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本部落公告

未來(五都)是台灣未來的主力

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3 學校就在旁邊，噪音也在你旁邊…

有些物件標榜面學校，當然好處多多，小孩上學近、面對操場景觀好，還有學校的綠樹清靜空氣。但是有一點不可不慎，房子的位置，是不是正好接收到每個小時的打鐘聲、早上升旗的廣播聲、還有學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲。週末學生放假，總可以好好休息了吧？很多學校會出借辦活動，平時也許鐘聲和廣播聲還刻意不放太大聲，但是出借辦運動會、園遊會、競選造勢活動，聲音才真是嚇死人。



學校旁的房子有利有弊，多了假日休憩空間卻可能也多了噪音。

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  1 大怪物滋滋叫

注意附近有無高壓電塔（線）通過。打開窗戶，頭伸出去別忘了左右伸長一點，大角度看看，附近不是有高壓電塔。雖然目前醫學上還沒有100%確認高壓電塔對人體有害，先不論會不會有心理作用的影響，高壓電塔有時會滋滋作響，如果距離太近，這聲音不但影響到每日的睡眠，對日常生活也造成了干擾。「政府說會遷走」，官方說法都是這樣的，但是要不要相信還是看各位囉。

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購屋要點 1

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有錢人這樣投資
中廣新聞網 (2010-10-04)
「有錢人這樣投資」(張雅惠報導)

「美林全球財富管理」和「凱捷顧問公司」，根據世界銀行、國際貨幣基金、台灣的主計處、以及亞太十七家財富管理機構的資料，完成《亞太區財富報告》。先定義什麼是「富裕人士」，排除住所、古董收藏、汽車消耗品之後，可以投資的資產達到一百萬美元，約合新台幣三千兩百萬，亞太地區去年合計有三百萬人稱得上是「富裕人士」，比前年增加兩成六，財富總值九點七兆美元，年增率三成一，其中，如果可投資資產達到三千萬美元，約合新台幣十億元的「超級富豪」有一萬九千六百人，「超級富豪」只占整個「富裕人士」的百分之零點六，但財產卻占了四分之一。

美林証券國際私人客戶部副總裁劉昭明說，調查連續進行了五年，今年和往年最大的差異是，亞太地區「富裕人士」的人數和財產，已經超越金融海嘯之前的水準，成長速度也是全球平均的兩倍，今年更首度趕上歐美，主要原因是，印度和中國帶領亞太新興市場復甦，亞太地區股市市值大漲七成四到十六兆美元，漲幅幾乎是全球股市的一倍，亞太地區房地產漲幅領先，區域內的民間消費也很活絡。

「中國的財富，不管是總人數或者財富市值都增加很快，原因是，他們在金融風暴當中受到的影響最少，也反映中國國內強勁的經濟成長；造成台灣富裕人士快速增加的三大原因：台股市值成長七成多，去年GDP成長超過百分之八，不動產價格也成長百分之十八」」

亞太地區「富裕人士」去年的資產配置，兩成六在不動產，這包括海內外實際的商用和住宅房地產、以及不動產証券化商品，預估明年降到一成八，減碼八個百分點，其中，台灣地區不動產因為存在泡沫化憂慮，台灣的「富裕人士」去年有兩成三的資產放在不動產，預估明年降到一成九，減碼四個百分點。美林証券國際私人客戶部副總裁劉昭明說，富豪對於房地產還是審慎樂觀，相對看好商辦。

「不動產資產配置比例雖然是降低的，但是總財富可能是增加的，所以不要看成比例降低，投資金額就是減少的。現在不管是中國、台灣、新加坡、香港其實都有一些很正常的（房市）調控措施，對於每個國家來講都是滿正常的，如果說，漲得過快，對於經濟會是一種威脅，因為怕會失控」

不動產之外，亞太地區「富裕人士」另外還有兩成七的資產配置放在股票，明年會拉高到三成一；固定收益從兩成拉高到兩成五；外匯、黃金、結構商品、創投、私募、避險基金等「另類投資」從百分之五拉高到百分之八；減碼的除了不動產，還有現金和存款，從兩成二降到一成九。投資地區則會拉高拉丁美洲、非洲，調降亞太和歐洲。台灣富裕人士去年的資產配置，兩成六在現金和存款，兩成六在固定收益商品，兩成三放在不動產，有兩成放在股市，另外有百分之四投資結構型商品、避險基金、私募基金、外匯、創投、以及黃金白銀等商品。

