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2008/01/04

道路用地-一個不動產相關資訊查詢專業的行動工具網

公告欄

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2007/06/04

台北市政府都市發展局10大重要政績

台北市政府都市發展局10大重要政績


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2008/04/15

道路用地-三七五減租土地 將走入歷史

大法官釋憲

三七五減租土地 將走入歷史

  裁定地主符合一定條件下,不須補償佃農「公告現值扣除增值稅後三分之一價金」,7月9日生效。

  大法官釋字第508號解釋,三七五租約期滿後,地主得因擴大家庭農場經營規模而收回耕地,且不須依規定補償佃農。內政部配合大法官解釋研擬的三七五減租條例修正草案已送交行政院審查,預料修法過後兩、三年內,具歷史意義的三有五減租土地,將不復存在。

  大法官的解釋令將於7月9日生效。內政部地政司長吳萬順表示,目前台灣地區仍有4.2萬筆三七五租約的耕地,涉及4.8萬戶佃農、及5.2萬戶地主。預料屆時將引發地主及佃農的對立衝突。

  前年大法官第508號解釋令,裁定原三七五減租條例第19條第3項違憲。即契約期滿後,租賃關係消滅,只要地主貝備自耕能力,且佃農不會失去家庭生活依據,地主無須補償土地公告現值扣除增值稅後的三分之一價金。

  其次,三七五條例第17條原本規定,租約末滿前,耕地如欲變更為非耕地、終止契約時,地主應一概補償佃農土地公告現值扣除增值稅後三分之一的價額。大法官解釋令也指出,因應農業現代化及社會經濟條件變遷,應予以檢討修正。

  三七五租約是56年前政府為嘉惠佃農、改變農地分配結構,才以公權力強制做成的安排,內政官員估計,條例修改後,將有近2萬公頃的土地,地主可能以擴大家庭農場經營規模為由收回自耕,或變更名目後終止租約。

解 開 歷 史 之 結

  由於地主聲請釋憲,大法官裁定三七五減租條例部分規定違憲,讓地主和佃農對立近一甲子的三七五條例,再度成為討論話題,三七五減租土地也將因法令修正,走入歷史。

  56年前,國民黨政府初到台灣,由於當時掌權者都沒有土地,才有條件展開「三七五減租」如此獨步中外的土地改革。當時政府為了照區顧佃農,將每年原需五、六成的地租大幅降為37.5%,因而得名。儘管地主的利益大受損害,但政府當時硬性規定,佃農幾乎可享有永久租約,也因此到去年底為止,屬於三七五耕地租約的筆數仍多達近9萬筆,提供近5萬名佃農承租。

  大法官的釋憲,讓三七五減租條例不得不隨時代變遷而修正。當年的時空背景,政府以法、公權力改善農地分配結構的作為,時至今日,地主或想將土地改作他用、或想變賣一次獲利了結,卻都礙於三七五減租租約而無法達成,顯示法令確有不適當之處。

  不過,佃農認為如果不是靠他們,這此土地「或許不能照顧、保存至今」的說法,倒也不無道理。這些土地的價值雖可取決於某一次買賣,也可取決於長期租賃的流量價值,佃農耕耘了50多年的心血,便是如此。

  歷史之結本就難解,時代產物三七五減租條例是如此,地主與佃農長期來的對立亦是如此,地主與佃農長期來的對立亦是如此。法令無法一次解決這歷史之結,修法過後,政府恐怕還要傷傷腦筋。

資料來源:經濟日報  95.05.15


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2008/04/15

道路用地-捷運共構與捷運分構

台北捷運聯合開發案,依聯合開發建物與捷運設施之結構體構築方式大致上可分為兩類,一為「分構建物」,另一為「共構建物」。

  分構建物是指聯合開發建物與捷運設施結構分別獨立,永久結構不相互影響者,如新店線大坪林站(G04)出入口A聯合開發案。

  共構案則指聯合開發建物結構與捷運設施(出如車站出入口、通風口及機廠等)的結構相連接,新站線及中和線各聯合開發案多為此類。如新店線公館站、七張站等。

  捷運共構的住宅個案,如板南線永春站「EAT」就有800戶,新店線公館站的「戀戀台大」及新店市公所站的「冠德都會通」也都是指標個案,多數以小坪數住宅為訴求,隨著新捷運線開通,包括松山線、新莊線也有越來越多捷運共構案釋出。

  捷運分構案,捷運設施與開發大樓得分開興建,可以登記為住宅,基地面積也較大,如中和線頂溪站的「捷運名人」、木柵線萬芳站的「悠遊市」與麟光站「費加洛花園」都是指標個案。

資料來源:聯合報    2008/02/22


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2008/04/15

道路用地-鋼筋狂飆 營建房價喊漲 鄉林、潤泰新議價空間縮至5%

國際原物料急漲,讓營建廠備感壓力,鄉林建設(5531-TW下單)總經理  魏嘉銘表示,光是「鄉林京華」2個月內造價就提高至 14萬元,以總樓地板面積 6000坪來算,每週公司要多付 3600萬元。潤泰創新(9945-TW)執行長  劉忠賢以及鄉林建設董事長  賴正鎰不約而同指出,目前已將已開案案子議價空間縮小至 5%來因應,而鄉林未來新推案子房價將上漲 2成,潤泰新也有1-1.5成的漲幅。

  鋼價狂飆,許多建商急得跳腳,賴正鎰表示,營建業每一建坪需要 600公斤鋼筋,一家鋼廠每個月可供貨 2000公斤,營建業平均年需求高達 10萬噸以上,以鄉林來說,今年所需鋼筋量達 20萬噸,對鄉林來說成本壓力相當大。

  賴正鎰說,去年下半年鋼筋價格從 1.8萬元攀升至 2.6萬元,已讓建商大喊吃不消,預計價格很快就會突破 3萬元大關。 魏嘉銘也說,目前已結案的鄉林京華 2個月內每坪造價從 13萬元調升至 14萬元,建商每坪成本多付出 6000元,以建案總樓地板面積 6000坪初估,每周需多付出 3600萬元成本。

  賴正鎰表示,目前看來市場有特定人士在哄抬鋼筋價格,市場須仰賴政府公權力介入維持市場機制,否則原物料價格節節高升,嚴重的話將會造成公共工程停工、預售屋停售的窘境。預期若鋼價持續飆升,今年上半年房價還會調漲 6-8%。

  目前建商均已調漲房價來因應原物料上漲,潤泰新與鄉林不約而將新推案房價向上調升 1-2成,而已開案價格議價空間同步縮減至 5%。不僅房價調漲,議價空間降低,建商也出現一股「惜售」風潮。 劉忠賢說,現在房子都不太想拿出來賣,因為成本壓力太大,也怕案子便宜賣出,所以各家建商銷售速度都開始保留。

  劉忠賢指出,由於潤泰目前每個案子都採柱螺旋箍筋工法,在鋼筋用料上面可較一般產品減少 2成,但仍耐不住鋼價 3級跳的價格。目前市場上看不到影響房價下跌任何原因,加上台幣升值,還有原物料調漲隱憂,未來每個建案預計將採先建後售,來降低原本壓力。

  賴正鎰表示,如果政府開放開採陸砂,預料可壓制原物料上漲幅度,因此下週將至經濟部以及經建會陳情,希望政策鬆綁,否則未來房價將節節高升,若以台北市來看尚可負擔房價調升,但台灣省房價恐怕無法支撐,因此希望政府政策能盡快放行。(文章轉載鉅享網)

資料來源:東森新聞網 2008/02/21


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2008/04/15

道路用地-賴正鎰:陸資投資房地產初期的量不會太大

政府打算放寬陸資投資台灣不動產,營建業者樂見政策鬆綁,鄉林建設董事長說,希望盡速鬆綁,「不要只是講講,最後又沒有做」。他評估,陸資投資房地產初期會以現金直值購買,先買的標的包括旅館、商辦或是店面,而且剛開始量不會太大,動作也不會太快。

  大選在即,政府在兩岸議題的著墨愈來愈多,行政院在釋出放寬陸資投資台灣不動產規定的消息後,房仲業、建商都很期待這項政策快點實施。鄉林建設董事長  賴正鎰表示,這是業者們努力和行政院開了十六次會的結果,終於獲得回應,真的讓所有業者很開心,不過,希望儘速實施,千萬不要「講講又沒了了」,賴正鎰董事長說:「希望儘速啦,不要講講又沒有」。

  他分析,陸資台灣不動產,應該不會有貸款的問題,因為他們會用現金直接買,而初步購買的標的包括旅館、商辦、店面等等,但預估剛開始的量不會太大,動作也不會太快,賴正鎰董事長說:「我覺得企業動作除了買幾個飯店外,動作不會太快,營業額也不會很多」。

