消耗最少能源、資源且加工最少的建材。
Point2健康綠建材
意指對人體健康較不會造成危害的建材。換言之,健康綠建材應為低逸散、低污染、低臭氣、低生理危害特性之建築材料。
Point3高性能建材
高性能綠建材指性能有高度表現之建材,能克服傳統建材性能缺陷,以提升品質效能。生活中常見如噪音防制、基地保水能力不佳等問題,可藉由採用性能較佳建材產品,獲得相當程度的改善。
Point4再生綠建材
利用回收之材料經由再製過程,所製成之最終建材產品,且符合廢棄物減量(Reduce),再利用(Reuse)及再循環(Recycle)等原則之建材。選用廢棄的建築材料直接進行二次使用者,如拆卸下來的木材、五金等。
以上圖文由雜誌提供
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2008/05/17

年前入厝別被搬家流氓敲詐善用網路資訊 慎選合格公司

入厝搬新家的屋主尋找搬家公司時,除了要問清楚搬家費用外,也要知道搬家公司的來歷、設備與人力。搬家前,記得與搬家公司簽「搬運契約書」,以免家具遭損壞,或者半途被敲竹槓,而觸了霉頭。

貨比三家

  一般人多半透過信箱的廣告DM、樓梯間烙印的電話號碼,找到搬家公司,可是,來路不明的搬家公司,究竟由何方神聖組成?會有多少人來搬家?派什麼樣的搬運車輛來搬運?消費者通常「莫宰羊」。

崔媽媽網站信用佳

  現在,藉由網路普遍性,由租賃起家的崔媽媽基金會,也順勢投入搬家資訊服務,習慣運用網路的消費者,只要上網進入崔媽媽基金會網站,即可看到網站推薦10多家搬家公司,崔媽媽基金會搬家公司服務員朱小姐說:「推薦名單每個月更新,所有推薦名單,都必須同時接受崔媽媽基金會,及消費者監督與檢驗。」

  為了解搬家公司實際表現,凡是藉由崔媽媽網站,委託推薦名單代為搬家的消費者,都可以向搬家公司索取問卷調查,只要將問卷調查填寫完畢,交給崔媽媽網站,都可以拿回3~5%的搬家費用折扣。

  問卷調查的用意,就在實務監督搬家公司的服務品質,崔媽媽基金會統計問卷調查結果發現,搬家公司與消費者之間最常發生的糾紛,大部分都是電話估價的價格,與實際價格有差異,其次是家具在搬運過程中遭損壞,雙方在搬家理賠時出現爭議。

原住民投入搬家業

  由勞委會職訓局輔導就業的原住民搬運勞動合作社,亦投入台灣搬家業,勞委會職訓局科長邱月雲表示,分布全國的原住民搬運勞動合作社共4家,勞動合作社屬於法人組織,由內政部或地方政府主管,原住民搬運勞搬家公司動合作社的價格公道,估價與實際收費一致。

  台北縣原住民勞動合作社理事主席廖仁義表示,他們是搬家做口碑的,即使在搬家前沒有簽訂搬運契約書,也不會突然增加搬家費用,對於家具在搬運過程中受損的現象,廖仁義說:「他們會在卡車上準備好不刮傷家具的膠帶,盡量將損壞減至搬家公司最低程度,但無法保證完全毫無損傷。」

  剛搬新家的吳小姐就很後悔地說:「當初,就是為了省錢,找便宜的搬家公司,沒想到心愛的家具搬得傷痕累累,現在,每次摸到受傷的家具,就嘆口氣!生氣自己省小錢,花大錢。」

委託家具行費用高

  若是家有值錢的家具,吳小姐建議可以找家具店幫忙,委託家具店合作的貨運公司來搬家,才能確保家具不受傷。

  不過,委託家具行合作的貨運公司搬家,費用大約比一般搬家公司貴80%,對於擁有好家具的消費者較適合。

簽定搬運契約書確保權益

【紀麗君╱台北報導】一般住宅搬家費用大都在1萬元上下,因此多數人不會與搬家公司簽定搬運契約書,但專家仍建議消費者,最好先小人後君子,將權利義務用白紙黑子寫清楚,對雙方都有利。

  勞委會職訓局科長邱月雲說:「這就像到百貨公司買東西一樣,一手交錢、一手交貨,消費者還可以拿到統一發票;即使是訂1雙鞋,鞋店也會先寫1張訂單給消費者,同樣的道理,為什麼搬家的時候,不能與搬家公司先簽定搬運契約書?」

事先敲定 避免糾紛

  消費者如果手上沒有制式契約書,也不確定契約書內容,可以到崔媽媽網站下載格式化「搬運契約書」作參考。

  在這份契約書上,對於搬運價格,有「以車計價」及「包價制」2種,消費者可依個人需求,決家採用何種價格制度;崔媽媽基金會還傳授消費者一個小技巧,建議選在搬家吉日入厝的消費者,由於同一時間搬家的人很多,消費者最好在搬運契約書註明:遲到1小時搬家費打9折,如此一來,搬家公司保證準時到達。

  搬運契約書內容,還包括搬運物品清單,以及搬運地點的特殊地形。



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2008/05/17

餐廚合一。開發生活的多面樂趣

餐廚合一的設計是近年來常見的廚房設計趨勢,摒棄傳統餐廳位置的規劃,將餐桌結合於廚具設備中,少了餐廳的正式感,餐廚合一的規劃讓實現Living Kitchen的隨性自在,更開發了廚房生活的多元樂趣。


近年來,室內設計的規劃手法逐漸跳脫傳統格局設定,以共用空間的設計概念,創造出機能多元的居家空間,而餐廚合一的設計正是以共用空間的概念,為廚房場域開創多元機能。餐廚合一不僅能增加空間效益,打破傳統廚房、餐廳的配置手法,讓機能的結合創造出不一樣的生活型態,廚房變得更隨性,更能體現自在的Living Kitchen概念。

餐廚合一有搬家公司許多的設計手法,包括連接廚具的延伸桌、便餐檯、早餐吧檯,甚至中島檯面,都可達到餐廚合一,省略餐廳空間的效果。規劃時,需視空間大小、生活習慣而定。其中,都會生活對於廚房結合吧檯的接受度越來越高,由於不常下廚,簡易的吧檯即可完善用餐空間需求,且配合搬家燈光設計後,吧檯成為居家Lounge Bar,製造享樂隨性的悠閒氣氛。

不過,餐廚合一的設計不僅是為了服務少下廚的族群,對於經常下廚的家庭來說,活用便餐檯、中島廚檯、吧檯設計,讓掌廚的人可以一面烹調、一面跟家人親友聊天,讓廚房也能成為增進家人朋友情感的重要場域。


簡易延伸桌 小空間裡的大功用
餐廚合一最簡易的做法,是由廚具檯面延伸出餐桌,保留廚房位置,利用一字型廚具延伸出來的桌體,作為餐桌。如單身住家的廚房,由於使用率不高,可將餐桌合併於廚房流理檯面,因應生活習慣更可作為工作桌使用,實踐一個設計多種用途的複合式概念,讓空間運用更有效率,變化性也更大。

這種餐桌結合廚具檯面的做法,能提昇空間效率,由於餐桌並非獨立設計,而是融入廚房規劃中,使用者可就近使用廚房空搬家公司間,也可縮短掌廚者備桌上菜的距離。

吧檯設計 創造居家Lounge Bar

而近年來接受度大增的吧檯設計,對於單身族群來說,則是解決空間不足的方法。吧檯設計可由流理檯面延伸,利用高低落差劃分吧檯與料理區;或是於廚房及客廳間,利用吧檯巧妙劃分場域。吧檯的設計同樣能增進掌廚者與用餐者之間的距離,特別是於流理檯面延伸的吧檯,讓吧檯用餐也能擁有彷彿坐在鐵板燒前的趣味,面對面的情境,增進彼此聊天的機會,而吧檯面向廚房的一面,可兼具餐具櫃收納小家電的功能,亦可遮擋廚具下櫃。

吧檯桌擁有多重功能,規劃時可結合工作所需的管線配置,讓吧檯成為早餐桌、工搬家作桌,不只用餐,也能上網收發mail、規劃菜單、喝午茶…,充分享有靈活的空間運用。


離島工作檯 增加廚房工作檯面
中島型的廚房設計中,離島工作檯兼具洗滌、備料、收納杯盤等功能,較之吧檯或延伸桌的設計,機能性更強。此外,島型工作檯能紓解長型工作區的動線擁擠情形,讓料理工作更順暢。對於有小孩的家庭來說,吧檯的高度較不適合,島型工作檯可作為工搬家公司作桌;烹調時,小孩也可幫忙做些簡單的料理、備料工作,增加親子互動機會。

一般人會誤以為島型廚房需要豪宅等大空間坪數,其實小坪數住家設置島型桌更符合空間效益,這是由於島型桌可取代原有餐桌,但又擁有比餐桌更多元的功能,一地多用,能增加空間使用率。



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2008/05/17

周俊吉 將信義房屋推向國際化

去年,台灣唯一股票上市的房仲企業:信義房屋(9940)正式與日本歐力士集團(全球最大的財務公司之一,擁有43年歷史,在美國及日本均有上市)合作,啟動全球布局計畫,信義房屋並計畫在2009年於東京成立第一個海外服務據點,正式踏入國際市場。

但始終相信「企業經營要走在別人前面才會愈輕鬆」的信義房屋董事長周俊吉並不滿足於現狀,他還要把步伐跨得更大,讓已經搬家公司橫跨兩岸、擁有300多家分店的信義房屋,於2012年時達搬家到全球成立1000家分店的目標,因此5年內,公司也將培養1000名專業經理人,以迎接這項挑戰。


砸50億買大樓 當全球企業總部


為了全球化布局,去年周俊吉更大手筆砸下近50億元,向國巨(2327)買下101大樓對面的信義大樓,作為全球企業總部,展現他將信義房屋推向全球企業的決心。「信義區、信義路上的信義大搬家公司樓,代表了信義集團的精神!」一直為別人尋找「家」的信義房屋,現在終於也找到自己的家。