除了典型的金融財務投資，亞太地區「富裕人士」也投資其他的「有形資產」，但各國富豪的偏好不盡相同！台灣和馬來西亞最喜歡珠寶和鐘錶，偏好程度達到三成六，位居亞太之冠；先進國家日本和澳洲喜歡奢侈收藏品，包括汽車、遊艇、飛機。中國新富階級追捧鑽石當成結婚紀念品，香港則是亞太區最主要的拋光鑽石賣家；去年蘇富比拍出的葡萄酒，五成七是亞洲買家，以中國內地人士居多；中國遊艇市場去年成長了四成四；中國也是全球第三大藝術品拍賣市場，全球市占率一成七。整個亞太區的富豪，最近幾年對黃金是情有獨鍾；為了地位排場或財富增值，富豪也會買藝術品炫耀財富。凱捷顧問亞太區副總裁岑秉權說：

「亞太區有百分之四十四的富豪也喜歡投資黃金，可能和文化有點關係」

台灣富豪，在珠寶和鐘錶之後，最愛投資藝術品，然後是古董、葡萄酒、錢幣，然後是奢侈收藏品，只有百分之五會進行球隊、帆船、賽馬等體育投資；澳洲富豪是體育投資比例最高的國家、占了一成二，其他國家的投資配置介於百分之五到九之間。還有一項是「其他投資」，這包括會員身份、旅遊、槍支、以及樂器，中國和印尼的富豪各投資百分之六最高。

亞太地區富裕程度雖然趕上歐美，但區域之內還是不太平均，七成六的富裕人士集中在日本、中國、澳洲，合計占了七成六，只略低於前年的七成七；就財富而言，有六成五的財富集中在日本和中國。

台灣去年有八萬兩千八百人達到富裕門檻，比前年大幅增加四成二；財富總值急速增加到兩千六百四十億美元，成長五成，成長速度位居亞太第三名，僅次於香港和印度，香港成長一倍、以及印度成長五成多。

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農舍變豪宅 監院糾正農委會

（中央社記者曾依璇台北6日電）自開放農地自由買賣、興建農舍10年來，出現很多名為農舍、實為「鄉間豪宅」案例，嚴重影響農業生產及生態環境。監察院經調查，今天通過糾正農委會及內政部。

監察委員劉玉山及劉興善下午於監察院召開記者會。劉興善表示，農業用地興建農舍辦法規定，農地超過0.25公頃以上才能建農舍，且農舍面積最多只能占總面積的10%，但履勘後經常發現有以興建農舍之名，實現「鄉間豪宅」的現象。

劉玉山說，除10%的建物面積外，90%的土地應做為農地、從事農業生產，但履勘後發現很多農地被用來做倉庫、停車場、田園造景等無關農業經營的設施。

劉玉山指出，自民國91年到今年6月為止，核發農舍使用執照件數共1萬4987件，等於每年有1700多件，雖並非全部建物都超過農地10%面積，但大多數都有。

劉玉山表示，民國95年以來，有33.77%的農舍建在特定農業區，31%在都市計畫農業區，還有15.4%在山坡地保育區，這3項就占所有件數的8成，嚴重流失農業資源，農舍廢水排入農田，還污染農地。

根據劉玉山的資料，自民國95年以來的農舍興建情形，以南投縣、苗栗縣件數最多。

劉玉山表示，現行審查標準側重農業用地所有權人的審查，未落實農舍興建與農業經營不可分割的審查管控，造成民眾以農業經營之名興建農舍，實際上卻以居住為目的。

監委也發現，有農民將大面積農地分割，將其中1筆農地申請興建農舍，取得執照後轉售他人，買主再以同樣模式分期分次銷售；也有農民申請興建1、2坪大的簡便農舍、取得使用執照後，轉售他人，買主再依喜好增建，藉此謀利；地方政府人力不足，取締效果不彰。

劉玉山表示，「農業發展條例」於民國89年修正公布，開放農地自由買賣、興建農舍，但實施至今，以農舍為名興建住宅的現象全台可見，悖離立法意旨，因此糾正行政院農業委員會及內政部。991006

癌症自愈源於心臟

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最高法院對「頂樓平台使用權」的見解
民眾購買中古屋時，經常會碰到屋頂平台使用權的糾紛，如果頂樓平台已經加蓋違建或空中花園，新購買頂樓房屋的民眾會以為，他買下頂樓就包括屋頂平台的使用權在內，有權獨自使用屋頂平台，但樓下住戶則認為屋頂平台是大家共有的，頂樓住戶無權侵害其他住戶的共有權。