資料來源:中廣新聞網   2008/02/22


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2008/04/15

道路用地-優惠房貸 可延至30年 央行點頭 採個案申請

多出的十年將不提供利息

  大型銀行主管表示,主管機關已發文各給金融機構,同意申請行政院優惠房貸的貸款戶,若因失業或經濟困頓,以致還款發生困難,可用個案方式,申請延長貸款期限至30年。

  不過,銀行主管表示,由於行政院優惠房貸專案,政府有提供利息貼補,延長貸款期限將增加國庫利息負擔,因此中央銀行規定貸款戶申請時必須檢具相關證明,除收入、支出表、還要村、里長出示收入微薄,經濟負擔沉重等相關證明文件。

  此外,貸款戶延長貸款期間至30年後,往後多出來的十年,政府將不提供利息補貼;換言之,多出來的利息支出,必須由貸款戶自行負擔。

  銀行業者說,據央行89年第一波推出、利息補貼為0.85個百分點,目前貸款年限還剩下13年計算,貸款延長至30年,每戶將多出8萬元的利息負擔。

  為刺激國內房地產景氣,行政院自89年起推出優惠房貸專案,總計推出1兆8000億元額度;為減輕貸款戶利息負擔,政府提供利息貼補;補貼幅度自0.85至0.125個百分點不等。

  優惠房貸專案經理銀行主管表示,該專案原規定最長期限為20年,利息也只補貼20年;但因房貸最長期限可達30年,在土銀向央行請示後,央行已同意貸款戶若因經濟發生問題,可申請延長貸款期限至30年。

  銀行主管解釋,近年因景氣不佳,為體恤失業或是經濟狀況較不佳的貸款戶,央行同意有需要的貸款戶可以用個案方式申請延長期限。

  業者指出,以優惠房貸專案額度1兆8000億元、貸款戶超過60萬戶計算,如果所有貸款戶都申請延長貸款期間至30年,勢必對國庫造成沉重負擔;因此,央行要求,貸款戶必須提供相關文件,「符合條件」的人才能申請。

資料來源:經濟日報  2008/02/22


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2008/04/15

道路用地-副都心開發商機 新莊房價看漲

積極整地開發,這是面積高達100公頃的新莊副都心,未來包括勞委會、衛生署等五大部會,預計都將搬遷至此。

  加上高速公路、快速道路以及三條捷運線,交會通過,交通帶來人潮,人潮創造錢潮,連帶讓新莊房價,跟著水漲船高,開出每坪38萬的新高行情。

  看準這波房市發展,各家建商積極前進新莊買地規劃,更有業者大手筆,請來杜拜棕櫚島的建築團隊,打造頂級森態豪宅戶外的無邊際泳池,低檯度大面窗,媲美國際級的規劃,讓新莊豪宅行情,開出紅盤。

資料來源:民視新聞綜合報導   2008/03/15


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2008/04/15

道路用地-容積移轉 土地持有須逾五年

紛爭不斷的「台北市都市計畫容積移轉審查許可條件」修正案,昨天都市計畫委員會大會照案通過,贊成都市發展局限制土地所有權持有年限,以管制容積移轉,避免移入地區的居住品質降低。

  都發局去年重新檢討修正容積移轉審查條件,並召開多次公聽會,和地主、專家學者交換意見,該修正案新增開闢道路寬度十五公尺以上土地,及防災道路為可移轉送出的基地,並增加捷運周邊,及零點五公頃公園綠地周邊為容積可移入基地,不過,發展局為防止投資客套利,及管制容積總量,限制地主資格須持有土地五年以上,才能辦理容積移轉。

  但也因為該限制,昨引發都委會委員熱烈討論,由於意見分歧,最後都委會採取舉手表決,結果大多數委員一致肯定發展局原修正案,同意採取年限限制,發展局指出,該案實施半年後,將會進一步檢討。

  發展局長許志堅強調,容積移轉須考量整體環境的容受力,設定五年年限可以優先讓舊地主申請容積移轉,如果統統不受限,移入地也會抗議居住品質變差,例如大稻埕都市更新容積移轉,移入地信義計畫區居民就群起抗議,因此才會採取分階段動態移轉。

資料來源:自由時報 記者:林秀姿  2008/01/


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2008/04/15

道路用地-常用的稅務常識.

稅  務  小  常  識

租稅與規費

     二

國稅與地方稅

國民租稅負擔

     四

買房子

賣房子

     六

租房子

房子出租

     八

換房子

建房子

     十

貸款購屋

十一

火燒房子

     十二

房屋損壞

十三

買土地

     十四

賣土地

十五

分割土地

     十六

交換土地

十七

土地流失

     十八

土地被佔用

十九

買新車

     二十

賣舊車

二十一

車子被偷

     二十二

車子毀損

二十三

逾期檢驗

     二十四

機車玩家

二十五

設立公司

     二十六

開商店

二十七

商展

     二十八

購物消費

二十九

幸運中獎

     三十

舉辦演唱會

三十一

贈與

     三十二

結婚

三十三

生病

     三十四

往生

三十五

慈善捐贈

     三十六

選舉贊助

三十七

買賣股票

     三十八

退休養老

三十九

平安保險

     四十

繳稅

四十一

欠稅

     四十二

漏稅

四十三

逃稅

     四十四

節稅

四十五

避稅

     四十六

不服課稅

四十七

轉帳納稅

     四十八

提供擔保

四十九

強制執行

     五十

禁止處分

五十一

限制出境

     五十二

解除出境

五十三

核課期間

     五十四

徵收期間

五十五

檢舉逃漏

     五十六

自動補報免罰

五十七

稅務協談

     五十八

虛設行號

五十九

問題發票

     六十

簽訂合約

六十一

依法納稅是義務

     六十二

合法節稅是權利

六十三

主動退稅是責任

     六十四

網路服務

 

結   語

 

附錄一 地方稅稅務工作行事曆

附錄二 國稅稅務工作行事曆


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2008/04/11

道路用地-逕為分割

意義

   1.為增進民眾活動之便利及確保良好的生活環境,於都市計畫

   等規劃時將實施範圍內,劃為若干使用區,例如住宅區、商業

   區、停車場、公園、道路等,其屬於公眾使用的使用區土地,

   稱之為「公共設施用地」。

   2.土地分割複丈,為土地權利變更之一種,原則上應由土地所

   有權人等提出申請。至如政府推行土地政策或國防、交通等需

   要,為簡政便民及兼顧公權力之行使,在法律授權下,免經土

   地所有權人之同意即得以直接分割者,謂「逕為分割」。

道路中心椿都市計畫範圍椿公共設施界椿土地使用分區界椿

   1.道路中心樁 :

   豎立於道路中心之樁俗稱路心樁。也就是道路中心線交點及其

   起迄點所設立之樁。若兩交點之距離過長或因地形變化而不能

   通視,可中間加設中心樁,經測量確定樁位標後豎立混凝土樁

   以供都市計畫區內指定建築線及公共設施分割測量之依據。若

   在樁位測定作業中有漏釘情形,由樁位測定機關依照釘樁有關

   規定補建。

   2.都市計畫範圍樁 :

   豎立於都市計畫範圍邊界之樁。也就是都市計畫範圍邊界轉折

   點,邊界與道路中心線或另一公共設施用地界線之交點,所設

   立之樁位,經測量確定坐標號豎立混凝土樁,以供都市計畫區

   內指定建築線及土地分割測量之依據。

   3.公共設施用地界樁

   豎立於公共設施用地邊界之樁。也就是在公共設施邊界與道路

   中心線或另一公共設施用地線之交點,所設立之樁位,經測量

   確定坐標後豎立混凝樁,以供都市計畫區內指定建築線及土地

   分割測量之依據。

   4.土地使用分區界樁:

   豎立於住宅區、商業區、工業區及其他使用分區等土地邊界之

   樁,也就是土地使用分區邊界與道路中心線或另一土地使用分

   區界線之交點,所設立之樁位,經測量確定坐標後豎立混凝土

   樁,以供都市計畫內指定建築線及土地分割測量之依據。

   公共設施用地之分割係依據道路中心樁、都市計畫範圍樁、

   用地界樁、使用分區界樁等計畫樁豎立完竣,並經依照都市計

   畫樁測定及管理辦法第七條規定及其他有關規定公告確定後,

   工務( 建設 )機關除應將樁位座標表、樁位圖、樁位指示圖及有

   關資料送地政機關外,並應實施完成樁位點交作業,將道路及

   其他公共設施用地、土地使用分區之界線辦理地籍逕為分割測

   量。

依據何種資料辦理

   公共設施用地之分割係依據道路中心樁、都市計畫範圍樁、用

   地界樁、使用分區界樁等計畫樁豎立完竣,並經依照都市計畫

   樁測定及管理辦法第七條規定及其他有關規定公告確定後,工

   務( 建設 )機關除應將樁位座標表、樁位圖、樁位指示圖及有關

   資料送地政機關外,並應實施完成樁位點交作業,將道路及其

   他公共設施用地、土地使用分區之界線辦理地籍逕為分割測量

   。

如何分割測量

   實施分割測量時,應先實施檢測圖上都市計畫樁位確定無誤後

   ,依下列規定測定分割界線位置 :