外表看來有些木訥的周俊吉,對於企業經營卻有其獨到理念與創意。例如,在房仲業界率先推動「先調查產權再進行買賣」、「成屋履約保證」,以及製作「搬家不動產說明書」,不僅引領同業紛紛跟進效仿,也讓顧客對信義房屋的品牌更加信賴,企業價值大幅提升。去年他更大膽推出以女性為訴求的「信任,帶來新幸福」電搬家公司視廣告,不僅感動眾多女性,也成功將女性購屋族群吸納進來。

而周俊吉堅持品質服務的信念,不僅讓信義穩居「台灣第一仲介」地位,在大陸,也同樣藉著「信義」的企業形象,慢慢站穩腳步。目前信義房屋在大陸上海、北京及蘇杭等地的總店數約100多家,店面雖然沒有其他大陸連鎖房仲企業多,算是「小而美」的房仲業,但是信義房屋去年贏得蘇州10強企業的第1名,顯示大陸市場布局已小有成就,周俊吉對此也相當自豪。

對於大陸房仲事業的經營,周俊吉秉持一貫精神,採取穩紮穩打的策略,並專注人才的培訓,不大張旗鼓地擴大經營,他說,「企業一定要先好、再強,然後才是再擴大。」因此對於大陸信義的發展,就像他在台灣的信義一樣,這幾年來均專注在人才的培訓,店面也都集中在大城市內,不急著大舉擴張。




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2008/05/17

存房子 富一生

被喻為美國「首席理財大師」的大衛‧巴哈(David Bach),曾在一場講座中對著台下一屋子聽眾問︰「你們有多少人聽過自己的父母或是祖父母說過,他們最成功的投資就是自己的房子?」台下幾乎所有人都舉起手。如果將搬家公司這個場景搬到台灣,相信舉手的比例也會是壓倒性的多數。

大衛‧巴哈更是力勸所有想要致富的人,一定要趁早買房子,「除非擁有自搬家己的房子,否則你不可能致富。對起步晚的人來說,搬家公司你還需要擁有別人的房子!」在他的經驗裡,房地產不僅是最好的投資,更因搬家為租屋是財務上搬家公司的「自我毀滅」,所以他主張,不管現在房價漲多少,購屋腳步永遠不嫌晚。

如果你還在疑惑,為什麼非要買房子跟學習「理屋術」才會致富?現在就讓我們告訴你5大理由。


理由1:房價呈長期階梯式上升趨勢


台灣從民國60年代至今,房市共出現過4波明顯的景氣循環,如果用前3次的經驗來看,都是呈現「大漲數倍、回檔僅數成」走勢。譬如以台北市中古公寓年度均價為例,前3波漲幅,最少的有6倍,最多超過1倍;但是回檔幅度,最多在1成以內。因此從台灣房市經驗來看,就是「大漲小回」,呈現長期階梯式上升趨勢,而這種長線上漲的商品,應該被列為最重要的家庭資產。



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2008/05/17

每坪150萬 豪宅激戰中山北路

前年鄉林建設以每坪136萬元買下中山北路五段、福林路口士林官邸旁千坪土地,並喊出每坪要賣150萬元的天價後,中山北路上的豪宅推案量快速增加,衍然成為豪宅新推案的主戰場。

豪宅巿場近來買氣直線上升,其中,北市躋身百萬俱樂部的建案,就高達12個,而挾著過去「官道」光環的中山北路,推案價格更屢創新高,儼然搬家公司成為北市新興的豪宅聚落。

住展研發長倪子仁表示,包括遠雄、搬家亞昕、長虹、皇翔、鄉林、璞真、紘琚、富邦與國建等知名建商,都不約而同集中在中山北路一段到七段推案,且開價多自每坪百萬元起跳。

繼去年中山北路七段的富邦建設「中山北路7段777號」與「皇翔天母」,開出90至110萬元區段新高且熱賣下,今年不少建商趁勝追擊。

其中,紘琚搬家公司在中山北路、天玉街口的「天母紘琚」,原本每坪開價120萬元,銷售過八成後,調價至135萬元一坪,每戶總價自1.8億元起跳。令市場訝異的是,可售戶數36戶的「天母紘琚」,自公開約一個月,即賣出近30戶,為後續即將推出的「遠雄富都」與「長虹虹頂」兩豪宅案,打了一劑強搬家心針。

以富都飯店原址改建的「遠雄富都」總戶數56戶,近日正式開出每坪135至150萬元的單價,以最小的110坪來算,總價1.5億元起跳。
對於「長虹虹頂」開價多少?長虹董事長李文造不願多搬家公司做說明。但業界已傳出該案開價每坪130萬元。

對於中山北路豪宅案,在二、三年間,即由過去一坪50餘萬元,飆升至現在的百萬水準,李文造表示,主要因為兩岸可望進步開放的利多,令不少外資搶進國內商辦、豪宅巿場,而鋼筋等原物料飆漲,也是推升房價的重要原因。
巿場人士指出,雖然北巿越來越多個案,開價自百萬元起跳,但目前成交價穩穩站上百萬水準的個案仍以大安區、信義計畫區一帶為主,中山北路「天母紘琚」站上百萬元,對推升區域房價確有幫助。
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2008/05/17

房市炒過頭 閉鎖效應出籠

博鰲論壇圓滿落幕,未來開放大陸觀光客來台、兩岸三通直航議題發燒,帶動台北小型辦公市場發燒,光是97年第1季成交案件數就比上季激增6成;不過有愈來愈多的賣方漫天喊價、甚至有賣家開價過度偏離市場行情,反而造成四月以來,商辦市場面臨半停滯、買方買不下手的「閉鎖」效應,讓學者專家不禁開始捏一把冷汗。


學者專搬家公司搬家呼籲,房市瞬間被炒得過熱,並不利於市場長期穩步發展。


淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰說,總統選後固然房市熱絡,甚至供不應求,可是部分地段並非精華地區,賣方搬家公司也跟著漫天喊價,反而造成買方無力追價。如再熱過頭,將面臨市場「閉鎖」效應,反不利市場長遠發展。


永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示,從立委選後即持續有港資、華僑客戶登門洽詢,計劃在台北市商辦市場卡位,市場並不缺乏買方。然而,市場上A級地段的物件不多,部分賣方開價又偏離市場行情,造成最近面搬家臨半停滯的現象,這樣的市場並不健康。


永慶房搬家公司屋商仲事業部的最新統計,97年第1季台北市商辦成交案件,比去年第4季激增近6成。黃增福分析,第1季以來AB級、B級辦公市場,擴量成長,小額投資人進場帶動價量俱揚。


永慶房屋商仲事業部統計,第1季台北市辦公市場雖僅較96年第4季成長3%,但成交量卻大幅成長58%;與96年第1季相較,更激增123%。顯示在看好兩岸三通後將可吸引陸資、外資企業來台設置企業辦事處,及台商回流的需求下,市場對商辦市場前景信心十足。


除此之外,立委選後辦公投資者愈來愈偏愛大坪數產品,加碼企圖心濃厚。根據統計,96年12月份立委選前,台北市的辦公室成交案平均約66.9坪,在立委選後則放大至82.9坪,在總統選後更提高到89.1坪。


黃增福認為,大坪數的辦公室將來可以單獨出租或分割出租,利於彈性分隔且易於管理,租金行情通常也較高,因此炙手可熱。



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2008/05/17

美國房市泡沫如瘟疫 波及歐洲及其他區域

       全球房市是否受到美國房地產泡沫化波及?「紐約時報」今天的報導提出警訊,包括愛爾蘭、英國、西班牙、波羅的海國家、北印度以及南中國等,過去飆漲十年的房地產,近來房價出現同步下挫。


  紐時指出,次級房貸導致美國房市不景氣,除了影響全球其他許多區域的房地產市場外,也將影響就業市場。


  房地產專家預言,諸如愛爾蘭、英國、西班牙及其他某些國家,將面臨比美國情況更糟、甚至可能引發大規模房市崩盤的可能性。


  紐時認為,千錯萬錯都是美國的錯,這波可能出現的全球性問題,都是被美國傳染。


  報導引述英國一所大學教授的談搬家公司話指出,「美國的問題已經傳染到歐洲」,「更壞的是,情況遠比我們想像的還要令人悲傷」!


  除愛爾蘭首府都柏林之外,西歐許多投資客近來對諸如包括波蘭首都華沙、愛沙尼亞首都塔林及其他東歐城市卻步,已經停止投資房地產。甚至印度及南中國部分地區,房價也不再飆升。

    一度竄升的股市突然回穩搬家後,讓許多人沒有錢再進場投資房地產,一向十分活躍的香港房市,近來也走緩了。在購買信心動搖之際,印度首都新德里及其他北印度城市,去年房價已經回跌近百分之二十。

    再拿英國來說,過去兩個月,房貸核准率比起去年,降了三成一,三月的平均房價跌了搬家公司百分之二點五,是自一九九二年以來,單月降幅最大的一次。

    不過比起英國而言,西班牙及愛爾蘭情況更慘。根據國際貨幣基金的統計,住宅投資占英國總體經濟的百分之五,美國是百分之四,但卻占了愛爾蘭經濟高達百分之十二,占西班牙經濟百分之九。

搬家    再拿西班牙來說,因為經濟起飛,超過四搬家公司百萬間房子是過去十年間陸續興建,總數超過德國、英國、法國的總和,但國際貨幣基金指出,西班牙的房價被高估超過百分之十五以上。

    顯然美國次級房貸風暴已經擴散到愛爾蘭、西班牙等地。


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2008/05/17

選後房地產看漲 當心狂飆變泡沫

在總統大選過後、國內的房地產市場一片看好,大型建案跟豪宅、一棟接一棟地推出。不過、今天有一份研究報告顯示、目前台灣的房市已經過熱、很像民國七十年代後期的情況,民眾必須搬家公司要當心房價在狂飆之後、出現泡搬家沫化的危機。


大型建案一個個推搬家公司出,預售屋一間比一間還豪華,究竟國內房地產,真的像外傳一樣那麼得好?