對這個問題，最高法院曾召開民事庭會議決議，頂樓平台屬於大樓住戶全體共有，頂樓住戶雖可按其應有部分的比例使用屋頂平台，但應注意不得損及其他共有人的權益。

頂樓住戶若未取得其他住戶同意，即擅將頂樓平台供自己使用，屬於無權佔用，應將違建拆除。

最高法院指出，「未經共有人協議分管的共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人之同意而任意占用收益共有物之全部或一部，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。」

頂樓平台是建築物的基本結構，本質上當然是大樓住戶全體共有，即使未經登記，仍具有「共有」之性質，全體住戶應依頂樓平台的使用性質及目的來使用，頂樓住戶並沒有享有屋頂平台的專用權。大家都可以使用屋頂平台，例如晒衣服、裝設電視天線、到頂樓乘涼吹風等。

不承認有所謂「合法違建」的存在 

如果頂樓住戶未經樓下其他住戶全體同意就在頂樓蓋違建，目前司法實務見解是，頂樓住戶須將違建拆除，因為已侵害到其他共有人的權益。

部分的民眾或許有錯誤的看法，認為依據「台北市違建處理要點」，民國八十四年以前的違建可緩拆，如果頂樓的違建是在民國84年以前蓋的，被地方政府列為緩拆就是合法；但是，司法機關根本不承認有所謂「合法違建」的存在。法院指出，緩拆只是行政機關囿於人力而作的行政事項，不能作為主張私權的論據，並不影響司法機關的認定，既然頂樓平台是大樓住戶全體共有，大家都可按其應有部分的比例使用屋頂平台。

法院認為，依法頂樓平台的所有權屬於大樓全體住戶共有，如頂樓住戶要搭蓋建物，須徵得大樓現住全部住戶的書面同意，頂樓住戶若未取得其他住戶同意，即擅將頂樓平台供自己使用，屬於無權佔用，應將違建拆除，把頂樓平台回復讓全體住戶共同使用。
最高法院指出，「未經共有人協議分管的共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人之同意而任意占用收益共有物之全部或一部，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。」

頂樓平台是建築物的基本結構，本質上當然是大樓住戶全體共有，即使未經登記，仍具有「共有」之性質，全體住戶應依頂樓平台的使用性質及目的來使用，頂樓住戶並沒有享有屋頂平台的專用權。大家都可以使用屋頂平台，例如晒衣服、裝設電視天線、到頂樓乘涼吹風等。

妙管家房訊 7

凶宅連環賣，前任的售屋者都要負責

凶宅屬於重大瑕疵，屋主和仲介業者有義務明確告知買家，若刻意隱瞞，買家有權要求解約或減少價金，即使屋主事先不知自己賣的是凶宅，仍然要負責賠償，但屋主可以再告前屋主。
也就是說，凶宅的買賣屬於「有重大瑕疵的買賣」，不論經過多少手，只要在「瑕疵擔保時效」內提告，售屋者都要負責。

永和市永貞路一棟公寓，民國八十八年底發生「老夫殺少妻」命案，屋主隔年轉手，九十二年房屋被法拍，游姓男子以三百五十一萬元標得該屋，次年再以四百卅萬元賣給林姓婦人，林婦九十七年又以五百廿萬元賣給柳姓女子。
買到「凶宅」提出損害賠償

凶宅的買賣屬於「有重大瑕疵的買賣」，不論經過多少手，只要在「瑕疵擔保時效」內提告，售屋者都要負責。

柳姓女子事後聽鄰居說該屋是凶宅，經過查詢，証實她買到「凶宅」，便對林婦提出損害賠償的民事官司，要求減少價金。林婦挨告後，才發現她住了四年房子是「凶宅」，認為自己也是受害人，於是也控告當初賣她屋子的游姓男子。

游姓前屋主覺得冤枉，他說房子是九十二年二月向法院標到的法拍屋，命案發生在八十八年，他無從得知房屋是凶宅，才會將房子賣給林姓婦人時，在契約中勾選「非凶宅」。

板橋地方法院認為，「兇宅」會影響到房子的價格和民眾購屋意願，售屋者有告知房屋是不是「兇宅」的責任，否則故意隱瞞影響交易的重大訊息，屬於重大瑕疵，而依市場行情，凶宅會減少房子的價值，判決游姓前屋主應賠償一百廿九萬元給林婦。至於柳姓女子告林婦部分，法院也判決林婦要賠償柳姓女子一百零五萬元。