   1.都市計畫範圍、土地使用分區及公共設施用地之分割測量,

   依檢測後之圖上樁位,決定分割界線位置。

   2.道路用地之分割測量,依檢測後之圖上道路中心樁位,並按

   照道路寬度決定分割界線位置。道路兩旁有綠地者,同時按照

   綠地寬度決定其分割界線位置。

   3.曲線道路用地之分割測量依曲線起點、終點及交點圖上樁位

   ,求繪曲線道路中心線後,依照道路寬度測定分割界線

   位置。

   4.交叉道路截角之分割測量,應依照道路交叉口截角規定辦理

   。但都市計畫書圖另有敘明及標示規定者,從其規定辦理。

如何處理

   當您發現自己的土地含有部份公共設施用地而尚未辦理地籍分

   割時,可逕向該管地政事務所申請查明。倘經查係於分割時發

   現地籍面積與土地登記簿面積不符,且超出法定配賦公差範圍

   而未辦理分割者。可檢附面積更正同意書及有權利關係之第三

   者同意書等資料辦理面積更正登記後,再辦理公共設施用地分

   割。


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2008/02/13

道路用地-投資買賣 》細說道路用地投資買賣

道路用地於民國六十九年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路地的所有權人都是私人持有,當然「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償之,那麼大約有1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)之所有權人長期因公共事務及公權力侵入而特別犧牲其自由使用收益之權利,違反憲法第十五條關於人民財產權應予保障之規定。

經相關人士長期反應後,大法官會議終於於 民國八十五年四月十二日 作成釋字第四OO號解釋文,解釋文中闡述【既成道路】符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能全面立即徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌湊財源逐年辦理或以【他法】補償。


立法院內政、民族及經濟、能源、財政委員會聯席會於民國八十八年元月十六日通過【既成道路處理條例草案】,草案中規定,針對長期被政府使用的私有土地,應透過「以地易地」、「給付補償費」、「抵繳稅款」、「容積移轉」等方式予以補償,政府應於本法通過日起三個月內,公告受理既成道路的徵收補償登記,並於10年之內,分年分期完成徵收補償作業。


以地易地指的是以公有地來交換,具體辦法則規定由行政院另行訂定;至於給付補償費部分,草案中則規定由政府以發行公債來籌募之,同時可不受公共債務法的規定;抵繳稅法則通過【遺贈稅法施行細則第四十四條修正案】規定被繼承人遺產中依都市計畫法第五十條之一免徵遺產稅之公共設施保留地,納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款,贈與稅抵繳規定亦同。


目前台灣地區未發放補償費之公設用地達9.9兆元之多,政府雖然補償費籌湊困難,但公設用地的補償亦刻不容緩,所以政府除了立法通過公設用地可以 "實物抵繳贈與稅"、"遺產稅" 之外,更將立法將公設用地賦予與同地段之建地相同之 "容績率" 權利價值此一容積率權利價值可以與同一都市計畫區內之建立合併申請建物起造,唯合併之公設用地之容積率權利價值不得超過主建地之30%也就是合併後之建物起造可增加30%的樓地板面積。


為解決龐大的公共設施用地及既成道路徵收補償問題,營建署於 民國八十八年四月六日 完成【都市計畫容積移轉辦法】之訂定,並著手以古蹟及紀念性建築物試辦一年後作通盤檢討,營建署並委託學術單位進行評估,並將相關意見彙整提報行政院核定,營建署官員強調:基於土地公告現值年年調高,如果不設法解決龐大的公共設施用地徵收補償,問題將更嚴重,而【容積移轉實施辦法】則是提供地主在等等徵收外,可選擇的另一個獲得合理補償的管道


由於既成道路或其他公設用地之地主長期對徵收補償不抱期望,而且近年來政策對既成道路等之利多訊息,不易被地主瞭解,以致不少私有道路用地被地主打折求售,八折六折出售者屢見不鮮,也有更低者,本人手邊握有一些地主委託件,大約在三折到四折之間,朋友有興趣投資者,這是當前投資節稅理財的當紅炸子雞,如果【容積移轉實施辦法】經行政院核定實施後, 一坪 【道路用地】與 一坪 【建地】蓋出來的房子是一樣大,而地價相差在十倍到十五倍之間,屆時道路用地價格飛漲將是理所當然,投資道路用地將是現階段最安全、獲利最高最快的投資理財工具。
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2008/02/04

道路用地-容積移轉 》針對法令土地持有須逾五年才能移轉

紛爭不斷生的「台北市都市計畫容積移轉審查許可條件」修正案,元月二十六日照案通過通過都市計畫委員會大會,且具條件贊成都市發展局限制土地所有權持有年限,以管制容積移轉,避免移入地區的居住品質降低。

都發局去年重新檢討修正容積移轉審查條件,並召開多次公聽會,和地主、專家學者交換意見,該修正案新增開闢道路寬度 十五公尺 以上土地,及防災道路為可移轉送出的基地,並增加捷運周邊,及 零點五公頃 公園綠地周邊為容積可移入基地,不過,發展局為防止投資客套利,及管制容積總量,限制地主資格須持有土地五年以上,才能辦理容積移轉。

以版主的想法來看,此案推出後,對於建商和開發公司來說無不是一個利多消息,雖說有規定限制地主資格須持有土地五年以上,才能辦理容積移轉,但是上有政策,下有對策,雖說建商買賣土地做容轉本身需要持有五年以上才能辦理容積移轉,但是此法令還是有方法可以解套的,並不是完全限制移轉買賣,對於建商來說並不是很大的問題存在,只要買下地主的土地後設定或以信託方式來移轉,對於法令的限制就毫無效果存在了

簡單的意思就是說買下地主土地後不辦理過戶到建商名下,到時候建商需要搭配送出基地容積的時候,再請地主配合辦理過戶即可,買賣還是可以進行的,這樣對於建商或地主都是皆大歡喜


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2008/02/04

道路用地-投資買賣 》細說道路用地投資買賣

道路用地於民國六十九年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路地的所有權人都是私人持有,當然「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償之,那麼大約有1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)之所有權人長期因公共事務及公權力侵入而特別犧牲其自由使用收益之權利,違反憲法第十五條關於人民財產權應予保障之規定。

經相關人士長期反應後,大法官會議終於於 民國八十五年四月十二日 作成釋字第四OO號解釋文,解釋文中闡述【既成道路】符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能全面立即徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌湊財源逐年辦理或以【他法】補償。


立法院內政、民族及經濟、能源、財政委員會聯席會於民國八十八年元月十六日通過【既成道路處理條例草案】,草案中規定,針對長期被政府使用的私有土地,應透過「以地易地」」、「容積移轉」等方式予以補償、「給付補償費」、「抵繳稅款,政府應於本法通過日起三個月內,公告受理既成道路的徵收補償登記,並於10年之內,分年分期完成徵收補償作業。


以地易地指的是以公有地來交換,具體辦法則規定由行政院另行訂定;至於給付補償費部分,草案中則規定由政府以發行公債來籌募之,同時可不受公共債務法的規定;抵繳稅法則通過【遺贈稅法施行細則第四十四條修正案】規定被繼承人遺產中依都市計畫法第五十條之一免徵遺產稅之公共設施保留地,納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款,贈與稅抵繳規定亦同。


目前台灣地區未發放補償費之公設用地達9.9兆元之多,政府雖然補償費籌湊困難,但公設用地的補償亦刻不容緩,所以政府除了立法通過公設用地可以 "實物抵繳贈與稅"、"遺產稅" 之外,更將立法將公設用地賦予與同地段之建地相同之 "容績率" 權利價值此一容積率權利價值可以與同一都市計畫區內之建立合併申請建物起造,唯合併之公設用地之容積率權利價值不得超過主建地之30%,也就是合併後之建物起造可增加30%的樓地板面積。