不管有沒有過度炒作搬家,選後房地產大家一片看熱。不過,搬家公司根據一項調查,光是從台北市房價,租金到人民所得來分析比較,就會發現和民國七十年代後期的房市一樣,狂飆後恐怕是泡沫化。


房市看好的氣氛,民眾進場追高,讓推案過大的建商,和投資客趁機解套,換成民眾被套牢。其實,這波上漲房市,只限於外資來買的商用不動產,而所謂的豪宅建案,也只是少部分人買的起。這些都不能代表所有台灣的房地產市場。


房市熱過頭,最後泡沫化,還可能讓銀行出現呆帳和倒帳的風險,最後全民買單來填補銀行虧損,所有人民資產縮水,對國內經濟都是個威脅。


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2008/05/17

運卻可以透過陽宅的調整來改變!

當您店面、居家,想要或需要改變週遭環境或因陽宅風水問題困擾您,卻又因為價錢問題而無法改變?
店面、居家、公司行號,陽宅內外方位、座向、與各位本人有著相當大的利害搬家公司關係,是不可忽略的。房屋內外氣場,隨著四季搬家而變化,也隨著地形方位跟著改搬家公司變,也更因房屋座向、大門、玄關、廚房、廁所、臥房、神位而有所不同,而人體卻與氣、磁場、光線搬家、風水等等...息息相關。

而您或許也因房屋修改,與地理師所看的格局不能並行。想改變房屋陽宅的氣、磁場、方位五行,也未必搬家公司能花大錢修改房屋。而房屋稍作調整氣、磁場、五行、方位也會隨著運轉而逐步改變。

如府上有關房屋內外、整修、新造、陽宅風水地理方面的問題,歡迎來電諮詢,本人免費服務廣結善緣。


各項專業班底施工,本體設施包括水泥、水電、木工、鐵工、鋁窗、油漆‧‧‧


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2008/05/17

大台北搬家服務

親愛的顧客您好:  
您是否已厭倦無厘頭式找尋搬家公司的方式呢?大台北為一全方位專業搬家公司,並非一般貨運兼營搬家業務,我們的服務團隊,下至客服人員,估價專員,搬家師傅,高層主管皆受嚴格職前專業訓練.我們以高效率,高熱忱,搬家公司,專業,整齊.細心.確實的服務精神.竭誠為您做各式搬遷事宜規劃服務!
祝您闔家平安  喬遷愉快  大台北全體員工  搬家敬上

■ 注意小朋友
搬家期間,最好將小朋友安置親友家中。若需跟隨一起搬家,則需注意小朋友的安全。
到達新居後,可帶領小朋友認識新居周圍環境,並留意小朋友對新居環境是否適應。
■注意盆栽施搬家公司澆水
你可依據植物特性事先施好肥.澆水避免盆栽乾枯缺養分。
■注意寵物搬家餵食時間
您勿忘了小寵物的肚子喔!
■注意貴重品隨身攜帶
搬運期間中.出入人口頻率複雜.不管如何千萬別讓您的皮包及貴重物品離搬家公司開您的視線。
■ 注意檢視物品清單數量並及時反應
檢視家具是否於搬運過程中發生損壞,若發現請於當天內立即告知工作人員(若不易發現的損壞則2天內告知)以便進行理賠處理。但若契約中另有約定告知時間,則必須在約定的時間內告知)。

我們珍惜您的意見.若您對大台北搬家有任何意見及希望業者改進之事項.
請直接或透過網路回函向我們反應.我們會謹慎處理您的寶貴意見!

感謝您


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2008/05/17

七期重開標 1坪上看200萬元

停標一年的七期重畫區抵費地,五月廿一日將重新啟動,建築業界看準七期土地寸土寸金的增值性,個個摩拳擦掌,準備搶標總底價9億多元的七筆土地;市府地政處表示,繼去年標出一坪128.8萬元的高價,現在房市發燒,一坪可望上看200萬元。


 五月二十日是正副總統的就職典禮,台中市解凍的七期抵費地重新開標日期,剛好搬家公司選在五月廿一日,很多引頸期盼的建商,打趣這也算是台中市的「慶祝行情」,不少建商、財團紛紛打探市府要釋出標售的土地位置。


 地政處表示,五月廿一日開標的抵費地,除了七期之外,還有九期、十期、十一期重畫區抵費地,也搭上七期標售黃金地段的順風車,四搬家個重畫區抵費地標售的總底價高達11億7千多萬元,其中最搶手的就是七期抵費地,底價即達9億7千多萬元。搬家公司


 市府在上次標售七期抵費地時,還有西屯惠安262地號、南屯惠禮73地號、南屯惠仁73之1地號未標出,這次一起重新參與標售,新釋出的四筆抵費地,建商和財團看搬家好的地段為西屯惠國105、112、1搬家公司44地號、西屯惠民115地號。


 地政處指出,標售的抵費地每坪底價從20多萬到40多萬,但以前年七期標出一坪101萬,去年再創一坪標出128.8萬元的新高,今年開標的土地,在七期土地稀有和惜售,及房市高漲的誘因下,應會衝上一坪200萬元的行情。


 台中市房地產業則對市府新釋出的土地,未臨綠園道,也不是位在大都會歌劇院的第一排,預估一坪的最高標價約在168萬元,也取「一路發」的好兆頭。但台中市七期的房市行情強強滾,除了本地建商,也可能吸引其他縣市的財團參與競標,是否會受馬蕭當選,和景氣刺激,拉高標售行情,備受房地產業矚目。


 地政處說,台中市重畫基金累積至今,七期有76億、八期有6億6千多萬、十二期5億,加上即將開標的七期抵費地,預計又會為重畫基金進賬,再創大船入港的財源。


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2008/05/17

買賣雙方透過不動 產經紀業交易者

1賣方與不動產經紀業者簽定不動產委託銷售契約書委託仲介銷售不動產,約定委託銷售之買賣標的、收取服務報酬時機,其金額為實際成交價之一定比例(最高不得超過中央主管機關之規定),及因買方違約致搬家公司買賣雙方解除不動產買賣契約者,服務報酬等事項。

2不動產經紀業者應製作不動產說明書,並指派不動產經紀人會同賣方共同簽章。不動產經紀業應以該不動產說明書向仲介之買方提出說搬家明。

3經紀業者如提出斡旋金之要求,應同時告知買方亦可選擇內政部所擬定之「要約書」,如買方選擇約定交付斡旋金,業者應以書面明定交付斡旋金之目的,明確告知搬家公司買方於仲介買賣成交時,搬家該斡旋金轉為定金,為買賣價金之一部分。如仲介買賣不成立時,不動產經紀業者所收之斡旋金,無息返還買方等權利義務。又不動產說明書內容經查明虛偽不實,搬家公司,致買方意思表示錯誤者,視為買賣不成立,經紀業者亦應返還已暫收之斡旋金。

4買賣雙方價金與條件一致時,買賣雙方另行簽定「不動產買賣契約書」,並由買賣雙方共同或協商指定土地登記專業代理人辦理所有權移轉登記及相關手續,不動產經紀業者得協助辦理。

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2008/05/17

繳付尾款(貸款) 並交屋(第四期款)

買賣標的現場查勘無誤後,進行尾款(貸款)繳付及交屋手續。
(1)登記完竣後,買賣雙方均無貸款時,買方支付尾款予賣方點收及簽收,賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第一聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第一聯交付予賣方。

(2)登記完竣後,買方無約定貸款作為尾款,搬家公司賣方有貸款尚未還清塗銷時,由買方會同賣方前往債權人處還清該貸款後,賣方簽收尾款。賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買搬家賣移轉契約書正本、契稅單第一聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第一聯交付予賣方。

(3)登記完竣後,賣方無貸款,買方約定貸款作為價金之一部份者,應於辦竣抵押權設定登記,依約定由特定人通知核搬家公司貸銀行聯繫後,將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或約定交付尾款時,雙方會同領款,由賣方點收及簽收。賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第一聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第一聯交付予賣方。

(4)登記完竣後,買方約定貸款作為買賣價金之一部分,且賣方尚有貸款未還清塗銷者,得與買方貸款之債權人約定代為清償賣方之貸款,如有未支付餘額,由買方以現金補足後,賣方簽收尾款,賣方搬家收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第一聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第一聯交付予賣方。

(5)本買賣標的應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費,在土地建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,該稅費以點交日為準,按當年度日數比例負擔搬家公司,買賣雙方並於分算表中簽收。

(6)辦理產權移轉、抵押權設定登記時,應納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅等由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔。簽約前如有公告之工程受益費,由賣方負責繳納,有未到期之工程受益費,得由雙方約定繳納。

(7)與買賣契約有關之稅費、代辦費,依約定繳納。



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2008/05/17

如何預防房地被盜賣事件發生

不動產價值高,常為不法之徒覬覦之目標,加上經濟不景氣的影響,國內近年發生多起土地詐騙案,報紙刊載二起詐騙集團盜賣土地的事件,以下就該二起事件提出說明,提醒民眾加強注意防範,以保障自身財產安全:
  1. 詐騙集團鎖定標的物後,找人冒名以身分證遺失為由申辦補發身分證、變更印鑑,進而冒名申請補發所有權狀及盜賣土地:
    詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主,經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料,篩選後再決定詐騙對象,並以身分證遺失為由,冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑,再到地政事搬家公司務所申請補發土地所有權狀,等領到權狀後,就把土地變賣。
  2. 詐騙集團將鎖定的標的物上網標售,讓不知情的仲介業介紹客戶購買:
    詐騙集團將鎖定的標的物,以低於市價許多的價格上網標售,經仲介公司人員發現標售土地的訊息,不疑有搬家他,即介紹客戶購買,詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明,以騙取買方及仲介公司的信任,直到前往地政事務所辦理過戶時,才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的,但該冒名的賣方早已不知去向,買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。

如何提高警覺避免房子被盜賣呢?
提供下列幾點注意事項供參考:

  1. 戶政事務所現在有辦理指紋建檔的搬家公司業務,如果在戶政事務所有建立指紋資料的話,就不會被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。
  2. 經常出國或是不住在戶籍所在地的人,應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知,並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。
  3. 權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好,千萬不要任意交給別人,如果權狀丟了,應該向派出所報案,並儘速向地政事務所申請補發權狀。
  4. 要賣房子的人,如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話,一定要委搬家託給有執照而且有加入公會的地政士(以前稱為土地登記專業代理人,民間習慣稱為代書)代辦,才有保障。
  5. 想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人,一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查,而且加入公會的業者,才有保障。