交屋後五年內可以向法院提出請求

如果買到「兇宅」，不論經過多少手，只要在「瑕疵擔保時效」內提告，售屋者都要負責。所謂「瑕疵擔保時效」是指在交屋後五年內都可以向法院提出請求。

但要注意，法拍屋由於沒有民法規範的「物的擔保瑕疵」，因此就算經由法拍標到凶宅也只能認栽，不能向法院的民事執行處求償。

擔心買到「凶宅」嗎？可以直接詢問鄰居、當地房仲業者及轄區派出所。

甚至還可直接到當地警察局分局向偵查隊鑑識小組申請調閱非自然死亡案件的檢察官、法醫相驗紀錄。另外，「台灣凶宅網」上面也有不少資訊。

妙管家房訊 6

 
百年蟲危機即將引爆

上個月底，澳洲最大的澳洲國民銀行電腦發生故障，提款機當掉，造成數百萬人領不到錢。該行表示，一個損壞的檔案癱瘓薪資支付和轉帳等功能，使得自動櫃員機（ATM）也當機，讓許多週末領不到錢的民眾大為憤怒。

千禧蟲走了 百年蟲來了

這次所謂的民國百年蟲危機，指的是日期以民國年序表示的電腦應用軟體，由於過去許多資訊系統在開發時，檔案的日期欄位設計上，都只保留了二位數的使用空間。因此，當民國99年過後，因為無法輸入三位數字的100年，會造成電腦錯誤的判讀。

記得當初從1999年跨越2000年千禧年的時候，是全球關注的話題，大家都很擔心這個可能引發電腦亂序的問題。那時我還服務於證券公司，總公司的資訊部很早就開始做應變的處理，當天大家都在慶祝跨年晚會的時候，我們所有分公司都嚴陣以待，徹夜備戰做電腦測試。

國內很多政府機關及公司行號的電腦，都不是用西元年序而是以民國年序，更多的中小企業有請專人撰寫一些應用程式，一般都是用二個欄位的民國年序以節省空間，在今年底跨年後就可能從99年變成00年，會造成不同程度的影響。

百年蟲作怪注意金融帳單

現代人太依賴電腦，雖然電腦很聰明，但電腦不會思考、不會轉彎。將來如果出現要百歲人瑞施打新生兒預防針的現象，或累積數十年的年資出現負數，肯定是百年蟲作怪。

很多人都使用金融機構代繳家中水電費等雜支，每月扣款從來都不看帳單的人，明年可要稍微注意帳單。雖然上次通過千禧年的考驗，不代表就能躲過百年蟲的危機。因為電腦的西元年本來就是四位數，而民國百年卻是從二位數進到三位數，若企業忽略這個問題，民國百年蟲恐怕將造成困擾。

在銀行業，很可能會在利息計算、匯款轉帳、支票日期等出現錯誤；在醫療院所，則可能會出現預約掛號、藥劑用量等計算錯誤，造成醫療糾紛；一般公司，可能會影響到訂單與生產系統的運作，無法正常出貨。

依主計處電子資料處理中心的預估，民國百年蟲將造成四十五％的日常業務中斷，二十五％恐怕有損企業權益，因此不可不慎。資策會MIC調查發現，國內企業僅三成完成處理民國百年蟲問題，甚至還有不少人未曾聽過民國百年蟲。

這次百年蟲危機沒有被重視才是令人擔心的，上次千禧年是全球的問題，還有電腦換機潮的商機，大家都知道Y2K。這次並沒有看到政府有關單位的宣導，中小企業因此會疏忽其所帶來的嚴重性。

面對百年蟲，除了公司行號要做電腦的重整與測試，一般民眾也要自我防範可能造成生活上的困擾，不要太依賴電腦。尤其是現在詐騙集團橫行，小心歹徒利用此一亂象詐財。

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法拍屋買受人就物之瑕疵 無擔保請求權

民眾挑選法拍屋時，如不幸法拍標到凶宅、海砂屋等也只能認栽，不能向法院的民事執行處

如果你買到凶宅、輻射屋或海砂屋時，這種買賣屬於「有重大瑕疵的買賣」，不論經過多少手，只要在「瑕疵擔保時效」內提告，原則上售屋者都要負責，但是法拍屋卻是例外，這是因為法拍屋不用負民法規範的「瑕疵擔保」責任，標下來就不能棄標，否則就沒收保證金，民眾如經由法拍標到凶宅、海砂屋等也只能認栽，不能向法院的民事執行處求償。

強制執行法第七十七條及八十一條規定，法院在查封、拍賣不動產時，應查明事項包括土地坐落地號、地目、地上物或其他使用情形，房屋坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別及層數、面積、稅籍號碼等及現實使用等狀況，但「是否為凶宅、輻射屋或海砂屋」並不在內，因此，法院沒有主動調查房屋是否為凶宅之義務。