為解決龐大的公共設施用地及既成道路徵收補償問題,營建署於 民國八十八年四月六日 完成【都市計畫容積移轉辦法】之訂定,並著手以古蹟及紀念性建築物試辦一年後作通盤檢討,營建署並委託學術單位進行評估,並將相關意見彙整提報行政院核定,營建署官員強調:基於土地公告現值年年調高,如果不設法解決龐大的公共設施用地徵收補償,問題將更嚴重,而【容積移轉實施辦法】則是提供地主在等等徵收外,可選擇的另一個獲得合理補償的管道


由於既成道路或其他公設用地之地主長期對徵收補償不抱期望,而且近年來政策對既成道路等之利多訊息,不易被地主瞭解,以致不少私有道路用地被地主打折求售,八折六折出售者屢見不鮮,也有更低者,本人手邊握有一些地主委託件,大約在三折到四折之間,朋友有興趣投資者,這是當前投資節稅理財的當紅炸子雞,如果【容積移轉實施辦法】經行政院核定實施後, 一坪 【道路用地】與 一坪 【建地】蓋出來的房子是一樣大,而地價相差在十倍到十五倍之間,屆時道路用地價格飛漲將是理所當然,投資道路用地將是現階段最安全、獲利最高最快的投資理財工具。
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2008/02/04

道路用地-實物抵繳 》並非任何道路用地均可申請實物抵繳

並非任何道路用地均可申請實物抵繳

財政部台灣省北區國稅局表示:稽徵機關在受理遺產稅實物抵繳時,常發生納稅義務人申請以遺產土地中之道路用地來抵繳稅款惟並非任何道路用地均可申請抵繳。

該局進一步說明,道路用地可分為兩種類型:一種為依都市計畫法所劃定之公共設施用地,另一類型為私設巷道或既成道路等用地。

依據遺產及贈與稅法施行細則第44條規定,被繼承人遺產中依都市計畫法第50條之1免徵遺產稅之公共設施保留地,納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款。

惟另一類型之私設巷道或既成道路等用地,則不得抵繳遺產稅款。

因私設巷道或既成道路係屬遺產及贈與稅第16條第12款所稱的「供公眾通行道路之土地」,依法條規定該等土地不計入遺產總額內課稅,所以私設巷道並不屬於「課稅標的」,且其又不易變價,故不得抵繳稅款該局請民眾特別注意加以區分後再提出實物抵繳之申請,以免被稽徵機關駁回後,延誤其他遺產標的辦理過戶繼承之時間。

 

資料來源:財政部台灣省北區國稅局


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2008/01/30

道路用地-土地持有5年 才可容積移轉

 

中國時報 2008.01.26 
土地持有5年 才可容積移轉
蔡依蒨/台北報導

 

     台北市政府新擬定「都市計畫容積轉移審查許可條件條文修正案」,針對私人土地被徵收開闢道路,規定需持有容積達5年以上始可容積移轉,雖然地主強烈反對5年限制,但都委會廿五日開會討論表決後,仍維持5年規定。

     北市府都市發展局強力捍衛地主需持有土地達5年以上,始得容積移轉規定,發展局局長許志堅表示,設定土地持有年限門檻,實為避免投資操作買賣容積,而許多實例證明,這些容積最後都到了投資客手中轉手買賣

     台北市修訂「都市計畫容積轉移審查許可條件條文修正」,關於「出基地屬計畫道路之寬度及持有年限的限制」規定,對於已開闢計畫道路寬度達15公尺以上,且持有年限達5年以上(繼承者不在此限),始可移轉持有容積。

     而引發爭議的持有土地年限達5年以上規定,反對地主提出,政府徵收土地開闢道路,給予容積補償取代現金,而地主因個人需要買賣土地時,不能將獲得補償的容積跟隨買賣移轉,對地主十分不公平;且訂下持有土地年限的門檻,不代表就能杜絕投資客操作

     地主表示反對門檻限制,但綠黨代表則支持原始地主的權益與後來持有者的權益應有所區別。

     許志堅表示,不設持有年限,將造成移出的容積太多,對於被移入容積的地區居民也不公平,因此設定門檻有其必要,而修正案的規定將維持實施1年後,才會再行討論;而北市都委會通過的「都市計畫容積轉移審查許可條件條文修正案」還將內政部都市計畫委員會審查。


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2008/01/14

道路用地-地方政府無力徵收公設保留地 擬鬆綁

工商時報2007.04.17
地方政府無力徵收公設保留地 擬鬆綁
【呂雪彗/台北報導】

 

    據悉,行政院工程會尋找新促參案目標,已相中地方政府無財力徵收的公共設施保留地,將研議鬆綁開放讓民間自行提案投資開發,包括公設用途若作停車場用地,將可搭配興建商場、餐廳及加油站等多目標用途開發使用,也可提出其他可營利項目申請,衍生不小商機。目前地方無力徵收公設保留地高達七兆餘元。

    今年列管促參案六八○億元

    行政院昨天召開促進民間參與公共建設推動委員會議工程會今年列管促參案六八○餘億元,主委吳澤成希望努力達到一千億元目標。副院長蔡英文指出,今年若能達六百多億簽約金額,對今年經濟成長貢獻不大,但應切實把握以往年度簽約促參案件,監督於今年度興建,預估今年投資金額將達六九四億元,預估對經濟成長貢獻度至少約○.五個百分點。

    行政院及工程會也積極尋找促參案件新目標,相中地方政府無力徵收公設保留地,據內政部估計,全省等待徵收公設保留地高達七兆餘元,而營建調查人口十萬人以上城市鄉鎮公園用地保留地,若以公告現值加四成計,徵收補償費高達六四○億元。

    政院指示內政部針對停車場、公園及殯葬用地等公共設施保留地開放民間以促參方式自行提案開發,若被劃設為公設保留地的私有地主,可提出以促參方式開發,也可結合民間業者開發,只要符合劃設用途即可,不需政府再出錢徵收土地。至於非地主的民間能否提案開發,土地如何取得,正在研議中。

    由於公設保留地允許可作多目標開發用途,除本業外,都可多用途開發,例如立體停車場公設用途,可興建加油站、餐廳及商場等多目標開發,公園地下也可開發為地下商店街,民間也可依都市計劃擬訂程序,自行提出好的配置的多目標用途,不一定需按內政部多目標用途正面表列計畫去做,可望大大增加民間投資商機利益,提高公設保留地開發的商業價值。

    污水下水道、台鐵站區開發 列重大促參案

    此外,工程會今年擬推動重大促參案有交通建設及污水下水道二大類,其中交通建設有高雄洲際貨櫃碼頭,及台鐵站區開發二案,今年台鐵站區開發包括萬華、板橋、松山三處,民間開發金額各二五.一億、五億及二一.五億元。其中松山已公告,正甄選最優申請人,已有潤泰建設及德案開發公司二家業者投標。

    截至四月十日止,工程會列管促參案件總數共二百件,計畫規模總計二七八三億元,民間投資額度二三四四.二億元;今年度新增簽約件數三六件,民間投資金額一九.九億元;另往年已簽約案件於今年度截至三月底之實際投入金額為一三一.五四億元,達成率為一○一%。

    


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2008/01/12

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2008/01/08

道路用地-買賣房子小百科部分重要連結

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2007/01/18 21:50


 

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租賃關係存續中可否調漲租金?

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房地產專有名詞解釋(二)

引用http://tw.myblog.yahoo.com/q0917227198/article?mid=2666&prev=2667&next=2665&l=f&fid=59