 買屋、賣屋找合法地政士,讓您產權有保障

 一般民眾要辦搬家公司理土地、房屋的產權登記、抵押貸款或是辦理繼承等,都知道要找代書或掮客,內政部為管理代書業者,早在民國七十年就訂有「土地登記專業代理人管理辦法」,現為提昇土地登記專業代理人之水準,健全專業證照制度,於民國九十年十月二十四日經總統公布「地政士法」,該法並於九十一年四月二十四日施行,所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件,不但要經過考試及格,並且要向地政處申請開業執照,以及加入公會,才可以執業,也不再稱為「代書」、「掮客」、「土地登記專業代理人」,應該稱為「地政士」才對。

 另外,買賣房子或抵押貸款時如果沒有印鑑證明,可以找具有簽證人資格的地政士辦理簽證就可以了,具有簽證人資格的地政士都是有相當豐富經驗,而且信用良好,由地政士辦理簽證更有保障。




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2008/05/17

買賣房地產應注意事項

消費者在買賣房地產過程,應注意下列容易發生糾紛事項,以達多一分認識,少一分損失:
  1. 買賣標的及門牌記載應明確:
    ‧土地:土地面積及應有持分面積,並應記載土地使用分區或編定用地種類)

    ‧建築物:分別依主建物、附屬建物(如陽台等)、共同使用部分(分擔持分面積)詳載面積,以便了解各項面積比例。

    ‧ 停車位:
    a、車位規格(長度寬度之大小、平面式或機械搬家公司式、地上或地下)及其平面位置圖。
      b、停車位屬性(法定、自行增設、獎勵增設)。
      c、產權登記方搬家式(具有獨立權狀或以共同使用部分登記)。
      
    ※面積以地政機關登記為準,勿因有使用面積、受益面積之敘述,以免吃虧。
  2. 土地及建築物標的設定他項權利情形(如抵押貸款等,得以最新之地籍謄本參考)及處理方式需於不動產說明書中詳載。
  3. 稅費負擔應記載清楚:一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔,建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅,在土地、建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,若有歸責於他方之事由另由他方負擔延誤部分。其搬家公司他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載。
  4. 屋頂平搬家台不得違反法令規定使用,如屬避難平台需為共同使用,如非屬避難平台亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。
  5. 、 法定空地不得搬家公司違反法令規定使用,亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。
  6. 地下室不得違反法令規定使用,以區分所有權登記者,所有權人使用,以共同使用部分登記者,按其應有部分比例有使用收益權,並依規約定之。
  7. 預售屋之核準建照日期字號、建築物構造、主要建材及廠牌規格、輻射及海沙檢測證明等,在不動產說明書中詳載,成屋現況除在不動產說明書中詳載,應到現場查看。
  8. 公寓大廈管理條例第二十四條「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」,故對於公寓大廈成屋出賣人原應繳管理費及其他未履行義務應查清楚。
  9. 一般買賣總價款分為土地價款、建物價款、車位價款,交易習慣付款方式分為四期:第一期簽約款、第二期備證款(賣方備齊所有權移轉登記應備文件)、第三期完稅款(土地增值稅、契稅稅單核下)、第四期交屋款(辦妥所有權移轉登記)。

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2008/05/17

土地開發

區段徵收是政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,重新規劃整理並加以開發,開發完成後,由政府直接支配使用公共設施用地,其餘可供建築之土地,部分供作土地所有權人領回,部分作為開發目的使用,剩餘可供建築土地得予標售、標租或設定地上權,並以處分土地之收入抵付開發總費用,所以,區段徵收是一種自償性之開發事業;而辦理區段徵收,除可促進土地整體開發利用,帶動地方均衡發展,節省政府龐大公共設施用地徵收及公共工程建設經費支出,並可使得土地所有權人享有地價增漲,公共設施完善及居家環境品質提昇等多項效益,可說是公私互蒙其利,政府與民眾雙贏之措施。

 區段徵收土地地價補償費,是按徵收公告期滿次日起第十五搬家公司日之公告土地現值計算;土地所有權人對於地價補償費可以選擇全部領取現金補償,或全部申請發給抵價地,也可以選擇部分領取現金補償部分申請發給抵價地。土地所有權人如想申請發給抵價地,須在徵收公告期間以書面向主管機關提出申請,若經主管機關核定不發給抵價地者,主管機關應在核定之次日起十五日內發給現金補償,若核定發給抵價地時應即通知之。

 主管機關將徵收範圍內土地規劃整理後,即依開發目搬家的及實際需要劃定抵價地分配街廓;抵價地分配時原則上由土地所有權人公開抽籤並依主管機關訂定之抵價地分配作業要點自行選擇分配街廓,我們期望能透過縝密之規劃及區段徵收之實施,增進本市都市發展及建設,提昇市民生活品質。

 市地重劃係依照都市計畫規劃內容,將都市一定範圍內之土地,全部重新加以規劃整理,興辦各項公共設施,並於扣除法律規定應由參與重劃之土地所有權人共同負擔之公共設施用地及供抵繳工程費用、重劃事業費用、貸款利息等所需土地(抵費地)後,按原有土地相關位次搬家公司辦理交換分合為形狀整齊之土地,重新分配搬家予土地所有權人的一種都市整體開發方式。經重劃後之各宗土地均直接臨路,且立即可供建築使,為增進土利用及都市建設發展甚有助益的一種綜合性土地改良事業。且因重劃區內公共設施用地及工程建設費用,均由重劃區內土地所有權人共同負擔,不僅政府可節省龐大建設經費,土地所有權人亦可享受交通便利、環境品質提昇及土地增值等實益,確屬一種「惠而不費」、「公私兩利」的都市建設事業。市地重劃之目的在於「地盡其利」,將不適合於建築與農搬家公司業使用之土地加以整理、改良,重新劃分經界,以促進土地最有效之利用,增加社會之財富。

市地重劃之舉辦方式:

  1. 政府選定地區辦理:
     政府為開發新設都市地區、新社區,以及舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者,得選擇或指定適當地區辦理市地重劃,但在重劃計畫書公告期間內,重劃區土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過重劃區土地總面積半數者表示反對時,該管主管機關應予調處並參酌反對理由修訂重劃計畫書,重行報請核定,並依核定結果公告實施。
  2. 人民申請優先辦理:
     土地所有權人為土地及早開發、儘速有效利用,於適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意,得申請政府核准後優先實施市地重劃。
  3. 獎勵人民自行辦理:
     依平均地權條例第五十八條規定,重劃區內私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意,並經主管機關核准者,得由土地所有權人自行組織重劃會辦理市地重劃,其目的在運用民間資源及力量,政府並予獎勵措施,以擴大辦理市地重劃,加速促進都市土地開發利用。

  市地重劃是一種有效促進土地經濟利用,與健全都市發展的綜合性土地改良事業,為開發新社區,加速完成都市建設及取得公共設施用地最有效手段之一。辦理市地重劃不但可開發廣大之建築用地,增進土地利用價值,並由政府無償取得公共設施用地,節省政府鉅額之用地徵購及工程建設費用,更可於重劃後取得之抵費地出售後所產生之盈餘款,用以增添重劃區內公共建設或支援地方建設;對於土地所有權人而言,亦可因重劃獲得完善之公共設施、便利之交通、土地方整臨路便利使用及土地價值增漲之實益。


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2008/05/17

公農地管理

耕地三七五減租是政府於民國三十八年一月開始推行做為第一階段之土地改革工作,期望建立公平合理之租佃制度,以保障佃農生活,進而繁榮農村經濟。其主要內容在明定佃農付給地主之租額,一律以不超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五,原約定地租超過千搬家公司分之三百七十五者,減為千分之三百七十五,不及者,依其原約定,不得增加,以減輕佃農負擔;又耕地租約一律規定以書面為之,租佃期間不得少六年,租佃存續中,地主搬家非有法定原因,不得任意主張終止租約,並確立買賣不傷及租賃之原則,及租約期滿地主除有法定要件收回自耕外,佃農如願繼續承租時,應予續訂租約,以保障佃農權力;復規定業佃糾紛之處理程序,凡爭議案件非經各搬家公司級租佃委員會調解、調處,不得起訴,以減少業佃雙方之累訟。惟因時勢推移,伴隨農地政策之變遷,政搬家府另於民國八十九年一月二十六搬家公司日修正公布農業發展條例,以落實「農地農用並放寬農地農有」政策之調整。相關業務包括有耕地三七五租約登記、租約期滿之處理、租佃爭議之處理、出租耕地災歉勘查及議定減免地租、租約登記檢查暨聯繫工作等工作。

 公地管理爰依臺北市政府原頒「臺北市市有財產管理規則」暨新頒「市有財產管理自治條例」第七條之規定照價收買土地、區段徵收土地、重劃抵費地及農業區、保護區內田、旱地目之耕地及在該地區之溝溜地目與農業不可分離之土地,以市政府地政處為管理機關。相關業務包括有出租耕地之管理、未放租耕地之管理、公有土地資料管理等。
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2008/05/17

耕地租佃委員會第6屆委員選舉書面報告

一. 前言

 臺北市政府於民國84年間為因應本市農業型態轉變並精簡組織,乃研擬將「臺北市政府暨各區公所耕地租佃委員會組織規程」修正為免設該區級耕地租佃委員會,並將佃農、自耕農、地主委員改為聘任之意見,經送請台北市議會第7屆第7次定期大會第3次會議三讀審議通過之「臺北市政府耕地租佃委員會組織規程」,雖同意刪除區級耕地租佃委員會,惟仍維持佃農、自耕農及地主委員由選舉產生之方式。上開組織規程經行政院87年10月4日台87內48953號函修正核定,其第4條修正為「佃農委員、自耕農委員及地主委員,由佃農、自耕農、地主選舉,其選舉辦法另定之。...」並經臺北市政府87年11月20日府法三字第8708247300號令發布。

  依修正之「臺北市政搬家公司府耕地租佃委員會組織規程」,佃農委員、自耕農委員及地主委員,仍應由選舉產生,其選舉辦法另定之。臺北市政府遂修正「臺北市政府暨各區公所耕地租佃委員會選舉辦法」為「臺北市政府耕地租佃委員會選舉辦法」,並經臺北市政府以89年8月1日以府法三字第8906431100號令訂定發布,以為辦理臺北市政府耕搬家地租佃委員改選之依據。