 法拍屋不負「瑕疵擔保」責任

強制執行法第六十九條也規定，「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任，小至房屋漏水，大至買到凶宅、輻射屋或海砂屋等，標到法拍屋的人都必須要承受房屋現況，不能要法院負責。

法拍屋有「瑕疵擔保」的免責權，主要理由是若要求法院主動調查是否為「凶宅」或其他可能影響拍賣價格因素，一則於法無據，二則將造成法院執行作業困難、導致法拍程序的延宕。

但最近民眾標下法拍屋才知道房子有問題的案例頻傳，台北地院上個月法拍一棟位於三重市文化北路的房子，曾發生屋主在浴室割腕的命案，這間「凶宅」在幾年前法拍，得標者只能認栽棄標被沒收保證金；現在這房子再度法拍，法院還是沒有載明它是一幢凶宅。
這次是張姓男子低價標到，事後知道是凶宅當場傻眼，氣得批評法院明知是凶宅卻不在公告上載明，一賣再賣，拿出來騙民眾？

「強制執行法」應該修法刪除

一般民間買賣房屋，「凶宅」屬於重大訊息，若賣方隱瞞，則買方事後可訴訟要求退錢，但法拍屋卻完全無此保障。法院提供的資訊不足以保障民眾權益，這將影響到司法的威信。

要民眾自行調查法拍屋是否為凶宅並不容易，相較起來，法院應負起揭示風險的責任，「強制執行法」規定的法拍屋不負瑕疵擔保的責任應該修法刪除，以保障消費者的權益。

求償。

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停車位使用權

出售停車位時通常以「個」來計算價格，較不會注意停車位坪數大小，怎麼知道自己沒多花錢買停車位呢? 

停車位有幾種？

「車位」分為法定停車位、自行增設停車位、獎勵增設停車位三種。所謂法定停車位是指依據建築技術規則設計施工編第59規定，按大樓樓地板面積一定比例設置的停車位。此種停車位僅能以公共設施方式登記，並不得以主建物方式登記產權。增設停車位是申請建築之起造人，在前述法令所要求應設的停車位以外，另外增加的停車位。這類停車位可以用公共設施或是獨立產權方式登記，並可以自由交易買賣。獎勵停車位是依建築技術規則設計施工編第59條之2規定等規定，由建商在法令所要求應設的停車位以外，另外增設停車位供公眾使用，政府則允許給予額外樓地板面積作為獎勵。這類停車位可以獨立登記產權，並得單獨買賣。

如何確保購買的停車位符合約定？

通常停車位在買賣時，是以「個」或「位」作為計價基礎，至於面積部分，如為增設停車位或獎勵停車位，因有獨立產權，面積係依權狀記載為準，如為法定車位，因是以公共設施部分登記而面積是以公共設施之比例而定，且包括停車空間、車道等，並非全屬停車位，因此，購買此類停車位，除應注意車位編號及使用權利等外，可參照內政部頒訂預售停車位買賣契約書範本，將所購買的停車位面積、停車位性質（法定、自行增設或獎勵增設）、位置（地上、地面或地下第OO層）、型式（平面或機械）、規格（長、寬、高）、編號等詳加記載，以避免日後產生爭議。

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所謂「日照」及「景觀」是指人民於住家可享受陽光照射及戶外景觀，對於「景觀」部分，現行法並無明文規定，現階段尚無法以景觀權受損請求排除。而對於「日照」部分，建築技術規則建築技術施工編第23條明文規定：「住宅區建築物之高度不得超過21公尺及7層樓。但合於左列規定之一者，不在此限。其高度超過36公尺者，應依本編第24條規定：

一、基地面前道路之寬度，在直轄市為30公尺以下，在其他地區為20公尺以上，且臨接該道路之長度各在25公尺以上者。二、基地臨接或面對永久性空地，其臨接或面對永久性空地之長度在25公尺以上，且永久性空地之平均深度與寬度各在25公尺以上，面積在5,000平方公尺以上者。依本條興建之建築物在冬至日所造成之日照陰影，應使鄰近基地有1小時以上之有效日照。」雖然以往多認為鄰近居民並無以日照權受侵害要求撤銷建商建造執照的權利，不過依照最高行政法院99年度判字第504號判決已經肯認鄰近居民依該規定屬於利害關係人，可請求撤銷鄰近大樓建造執照，不過是以鄰近大樓屬於七層樓或二十一公尺以上的高樓建築物為前提。至於建造執照是否撤銷應視有無符合相關建築法規而定。
陳繼民律師