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2008/01/08

大法官解釋---------道路地

申請事項:為聲請人受行政法院八十二年度判字第二四七九號終局判決維
                    持臺灣省嘉義市政府適用行政院「六十七年七月十四日台內字
                    第六三○一號」函與同「院」台六十九內字第二○七二號「函
                    之規定,就聲請人所有坐落」嘉義市東門段六小段四二–一地
                    號」土地,因供巷道使用六十餘年,請求徵收補償一事所為駁
                    回處分之結果,違反憲法第十五條、第二十三條、第一百四十
                    三條及第一百七十二條規定,侵害聲請人受憲法保障之財產權
                    ,茲依司法院大法官會議法第四條第一項第二款規定,聲請解
                    釋行政院「六十七年七月十四日台內字第六三○一號」函與「
                    台六十九內字第二○七二號」函之行政命令牴觸憲法。
          說  明:一、聲請釋憲之理由及所引用之憲法條文:
                      按人民之財產權,為憲法第十五條所保障,而同法第二十三
                      條後段規定:「以上各條列舉之自由權利,除為防止妨礙他
                      人自由,避免緊急危難,維持社會秩序或增進公共利益所必
                      要者外,不得以法律限制之。」足見對憲法所保障之各項權
                      利之限制,應以法律為之,且其立法旨意應受憲法第二十三
                      條之拘束。前揭行政院「六十七年七月十四日台內字第六三
                      ○一號」函與「台六十九內字第二○七二號」函,屬行政命
                      令之位階,自不能逾越法律授權範圍之外,限制人民受憲法
                      保障之財產權利;惟查該行政命令就既成巷道徵收之限制,
                      已逾越土地法第十四條「公共交通道路土地不得為私有,其
                      已成為私有者,得依法徵收。」之規定,顯與憲法第十五條
                      、第二十三條、第一百四十三條及第一百七十二條之規定牴
                      觸。
                  二、疑義之性質與經過:
                  (一)聲請人為坐落「義市東門段六小段四二–一地號」之土
                        地所有權人,前揭土地自日據時代(即民國十九年)起即
                        成為公共通行道路,臺灣光復後,為配合市區發展,曾將
                        該區舊有通路做局部修葺,並多次進行維護工程。嘉義市
                        政府進行都市計畫時,更將系爭土地所屬之舊道路改編為
                        「安和路」,並於民國六十三年逕將系爭土地之地目由「
                        建」變更為「道」,至此系爭土地儼然已喪失交易價值,
                        僅能企盼政府惠予徵收補償,以符合社會公平原則。
                  (二)查系爭道路乃一條寬六米,全線柏油路面,市區交通往來
                        不可或缺的現代道路,六十餘年來,克盡服務市民之責,
                        帶動市區發展,功不可沒。系爭道路兩邊之私有土地亦因
                        而水漲船高,唯獨系爭土地–聲請人等雖美名為系爭土地
                        之「所有權人」,無奈徒具虛名,未享受到任何「所有權
                        能」之利益,既不能處分,也不能行使所有權能收取利益
                        ,試問:此般所有權狀與「廢紙」何異?
                  (三)準此,政府機關理應依土地法第十四條:「公共交通道路
                        不得私有,其已成為私有者,得依法徵收之」之規定辦理
                        徵收系爭土地,以補償聲請人等六十餘年來之無法享受系
                        爭土地利益之損失,以符社會正義與公平之理念。詎臺灣
                        省嘉義市政府不作是想,而以「財政困難」為由拒絕徵收
                        補償,聲請人等不服依法提起訴願、再訴願及行政訴訟,
                        經行政法院以「八十二年度判字第二四七九號」判決,維
                        持臺灣省政府、內政部所為之訴願及再訴願決定,認為有
                        關既成道路內之私有土地應否辦理徵收補償?行政院曾以
                        「六十七年七月十四日台內字第六三○一號」函規定:「
                        政府依都市計畫主動辦理道路拓寬或打通工程施工後道路
                        形態業已改變者,該道路範圍內之私有土地,除日據時期
                        之既成道路目前仍作道路使用,且依土地登記簿登載,該
                        土地於總登記時已登記為『道』地目者,仍依前項公用地
                        役關係繼續使用外,其餘土地應一律辦理徵收補償」,同
                        院台六十九內字第二○七二號函復補充規定謂「台六十七
                        內字第六三○一號函」說明核釋日據時期既成道路仍依公
                        用地役關係繼續使用一節,乃係顧及地方財政困難,一時
                        無法籌措鉅額補償,並非永久不予依法徵收,依土地法第
                        十四條:『公共交通道路地不得私有其已成為私有者,得
                        依法徵收之』之原旨,作如下之補充規定:『今後地方政
                        府如財政寬裕或所興築之道路,曾獲上級專案補助經費或
                        依法徵收工程受益費,車輛通行費者,則對該道路內私有
                        既成道路土地,應一律依法徵收補償。「是行政院上開函
                        示規定,係就地方政府財政困難所為,且已宣示該項土地
                        並非永久不予依法徵收,自難謂其與首開法條規定牴觸。
                        準此聲請人請求嘉義市政府辦理徵收補償,嘉義市政府以
                        其財政拮据,無法辦理,因而否准聲請人等之請求,並無
                        違誤,從而駁回聲請人所提起之行政訴訟。
                  三、聲請人之立場與見解:
                      查臺灣省嘉義市政府據以駁回聲請人請求徵收補償私有既成
                      道路之土地之行政命令,無論從其位階或從其所依據之土地
                      法第十四條之立法意旨而觀,均不足為限制人民財產權之依
                      據,其牴觸憲法第十五條、第二十三條、第一百四十三條及
                      第一百七十二條之情,昭彰甚明。茲闡明該行政命令侵害聲
                      請人所享憲法上權利之理由如下:
                  (一)土地法第十四條規定:「公共交通道路不得私有,其已成
                        為私有者,得依法徵收之。」是法律明定「私有之交通道
                        路應予徵收補償,其立法意旨乃緣於憲法第十五條保護人
                        民私有財產權意旨而來,因此任何較「法律」位階低之命
                        令均不能牴觸之。然而行政院六十七年七月十四日台內字
                        第六三○一函及台六十九內字第二○七二號函,對私有既
                        成道路規定「以地方政府財政寬裕或獲有上級專案補助經
                        費時,再依法徵收補償」之行政命令,顯然與土地法及憲
                        法相牴觸,嚴重損害人民私有財產權益。
                  (二)次就具有公用地役關係之私有土地,政府應否予以徵收補
                        償言之–
                        1 最高法院四十五年判字第八號、五十二年判字第三○三
                          號等判例,均闡釋「私有土地具有公用地役關係時,土
                          地所有人雖仍具有土地所有權,唯不得違反供公眾通行
                          之目的而為使用。」行政院依據該判例而以「台內字第
                          六三○一號」函規定:「日據時期之既成道路目前仍作
                          道路使用,已登記為『道』地目者,仍依前項公用地役
                          關係繼續使用」,從而準據最高法院判例及行政院函示
                          ,徒僅獲得:「公用地役關係之私有土地,不得違反公
                          眾通行之目的。」之結論而已,至於用地機關應否徵收
                          ?則未敘及,實際上,「公用地役」關係之存否,根本
                          不能作為「應否徵收」之判斷標準,法理至明。
                        2 公用地役關係與「時效取得地上權」頗為類似,依據大
                          法官會議第二九一號解釋謂「至於因取得時效完成而經
                          登記為地上權人時,其與土地所有權人間,如就地租事
                          項有所爭議,應由法院裁判之。」足證時效取得地上權
                          人仍需付地租以補償土地所有人之損失。準此,則依公
                          用地役關係使用私有土地,而造成私有地所有權人無法
                          使用之損失,參照同理亦應予以補償,始符社會公平正
                          義,無違憲法保障人民私有財產權之意旨。
                  (三)再就行政院台六十九內字第二○七二號函補充規定之內容
                        論之–
                        1 該行政命令意旨:「日據時期既成道路仍依公用地役關
                          係繼續使用乙節,乃係顧及地方財政困難,一時無法籌
                          措鉅額補償,並非永久不予依法徵收」,亦即承認政府
                          應該徵收補償私有既成道路,惟因地方政府「一時無法
                          籌措鉅額補償費」而暫時可免徵收私有既成道路,換言
                          之,即政府僅可因短時間財政上之考慮,而暫時延滯徵
                          收私有既成道路,絕不能故意長期擱置不理,而佔私有
                          土地所有權人之便宜。
                        2 然而聲請人所有系爭土地經公眾通行使用已達六十餘年
                          ,聲請人等之切身權利深受影響,但是政府機關卻不思
                          謀求補救之道,反一再藉財政困難而推託,設若地方政
                          府財政困難持續,則聲請人等豈非如同永久將私有財產
                          供政府免費使用,此種景況,與強奪人民財產何異?
                        3 私有既成道路固然基於地方政府財政考量,暫予延緩辦
                          理徵收補償之,惟亦應衡酌人民私有財產之保障,斷無
                          漫漫無期延滯不予徵收補償之理,顯然有違憲法與法律
                          保障人民私有財產權之宗旨,而以行政命令非法剝奪壓
                          榨人民財產權,自有違背憲法之規定。
                  四、有關機關處理本案之主要文件:
                  (一)臺灣省嘉義市政府八十一年十一月十九日「八一府工土字
                        第五六九八六號」函影本乙份。(附件一)
                  (二)臺灣省政府八十二年三月十五日「八二府訴一字第一五七
                        三五四號」訴願決定書影本乙份。(附件二)
                  (三)內政部八十二年七月二十三日「台(82)內訴字第八二○二
                        四一五號」再訴願決定書影本乙份。(附件三)
                  (四)行政法院八十二年度判字第二四七九號判決書影本乙份。
                        (附件四)
                  (五)系既成道路現狀照片影本乙份。(附件五)
                  (六)系爭土地登記簿謄本影本乙份。(附件六)
                  (七)學者葉百修著「從財產權保障觀點論公用徵收制度」第一
                        七○頁影本乙份。(附件七)
                  五、聲請解釋之目的:
                      土地法第十四條既已明文規定公共交通道路,不得私有,其
                      已成私有者,得依法徵收之,則政府對私有既成道路自應予
                      以徵收補償,始符法旨,但是政府卻以政策上之考量,衡酌
                      政府財務狀況,以行政命令延緩對私有既成道路辦理徵收,
                      強行聲請人等忍受私有財產權之侵害,長達數十年之久,而
                      遙遙無期,顯與憲法保障人民私有財產權之宗旨牴觸,自難
                      令聲請人甘服,而應予以廢止,以維聲請人憲法權益。
              此致
          司法院
                      聲請人:吳素月
                      吳瓊輝
                      吳杰盈
                      吳紫櫻
                      吳  鍾
          中      華      民      國  八十三    年    六    月   七     日