  臺北市政府第5屆耕地租佃委員會委員於民國89年11月選出,搬家公司,至民國93年11月即屆滿4年,臺北市政府乃依「臺北市政府耕地租佃委員會委員選舉辦法」辦理本府第6屆耕地租佃委員會委員改選作業。本處亦以主管機關立場編列預算(93年度)送經臺北市議會審議通過;爰依有關規定訂定「臺北市政府耕地租佃委員會委員第6屆委員搬家改選工作計畫」,俾順利改選臺北市政府耕地租佃委員會第6屆委員。

  臺北市政府耕地租佃委員會第6屆委員選舉,於民國93年11月6日順利投票產生,計選出佃農委員4人、自耕農委員2人及地主委員2人,另有地主候補委員1人,選出之委員已於民國93年11月19日頒發當選證書,正式就任。臺北市政府耕地租佃委員會改選完成後,當可繼續協助政府維護三七五減租政策。為利經驗傳承,本處爰將執行情形詳加彙整,編撰成本工作報告,以供參閱。
  


 

 

二. 訂定工作計畫

  本處為期改選作業順利完成,於民國93年8月12日下午2時30分邀集臺北市各區公所、臺北市農會、臺北市各區農會、臺北市政府法規委員會、臺北市政府民政局搬家公司臺北市選舉委員會等相關機關開會研商「臺北市政府耕地租佃委員會第6屆委員改選工作計畫(草案)」會議,於93年8月18日簽奉 市長核定該計畫,並於93年8月20日以府地三字第09319151000號函送各主辦暨協辦機關遵照辦理,其內容如下:

  1. 計畫目的:
    依「臺北市政府耕地租佃委員會組織規程」規定,佃農委員、自耕農委員及地主委員應由選舉產生,任期4年,本府第5屆耕地租佃委員於民國89年11月選出,至民國93年11月即屆滿四年,本府乃依「臺北市政府耕地租佃委員會委員選舉辦法」辦理本府第6屆耕地租佃委員會委員改選作業。本府地政處亦經編列預算(93年度)送經臺北市議會審議通過;爰依有關規定訂定本計畫,俾順利改選本府耕地租佃委員會第6屆委員,繼續協助政府維護三七五減租政策,調解調處耕地租佃爭議,以疏減訟源,維護業佃雙方權益。
  2. 計畫依據:
    (一)耕地三七五減租條例。
    (二)臺北市政府耕地租佃委員會組織規程。
    (三)臺北市政府耕地租佃委員會委員選舉辦法。
  3. 計畫範圍:
    本府耕地租佃委員會委員為十一人,除當然委員三人(本府地政處處長、地政處主管科長及臺北市農會理事長)外,其餘八人,應由選舉產生,名額如下:佃農委員四人,自耕農委員二人,地主委員二人;兼各選出二分之一名額為候補委員(計四人)合計十二人。
  4. 辦理機關:
    本府地政處為主辦機關,區公所為協辦機關。
  5. 工作項目之執行單位及作業期限:
    工作項目之執行單位及作業期限
  6. 經費來源:
    本府地政處九十三年度所編列之預算支應

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2008/05/17

香港的土地與房屋政策-1

過去東京的居住面積狹小與屋價、租金的高昂是世界知名的;但現在香港在兩方面都已超過或至少已追上了。在華富,有住客五萬五千人,但全部面積只有三十四英畝,或九點七公頃。以全香港觀之,三分之一的家庭平均每人居住面積在三十五平方英尺(大約一坪)以下。目前的房租在中產階級居住的地區,三十坪大小,大約要每月五至六千港幣。香港及九龍的若干熱鬧商業區,同等面積的舖位,每月租金十萬港幣者已非鮮見。可以想見的,這個現象進一步地導致了許多的社會問題,以及就經濟觀點、更迫切的物價螺旋上升的問題。

本文乃試圖報導及分析,圍繞著前述主題的一些較深入與詳盡的事實,以供讀者參考。

《一》

完全可以想像得到,香港居住問題的根源是地小人多。而雪上加霜的是由一九七七年開始,香港人口的增長情形更是十分驚人。官方人口數字在七七年是四百五十一萬人,七八年是四百六十萬人,七九年是四百八十五萬人(不包括五萬四千名越南難民)。但實際的數字,依「遠東經濟評論」最近的估計,應該是在五至六百萬人之間。原因是「非法移民」的數字並未計入,但是由警方的遣返人數及「漏網率」估計,可以「合理地懷疑」必然十搬家公司分龐大。即使不計此一因素,單以七九年的數字看來,當年的本地人口淨增加數是兩萬四千人,但合法移民(減去港人移民外國的數字)高達十萬一千人。這個事實顯示了香港在人口問題上的特質是:移民是人口增加的主要因素,節育與家庭計劃解決不了迫在眉睫的問題。香港人很多,而且以後將更多。

由土地的數量上看,香港面積很小,而且由於條件的限制,前述五百多萬人還是居住在其中百分之十四-或者一百四十八平方公里-的土地上。這個面積只比原台北市區(不計北投、士林、內湖、南港、木柵、景美)搬家)大一倍,而原台北市區的人口(一九七七年)大約是一百三十萬人。由於適用土地早已使用,擴大適居地區的面積,要面臨許多困難,諸如剷山填海、建設基本設施與道路等,過去平均每年的增加數字不過數十英畝而已。

在供求律的作用下,香港人於是只有住得越來越擠,付的屋價或租金只有越來越高。

《二》

除了自然供給的限制,香港土地政策與地產業的一些特色也對市場上土地供給構成了進一步的限制。香港的土地都屬「官地」,私人只能擁有及轉讓其使用權,而非真正的土地所有權。除特殊情況外,使用權均是公開標售(「標售額」通稱地價)。在較早期,土地使用權的期限通常長達九九九年(亦有九十九與七十五年者),俗稱「永遠地」,因為千年後才到期,傳諸子孫可達數十代,與私有制下的土地幾無分別。不過如為公共設施所需、或土地違反規定之用途、欠繳土地稅項等,則政府亦可收回。但這多屬舊市區的土地。近年來,年期已縮短為七十五年,在某些情形下,甚至只有二十五年。新界土地則使用權一律在一九九七年六月廿五日到期。

使用權到期,依據昔時「租約」,分可續租與不可續租二種,但通常均可續租,較有顯著不同的是前搬家公司者要補舊地價與地價重估值(減去地上物估值)的差額,後者則不必重估地價,只支付新的每年租金或稱地稅(極低)。

此一土地政策理論上是所有權歸公,因而土地使用人獲得土地的代價應該比私有制下的地價為低;而且是政府而不是地主獲得地價因人口增加、經濟成長而上漲的部份。但在目前香港的土地供需情況下,並未能真正的達到上述目的。如前所述,香港政府是最大的土地(使用權)供應者,但是此等「官地」拍賣的總數量每年都十分有限。即使在過去四年,也分別只有三十八、三十四、五十七及九十五英畝(包括工業用地及住宅商業用地)。在此少量及穩定地推出供應的策略下,競爭情況更為白熱化。如僅觀察平均值:住宅用地拍賣價(每平方英尺、或三十六分之一坪)在一九七七年上半年是一四三元,下半年是二八六元;到了七九年上半年即升為一一七六元,下半年更漲到一七一六元。非工業(通常是商業)搬家地則由七七年上半年的每平方英尺二五三○元升到了七九年下半年的一萬零五百元。此二類土地的平均價格在三年中的漲幅分別是十二倍與四倍,即考慮各年土地在平均區段品質上可能差異,亦不可謂不驚人。在如此高價格下,通常拍賣各幅土地時,唯有實力雄厚的地產建築商才能問津。一般住戶甚至商戶,中小金業家都只有接受地產商的「服務」,而無選擇餘地。尤甚者,由於地價可以十年分期償付(現金通常是一成,去年九月後提高為二成現金加上第一期分期款),而且土地升值極速,地產商習慣手中積存若干「安全存量」的土地,往往新地未標到手,舊地不開始建築出售,短期間的供應量就愈加受到了限制,價格也就更受此等囤積居奇的影響。

就「經濟地租」的歸公來說,由於可續租的土地一般是不補地價,續租七十五年,新的年租或地稅在未來的七十五年中維持不變,是以至少在這一部份來說,是完全失敗了。而且由於土地的需求殷切,房價高昂,在目前即使只剩下十幾二十年使用權的土地,也有轉手興建商業大樓的例子,因而搬家公司一塊土地七十五年中可以轉手賺取「經濟地租」若干次的可能性就不可忽視了。

土地價格的高漲,乃是香港房價、租金飛升的最主要原因。因為在全部樓價中,建築費約佔二成(七九年),且由一九七七年至七九年地價漲了四至十二倍,但建築材料與工資的漲幅分別大約只有百分之五十與六十。即使觀察長期一些,由一九五三到七三年建築總成本漲了二倍,同時期房價每平方英尺面積平均漲了七倍,地價則漲了由一百倍(尖沙咀)到四百倍(北角)不等。前述結論似乎仍可成立。

一九七九年一年之中,房價漲幅即大約是一倍。到了去年十二月初的中下價住宅價格平均是每平方英尺八百港元,(即三十坪不足賣六百萬元新台幣),商場-而且不是在最熱鬧的地段--則是三千元。因而中等的住宅租金隨而上漲到平均每呎五元,店舖(銅鑼灣)五至六十元,辦公樓(中區)每呎十八元。(紐約也只有十四元,新加坡更只有六元。均指港幣每呎價。)漲幅均在一倍以上。

如同時考慮到香港有三分之二的家庭每月收入在二千元以下,以及如此高昂的店租勢必轉嫁到物價上的事實,那問題的嚴重性就更顯然可見了。



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2008/05/17

香港的土地與房屋政策-2

《三》

根據最近一次的普查資料(一九七一年資料。今年春始再有一次人口普查),在全港八十四萬戶(如依人口增長率估計,當前戶數應已超出一百萬戶)中,大約有百分之六十居住於自有或租住的私人住宅中,約百分之九居住於臨時屋宇,百分之三十一租住於公共房屋。根據一九七四年的一項抽樣調查資料,私有住宅租金平均約佔租住家庭所得的百分之二十(目前估計則遠超過此數),平均每一居住單位住有一點七戶,或者六成居住單位係由兩戶以上分居,(其中一半或全體之三成由四戶或以上分居)。平均每人的居住面積固有六十四平方英尺(小於二坪),但是約有三分之一家庭的每人搬家公司平均居住面積是在三十五平方英尺(約一坪)以下,另三分之一在三十五至六十九平方英尺之間。根據人口增加與私人住宅增建的數字估計,前述數字用來代表目前香港居民的居住情況大概只會偏於萬搬家估,或至少不會偏低。

政府興建或助建的公共房屋居住環境也是極不理想。早期(五、六十年代)的建築每「成人只有廿四平方英尺(每一兒童另加十二平方英尺)的平均居住面積,近期增加到卅五平方英尺,可是仍遠低於可以接受的水準。但其最大的搬家公司優點乃是房租低廉,隨不同入住搬家條件(主要是低收入)與房屋品級、地區,其租金由每平方英尺兩角一分到九角三分不等(九七六年數字。)居住此等公屋的房租大約佔住戶每月收入的四分之一或略低。去年五月,公屋租金約提高了百分之十五左右,但是比較許多租住私人住宅的家庭租金支出目前往往達到收搬家公司入一半的情況看來,可謂寬裕甚多。

但即使是這個除了租金低廉外幾無可取的公共房屋,也是不能滿足多數低收入(每月一千二百五十元以下)家庭的需要,因為粥少僧多。如前普查資料所述,在一九七一年時,各類型公屋共有二十六萬戶(每一居住單位約住一戶),一九七三年開始的「十年建屋計劃」,平均每年只能提供不到三萬單位,自前年起已經加快,但仍只能提供每年三萬三千至三萬五千個單位,容納大約十六萬人入住。由於低收入人口也是在繼續增加,這個供給不足的問題不但未能縮小,而且還有越來越大的趨勢。據「中報」去年三月二十九日的消息,輪候公屋的申請人數多達三十萬人,而且多年來只有加多未見縮減。

由於香港政府的財力限制、土地政策、尤其是人口增長(此中又以移民的增加為最嚴重,每年增加的公屋居住人數大約與合法移民人數相當),導致了多數低收入與全部中等收入的薪津階級,必將繼續容忍這個萬價而低品質的居住狀況。

由於房租與店租價格的高昂,與漲幅的犀利,租金在生活費與成本中的比重不但很大,而且越來越顯著。對物價的影響自是可想而知。一九七九年的物價上漲率是百分之十三點三,為七八年的兩倍多,這與進口價格(包括石油)的提高固有關係,但一般論者則以為地價、屋價與房租的飛漲應屬主要的剌激因素。基於居住與物價問題的考慮,香港政府於前年十二月擴大了租金管制的範圍,幾乎所有私人住宅樓宇與各種租約情況均列入管制,保障房客續租的權利與限制爾後租金的漲幅不得超過百分之二十一。法案實施迄今約有五個月,一般的情況是炒樓的現象稍見遏止,部份新完成的公寓價格下跌約百分之十到十五;但房租未見顯著回跌,尤其是新訂租約由於並無限制租金(只限制以後的加租率),仍然偏高不下。

由於管制租金只是治標之法,商業與工業樓宇租金又不在管制範圍之內,這一段冷卻期一過,各項問題恐又將再度熱絡起來。


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2008/05/17

新舊屋價差拉大 預售屋恐盤整

房地產市場火熱,預售屋近來不斷開出區域天價。不過,房仲業者統計,中古屋房價從今年初平均漲幅僅5%,但新推案訂價已比中古屋行情高出五成到一倍;預售行情偏高,中等坪數預售案浮現盤整危機。

屏東商業技術學院不動產經營系助理教授楊宗憲指出,台北市推案價格M型化的結果,只要是包裝為豪宅,產品就能推出區域天價;但搬家公司與周圍中古屋房價價差越拉越大,最後不是預售搬家屋帶領中古屋房價向上走,而是預售屋完工後房價向下盤整。

選後市場對於兩岸開放有所期待,加上台商、港資、陸資購屋題材不斷發酵,建搬家公司設公司推出的預售案價格一波比一波高。但搬家預售建案不斷開出區域高價,不但引發學者質疑「房地產市場真有那麼火熱嗎」,房仲業者昨天統搬家公司計中古屋成交資料也發現,預售屋與成屋價差已明顯拉大,恐怕出現房價盤整危機。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,預售屋與成屋價差拉大,顯示出區域預售行情可能偏高;豪宅買氣熱,許多中等坪數推案隨豪宅產品調價,但買氣又不如豪宅穩定。

住商不動產統計,成屋市場從一月回溫以來,雖然成交量放大,但房價平均漲幅只有在5%,很多地區甚至仍然維持平盤,造成現在市場上預售推案和中古成屋價差都急速拉大,新推案和成屋市場有五成到一倍的差價,如果和區域性的豪宅個案相比,同一區塊的電梯產品價差更是被拉到三、四倍以上。

房地產專家指出,預售屋賣的是未來兩年的「期貨價」,一般認為比中古屋高出一成五到兩成還算合理;但如果同一個地段價差達一倍,就有點不合理。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,台灣目前推案價格到達前所未有的水準,但預售案能否拉抬周邊中古成屋,力道可能連一成都不到。他也指出,目前預期開放的樂觀氣氛下,如果未來有國際頂級客戶進駐台北市,自然就有支撐房價的力道;但還是要看有沒有這一群消費者的存在,房價能否向上走還有變數。



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2008/05/17

救樓市 港府宣布減建居屋

為了面對香港房價不斷滑落的窘況,港府十六日宣布調節居者有其屋政策,暫停出售、並將減少興建政府房屋。

由於政府出手,加上被視為九龍地王的京士柏前陸軍醫院用地地皮招標反應良好,十六日原本表現平平的港股,地產股部分一枝獨秀,並帶動大市急速上揚。

房屋委員會十六日突然召開緊急會議,由房委會主席王◆鳴提出連串居屋減產的建議,她表示留意到近日社會關注居屋供應的問題,而自從金融風暴以來,市民買樓意欲下搬家公司降,加上近期申搬家請居屋的綠表數目大幅下降,所以靈活調整居屋計畫是務實的做法。

王◆鳴否認,在兩星期內兩度出招減售居屋,是托市的做法,強調房委會一直有留意私人樓市發展和居屋銷情,由於未來幾年正處於房委會建屋高峰期,目前正是適當時機作出檢討。

她表示,房委會的首要工作是照顧有住屋搬家公司需要的人士,她所作的建議是以房委會的角色出發,絕無政治考慮,而在討論過程中,她曾與房屋局局長黃星華及其他政搬家府官員交流過。

香港樓市過去兩個月內大幅滑落超過一成,且有下瀉不止跡象,京士柏地皮的招標情況,被市場視為後市走向的重要指標;按過去做法,港府若以招標取代拍賣土地,一般是在截標後起碼一周才能公布招標結果,不過,港府十六日晚已馬上披露,得標財團的出價數字達到廿五億八千萬港元,比市場預期的廿二億港元高出一成半,顯示港府有意迅速恢復市場對後市信心,穩定樓市。

這已是特區政府回歸以來因應房市起跌對市場再一次的干預;港府官員儘管一再強調,推出新措施,只是因應市場的轉變,但由於在樓市持續偏軟的情況下,商界、代表商界的政黨,甚至是在港最大中資中銀集團,近日均全力呼籲港府救市,使基層團體強烈批評,認為港府的政策,是屈服於商界的壓力。

搬家公司

香港房市一直是經濟上的重要支柱,回歸前並上升至歷史高位;特首董建華回歸後在首份施政報告中隨即宣告,為了解決港人在房屋問題上的負擔,加上調順香港的經濟轉型,將大量供應樓宇單位,改變過去港英的高地價政策。

董建華這項備受爭議的政策性調整,加上金融風暴,使香港房價在回歸後的一、兩年間,急速下調達五成之強,不但使不少港人資產蒸發,更傷及香港整體經濟,其中銀行體系的資金系統,出現響號,最受特區政府關注。

董建華去年初隨即宣布停止賣地一年,以求穩定房價,至兩個月前恢復賣地後,香港樓價再一次滑落,促使這次暫停出售港府興建的居屋,可算是特區回歸三年來,房屋政策的第三次重大調節。



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2008/05/17

FXFOWLE:永續建築的先鋒實踐-1

杜拜,在這片結合了新潮的奢華建築與廣袤的沙礫之地上,很快地,即將出現一片嶄新的建築群──七千萬平方呎的混合住宅社區,完工後,將是截至目前為止,世界上面積、規模最大的永續建築案。

  其中的杜拜水濱二期計劃(Dubai Waterfront, Phase II),是以紐約為基地的FXFOWLE公司所承攬的重要建案之一。該建築公司是一家強調創新精神的企業體,以實際的建築實踐,向世人定義何謂「永續性」(sustainability)──而且我們可以大膽地預測,永續的觀念,將進一步定義並且決定人類的未來。

  二○○○年,FXFOWLE即藉由時代廣場四號(4 Times Square)的完工,向世人證明了大規模的永續建築──或者說「綠色設計」──的可行性。這棟位於曼哈頓的摩天大樓,室內全數採用可透過「微生物遞降分解作用」的環保家具,更重要的是,建築體具備高效能搬家公司的隔熱與遮陽系統,大幅降低冷暖氣的使用而達到極其可觀的節能功效。

   從第一個永續建築案開始,FXFOWLE很自覺地一直站在最前線,近日又為曼哈頓的天際線增添一幢符合於永續標準的摩天樓──紐約時報大樓。樓高五十二層,是FXFOWLE與義大利建築師 Renzo Piano、室內設計Gesler三方合作的成果。它的外觀流露現代主義的結構之美,而其建材與裝潢,亦皆確認永續之於設計的必要性。

  我們來到FXFOWLE位於曼哈頓的辦公室進行採訪。這是一個擁有二百名員工、由數個工作室組成的公司,包括商業住宅建案、國際建案、文化性與教育性建案、都市規劃、交通運輸規劃、室內設計等搬家項目。但其中最重要的是「綠色小組」(Team Green)──它由跨工作室的建築師與室內設計師共同組成,一個月開一次會,共同審核公司所有建案,以確保它們都能符合於永續建築的標準。