附件  四:行   政   法   院   判   決           八十二年度判字第二四七九號
          原   告 吳素月
                  吳瓊輝
                  吳杰盈
                  吳紫櫻
                  吳  鍾
          被   告 嘉義市政府
          右當事人間因土地徵收事件,原告不服內政部中華民國八十二年七月十三
          日,台(82)內訴字第八二○二八一八號再訴願決定,提起行政訴訟,本
          院判決如左:
          主   文
          原告之訴駁回。
          事   實
          緣原告所有坐落義市東門段六小段四二–一號土地,因供巷道使用六十
          餘年,原告請求被告辦理徵收補償,被告以 81.11.09 府工土字第五六九
          八六號函復該土地地目為道,現仍依公用地役關係繼續使用之道路甚多,
          因地方財源拮据,請俟經費寬裕或上級列有專案補助經費時,再行依法徵
          收並補償其地價云元。原告不服,提起訴願、再訴願,遞遭決定駁回,遂
          提起行政訴訟,茲摘敘兩造訴辯意旨如次:
          原告起訴意旨略謂:按土地法第十四條第一項第五款規定公共交通道路之
          土地不得私有,同條第二項規定,其已成私有者,得依法徵收之,是私有
          之交通道路土地應予徵收補償,法律定有明文,且係依憲法第十五條保護
          財產權之意旨而來,行政命令自不得與之牴觸,乃原處分及原決定竟以行
          政院六十七年七月十四日台內字第六三○一號函及同院六十九內字第二○
          七二號函為其否准原告請求徵收作為道路之嘉義市東門段六小段第四二之
          一地號土地之依據,顯有違誤。因:一、就具有公用地役關係之私有土地
          ,政府應否予以補償言之:(一)、最高法院四十五年判字第八號、五十
          二年判字第三○三號等判例:「私有土地具有公用地役關係時,土地所有
          人雖仍具有土地所有權,唯不得違反供公眾通行之目的而為使用」;行政
          院據該判例而以台內字第六三○一號函規定:「日據時期之既成道路目前
          仍作道路使用,已登記為『道』地目者,仍依前項公用地役關係繼續使用
          」,觀諸判例及行政院函示,可得「公用地役關係之私有土地,不得違反
          公眾通行之目的」之結果而已,至於用地機關應否徵收?則未敘及,實際
          上,「公用地役」關係之存否,根本不能作為「應否徵收」之判斷標準,
          苟政府有意佔「土地已具公用地役關係」之便宜,拒絕補償公用私有土地
          ,則如何維持「社會公平正義」?(二)、公用地役關係與「時效取得地
          上權」頗為類似,唯依現行實務見解,地上權人仍需付費以補償土地所有
          人之損失。則用地機關即使有法律依據可以繼續使用私有土地,可以暫緩
          徵收,唯就「使用私有土地,而造成私有土地所有人損失部分」,斷無拒
          絕補償之理!亦即公用地役關係不得作為「拒絕補償」之理由。(三)、
          原告等並不反對系爭土地依公用地役關係繼續使用,亦無任何違反公眾交
          通使用目的之行為。惟基於社會公平原理、所有權能應予保護之原則請求
          用地機關就系爭土地因為供公眾使用,而無法正常收益之損失,予以適度
          賠償,請求之合理、合情、合法,無庸置疑!二、就行政院台六十九內字
          第二○七二號函補充規定之內容言之:(一)、該函意旨:「日據時期既
          成道路仍依公用地役關係繼續使用一節,乃係顧及地方財政困難,一時無
          法籌措鉅額補償,並非永久不予依法徵收」,亦即用地機關僅可因「一時
          無法籌措鉅額補償費」而暫時免徵收公用地役土地,絕不能「永久」佔私
          有土地所有人之便宜。(二)、系爭土地經公眾通行使用已達六十餘年,
          而從被告將地目逕改為「道」起算,亦已二十餘年,以二十年之時間言之
          並非「一時」?原告等因切身權利久懸不決,而提出請求,被告、訴願、
          再訴願機關不思補救之道,卻一再藉該函示推託責任,企圖「永久不予徵
          收」之意甚明,被告假託該行政命令為藉口,達「永久免費使用私產」之
          目的,則與「搶奪」民財何異?該函令又與「惡法」有何不同?(三)、
          由各級政府作風觀之,「財政困難」是永遠存在藉口,蓋民意代表的出國
          考察費不能省、各級長官應酬、加給費用不能欠‥‥,偏偏人民稅收不能
          加,故永遠「喊窮」是政府機關統一的口號,果真如此,豈非坐容政府機
          關假藉「一時的財政困難」,永久「無償使用私有土地」?則原告等倒懸
          之苦,將永遠無法解決。三、原告等所請求補償之方式並非唯有「徵收補
          償」一途,可變通為「按期繳租」方式,或分次發放補償費等等。唯不論
          採何種方式,用地機關均需先編列預算,並明定最低徵收期限,以示對私
          有財產權之尊重,如果期限屆至,用地機關仍無法完成徵收時,即應比照
          土地法第二百十四條:「土地保留期限至多八年,逾期則保留失效」之規
          定,視同「公用地役關係終止」,由所有權人自由使用。否則,如一再任
          由用地機關以「財政困難」為託詞,而亳無限期的、無代價的使用私有土
          地,則非僅原告等難以甘服,相信所有良民百姓均難苟同!為此狀請判決
          將原處分及一再訴願決定均予撤銷,依法徵收原告等坐落嘉義市東門段六
          小段第四十二之一地號,面積一○三平方公尺之土地並予補償,以維權益
          等語。被告答辯意旨略謂:一、原告所有嘉義市東門段六小段第四十二之
          一號地號土地自民國十九年間(即日據時代)即成為供公共通行道路,並
          經編為「太平街」及「安和街」,為嘉義市中心區都市計畫八公尺道路用
          地。且依嘉義市地政事務所之土地登記簿記載,該筆土地於民國六十三年
          九月二十四日業已更正地目為「道」,惟因被告財政短絀截至目前尚未予
          以徵收。蓋:(一)該土地自日據時代起即為既成道路,且於土地登記簿
          上已登記為「道」,現仍依公用地役關係繼續使用,依行政院台六十七內
          字第六三○一號函意旨,並未列入本次第一期及第二期前三年公設地辦理
          徵收補償之範圍內。(二)依行政院台六十九內字第二○七二號函之意旨
          ,被告確實財政困難,無法籌措經費補償。(三)原告認為被告以財政困
          難為藉口而拒予徵收一節純為誤解,實則被告確實財政拮据,為配合中央
          政策進行市政建設,目前已舉債累累,茲提具八十二年度債務還本付息明
          細表作為佐證。(四)本年度被告概估嘉義市尚未徵收之八公尺寬以上道
          路面積約二十二公頃,所需徵購費用高達八十八億元(八十年公告現值)
          ,若再計入八公尺寬以下道路之徵購費用,將為一鉅大費用。若中央及省
          等上級機關未核撥專款補助,單憑本府之地方財源實無法支應。總之,本
          案既成道路私有地未予徵收,實因地方財源拮据,無法辦理所致,敬請判
          決駁回原告之訴等語。
          理    由
          按公共交通道路之土地不得私有;其已成私有者,得依法徵收之,土地法
          第十四條第一項第五款及第二項固定有明文,惟既成道路內之私有土地應
          否辦理徵收補償?行政院曾以六十七年七月十四日台內字第六三○一號函
          規定:政府依都市計畫主動辦理道路拓寬或打通工程施工後道路形態業已
          改變者,該道路範圍內之私有土地,除日據時期之既成道路目前仍作道路
          使用,且依土地登記簿登載,該土地於總登記時已登記為「道」地目者,
          仍依前項公用地役關係繼續使用外,其餘土地應一律辦理徵收補償。同院
          台六十九內字第二○七二號函復補充規定謂台六十七內字第六三○一號函
          說明核釋日據時期既成道路仍依公用地役關係繼續使用一節,乃係顧及地
          方財政困難,一時無法籌措鉅額補償,並非永久不予依法徵收,依土地法
          第十四條:「公共交通道路土地不得私有‥‥其已成為私有者,得依法徵
          收之」之原旨,作如下之補充規定:「今後地方政府如財政寬裕或所興築
          之道路,曾獲上級專案補助經費或依法徵收工程受益費、車輛通行費者,
          則對該道路內私有既成道路土地,應一律依法徵收補償。」是行政院上開
          函示規定,係就地方政府財政困難所為,且已宣示該項土地並非永久不予
          依法徵收,自難謂其與首開法條規定牴觸。本件原告所有坐落嘉義市東門
          段六小段四二–一地號土地,供巷道使用已六十餘年,原告等因而請求被
          告辦理徵收補償,被告以其財政拮据,無法辦理,因而否准原告等之請求
          ,經查上開巷道雖係嘉義市中心區都市計畫八公尺道路用地,但非由被告
          依都市計畫主動辦理道路拓寬之巷道,且因政府財政困難,目前尚無徵收
          計畫,無法辦理徵收,被告並提出其八十二年度債務還本付息明細表為證
          ,是原告等之上開土地之無收益雖屬實情,然被告無力辦理徵收既屬實在
          ,則其依規定否准原告等之請求,即難謂其有何違誤,一再訴願決定遞予
          維持,均無不合,原告起訴論旨,非有理由。    
          中    華   

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2008/01/08

找回遺失手機的方法

趕快記下 來,好好保障自己權利,找回遺失手機的方法。 只要 手機輸入
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記下它,萬一手機失竊,只要將此 序號給電信局,管它天涯海角,就算換門號,只要一撥出,一定能找到。

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2008/01/08

道路用地-本月十五日開始實施~重要


  本月十五日開始實施~重要
  公路警察局表示,違規寬限值將大幅縮短,從現行的10 公里降為3 公里。  
本月 15日開始實施。
違規寬限 +/ -3 公里 ------ 小心上當ㄛ
速限 (不再是 +/ -10公里 ,而是 +/ -3公里 )  
討論多時的高速公路行車速限已全面放寬!而除了高速公路之外,交通部這次也提高包括:西濱以及部分東西向快速道路速限 十公里 ,至於國道一號中山高速公路,速限則是維持不變。研議多時的放寬高速公路速限方案,上月終於在交通部長林陵三向立法院簡報之後,拍版定案!並於本月 15日開始實施。

新版本:國道一號仍然維持不變: 100公里。國道二號有兩種,機場系統交流道以西維持 90公里,以東則是從 90 公里提高為 100公里。

國道三號有三種速限:中和交流道以北:維持 90公里不變,中和到土城交流道從 90提高為100 公里,土城交流道以南,從100提高為 110公里,也成為全省速限最高的路段。

國道三號甲線(台北聯絡道),維持不變。國道四號台中環線一律訂為 90公里,國道八號台南環線,台南 133號鄉道以西從70 提高為80公里,以東從 90公里提高為 100 公里。

國道十號高雄環線,燕巢交流道以西一律訂為80 公里,以東從80公里提高為 90公里。    

除了高速公路之外,西濱快速公路林口到觀音,口湖到七股,速限都從 80提高 90 公里。 此外,已經完工通車的東西向快速道路,有八個路段也將速限提高 十公里 ,主要路段速限上限為 90公里。
 

也就是說以後駕駛人只要開時速 104公里即屬違規! 

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2007/12/31

舊工業區公設地變更放寬

經濟部工業局最近放寬觀音等130處老舊工業區公設地變更為工廠用地的相  
  關規定,即使公設地比率未達30%,廠商仍可申請將公設地變更為工廠或批
  發零售用地。

  工業局指出,這次放寬對象,主要是針對88年12月31日以前核定編定的工業區
  ,原先規定公共設施用地面積未達全區土地總面積30%者,不得變更規劃減
  少其比率。不過,新規定,將准予廠商在擴廠或新投資的情況下,可以申請將
  公設地變更為工廠、批發零售等生產或相關產業等用地,不受上述比率限制。

  工業局這項放寬規定,訂於「工業區用地變更規劃辦法部分條文修正案」,已
  於本月6日公布實施。

  工業局表示,受惠的工業區包括觀音、彰化芳苑等130個在88年12月3
  1日以前編定的老舊工業區,廠商如有擴廠或新增投資需求,且需變更公設地
  時,可以向工業局申請變更,工業局將依個案需求及不影響工業區公設品質等
  原則,審查是否准予變更。

  工業局指出,這項新的措施,是因應廠商擴廠或新增投資需求而修改的,例如
  ,觀音工業區目前已有三、四家業者提出擴廠計畫,擴廠計畫需要用到毗鄰的
  綠地。另外,芳苑工業區也有業者提出類似的要求。

  不過,廠商申請變更後,如不善加利用變更後的土地,工業局也有權逕予回復
  原使用用途。工業局將依廠商申請變更後的實際運用情形,決定是否撤銷變更
  用途。

  (聯合報92.08.22)
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2007/12/30

汐科站啟用 方便大台北通勤族

汐科站啟用 方便大台北通勤族

更新日期:2007/12/30 15:09

往來汐止間的通勤族有好消息,台鐵在汐止和南港之間又多了一個「汐科站」,上午由行政院張俊雄舉行啟用典禮。汐科站是位在汐止站南端大約一公里的地方,這麼近又設一個站就是為了讓都會區通勤族享受更為便捷的交通。

 


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2007/12/30

九十六年七月廿八日 自由時報-(公設地抵繳遺產稅將設限 財部擬兩方案)

九十六年七月廿八日 自由時報-(公設地抵繳遺產稅將設限 財部擬兩方案)

    繼綜所稅「捐地節稅」防堵之後,公共設施保留地抵繳遺產稅也將設限!財政部
  已擬訂兩方案,以防杜藉由公設地規避遺產稅的現象,一是抵繳價值仍按公告現值計
  算,但以公設地取得時點,做為可否抵繳之基準,例如修法後取得者,不得抵繳;一
  是按公告現值一定比率計算抵繳價值。
    財政部昨天召開「遺產及贈與稅改革公聽會」時,也針對公設地抵繳遺產稅的問
  題進行討論,財政部表示,近幾年來不少富人為規避遺產稅,於死亡前低價買進公設
  地,死亡後再以土地的公告現值抵繳遺產稅應納稅款,藉以享受「低買高抵」之利益
  ,造成稅款遭侵蝕。
    政治大學財政系曾巨威認為,第一項方案是防堵死亡前取得公設地,但不能將生
  前取得公設地者,都認為有不良意圖,採取第二項方案比較妥當,也與綜所稅防堵捐
  地節稅的做法一致。
    不過,台北市公共設施保留地權益促進會的代表則強調,公設地原本應由政府以
  公告現值加四成征收,但政府遲遲不徵收,地主改以公告現值抵繳遺產稅,已很不公
  平了,若為了防弊而改以公告現值打折抵繳遺產稅,將嚴重影響公設地地主權益。

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2007/12/30

道路用地-地方政府無力徵收公設保留地 擬鬆綁

工商時報2007.04.17
地方政府無力徵收公設保留地 擬鬆綁
【呂雪彗/台北報導】

 

    據悉,行政院及工程會尋找新促參案目標,已相中地方政府無財力徵收的公共設施保留地,將研議鬆綁開放讓民間自行提案投資開發,包括公設用途若作停車場用地,將可搭配興建商場、餐廳及加油站等多目標用途開發使用,也可提出其他可營利項目申請,衍生不小商機。目前地方無力徵收公設保留地高達七兆餘元。

    今年列管促參案六八○億元

    行政院昨天召開促進民間參與公共建設推動委員會議工程會今年列管促參案六八○餘億元,主委吳澤成希望努力達到一千億元目標。副院長蔡英文指出,今年若能達六百多億簽約金額,對今年經濟成長貢獻不大,但應切實把握以往年度簽約促參案件,監督於今年度興建,預估今年投資金額將達六九四億元,預估對經濟成長貢獻度至少約○.五個百分點。

    行政院及工程會也積極尋找促參案件新目標,相中地方政府無力徵收公設保留地,據內政部估計,全省等待徵收公設保留地高達七兆餘元,而營建調查,人口十萬人以上城市鄉鎮公園用地保留地,若以公告現值加四成計,徵收補償費高達六四○億元。

    政院指示內政部針對停車場、公園及殯葬用地等公共設施保留地開放民間以促參方式自行提案開發,若被劃設為公設保留地的私有地主,可提出以促參方式開發,也可結合民間業者開發,只要符合劃設用途即可,不需政府再出錢徵收土地。至於非地主的民間能否提案開發,土地如何取得,正在研議中。