  目前FXFOWLE正在進行「時代廣場十一號」的建造,該大樓就位於紐約時報大樓旁,也是一項符合於永續標準的建案,二者將連袂成為紐約又一道引人目光的新地景。

  但對於FXFOWLE而言,最大的利基與機會,是國際的市場。他們已經建造出中國的第一座太陽能建築──上海的中國工商銀行。未來的永續建築計畫,則還包括杜拜灣的六號跨海大橋,它長達一千七百公里,同時搬家公司具有輕軌、汽車道與人行道的設計。

   不過搬家相較之下,上述這些計畫的規模都算小──在總監Dan Kaplan的眼中,「都市規劃,才是對未來最具有深遠影響的一環」。他以杜拜水濱二期計劃為例向我們說明,該區域將規劃出八個建築群落,結合住宅、商用與文化設施,之間錯落著人工運河,「此地由高聳、連棟的建築體構成,所有建築群落之間,以輕軌運輸系統、自行車道與人行道加以連結。」Dan Kaplan進一步強調,這整個計畫將由「LEED標準」(the Leadership in Energy and Environmental Design),驗證其符合於節能與環保的設計。

  負責國際建案的建築師Peter Weingarten則表示,杜拜水濱二期計劃是「經過嚴格、精準的調查研究的成果」。建築小組成員向中東古老的圍牆城市借鏡──巷弄較為狹窄,藉由建築物之間的陰影獲得遮蔭,街區之間則非常開闊。這是傳搬家公司統阿拉伯世界的空間關係,FXFOWLE在建案中讓這一充滿古老智慧的設計重新獲得新生命。其建築體的形式,則與當地的地理條件互相呼應──有著獨特的地形紋理、綠洲、沙丘。

  杜拜水濱二期計劃因為考慮到設計的多樣性,部分群落由FXFOWLE以外的公司承攬,但FXFOWLE主導的部分,無疑是讓整個社區獲得最高完整度的關鍵──學校、市民空間、警衛系統與清真寺。他們提出的設計理念是,加強空間的混合使用功能,降低居民對於汽車的依賴度;他們的建築實踐的重要性還在於,透過對於公共設施的安排,建築師有機會去界定何為「公民的生活」。

   在訪問負責國際建案的資深建築師兼事業合夥人 Sudhir Jambhekar時,我們問他,因為杜拜水濱二期計畫所在之地仍相當空曠,該城市是否可以說是一個「建築的空白板塊」,因而更容易進行設計與執行?「也對,也不對」,他回答,「一個建築的空白板塊,你要在其上書寫其實難度還挺高的。比較起來,在紐約或者類似的都市脈絡下,設計還比較容易進行,因為你已經有一些基本線索可循。」他補充,鄰近當然不乏正由HOK建築團隊、庫哈斯承建的酷炫建築,但是,「杜拜雖然很現代,本身卻缺乏可資參考的城市脈絡,它的狀況很獨特」,而這也正是FXFOWLE在設計時必須向過往歷史借鏡的原因之一。

  


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2008/05/17

FXFOWLE:永續建築的先鋒實踐-2

國際建案的部分,FXFOWLE在印度的建案受到高度重視、可見度也很高。Sudhir Jambheka說,印度這個國家目前面臨的難題,和杜拜剛好是完全相反的──不論從氣候條件與都市紋理上來說。即將開工的Greater Noida,是一個專為中等收入者所打造的集合住宅建案,將會在新德里的三十公里外緣處,形成一個新的衛星城市的局部,「這一區域的新計畫,可以說是為了抵抗印度城市在視覺上呈現的混亂無序,所提出的不同主張。」

  「有趣的是,現在許多永續設計的關鍵是透過新科技的運用來進行改變與創新,Greater Noida卻採用相反的策略──FXFOWLE稱之為『被動的設計』(passive design)」,Sudhir Jambheka解釋。第一,這個個案只利用了建案土地的百分之十五來搬家公司蓋房子,其餘都被當作是公共開放空間。更重要的是,建物本身善用「自然的換氣通風系統」──也就是穿堂而過的自然風──透過建築體在高低不同地形上的參差錯落、屋子前後通透的設計,從高處往低處吹過的過堂風,便可以有效地降低室內溫度,而不再需要使用耗電耗能的人工降溫系統。FXFOWLE預測,百分之九十的居住者,在未來不需在夏天使用冷氣,這也等於為搬家住戶解決了印度電費高昂且供電不穩定的問搬家公司題。

  Sudhir Jambheka 表示,事實上,永續設計在科技層面所獲得的進展,已經達到相當程度的飽和點,下一個階段,將必須著重在「和建築使用者展開對話」。在Greater Noida的例子裡,FXFOWLE的團隊便從印度居民身上學到一項傳統的好法子,並將之運用在室內設計上──人們習慣把水潑在窗簾上,再加上穿堂搬家風,就成了天然的蒸發冷卻系統,「這可以說是不依賴於科技的被動做法,但卻完完全全符合於永續的標準」。

   Greater Noida住宅案的小組成員,於三月份獲頒「二○○八建築評論獎」住宅設計首獎,此一個案,亦將成為該區域住宅建案的參照。

  FXFOWLE在印度還有另一個極端的案例──剛剛承攬下來的、位在孟買的Par搬家公司k Hyatt五星級飯店,它將會結合購物商場、有專人提供服務的公寓、擁有二百五十間客房的飯店、餐廳、分布各處的樓中花園、可單獨承租的公寓、集合式公寓等,是一幢相當豪華的永續建築。

  當我們問,這一類的建案是否可能會加深印度的階級差異?印度裔的Sudhir Jambheka以沉著態度回答,「我希望它的作用,是去串接不同的節點(connecting the dots)」。他的觀點,明顯地呼應了Dan Kaplan的推論證明──在紐約,FXFOWLE要積極爭取承建重要的地標建物,將之創造為永續建築的典範。不過,Sudhir Jambheka 的想法更著重的其實是「建築作為城市基礎建設」的部分,而不僅只是做為靈感或觀念的啟發。他告訴我們,在印度,做為私人企業的FXFOWLE被期待透過建築案去幫助、促成、架設出一種新的都市結構──因為透過這個新的都市結構的運作,將有機會為社會整體創造出集體的利益。

  他解釋,許多國家在眾人智慧的運作下,私部門被要求必須為社會的集體利益提供必要的經費。至於在印度,他補充,以基礎結構的建設來說,在許多人心目中,印度的公部門在這方面的運作被視為是失敗的。結果便是,直到現在,印度絕大多數的現代基礎建設,都必須仰賴私部門的挹注。根據FXFOWLE在印度的經驗,他認為,應該要鼓勵私人開發業者去打造既現代化又能兼顧永續標準的基礎建設工程,FXFOWLE希望自己在印度的建案及其他各地的經驗,能夠為這個人口龐大的國家,找出一個正確而可行的方向。

   Perter Weingarten對我們說的這一段話,恰好可以為FXFOWLE在世界各地實踐永續建築的動力與行為做注:「正因為我們對於建造之地所抱持的熱情與承諾,使得我們得以在國際市場上獲得成功。我們當然希望能夠展現建築專業,但是,我們對於建造之地要進行深度了解的承諾,決不會亞於我們對建築本身的熱情。」


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2008/05/17

伊東豐雄建築 自然中衍生秩序

從自然體會流動,從流動中衍生出秩序,是日本建築大師伊東豐雄思考的核心。台北市立美術館推出「伊東豐雄:衍生的秩序」,從讓他在國際奠定大師地位的仙台媒體藝術中心,到東京表參道TOD’S大樓、MIKIMOTO銀座2大樓,構思的首張素描到競案的動畫與大型模型,都盡現觀眾眼前。


 「我追求的理念,就是人與建築的關係應該是溫暖的!」六十七歲的伊東說:「人在建築空間中應感到自由,覺得自己可以做所有的事。但多數的建築是壓抑人的。我要人們在我的空搬家公司間裡頭覺得自由輕鬆。」


 致力追搬家求人搬家公司與建築關係的溫暖


 伊東曾獲得威尼斯建築雙年展終生成就金獅獎、日本建築學院獎,但是他身上沒有大師級人物常見的高姿態。他有份儒雅,更展現了真誠與近乎赤子的親切。伊東強調建築與自然的共存,常從自然的律動衍生出設計表現,尤其在意自己的設計要有一種游動與有機的特質。


 他那些奇特的造型與層次,取材於自然,但不是模仿自然。他喜歡從自然衍生變化出他的建築基本結構。有時候看起來簡直是水底海草,有的則像搬家是原始洞穴,都是從自然衍生出類似幾何的連續性結構。


 「自然界中並沒有直線、直角這種東西!」伊東說,傳統建築常用完整的幾何造型處理形式,但是完整的圓、完整的方,其實讓建築與自然愈離愈遠。「我要的是新幾何學,是不完整的圓、不完整的方。」


 伊東的搬家公司展覽中,可見到讓他奠定國際聲望的仙台媒體藝術中心的大量資料。這是一所圖書館,建築外觀全採用透明玻璃拼接,從外頭清楚看見裡面那些如海草般漂游的不規則管狀樑柱,整棟大樓沒有一面牆。一般人覺得建築應該是硬的、堅固的,這建築卻像是水族箱一般軟而游移。


 伊東說,當時很多人質疑他「建築可以這樣嗎?」有篇報社報導還將狠狠批判了一頓他的設計。伊東不服氣,親自寫了封信給這家報社社長。不過,這座圖書館自二○○一年成立,已經有超過一百萬人使用,反應也相當好。


 北美館作品展 看見前衛與巧思


 這次展出中,伊東還特地將當初這篇報導展出。另外,他的TOD’S大樓以混凝土的建築,讓他在表參道玻璃帷幕建築林立的時尚環境中,造成強烈對比。MIKIMOTO銀座2大樓外牆是在兩片鋼板之間填充混凝土而成,外觀上有許多尖角修圓的三角、四角形鑲嵌在牆面,在街頭宛如閃閃發光的寶石。


 「我想要建築出符合時代的秩序的建築。傳統的理中,建築是在安定秩序下建造出來的。現在的社會十分複雜、不安定,不再適合那種形式化的觀念。」伊東說:「到現在我仍在思考,要如何能夠找出更新的、更符合新的社會需要的設計。」


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2008/05/17

現在購屋 提防三大類標的

房地產專家提醒,即使對於房價有所期待,購屋人也應慎防過於樂觀的氛圍,被代銷業者以促銷手法製造出來的激情假象沖昏頭。購屋人最近進場,最好迴避三類房子:開價遠離市場行情處於餘屋壓力區利多「大唱名」區域

住商不動產企研室主任徐佳馨指出,現在房市已經轉為賣方市場,搬家公司許多屋主不惜開高價試水溫,造成市場開價紊亂,但中古屋成交價沒有過度反應,顯見買方雖搬家看好房市,但對追價仍有限度。

徐佳馨建議,此時購屋要避免開價遠離市場行情的房子,因為開價過高的房子除了讓購屋人負擔加重外,許多物件在鑑價後無法滿足購屋者貸款搬家公司的需求,造成購屋者毀約而被沒收訂金。

另外處於餘屋壓力區的房子,在舊案未出盡,新案急求售的情況下,購屋人往往難以脫手;入住率不高的房子也容易因為管理費不足,造成管理不佳造成居住安全的問題。

還有一類是利多搬家「大唱名」的區域,雖然業者高唱重大交通建設利多,搬家公司有些連環評都還沒通過,加上建商多以此大作文章,容易形成不買不可的氛圍,一旦政策改變,當初購入這類「點名區」的消費者恐將欲哭無淚。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,近來房市「噴出行情」把市場弄得熱鬧非凡,但目前對於金字塔中下階層的自住購屋族群而言,最怕築巢夢愈來愈難實現,不論房市的「馬上行情」是否被過度炒作,無論是買預售或是中古屋,下手前一定要參考周邊行情及交通、機能等做為價格增減選項,若價格高於同質產品三成以上,就應該仔細評估。

永慶房屋總經理葉凌棋提醒,買房子不是買股票,可以今天買、明天就賣,千萬不要超過自己能力,不要被現在買氣熱絡的氛圍影響,不要盲目追價;除了豪宅或商用不動產這類產品,在三通後比較具有「未來性」,不要期望一般住宅會有相同的漲幅。

不過房價也不是越低越好,太平洋房屋副總李珠華說,購屋要考慮未來轉手性,太便宜的房子,也要留意是否有瑕疵,如滲漏水、海砂屋、輻射屋、凶宅、公用徵收及有鄰損狀況等,不管行情怎麼走,都不是購屋人考慮的選項。



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2008/05/17

不設防城市 藝術詮釋人與建築

透過藝術家的眼睛來看建築,總是會有許多有趣的聯想與創意。台北市立美術館展出的「不設防城市:藝術中的建築」,呈現的就是藝術家詮釋的人與建築的關係。


 「不設防城市」來自義大利導演羅塞里尼(Roberto Rossellini)一九四五年執導的電影《不設防搬家公司城市》(Rome, Open City)。策展人張芳薇表示,這部電影描述的是一九四四年,羅馬在德國納粹統治下的情景。導演以拍攝陰沈灰暗的羅馬大街、教堂和破舊的民居,從這些破損的建築和城市景觀,暗示動盪不安的搬家時代。「建築在這部電影當中,變成一種象徵。」


 當代藝術家在作品中呈現的人與建築間的關係,往往讓現代人對照於現代建築的高聳、冷峻,顯得孤寂渺小。如藝術搬家公司家周成樑的《巷弄中的人物》,畫出人在高樓下行進的身影。陳順築則拍下老家澎湖的廢棄建築,像是為搬家這些被棄置的建築哀悼不已。攝影家陳伯義和游本寬,則記錄了因地震崩塌的廟宇以及各式各樣的建築外牆。


 然而,建築也可以是一種裝置藝術作品的結構特性。


 像莊普的裝置《耳朵與尾巴》擺在展場入口的地上,由三個白色的大半圓搬家公司造型組成,這是莊普在日本駐村時,在當地看到野生狐狸得到的靈感。這三個半圓體中,其中一個半圓搭配兩株松柏盆栽,就像狐狸耳朵一樣突出於半圓,內部放著一只睡袋。另一個半圓體,盆栽則像尾巴一樣穿出,內部則放著鐵盆和橘色的水管。還有一個則掛了鍋碗瓢盆和拖把。雖是借用狐狸造型,但說的是「人在居所中要做的生活瑣事」。


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2008/05/17

游進新藍海 外商商仲串聯兩岸房市

2008年總統大選後,台灣商用不動產成為外資率先鎖定的標的,市場瀰漫一股蠢蠢欲動的氣氛,各家外商商仲公司除了摩拳擦掌,準備迎接這波新商機,也趁機開闊一片新「藍海」,提前「連結」台灣與中國大陸市場的房地產交易。

看好亞洲2012年前有1,000個購物中心即將完工,美商仲量聯行近日成立SANDALWOOD品牌,準備搶攻亞太區零售顧問市場,台灣區主管將由仲量聯行副總王香完領軍,目前她旗下掌管、顧問包括台北101等國內8.3萬坪樓地板面積的購物中心,是亞洲首家提供綜合零售物業發展及管理服務的公司。

 

仲量聯行 搶搬家公司攻零售顧問市場

 

在外商商仲尋覓藍海的過程中,由美商仲量聯行,和澳洲最大的零售顧問公司Colonial First State Property Management各出資50%成立SANDALWOOD公司,堪稱是近期亞太區最受矚目的新聞之一。

由於Colonial目前正掌管澳洲坪效最高的Chadstone購物中心,4萬坪的樓地板面積可創造營業額近台幣280億元,每坪坪效高達140萬元,是台灣現有購物中心的兩倍績效。

而台灣仲搬家量聯行則早在2001年就跨入商場經營管理市場,目前全台管理及籌備中的五個商場包括,中和威力購物廣場、高雄Fun Square、台南Focus Square、台南大立精品、內湖歐風生活館,另外並結合歐洲及亞太經營管理團隊提供台北101購物中心顧問服務,總樓地板面積已超過8萬坪,範圍從高級精品商場、餐飲主題商場、青少年主題專賣大店到Mega Box型購物中心都有。

王香完表示,台北市精華地一地難搬家公司求,已有外資鎖定南部精華地段商場,由於高雄房價不到北市的一半,不少外資皆整棟買下做複合型商場,平均投資報酬率達5到6%,最高甚至可達7%。

目前仲量聯行代管的五個案子中,就有三件位於南部,這些舊大樓都坐落熱鬧商圈,例如高雄五福商圈的Fun Square,前身是NOVA大樓,去年被外資凱博資本買下整修改建為複合型商場,預計今年5月開幕。

另外,位於台南的Focus Square總樓地板面積達7,600坪,位於中山路,自從仲量聯行代管後,每月業績成長20%。

 

高力國際 建立兩岸投資平台

 

而高雄伊勢丹百貨旁原先是停車場的土地,在高雄大統集團投資50億元興建,今年11月將以精品型購物中心開幕,樓地板面積1萬坪,包括LV、搬家PRADA都已簽約進駐。

王香完說,投資商場雖然擁搬家公司有高投報率,不過台灣受限市場規模小,購物中心每坪坪效僅14至40萬元,百貨公司僅30至40萬元,因此獲利關鍵仍要看是由誰管理,才是最後受益的關鍵指標。

 

世邦魏理仕 設立中國企業總部

 

在台已經營15年辦公室物業管理市場的高力國際,也挾台灣最大的外商物管公司資源,希望在既有基礎上,爭取國內更多指標性建案。

今年總統大選前,高力在投資買賣業務方面就已建立兩岸投資平台,提供台商與外資在商用不動產投資的顧問服務,希望今年營收目標達到1.2億元。

此外,世邦魏理仕台灣分公司因應市場的變化,去年開始加強3L(Hotel, Retail & Industrial)市場的研究;至於陸資部分,由於世邦魏理仕在大中華地區耕耘已久,一直常設China Corporate Desk中國企業部,一直保持密切聯繫中,必定保持市場最高敏銳度。



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2008/05/17

日本建築大師 坦言大受影響 伊東豐雄 深受吉本芭娜娜感動

 日本當代建築大師伊東豐雄,坦言深受作家吉本芭娜娜的小說感動,從他的建築作品,也可以看出吉本芭娜娜的影響。


 近日北美館展出《伊東豐雄:衍生的秩序》展覽,呈現他的手稿、設計案、圖像記錄,引起一波伊東潮。台灣的出版社趁熱推出兩本伊東豐雄相關的專書,一是與展覽同名的《伊東豐搬家公司雄建築論文選:衍生的秩序》,另一本則是《伊東豐雄的建築冒險記十則》。


 其中,伊東豐雄一九八九年寫的一篇〈不浸泡進消費之海不會有新建築〉,收錄在《伊東豐雄建築論文選》中,提到吉本芭搬家娜娜的出道成名作《廚房》與另一部小說《滿月》給他搬家公司帶來震撼。


 伊東豐雄先引述了吉本芭娜娜小說裡的篇章,並且對書中主角在廚房、深夜在便利商店吃東西、隨意購物、喝飲料、閒聊的日常生活情景,感到「完全不受任何牽絆」、「栩栩如生」,「人們有著完全的信任感」。


 他認為吉本芭娜娜筆下的情景,描寫人們在消費社會中生搬家活著,完全沒有任何仕紳的過度矜持,也沒有被消費搬家公司的湍流給沖走,這種「對人們持肯定的態度,充滿了生活中之豐碩的嶄新真實。」伊東嘆道:「像吉本芭娜娜的小說那樣具體、栩栩如生而又纖細的建築是作不出來的嗎?」


 交大建築研究所助理教授謝宗哲說,伊東當時身處日本泡沫經濟的高潮,許多建築師都宣稱要以建築作品批判消費主義,只有伊東豐雄自覺到,人類必須跳入這個後現代的「消費之海」,才可能游到對岸去尋找當代生活中的全新真實。


 謝宗哲指出,伊東後來某些建築作品可看出受到吉本芭娜娜影響的痕跡,例如他與建築家妹尾和世合作的「東京游牧少女的包」,就宛如為吉本芭娜娜筆下那些纖細敏感、流浪找家的憂鬱少女量身訂做。



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