    由於公設保留地允許可作多目標開發用途,除本業外,都可多用途開發,例如立體停車場公設用途,可興建加油站、餐廳及商場等多目標開發,公園地下也可開發為地下商店街,民間也可依都市計劃擬訂程序,自行提出好的配置的多目標用途,不一定需按內政部多目標用途正面表列計畫去做,可望大大增加民間投資商機利益,提高公設保留地開發的商業價值。

    污水下水道、台鐵站區開發 列重大促參案

    此外,工程會今年擬推動重大促參案有交通建設及污水下水道二大類,其中交通建設有高雄洲際貨櫃碼頭,及台鐵站區開發二案,今年台鐵站區開發包括萬華、板橋、松山三處,民間開發金額各二五.一億、五億及二一.五億元。其中松山已公告,正甄選最優申請人,已有潤泰建設及德案開發公司二家業者投標。

    截至四月十日止,工程會列管促參案件總數共二百件,計畫規模總計二七八三億元,民間投資額度二三四四.二億元;今年度新增簽約件數三六件,民間投資金額一九.九億元;另往年已簽約案件於今年度截至三月底之實際投入金額為一三一.五四億元,達成率為一○一%。

    


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2007/12/30

土地增值稅減半之影響

土地增值稅---前言

土地增值稅是在土地所有權移轉的時候,按照土地漲價總額採用倍數累進稅率計算繳 納的一種租稅;所謂土地漲價總額是指土地移轉時之總現值,減去取得時之移轉現值或原 規定地價的總額。為了實現 國父「漲價歸公」的理念土地增值稅的稅率是採用累進的由百分四十 五十至六十等,但是政府為了減輕自住房屋者之負擔,對於出售自用住宅用地時,規定有 一人一生一次可享受百分之十的優惠稅率,同時出售自用住宅用地後另行購買自用住宅用 地時,原出售時所繳納的土地增值稅符合一定要件亦可申請退還,另外,為促進房地產交 易、活絡經濟,自 91 2 1 日起 3 年內申報移轉的土地,土地增值稅減半課徵及落實農 地農用之農業政策,獎勵農業生產,農業用地的移轉在符合一定的要件下,也可申請不課 徵土地增值稅....

土地增值稅減半的十大影響

一、銀行是最大的贏家:

根據稅捐稽徵法的規定,土地增值稅優先於一切的債權與抵押權。也就是說,法拍的時候,先繳土地增值稅,剩下來的錢,才能還給銀行。現在土地增值稅減半後,銀行在拍賣擔保品時受清償的機會,當然就大幅增加,這對減少銀行的呆帳,自然是幫助多多。

二、不一定可以提高貸款估值:

土地增值稅減半,可以提高銀行受清償的機會,但是只有減半兩年,所以對銀行手邊待拍的擔保品才有幫助,至於以後的貸款,因為可能跨過兩年,所以銀行會不會因而就提高擔保品的估值,還要再看看銀行的態度,不過若是經過移轉再拿來貸的話,因為原地價墊高,對貸款估值當然還是有正面的幫助。。

三、出售自用住宅的意願會增加:

自用住宅用地優惠稅率在降稅後只有剩下5%,因為自用住宅用地優惠稅率一生只能享受一次,對稅額高的賣方來說,這可是千載難逢的機會,將會提高出售意願。不過要提醒讀者,賣掉自用住宅,如果在兩年內再另購自用住宅的話,如果符合條件(例如其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價,扣除繳納土地增值稅後之餘額者),可以運用「重購退稅」把土地增值稅退回來,這時就不一定要把一生一次的優惠稅率機會用掉。

四、會想把房子提早過給下一代:

很多老先生、老太太為了擔心孩子們在其身後爭產,所以很想把房子先來做分配,但是以往卡在土地增值稅太高,實在是沒有餘錢去繳這麼多的土地增值稅,現在減半後,這個動機會變得更強。不過要注意:

如果房子是自用住宅,過戶原因用「買賣」,還可以申請適用自用住宅用地優惠稅率,但若孩子提不出付款證明,小心還有贈與稅的問題。



五、假買賣會增加:


土地增值稅一般都是用「公告土地現值」來算,賣方所申報的公告土地現值,就是買方下一次要賣時的成本(這在稅法上稱為「原地價」),所以利用減半的這兩年,藉著一次「假買賣」可以把土地的成本墊高,對以後真正要出售時自是有利,並且也有機會提高銀行貸款估值。不過這是對兩年後有出售計畫者才有幫助,否則沒事先掏一半的銀子繳稅,讓政府去「假買賣真稅收」似乎也沒多大的必要性。

六、加強民眾換屋的意願:


很多人老房子住久了,想要賣舊屋換新屋,但是繳了一大筆土地增值稅以後,實在是沒有多少餘款可以買較好的房子,現在土地增值稅減半後,這個困擾可以降低很多。由於區位佳、新成屋的換屋需求增加,對這些產品的去化,將有一定的成長空間,但是競爭力弱或區位差的老房子,則將因供給增加,在價格方面可能還有再議甚至下降空間。

七、合建與都市更新較易推動:


進行合建與都市更新一項很大的成本就是鉅額的土地增值稅,如果想轉嫁給開發商,在景氣不佳、融資困難的情況下,要開發商再負擔這些增值稅,自然會降低開發意願。現在土地增值稅減半後,合建與都市更新將較易推動。不過開發與否的關鍵還是在是否具市場性與風險高低,土地增值稅減半只是其中考量因素之一罷了。

八、注意地價稅、房屋稅提高的可能性:


土地增值稅是地方政府最主要的稅收,現在被攔腰砍了一半以後,雖然因減徵造成直轄市及縣(市)政府稅收的實質損失,會由中央政府補足,但是「窮則變,變則通」,地方政府很有可能再把腦筋動到拉高地價稅與房屋稅,這是因為:

地價稅與房屋稅都是地方稅,將其拉高不容易成為全國性議題,中央政府雖不會公開支持,至少也不會反對甚至樂觀其成。

不用動到稅率,所以不要送到立法院,只要把稅基拉高就可以,而稅基是地方「地價評議委員會」、「不動產評價委員會」的事,也不用送到地方議會審核,所以在技術上較無障礙。

土地增值稅是有交易才收的到,稅太重了不買賣(這在理論上叫做「閉鎖效果」),政府反而更收不到。但是地價稅與房屋稅每年都要繳交,除非是「無產階級」,要不然一定跑不掉。

九、提供AMC操作空間:

所謂AMC(Asset Management Company-資產管理公司)是指處理金融機構不良債權(NPL)之公司。依據金融機構合併法規定,銀行將不良債權售予AMC所產生的損失,可分五年認列,同時經由公正第三人金融資產服務公司,可縮短經由法院拍賣的冗長過程。現在土地增值稅減半後,AMC基於債權人的身份,當然可以有更大的操作空間。不過AMC接收大批不良資產後,必須要透過多種處理方案將資產變現回收,而效率最快的一種就是拍賣出售,但是若「倒出來賣」,可能會造成市場價格破壞,這也是要注意的地方。

十、房市價格重整,並提供更多元化的節稅管道:

土地增值稅減半後,因為只有兩年的時間,所以機會稍縱即失,這兩年內,各種節稅方式勢必紛紛出籠。另一方面,兩年過後的房市也將面臨重整後的新局面,值得市場人士注意。


出處:奇摩房地產新聞

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2007/12/30

世紀玫瑰三房

案件名稱
房屋特色
地址 交通便利近捷運
總價 附車位 總價:萬
建物總登記坪數
主建物
附屬建物(陽台 花台)
公設坪數
車位坪數
露台坪數  
地下室
樓層 /  (建物所在樓層/建物總樓層)
室內格局 房  廳 衛
屋齡  年
管理方式
管理費  /月
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2007/12/30

長元街透天厝

案件名稱
房屋特色
地址  
總價 年終大出清萬元
建物總登記坪數
主建物
附屬建物(陽台 花台)
公設坪數
車位坪數
露台坪數  
地下室
樓層 /  (建物所在樓層/建物總樓層)
室內格局 房  廳 衛
屋齡  年
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2007/12/30

三重電梯四房(博覽家)

案件名稱
房屋特色
地址  近台北市
總價 年終大出清萬元
建物總登記坪數 約44.7
主建物
附屬建物(陽台 花台)
公設坪數
車位坪數
露台坪數  
地下室
樓層 /  (建物所在樓層/建物總樓層)
室內格局 房  廳 衛
屋齡  年
管理方式
管理費  /月
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